新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型策略探討

邱瑞宏

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前正處于增速放緩、新常態(tài)內(nèi)需不足的發(fā)展環(huán)境下，再加上國際國內(nèi)受新冠肺炎疫情的影響，使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入到比較艱難的時(shí)期內(nèi)。此種形式下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場中獲得立足，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造與發(fā)展，必須要不斷提高房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，從而才能夠不斷提高內(nèi)部發(fā)展實(shí)力。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、類別及成因著手，針對(duì)其存在的主要問題，總結(jié)出企業(yè)的發(fā)展需要從強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)入手，以做大做強(qiáng)自身為目的，以建立全方位的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息管理系統(tǒng)為手段，以此突破房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展困境。房地產(chǎn)企業(yè)只有理清思路、重整內(nèi)部架構(gòu)、強(qiáng)化自身實(shí)力、快速做大做強(qiáng)，才能在瞬息萬變的市場環(huán)境下，更好地存活與發(fā)展。

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展期，目前已經(jīng)進(jìn)入新的轉(zhuǎn)型時(shí)期。尤其是2020年新冠肺炎的疫情的爆發(fā)，給我國房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售整體節(jié)奏向后倒退，項(xiàng)目的竣工和交付結(jié)轉(zhuǎn)受到巨大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的收入無法如期的確認(rèn)，營業(yè)收入明顯的放緩。財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理重要的一環(huán)，如何有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)內(nèi)控是企業(yè)經(jīng)營管理合規(guī)合法、資產(chǎn)安全、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要抓手。隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)逐步轉(zhuǎn)型，眾多經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)形式也逐步實(shí)現(xiàn)了全面性革新和重新定位。雖然房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過數(shù)年高速發(fā)展，但業(yè)內(nèi)諸多企業(yè)普遍存在內(nèi)控措施不足的情況。房地產(chǎn)行業(yè)只有在不斷發(fā)現(xiàn)其內(nèi)部優(yōu)勢基礎(chǔ)上，激發(fā)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資源應(yīng)用方式創(chuàng)新的動(dòng)力，方可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控的效果。基于此，本文通過社會(huì)資料參考法，分析法、結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控措施的使用標(biāo)準(zhǔn)，通過財(cái)務(wù)控制思路、財(cái)務(wù)控制策略等方面，對(duì)國內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作具體實(shí)踐的相關(guān)性問題進(jìn)行了探究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)集中度上升

隨著房地產(chǎn)市場企業(yè)間的競爭激烈，越來越呈現(xiàn)出行業(yè)集中度上升的趨勢。自2016年起，大型房企的市場占有率逐年增加。2015年至2018年，前10強(qiáng)房企的市場占有率從16.9%增加到28.3%;前11～20名房企的市場占有率從5.9%提升至10.2%;前21～50名房企的市場占有率從8.4%增加到17.3%。大型房企市場占有率提升的主要原因在于政策調(diào)控的升級(jí)，加上近年來地價(jià)上漲、土地出讓門檻提高等制度條件的增多，使得整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的門檻不斷提高，中小房企的市場占有率也隨之下降。這在一定程度上說明了房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提高，中小房企的市場份額下降，行業(yè)競爭更加熱化，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平也隨之下降。因此，只有不斷調(diào)整自身經(jīng)營管理水平，才能在競爭激烈的行業(yè)中獲得一席之地，使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型升級(jí)也是必然趨勢。

