日本軌道交通關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)研究及對我國的啟示

張雪彤，李明陽，劉麗琴

（北京城建設(shè)計發(fā)展集團股份有限公司，北京 100037）

1 東京都市圈軌道交通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

1.1 東京都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)概述

東京都市圈是世界上軌道交通最發(fā)達完善的區(qū)域之一，在長期發(fā)展中形成了各具特色的交通圈層，其軌道交通系統(tǒng)由三層次構(gòu)成：干線鐵路、私營鐵路、地鐵，分別由JR東日本、東急電鐵等9家私營鐵路公司、東京地鐵和都營地鐵負責(zé)運營。

JR東日本負責(zé)東京都市圈及其管轄區(qū)內(nèi)其他城市的主干鐵路運輸、兼顧東京都市圈的通勤運輸，通勤運輸以連通市內(nèi)核心區(qū)域的環(huán)線山手線和向市郊輻射的線路為主。私營鐵路服務(wù)于東京都市圈的長距離通勤運輸，通過與山手線、地鐵重要站點銜接換乘，服務(wù)城市周邊JR鐵路與地鐵無法到達的區(qū)域。地鐵系統(tǒng)主要服務(wù)于山手線以內(nèi)東京市中心內(nèi)部交通。

1.2 東京都市圈軌道交通公司經(jīng)營情況

JR東日本、私營鐵路、地鐵系統(tǒng)構(gòu)成了發(fā)達的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，2018年東京都市圈內(nèi)總計2498 km軌道交通網(wǎng)絡(luò)，承擔著日均4369萬人次的出行需求[1-12]，軌道交通成為主要出行工具，是實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。在東京都市圈內(nèi)運營的12家軌道交通公司基本實現(xiàn)自負盈虧，依托軌道交通主業(yè)，大力開展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)[13]。如表1所示，東京都市圈軌道交通公司的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入與票務(wù)收入之比在27%～768%之間不等，其中私鐵公司達到430%，JR東日本為80%，地鐵公司為30%；關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)利潤與票務(wù)利潤之比在5%～313%之間不等，其中私鐵公司達到164%，JR東日本為46%，地鐵公司為15%[1-12]。關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的蓬勃開展是支撐各類軌道交通企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的決定因素。

表1 2018財年東京都市圈軌道交通公司經(jīng)營業(yè)績Table 1 Operating performance of rail transit companies in Tokyo metropolitan area for FY2018

2 東京都市圈軌道交通可持續(xù)發(fā)展路徑

結(jié)合日本軌道交通100多年來探索可持續(xù)發(fā)展的路徑，總結(jié)如下：

1)第1階段：由房地產(chǎn)開發(fā)入手，彌補軌道交通前期建設(shè)運營資金并培育客流。

軌道交通的發(fā)展與城市化進程不可分割，隨著東京人口的增加，城市邊界不斷擴張，房地產(chǎn)開發(fā)的需求變大，加之軌道交通客流受制于站點周邊的土地開發(fā)情況，為獲取穩(wěn)定的客流和開發(fā)收益，日本軌交公司首先開始進行站點周邊的開發(fā)。在城市核心區(qū)域的車站附近開發(fā)商業(yè)辦公設(shè)施，利用通道將車站與周邊建筑物相連，獲得了設(shè)施與軌道交通的疊加效應(yīng)。在郊區(qū)站點周邊開發(fā)住宅及基礎(chǔ)設(shè)施，培養(yǎng)沿線客流的同時，也通過住宅銷售為軌道交通的建設(shè)運營提供資金。

2)第2階段：利用車站設(shè)施開展零售服務(wù)業(yè)，促進客流集聚。

隨著東京城市化進程減緩，房地產(chǎn)市場逐漸飽和，充分盤活自持設(shè)施和有效利用軌道交通客流是日本各軌道交通公司的新方向。通過利用車站及周邊設(shè)施提供零售消費場所，設(shè)置百貨、餐飲、便利店等商鋪，在利用軌道交通客流獲取銷售利潤的同時，也吸引更多人群就近利用軌道交通。

