日本軌道交通關聯業務研究及對我國的啟示

張雪彤，李明陽，劉麗琴

（北京城建設計發展集團股份有限公司，北京 100037）

1 東京都市圈軌道交通服務網絡

1.1 東京都市圈軌道交通網絡概述

東京都市圈是世界上軌道交通最發達完善的區域之一，在長期發展中形成了各具特色的交通圈層，其軌道交通系統由三層次構成：干線鐵路、私營鐵路、地鐵，分別由JR東日本、東急電鐵等9家私營鐵路公司、東京地鐵和都營地鐵負責運營。

JR東日本負責東京都市圈及其管轄區內其他城市的主干鐵路運輸、兼顧東京都市圈的通勤運輸，通勤運輸以連通市內核心區域的環線山手線和向市郊輻射的線路為主。私營鐵路服務于東京都市圈的長距離通勤運輸，通過與山手線、地鐵重要站點銜接換乘，服務城市周邊JR鐵路與地鐵無法到達的區域。地鐵系統主要服務于山手線以內東京市中心內部交通。

1.2 東京都市圈軌道交通公司經營情況

JR東日本、私營鐵路、地鐵系統構成了發達的軌道交通網絡，2018年東京都市圈內總計2498 km軌道交通網絡，承擔著日均4369萬人次的出行需求[1-12]，軌道交通成為主要出行工具，是實現其可持續發展的基礎。在東京都市圈內運營的12家軌道交通公司基本實現自負盈虧，依托軌道交通主業，大力開展關聯業務[13]。如表1所示，東京都市圈軌道交通公司的關聯業務收入與票務收入之比在27%～768%之間不等，其中私鐵公司達到430%，JR東日本為80%，地鐵公司為30%；關聯業務利潤與票務利潤之比在5%～313%之間不等，其中私鐵公司達到164%，JR東日本為46%，地鐵公司為15%[1-12]。關聯業務的蓬勃開展是支撐各類軌道交通企業健康持續發展的決定因素。

表1 2018財年東京都市圈軌道交通公司經營業績Table 1 Operating performance of rail transit companies in Tokyo metropolitan area for FY2018

2 東京都市圈軌道交通可持續發展路徑

結合日本軌道交通100多年來探索可持續發展的路徑，總結如下：

1)第1階段：由房地產開發入手，彌補軌道交通前期建設運營資金并培育客流。

軌道交通的發展與城市化進程不可分割，隨著東京人口的增加，城市邊界不斷擴張，房地產開發的需求變大，加之軌道交通客流受制于站點周邊的土地開發情況，為獲取穩定的客流和開發收益，日本軌交公司首先開始進行站點周邊的開發。在城市核心區域的車站附近開發商業辦公設施，利用通道將車站與周邊建筑物相連，獲得了設施與軌道交通的疊加效應。在郊區站點周邊開發住宅及基礎設施，培養沿線客流的同時，也通過住宅銷售為軌道交通的建設運營提供資金。

2)第2階段：利用車站設施開展零售服務業，促進客流集聚。

隨著東京城市化進程減緩，房地產市場逐漸飽和，充分盤活自持設施和有效利用軌道交通客流是日本各軌道交通公司的新方向。通過利用車站及周邊設施提供零售消費場所，設置百貨、餐飲、便利店等商鋪，在利用軌道交通客流獲取銷售利潤的同時，也吸引更多人群就近利用軌道交通。

3)第3階段：利用商業運營經驗，拓展休閑服務業務，創造客流需求并促進區域增值。

利用零售業獲得的商業運營經驗，進入休閑服務領域，開設游樂園、休閑公園、體育(館)場、溫泉、藝術館等休閑娛樂設施。這些設施主要在郊區開發，既解決了城區土地匱乏問題，也能夠利用休閑設施創造通往郊區的交通需求，帶動周邊區域的增值。