（二）融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企內(nèi)部改革勢在必行

現(xiàn)階段，中央和地方關(guān)于樓市出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策，各地都在升級(jí)限貸、限購政策，特別是一、二線城市限價(jià)政策難以放松，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)人消費(fèi)者的金融監(jiān)管都在加強(qiáng)。融資環(huán)境持續(xù)收緊，加上新冠肺炎疫情的影響，給對(duì)現(xiàn)金流極度依賴的房地產(chǎn)企業(yè)造成了極大的打擊.據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1月，全國前100名的房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售總額僅為 5097.05億元，同比下降近 12%。這促使不少房地產(chǎn)企業(yè)開拓新的銷售渠道，嘗試線上購房，在一定程度上說明在當(dāng)前疫情和政策的雙重影響下，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過調(diào)控融資風(fēng)險(xiǎn)、開拓新的銷售道、把握重要營銷節(jié)點(diǎn)等措施來進(jìn)行內(nèi)部改革，從而提高自身競爭力。

（三）盈利模式發(fā)生重要變化

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)生了變化，傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)、高毛利、高杠桿率的商業(yè)模式遭受了很大的挑戰(zhàn)。這是因?yàn)殡S著土地成本的增加，高周轉(zhuǎn)模式的運(yùn)作會(huì)使房企利潤空間被壓縮，開發(fā)商需轉(zhuǎn)變快速周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式，通過增強(qiáng)房產(chǎn)創(chuàng)新增值或者土地的運(yùn)作能力來提升企業(yè)的盈利空間。同時(shí)，受限價(jià)政策的制約，傳統(tǒng)的高毛利模式已不復(fù)存在。例如，新房價(jià)格本打算按照20000元/平米售賣，但因?yàn)檎咚蓿荒芤?5000元/平米出售，房企的利潤空間被壓縮。可見隨著行業(yè)環(huán)境的變化，依靠土地增值與房價(jià)上漲來獲取利潤已越發(fā)困難，運(yùn)用差異化、精細(xì)化的發(fā)展模式來提升利潤空間是房企的另一出路。另外，去杠桿政策的出臺(tái)對(duì)開發(fā)商融資的限制有增無減，房企的融資風(fēng)險(xiǎn)也逐步提高，加之宏觀調(diào)控政策不斷升級(jí)，土地、建材、人工等成本的上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求轉(zhuǎn)型，從以往的粗放型向成本節(jié)約型轉(zhuǎn)變，從而提升自身的盈利水平。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理存在的問題

（一）財(cái)務(wù)機(jī)制不夠健全

作為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施起關(guān)鍵作用的財(cái)務(wù)機(jī)制，需要高度重視，其影響力不可忽視。我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，制定的財(cái)務(wù)激勵(lì)政策非常少，即使有，也缺乏整性和健全性。同時(shí)，企業(yè)經(jīng)營者的付出和回報(bào)不成正比，很難激發(fā)經(jīng)營者對(duì)于工作的熱情，致使其玩忽職守、不作為的現(xiàn)象非常普遍，在很大程度上削弱了企業(yè)的整體利益。除此之外，還存在部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的利益而去損害所者的權(quán)益。這一切都與制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的初衷相背離，與企業(yè)戰(zhàn)略管理相違背，一旦企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，就很容易被市場所淘汰，成為社會(huì)進(jìn)步發(fā)展的犧牲品。

（二）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相互之間的整合能力差

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略只是整體房產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中的很小一部分，不能單獨(dú)起到主導(dǎo)作用，只有通過和其他戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合起來才會(huì)起到真正有效的作用，從而最終幫助地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到要求。但是目前地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略存在很大問題，一方面各大職能之間的整合力度不強(qiáng)，各個(gè)部門各自為政非常普遍，高層的決策很難真正快速落到實(shí)處，致使企業(yè)整體效率不佳，競爭力不強(qiáng);另一方面地產(chǎn)企業(yè)如同一臺(tái)精密設(shè)備，各個(gè)職能部門如同零部件，缺一不可。但是相互之間不配合不協(xié)同，重視一個(gè)戰(zhàn)略板塊就會(huì)忽視其他戰(zhàn)略板塊。因此需要加強(qiáng)各大戰(zhàn)略板塊之間的整體協(xié)調(diào)性，這是當(dāng)前亟需進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施的重要原因。

（三）企業(yè)內(nèi)部控制存在問題