3)第3階段：利用商業(yè)運營經(jīng)驗，拓展休閑服務(wù)業(yè)務(wù)，創(chuàng)造客流需求并促進區(qū)域增值。

利用零售業(yè)獲得的商業(yè)運營經(jīng)驗，進入休閑服務(wù)領(lǐng)域，開設(shè)游樂園、休閑公園、體育(館)場、溫泉、藝術(shù)館等休閑娛樂設(shè)施。這些設(shè)施主要在郊區(qū)開發(fā)，既解決了城區(qū)土地匱乏問題，也能夠利用休閑設(shè)施創(chuàng)造通往郊區(qū)的交通需求，帶動周邊區(qū)域的增值。

4)第4階段：脫離軌道交通輻射范圍，嘗試新型業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

隨著主要關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)逐漸成熟，各軌道交通公司開始嘗試拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，如幼兒園、養(yǎng)老院、園藝花卉、房屋裝修等領(lǐng)域，這些領(lǐng)域逐漸脫離軌原先業(yè)務(wù)領(lǐng)域獨立發(fā)展。

3 東京各私營鐵路公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)

私營鐵路主要布局在市郊，客流相對較小，加之無法獲取政府軌道交通建設(shè)補貼，其建設(shè)運營存在較大資金壓力[14]。私鐵公司最先開始大規(guī)模拓展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，借關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入彌補軌道交通建設(shè)運營資金缺口。表2列出了2018財年東京都市圈私鐵公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的基本經(jīng)營情況，其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)主要包含其他運輸業(yè)、零售服務(wù)、房地產(chǎn)和休閑服務(wù)業(yè)[4-12]。

表2 2018財年東京都市圈私鐵公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)業(yè)績情況Table 2 Operating performance of private railway companies in Tokyo metropolitan area for FY2018

3.1 房地產(chǎn)業(yè)

多數(shù)私鐵公司房地產(chǎn)業(yè)收入占關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入的10%～20%，但其利潤占比達到30%～60%，具有高盈利空間。利用郊區(qū)大量未開發(fā)土地進行區(qū)域開發(fā)，是私鐵公司發(fā)展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的先機。

私鐵公司通過對站點周圍土地的合理規(guī)劃和持續(xù)開發(fā)，使沿線土地增值，獲得豐厚的收益，隨著沿線居民人口的增加，軌道交通客流也得到提升，形成良性循環(huán)。如東急公司開發(fā)的二子玉川地區(qū)，早期在站點附近建造游樂園、百貨商場，待周邊發(fā)展吸引一定的人口，再開發(fā)住宅、辦公和商業(yè)，同時在住宅區(qū)附近開設(shè)幼兒園、公園等基礎(chǔ)設(shè)施，以服務(wù)居民日常生活需求[15]。通過整體規(guī)劃提升站點周邊土地價值和人口密度。

此外，充分利用軌道交通沿線空閑的高架下空間進行多元開發(fā)，除常見的停車場、倉庫外，還設(shè)置了商業(yè)、辦公設(shè)施。如東急電鐵在小杉站附近的高架下開發(fā)的美食街和托兒所[16]，通過開發(fā)閑置空間以滿足周邊居民的生活需求并獲取開發(fā)收益。

3.2 零售服務(wù)業(yè)

多數(shù)私鐵公司零售服務(wù)業(yè)收入占關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入的30%以上，是關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入中占比最大的業(yè)務(wù)，但受制于傳統(tǒng)零售業(yè)利潤較低，普遍利潤占比僅10%左右。

利用車站設(shè)施，在不同類型站點運營相應(yīng)規(guī)模和特點的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。在核心車站運營大型購物中心，如小田急電鐵運營的綠巨人；在一般站點運營3～7層的中型購物中心，如東武鐵道運營的VARIE；在小型站點運營小型商業(yè)設(shè)施或在車站通道內(nèi)設(shè)置商業(yè)街，如西武鐵道運營的Emio商業(yè)街[5，8，11]。由于私鐵公司主要在市郊運營，商業(yè)設(shè)施以中小型購物中心和站內(nèi)商業(yè)街為主。

為改善傳統(tǒng)零售服務(wù)業(yè)利潤較低的狀況，私鐵公司通過經(jīng)營連鎖店鋪、介入產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)鏈來獲得規(guī)模效益。以京成電鐵為例，在車站附近與全家便利店合作經(jīng)營便利店，自建工廠生產(chǎn)面包、乳制品、海鮮產(chǎn)品，在自營便利店和車站內(nèi)商鋪售賣[10]。

3.3 休閑服務(wù)業(yè)