4)第4階段：脫離軌道交通輻射范圍，嘗試新型業務領域。

隨著主要關聯業務逐漸成熟，各軌道交通公司開始嘗試拓展新的業務領域，如幼兒園、養老院、園藝花卉、房屋裝修等領域，這些領域逐漸脫離軌原先業務領域獨立發展。

3 東京各私營鐵路公司關聯業務

私營鐵路主要布局在市郊，客流相對較小，加之無法獲取政府軌道交通建設補貼，其建設運營存在較大資金壓力[14]。私鐵公司最先開始大規模拓展關聯業務，借關聯業務收入彌補軌道交通建設運營資金缺口。表2列出了2018財年東京都市圈私鐵公司關聯業務的基本經營情況，其關聯業務主要包含其他運輸業、零售服務、房地產和休閑服務業[4-12]。

表2 2018財年東京都市圈私鐵公司關聯業務業績情況Table 2 Operating performance of private railway companies in Tokyo metropolitan area for FY2018

3.1 房地產業

多數私鐵公司房地產業收入占關聯業務收入的10%～20%，但其利潤占比達到30%～60%，具有高盈利空間。利用郊區大量未開發土地進行區域開發，是私鐵公司發展關聯業務的先機。

私鐵公司通過對站點周圍土地的合理規劃和持續開發，使沿線土地增值，獲得豐厚的收益，隨著沿線居民人口的增加，軌道交通客流也得到提升，形成良性循環。如東急公司開發的二子玉川地區，早期在站點附近建造游樂園、百貨商場，待周邊發展吸引一定的人口，再開發住宅、辦公和商業，同時在住宅區附近開設幼兒園、公園等基礎設施，以服務居民日常生活需求[15]。通過整體規劃提升站點周邊土地價值和人口密度。

此外，充分利用軌道交通沿線空閑的高架下空間進行多元開發，除常見的停車場、倉庫外，還設置了商業、辦公設施。如東急電鐵在小杉站附近的高架下開發的美食街和托兒所[16]，通過開發閑置空間以滿足周邊居民的生活需求并獲取開發收益。

3.2 零售服務業

多數私鐵公司零售服務業收入占關聯業務收入的30%以上，是關聯業務收入中占比最大的業務，但受制于傳統零售業利潤較低，普遍利潤占比僅10%左右。

利用車站設施，在不同類型站點運營相應規模和特點的商業服務設施。在核心車站運營大型購物中心，如小田急電鐵運營的綠巨人；在一般站點運營3～7層的中型購物中心，如東武鐵道運營的VARIE；在小型站點運營小型商業設施或在車站通道內設置商業街，如西武鐵道運營的Emio商業街[5，8，11]。由于私鐵公司主要在市郊運營，商業設施以中小型購物中心和站內商業街為主。

為改善傳統零售服務業利潤較低的狀況，私鐵公司通過經營連鎖店鋪、介入產品生產供應鏈來獲得規模效益。以京成電鐵為例，在車站附近與全家便利店合作經營便利店，自建工廠生產面包、乳制品、海鮮產品，在自營便利店和車站內商鋪售賣[10]。

3.3 休閑服務業

多數私鐵公司的休閑服務業收入占關聯業務收入的10%～20%，但其盈利優于零售業，占比20%左右，是延續零售業優勢且獲取更高收益的有效途徑。休閑服務業是私營鐵路公司獨具特色的業務領域，主要通過休閑娛樂設施的開發，吸引客流停駐消費，借此全面發展酒店、餐飲、旅游等業務。

私鐵公司據其郊區運營的特點，利用郊區土地成本低的優勢，在車站周邊開發休閑設施，由此獲取收益并創造前往市郊的客流需求。體育類設施包含高爾夫球場、網球俱樂部、滑雪場等，如西武鐵道的巨蛋體育場和狹山滑雪場；文娛類設施包含公園、游樂場、溫泉等，如京成電鐵的迪士尼樂園。開發單體休閑設施的同時，也在周邊連片化開發，如京濱急行電鐵在平和島車站附近運營的BIG FUN，包含溫泉、影院、KTV、保齡球館、蹦床館、游戲廳等場所[17]，并引入餐飲和百貨商店，滿足顧客停駐期間的多元需求。

前往遠郊的客流停駐也帶來了住宿需求，由此私鐵公司開發了不同類型的兼具交通便利和娛樂休閑功能的酒店。在自行開發的娛樂設施附近運營主題酒店，如京成電鐵的迪士尼度假酒店；在自然人文景觀附近開發觀光型酒店，如東武鐵道的中禪寺金谷酒店；也有不同類型的商務酒店，如東武鐵道的高端型銀座萬豪酒店和經濟連鎖型東武酒店。此外，利用私鐵公司的休閑設施、酒店和軌道交通衍生了旅游業務，將自有服務打包銷售。

