舊房換新顏“憂居”變“宜居”

何國平

實施城市更新行動是黨中央國務院作出的重大決策部署，也是踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念的具體舉措。去年以來，市房屋管理局全程參與《上海市城市更新條例》（以下簡稱條例）立法工作，堅持問題導向、目標導向，重點聚焦舊住房更新改造、優秀歷史建筑保護和既有多層住宅加裝電梯等工作，全面梳理當前存在的主要問題，提出了多項立法建議。

補齊配套設施 促進活化利用

舊住房更新改造是城市更新的重要組成部分，也是提升市民居住品質、改善城市人居環境的重要舉措。本市納入舊住房更新改造范圍的老舊住房約1.4億平方米，從上世紀八十年代開始就以各種形式推進實施改造。

2017年市政府印發《關于堅持留改拆并舉深化城市有機更新進一步改善市民群眾居住條件的若干意見》，明確將房屋使用功能不完善、配套設施不健全、安全存在隱患、群眾要求迫切的各類舊住房納入“留改拆”工作范圍，并明確2018年至2020年要專項實施各類里弄房屋修繕改造250萬平方米。《上海市住房發展“十三五”規劃》也明確要推進5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。“十三五”期間，全市共實施各類舊住房修繕改造5300余萬平方米，實施各類里弄房屋修繕改造260余萬平方米，完成既有多層住宅加裝電梯513臺，工作成效顯著，市民群眾居住場所更為安居，居住環境也更加宜居。

在完善房屋使用功能、補齊老舊小區配套設施方面，市、區房管部門因地制宜、精準施策，推動實施了一批舊住房成套改造項目。建于上世紀60年代的彭三小區五期，總建筑面積27560平方米，涉及非成套住宅11幢，居民878戶，是一個典型的非成套直管公房小區，公建配套設施匱乏，房屋建筑已到使用期限。小區采用拆除重建的方式進行成套改造，改造方案以街道社區建設為導向，用專業的規劃手段推動小區整體建設，通過增加為老服務中心、社區文化活動中心、社區配套幼兒園等，讓改造后的小區從“憂居小區”變為“宜居小區”。條例的出臺進一步為此類項目的實施提供了保障，更好地維護絕大多數人的合法權益，讓更多市民看到了舊房換新房的希望。

在加強歷史風貌保護、促進歷史建筑活化利用方面，“十三五”期間，本市累計實施近75萬平方米居住類優秀歷史建筑修繕，同步推進近110萬平方米風貌區內居住類歷史建筑修繕，并試點開展了如黃浦區南昌路（東段）這樣的區域性整體修繕更新項目。該項目位于衡復風貌區黃浦片區，與上海著名的淮海路商業街平行，具有豐富的紅色資源和文化底蘊。本市通過對南昌路（東段）道路北側多個地塊老舊住宅實施保護性修繕，對沿線老舊小區進行環境整體美化和功能優化，對路段沿線街區風貌、商業形態進行整治與提升，整個街區面貌煥然一新，百姓居住水平和生活品質也得到了較大改善。條例中鼓勵對歷史風貌保護區域進行更新改造，對傳承歷史文化、塑造特色風貌、提升城市魅力提出了明確要求，后續本市還將逐步研究建立區域改造機制，在整體提升區域環境風貌的同時，豐富居住休閑的綜合功能。

此外，在舊住房更新改造工作推進過程中，尤其是舊住房成套改造項目，也存在著居民意愿較難統一、規劃土地等政策限制多、社會資本參與少等困難和問題。此次條例的出臺提供了進一步的司法保障，明確可通過調解等渠道來保障絕大多數人的合法權益，此外還在規劃土地方面，明確增量房屋可用于保障性住房、租賃住房和配套設施用途，以及不具備獨立開發條件的零星土地可通過擴大用地方式予以整體利用。

重構社區空間 提升整體品質

“十四五”期間，本市將積極貫徹條例各項內容，落實相關條文的具體實施程序和要求，更大力度更高水平推進5000萬平方米舊住房更新改造，完成1萬臺既有多層住宅加裝電梯。

功能再造，加快推進舊住房成套改造。全面啟動不成套職工住宅和小梁薄板等存在安全隱患房屋的更新改造，并按照“能改愿改則應改盡改”的原則重點推進拆除重建改造，實現房屋安全隱患徹底消除、廚衛功能全面完善、配套設施綜合提升。此外，對確無條件實施拆除重建改造的，還將繼續實施貼擴建改造，如房屋加層擴建或在北側、南側加建以完善廚衛使用功能。改造后的公有住房按照實際確定房屋類型換發租賃憑證，并調整租金標準。其中，符合公有住房出售條件的，可納入出售范圍。

肌理重塑，持續實施歷史建筑修繕。對本市各類保留保護歷史建筑，按照整體歷史風貌和建筑本體特色的保留保護要求，分級保護、分類施策，以修舊如舊和保護利用兼顧為原則，在保留歷史肌理的基礎上，實施合理改造和優化，加強對優秀歷史建筑建控范圍內新改擴和修繕行為的風貌協調管理。充分挖掘歷史風貌區的存量房屋，通過對風貌區各類保留保護房屋文化價值、保護現狀、管理利用狀況進行評估，推進既有建筑的功能轉換。結合新建、配建、擴建的方式完善區域配套設施，提升服務功能，實現風貌區的整體保護和活化利用。

資源疊加，強化設施整合利用力度。按照“便民、利民、少擾民”原則，統籌完善住宅小區基本功能。在舊住房更新改造中，將管線入地、二次供水、消防設施、停車設施、積水點排除、環境整治、違法建筑整治等統籌實施。鼓勵在滿足日照、間距等環境要求的前提下，挖掘小區內部空間，新建門衛間、智能末端配送設施、社區服務中心等配套設施。合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，不斷推動擴大社區服務供給，通過整合盤活社區區域資源，完善配套設施，優化使用功能，形成社區服務設施、公共空間共建共享的新局面。對社區內慢行通道、廣場綠地、社區服務設施等多種類型的空間和設施進行改造提升，實現社區空間重構、功能復合利用。

綜合施策，有序實施多層住宅加裝電梯。聚焦既有多層住宅加裝電梯，按照“能加盡加，愿加快加”的原則，進一步完善政策機制，推進基層社會治理創新，以更快速度、更高水平、更大力度持續推進加裝電梯工作：圍繞最簡潔的手續辦理、最快的建設周期，推進加裝電梯項目“并聯預審”和“一口受理”;完善配套管線遷移政策，明確辦理時限、流程、收費標準，縮短項目建設周期;按照共建共治共享的原則，搭建社區協商的“一張臺子”，引導各相關方理性表達意見，平衡各方利益訴求，引導形成最大公約數;對于加裝電梯過程中產生爭議的，依法通過協商、調解、訴訟等方式予以解決，確保加梯工作順利推進;加大規模化推進力度，將加裝電梯與老舊小區更新改造有機結合，統籌實施“修繕+加梯”，推動整小區意愿同步征詢、方案提前設計、規劃提前公示、安全論證批量評審，從而將“人等方案”轉變為“方案等人”，實現小區整體品質提升。