多數(shù)私鐵公司的休閑服務(wù)業(yè)收入占關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入的10%～20%，但其盈利優(yōu)于零售業(yè)，占比20%左右，是延續(xù)零售業(yè)優(yōu)勢且獲取更高收益的有效途徑。休閑服務(wù)業(yè)是私營鐵路公司獨具特色的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，主要通過休閑娛樂設(shè)施的開發(fā)，吸引客流停駐消費，借此全面發(fā)展酒店、餐飲、旅游等業(yè)務(wù)。

私鐵公司據(jù)其郊區(qū)運營的特點，利用郊區(qū)土地成本低的優(yōu)勢，在車站周邊開發(fā)休閑設(shè)施，由此獲取收益并創(chuàng)造前往市郊的客流需求。體育類設(shè)施包含高爾夫球場、網(wǎng)球俱樂部、滑雪場等，如西武鐵道的巨蛋體育場和狹山滑雪場；文娛類設(shè)施包含公園、游樂場、溫泉等，如京成電鐵的迪士尼樂園。開發(fā)單體休閑設(shè)施的同時，也在周邊連片化開發(fā)，如京濱急行電鐵在平和島車站附近運營的BIG FUN，包含溫泉、影院、KTV、保齡球館、蹦床館、游戲廳等場所[17]，并引入餐飲和百貨商店，滿足顧客停駐期間的多元需求。

前往遠郊的客流停駐也帶來了住宿需求，由此私鐵公司開發(fā)了不同類型的兼具交通便利和娛樂休閑功能的酒店。在自行開發(fā)的娛樂設(shè)施附近運營主題酒店，如京成電鐵的迪士尼度假酒店；在自然人文景觀附近開發(fā)觀光型酒店，如東武鐵道的中禪寺金谷酒店；也有不同類型的商務(wù)酒店，如東武鐵道的高端型銀座萬豪酒店和經(jīng)濟連鎖型東武酒店。此外，利用私鐵公司的休閑設(shè)施、酒店和軌道交通衍生了旅游業(yè)務(wù)，將自有服務(wù)打包銷售。

3.4 其他運輸業(yè)

私鐵公司其他運輸業(yè)在關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入和利潤的占比均為10%左右，主要通過補齊所在運營區(qū)域的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，在站點為軌道交通乘客提供接駁工具。通過運營區(qū)域內(nèi)公交，連接車站與附近生活區(qū)。多數(shù)私鐵公司還擁有出租車業(yè)務(wù)，提供多元化出行選擇。此外，京成電鐵經(jīng)營著駕校，京王電鐵、小田急電鐵經(jīng)營著汽車維修、汽車零部件生產(chǎn)、貨車制造等業(yè)務(wù)，通過拓展相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，形成多元化發(fā)展。

3.5 其他業(yè)務(wù)

其他業(yè)務(wù)方面，私鐵公司主要利用前述已有業(yè)務(wù)的優(yōu)勢開拓相關(guān)領(lǐng)域：在區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，經(jīng)營能源類基礎(chǔ)設(shè)施，不僅限于軌道交通運營所需的電力供應(yīng)，還涉及煤氣、供熱、制冷、通信業(yè)務(wù)；利用軌道交通的公交卡，拓展電子貨幣業(yè)務(wù)，用于車站周邊店鋪消費；利用交通出行的風(fēng)險和不確定性，提供旅行傷害保險、交通意外險等保險業(yè)務(wù)；利用軌道交通客流，在車站、自持設(shè)施內(nèi)鋪設(shè)廣告，提供廣告策劃服務(wù)。

此外，私鐵公司脫離了軌道交通相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展了多元業(yè)務(wù)，如東急的安保急救業(yè)務(wù)、京濱急行的殯儀館和家政服務(wù)業(yè)務(wù)、京成的園藝綠植銷售業(yè)務(wù)[4，6，10]。

4 JR東日本公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)

隨著1987年日本國鐵私有化改革，JR東日本借鑒私鐵公司經(jīng)驗，大舉拓展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。表3列出了2018財年JR東日本關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的基本經(jīng)營情況[1]，其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)主要包含運輸、零售服務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)，而休閑服務(wù)業(yè)被歸入其他業(yè)務(wù)中，收入和利潤占比較小，JR東日本尚未進入休閑服務(wù)業(yè)務(wù)大規(guī)模拓展的階段。

