試論當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃思路及技巧

楊華軍

近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼的進行著，尤其在大城市里，房價過高導(dǎo)致商品房擠壓。稅費是導(dǎo)致商品房價格過高的重要原因之一，因此，如何做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃，降低稅收負擔(dān)及房價是當(dāng)前社會廣泛關(guān)注的問題。本文先闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的主要稅種及稅收籌劃思路，然后重點探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅節(jié)的稅收籌劃，以望對后期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃提供參考借鑒。

本質(zhì)上講，社會主義市場經(jīng)濟是市場經(jīng)濟，而市場經(jīng)濟的特征是競爭。我國在建立社會主義市場經(jīng)濟體制的同時，也使得各類經(jīng)濟主體面臨著優(yōu)勝劣汰的激烈競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟利益主體，在自我發(fā)展中，需努力實現(xiàn)自身收益的最大化。只有這樣，才能夠最大限度實現(xiàn)自身收益，在市場競爭中獲得一席之地。但要想實現(xiàn)利益最大化，應(yīng)盡可能的獲取最多收入同時，還能夠減少成本。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要想縮小成本費用，經(jīng)應(yīng)實現(xiàn)稅額的最小化。本文現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的思路及技巧分析如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的主要稅種及稅收籌劃思路

（一）主要稅種

實體稅法是當(dāng)前稅法體系的基本組成部分，包括消費稅、增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、資源稅、個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等22種稅種。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，涉及有增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等9種稅收。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中與稅收直接相關(guān)的是建設(shè)階段及銷售階段。建設(shè)階段所涉及的稅收有增值稅、耕地占用稅、城市建設(shè)維護稅。銷售階段涉及到的稅收有土地增值稅、契稅、印花稅、增值稅、企業(yè)所得稅。

（二）籌劃思路

隨著城市住宅建設(shè)的發(fā)展，商品房的推行，城市土地制度改革的深化，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已從建筑業(yè)分離。實踐表明：稅收籌劃要想取得成功，應(yīng)遵循一定原則。包括輔助性與服務(wù)性原則、合法性與符合性原則、成本性與經(jīng)濟原則。所謂輔助性與服務(wù)性原則，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，或者在營銷過程中，都應(yīng)有自己規(guī)律性的東西。對于企業(yè)而言，稅收籌劃的目的是合理合法的節(jié)稅，即少納稅。通過少納稅創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益，且服從及服務(wù)于企業(yè)長遠需求。合法性與符合性原則指稅收籌劃需符合當(dāng)前國家法律、法規(guī)及政策規(guī)定，在規(guī)定允許的前提下，進行稅務(wù)方面的安排。只有在合法的條件下，才能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃進行合理安排。成本性與經(jīng)濟性原則需綜合考慮，充分考慮成本及代價。成本包括顯性成本與隱性成本，無論哪一種成本，都需遵循企業(yè)理財學(xué)，符合企業(yè)整體財務(wù)管理目標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃思路如下：（1）利用拆分法。為了減輕稅負，我們可將收取的資金拆分開，將收取的租金一分為二，一部分作為租金收入，另一部分作為物業(yè)管理收入。在出租者的賬本上分成2類，一類作為物業(yè)管理費，一類作為房租。從籌劃角度而言，若成立獨立的物業(yè)管理公司，在稽查時需充分查詢理由。通過此種方法達到節(jié)稅目的。（2）利用降價。通過降價，可減少營業(yè)額。在特定的條件下，通過特定的意識降低價格，減少交易額，相應(yīng)的減少了稅收。分析稅收籌劃時，需合理掌握價格。使用降價法時，應(yīng)注意降價可能減少現(xiàn)金流，且減少現(xiàn)金流入量。（3）利用替代法。企業(yè)稅收是通過現(xiàn)金后才產(chǎn)生的。采用實物替代現(xiàn)金，在多數(shù)情況下起到節(jié)稅效果。若企業(yè)將沒有銷售出去的房子給他住，可減輕稅負。替代方法是權(quán)利，企業(yè)可善用一些權(quán)利來謀取現(xiàn)金交易。當(dāng)員工在職學(xué)習(xí)時，需由企業(yè)來負擔(dān)費用，利用一部分權(quán)利來取代現(xiàn)金交易。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搞度假村、俱樂部等，讓內(nèi)部員工去休假，不給員工現(xiàn)金，這種福利計劃在很大程度上可起到節(jié)稅效果。

（4）利用臨界法。臨界法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收中最為簡單的。如：土地增值稅的增值額一旦大于扣除項目的20%，也就無法享受土地增值稅的優(yōu)惠，而這個20%則是臨界點。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個稅收的稅收籌劃

（一）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅稅率實行從低從簡設(shè)計，采用比例稅率。企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。相對于西方國家，我國的企業(yè)所得稅制特點則是體現(xiàn)在應(yīng)納稅所得額確定上，體現(xiàn)沒有設(shè)立不予計列項目的相關(guān)概念。企業(yè)是依法所設(shè)立的以營利為目的，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的獨立核算經(jīng)濟組織。根據(jù)不同的法律地位，企業(yè)分為法人企業(yè)與非法人企業(yè)。前者指公司指企業(yè)與非公司制法人企業(yè)，后者則指合伙企業(yè)。當(dāng)前，國家對公司企業(yè)與個人獨資企業(yè)有著不同的納稅規(guī)定。如：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人小紅，一年盈利20萬元。按照合作人繳納個人所得稅，需繳納63250元，稅后利潤為136750元。按照公司繳納企業(yè)所得稅，其稅率為33%。若全部作為股息分配，納稅人小紅需繳納個人所得稅40160元。稅后利潤有93452元。相對于前者，多負擔(dān)的所得稅為42351元。由此表明公司稅負重于合伙企業(yè)稅負，納稅人小紅不組織公司，但合伙企業(yè)可節(jié)稅43100元。稅負是我們需考慮的一方面，企業(yè)規(guī)模也是我們應(yīng)考慮的因素。對于規(guī)模龐大，管理水平要求較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)采用股份有效公司。不僅僅是因為規(guī)模較大的企業(yè)籌資難度大，此類企業(yè)管理相對較困難，有著較大的經(jīng)營風(fēng)險。若采用合伙企業(yè)組織形式，則難以正常健康運轉(zhuǎn)。

（二）土地增值稅

土地是一種社會資源，其價值由于土地自身具有的稀缺性與國家投資改善土地使用功能、環(huán)境因素導(dǎo)致上漲。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地所有權(quán)、地上建筑物及附著物所取得收入的單位及個人。土地增值體現(xiàn)為土地使用權(quán)價格的變化，指轉(zhuǎn)讓土地時取得總價格收入超出土地取得時支出成本，在轉(zhuǎn)讓前的各項投資總和。開征土地增值稅，是國家運用稅收杠杠引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向，從而規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，從而合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，有效維護國家權(quán)益，最終促進房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)若建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又要從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算下，籌劃的關(guān)鍵則是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，從而獲得免稅待遇。