3.4 其他運輸業

私鐵公司其他運輸業在關聯業務收入和利潤的占比均為10%左右，主要通過補齊所在運營區域的交通運輸網絡，在站點為軌道交通乘客提供接駁工具。通過運營區域內公交，連接車站與附近生活區。多數私鐵公司還擁有出租車業務，提供多元化出行選擇。此外，京成電鐵經營著駕校，京王電鐵、小田急電鐵經營著汽車維修、汽車零部件生產、貨車制造等業務，通過拓展相關領域的業務，形成多元化發展。

3.5 其他業務

其他業務方面，私鐵公司主要利用前述已有業務的優勢開拓相關領域：在區域開發業務基礎上，經營能源類基礎設施，不僅限于軌道交通運營所需的電力供應，還涉及煤氣、供熱、制冷、通信業務；利用軌道交通的公交卡，拓展電子貨幣業務，用于車站周邊店鋪消費；利用交通出行的風險和不確定性，提供旅行傷害保險、交通意外險等保險業務；利用軌道交通客流，在車站、自持設施內鋪設廣告，提供廣告策劃服務。

此外，私鐵公司脫離了軌道交通相關領域發展了多元業務，如東急的安保急救業務、京濱急行的殯儀館和家政服務業務、京成的園藝綠植銷售業務[4，6，10]。

4 JR東日本公司關聯業務

隨著1987年日本國鐵私有化改革，JR東日本借鑒私鐵公司經驗，大舉拓展關聯業務。表3列出了2018財年JR東日本關聯業務的基本經營情況[1]，其關聯業務主要包含運輸、零售服務、房地產業，而休閑服務業被歸入其他業務中，收入和利潤占比較小，JR東日本尚未進入休閑服務業務大規模拓展的階段。

表3 2018財年JR東日本公司關聯業務經營情況Table 3 Operating performance of East Japan Railway Company for FY2018

4.1 零售服務業

JR東日本的零售服務業收入和利潤占關聯業務的比例最大，分別達到40%和53%，相較于私鐵公司，JR東日本的零售服務業較好地實現了規模效應。

JR東日本下轄管理1600多個車站，年輸送乘客65億人次，眾多的車站和巨大的客流為零售服務業務提供了大規模盈利的基礎，因而其商業設施的數量更多和層次更鮮明，能夠在不同類型站點運營相應規模和特點的商業設施。在市內核心車站設置超大型購物中心；在大型車站設置中型購物中心；在郊區或周邊城市車站設小型商業設施[18]；在車站通道內設置商業街，集中經營便利店、餐飲、百貨等；在車站內及站臺開設小賣部、拉面店、理發店等。

同時，通過自營店鋪連鎖化、介入產品供應鏈實現規模效益。站內商業開設了自營店鋪，如小賣部KIOSK、便利店New Days，達到近800家；餐飲類涉及自營咖啡店、拉面店近280家；生活服務類包含自營書店、理發店、藥店等近80家。這些店鋪銷售的商品也包含其子公司加工生產的飲品、面包等[1]。

4.2 房地產業

JR東日本的房地產業務收入和利潤占關聯業務比例分別達到25%和26%，主要集中在車站、沿線及車站附近的綜合開發，最大限度地活用車站及車站周邊的客流集聚能力。

商業與辦公設施的開發以車站大樓及與其高度關聯的綜合設施為主，利用綜合性提升資產價值。如JR新宿Miraina塔，2層作為新宿站車站月臺及進站口，3層為出租車停靠口，4層作為公交車站場，此外在1～7層的空余空間運營商業設施，8～32層作為辦公空間，將車站、辦公、商業功能充分集中[19]。住宅開發目前主要為位于車站附近的中高層公寓，通過公寓出售能夠較快獲得銷售回款，為軌道交通建設和更新改造所需的大量資金提供支持。

4.3 其他運輸業

JR東日本的其他運輸收入和利潤占關聯業務比例分別為18%和6%，主要通過提供的交通替代品和接駁工具，補齊軌道交通運輸的缺點，擴大交通市場份額。巴士業務主要為關東地區的長中途客運，構筑城市間的高速巴士網絡。此外，在主要站點提供租車業務，為通過軌道交通到達的人群提供便利。