表3 2018財年JR東日本公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)經(jīng)營情況Table 3 Operating performance of East Japan Railway Company for FY2018

4.1 零售服務(wù)業(yè)

JR東日本的零售服務(wù)業(yè)收入和利潤占關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的比例最大，分別達到40%和53%，相較于私鐵公司，JR東日本的零售服務(wù)業(yè)較好地實現(xiàn)了規(guī)模效應(yīng)。

JR東日本下轄管理1600多個車站，年輸送乘客65億人次，眾多的車站和巨大的客流為零售服務(wù)業(yè)務(wù)提供了大規(guī)模盈利的基礎(chǔ)，因而其商業(yè)設(shè)施的數(shù)量更多和層次更鮮明，能夠在不同類型站點運營相應(yīng)規(guī)模和特點的商業(yè)設(shè)施。在市內(nèi)核心車站設(shè)置超大型購物中心；在大型車站設(shè)置中型購物中心；在郊區(qū)或周邊城市車站設(shè)小型商業(yè)設(shè)施[18]；在車站通道內(nèi)設(shè)置商業(yè)街，集中經(jīng)營便利店、餐飲、百貨等；在車站內(nèi)及站臺開設(shè)小賣部、拉面店、理發(fā)店等。

同時，通過自營店鋪連鎖化、介入產(chǎn)品供應(yīng)鏈實現(xiàn)規(guī)模效益。站內(nèi)商業(yè)開設(shè)了自營店鋪，如小賣部KIOSK、便利店New Days，達到近800家；餐飲類涉及自營咖啡店、拉面店近280家；生活服務(wù)類包含自營書店、理發(fā)店、藥店等近80家。這些店鋪銷售的商品也包含其子公司加工生產(chǎn)的飲品、面包等[1]。

4.2 房地產(chǎn)業(yè)

JR東日本的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤占關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)比例分別達到25%和26%，主要集中在車站、沿線及車站附近的綜合開發(fā)，最大限度地活用車站及車站周邊的客流集聚能力。

商業(yè)與辦公設(shè)施的開發(fā)以車站大樓及與其高度關(guān)聯(lián)的綜合設(shè)施為主，利用綜合性提升資產(chǎn)價值。如JR新宿Miraina塔，2層作為新宿站車站月臺及進站口，3層為出租車停靠口，4層作為公交車站場，此外在1～7層的空余空間運營商業(yè)設(shè)施，8～32層作為辦公空間，將車站、辦公、商業(yè)功能充分集中[19]。住宅開發(fā)目前主要為位于車站附近的中高層公寓，通過公寓出售能夠較快獲得銷售回款，為軌道交通建設(shè)和更新改造所需的大量資金提供支持。

4.3 其他運輸業(yè)

JR東日本的其他運輸收入和利潤占關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)比例分別為18%和6%，主要通過提供的交通替代品和接駁工具，補齊軌道交通運輸?shù)娜秉c，擴大交通市場份額。巴士業(yè)務(wù)主要為關(guān)東地區(qū)的長中途客運，構(gòu)筑城市間的高速巴士網(wǎng)絡(luò)。此外，在主要站點提供租車業(yè)務(wù)，為通過軌道交通到達的人群提供便利。

4.4 其他業(yè)務(wù)

JR東日本的其他關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)相對多元化。在車站大樓開設(shè)幼兒園、養(yǎng)老院，并利用軌道交通業(yè)務(wù)發(fā)展旅行、電子貨幣、保險等。此外也初步涉及休閑服務(wù)業(yè)，但開設(shè)的設(shè)施規(guī)模較小、類型單一，主要為健身房和美容休閑沙龍。

5 東京地鐵和都營地鐵關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)

東京地鐵和都營地鐵早期關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)投資范圍受限于運輸相關(guān)行業(yè)[20]，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)多元化起步較晚，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的范圍與盈利相對私鐵和JR東日本較弱。表4列出了2018財年東京地鐵和都營地鐵關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況，其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的范圍和收入利潤均不盡相同[2-3]。

表4 2018財年東京地鐵和都營地鐵關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)情況Table 4 Operating performance of Tokyo Metro and Toei Transportation for FY2018

5.1 其他運輸業(yè)

東京地鐵和都營地鐵的運輸相關(guān)領(lǐng)域業(yè)務(wù)主要以市域公交和高速巴士為主，提供線路定制和巴士租賃。此外，通過建設(shè)上野動物園內(nèi)的懸垂觀景列車等特色區(qū)域型線路，吸引旅游觀光乘客。

5.2 房地產(chǎn)業(yè)

受制于東京核心區(qū)可開發(fā)土地空間較少，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以車站上方的綜合開發(fā)利用為主，通過建設(shè)車站大樓實現(xiàn)一體化開發(fā)，從而實現(xiàn)土地的集約利用。都營地鐵持有10處車站大樓，東京地鐵持有18處車站大樓及附近關(guān)聯(lián)設(shè)施[2,3]。

5.3 零售服務(wù)業(yè)

可開發(fā)空間較少也導(dǎo)致了零售服務(wù)業(yè)難以大規(guī)模展開，東京地鐵僅在池袋和參道表開設(shè)2家大型商業(yè)設(shè)施，其他均以小型商業(yè)設(shè)施、站內(nèi)商業(yè)街和高架下開發(fā)為主，站內(nèi)設(shè)置便利店、餐飲、修鞋鋪、鑰匙店等[3]，通過提供小型生活服務(wù)設(shè)施實現(xiàn)空間高效利用。

6 對我國軌道交通關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)發(fā)展借鑒

1)首先通過站點及周邊綜合開發(fā)，獲取豐厚利潤反哺軌道交通。

綜合開發(fā)能夠帶來豐厚的收益，可以緩解軌道交通前期的建設(shè)運營資金壓力，并獲得穩(wěn)定的客流，是發(fā)展關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的首選。目前我國廣州、上海、深圳、成都等城市均在大力發(fā)展軌道交通站點及周邊綜合開發(fā)，在此過程中可以借鑒日本的開發(fā)方式：在城市中心開發(fā)復(fù)合多業(yè)態(tài)的物業(yè)，將傳統(tǒng)單一功能的交通樞紐轉(zhuǎn)化為集交通、商業(yè)、辦公等為一體的綜合體；在郊區(qū)站點進行區(qū)域整體規(guī)劃，合理布局住宅、商業(yè)、辦公和基礎(chǔ)設(shè)施。由此實現(xiàn)土地綜合利用，即滿足周邊居民的生活需求，也帶動沿線土地升值，獲取反哺軌道交通的收益。

2)借助軌道交通與綜合開發(fā)的優(yōu)勢，發(fā)展零售、休閑服務(wù)業(yè)，維持軌道交通穩(wěn)定運營。

隨著綜合開發(fā)空間逐漸飽和，此時應(yīng)從具有進入優(yōu)勢的行業(yè)入手，拓展盈利空間。軌道交通公司擁有大量客流和通過綜合開發(fā)獲得的經(jīng)營空間，零售和休閑服務(wù)業(yè)的進入優(yōu)勢較大，且容易獲得更高的利潤空間，零售和休閑服務(wù)業(yè)帶來的長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流能夠維持軌道交通穩(wěn)定運營。經(jīng)營方面，也可以借鑒日本軌交企業(yè)的經(jīng)營布局和發(fā)展模式：在核心區(qū)站點經(jīng)營大型商業(yè)、市區(qū)較大站點和郊區(qū)重要站點經(jīng)營中小型商業(yè)、一般站點經(jīng)營商業(yè)街或站內(nèi)商業(yè)；在遠郊站點周邊開發(fā)休閑服務(wù)設(shè)施并在周邊連片化經(jīng)營；同時自營商鋪、介入產(chǎn)品的生產(chǎn)供應(yīng)環(huán)節(jié)，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，擴大規(guī)模收益。

3)拓展相關(guān)及非相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)協(xié)同經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。

除前述業(yè)務(wù)外，日本軌交企業(yè)通常還涉及更多領(lǐng)域：相關(guān)多元化業(yè)務(wù)方面，有交通業(yè)相關(guān)的公共汽車、出租車、汽車制造等，有零售休閑業(yè)務(wù)相關(guān)的旅游、廣告、保險等；非相關(guān)多元化方面，有保安保潔、養(yǎng)老、幼兒園等業(yè)務(wù)，這些都是國內(nèi)軌交企業(yè)嘗試多元發(fā)展過程中的可拓展方向，在發(fā)展好核心業(yè)務(wù)的同時，充分拓展多元業(yè)務(wù)領(lǐng)域，發(fā)揮業(yè)務(wù)間的整合作用，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。