4.4 其他業務

JR東日本的其他關聯業務相對多元化。在車站大樓開設幼兒園、養老院，并利用軌道交通業務發展旅行、電子貨幣、保險等。此外也初步涉及休閑服務業，但開設的設施規模較小、類型單一，主要為健身房和美容休閑沙龍。

5 東京地鐵和都營地鐵關聯業務

東京地鐵和都營地鐵早期關聯業務投資范圍受限于運輸相關行業[20]，關聯業務多元化起步較晚，關聯業務的范圍與盈利相對私鐵和JR東日本較弱。表4列出了2018財年東京地鐵和都營地鐵關聯業務的經營情況，其關聯業務的范圍和收入利潤均不盡相同[2-3]。

表4 2018財年東京地鐵和都營地鐵關聯業務情況Table 4 Operating performance of Tokyo Metro and Toei Transportation for FY2018

5.1 其他運輸業

東京地鐵和都營地鐵的運輸相關領域業務主要以市域公交和高速巴士為主，提供線路定制和巴士租賃。此外，通過建設上野動物園內的懸垂觀景列車等特色區域型線路，吸引旅游觀光乘客。

5.2 房地產業

受制于東京核心區可開發土地空間較少，房地產業務主要以車站上方的綜合開發利用為主，通過建設車站大樓實現一體化開發，從而實現土地的集約利用。都營地鐵持有10處車站大樓，東京地鐵持有18處車站大樓及附近關聯設施[2,3]。

5.3 零售服務業

可開發空間較少也導致了零售服務業難以大規模展開，東京地鐵僅在池袋和參道表開設2家大型商業設施，其他均以小型商業設施、站內商業街和高架下開發為主，站內設置便利店、餐飲、修鞋鋪、鑰匙店等[3]，通過提供小型生活服務設施實現空間高效利用。

6 對我國軌道交通關聯業務發展借鑒

1)首先通過站點及周邊綜合開發，獲取豐厚利潤反哺軌道交通。

綜合開發能夠帶來豐厚的收益，可以緩解軌道交通前期的建設運營資金壓力，并獲得穩定的客流，是發展關聯業務的首選。目前我國廣州、上海、深圳、成都等城市均在大力發展軌道交通站點及周邊綜合開發，在此過程中可以借鑒日本的開發方式：在城市中心開發復合多業態的物業，將傳統單一功能的交通樞紐轉化為集交通、商業、辦公等為一體的綜合體；在郊區站點進行區域整體規劃，合理布局住宅、商業、辦公和基礎設施。由此實現土地綜合利用，即滿足周邊居民的生活需求，也帶動沿線土地升值，獲取反哺軌道交通的收益。

2)借助軌道交通與綜合開發的優勢，發展零售、休閑服務業，維持軌道交通穩定運營。

隨著綜合開發空間逐漸飽和，此時應從具有進入優勢的行業入手，拓展盈利空間。軌道交通公司擁有大量客流和通過綜合開發獲得的經營空間，零售和休閑服務業的進入優勢較大，且容易獲得更高的利潤空間，零售和休閑服務業帶來的長期穩定的現金流能夠維持軌道交通穩定運營。經營方面，也可以借鑒日本軌交企業的經營布局和發展模式：在核心區站點經營大型商業、市區較大站點和郊區重要站點經營中小型商業、一般站點經營商業街或站內商業；在遠郊站點周邊開發休閑服務設施并在周邊連片化經營；同時自營商鋪、介入產品的生產供應環節，實現全產業鏈發展，擴大規模收益。

3)拓展相關及非相關多元化業務，各業務協同經營，實現規模經濟。

除前述業務外，日本軌交企業通常還涉及更多領域：相關多元化業務方面，有交通業相關的公共汽車、出租車、汽車制造等，有零售休閑業務相關的旅游、廣告、保險等；非相關多元化方面，有保安保潔、養老、幼兒園等業務，這些都是國內軌交企業嘗試多元發展過程中的可拓展方向，在發展好核心業務的同時，充分拓展多元業務領域，發揮業務間的整合作用，實現規模經濟。