養老地產融資特征及模式

鄭喬藝

養老地產是一種最新的房地產開發模式，通過將養老和房地產開發有機結合，能夠滿足社會養老需求。隨著人口老齡化的加速、社會化養老的流行以及政府政策的支持，給養老地產的發展帶來機遇。本文針對養老地產企業的融資特征及模式進行分析，分析了我國養老地產融資模式所面臨的困境，綜合剖析了新型 REITs 融資模式的必要性和可行性。

一、養老地產的發展機遇

（一）人口老齡化所帶來的機遇

自步入21世紀以來，我國正在進入快速人口老齡化的社會。截止2019年底，我國60周歲以上老年人口規模已經達到2.54億，占到總人口的18.1%，65歲及以上老年人口規模已經達到1.76億，占到全國總人口的12.6%。按照人口老齡化的國際劃分標準要求，60歲以上的人口占全國總人口的比例超過10%，或65歲以上的人口占全國總人口的比例超過7%，我國的比例大幅高于了國際老齡化社會的標準。

我國的人口老齡化規模龐大、速度加快、不平衡。人口老齡化將使得勞動人口流失率降低，社會經濟發展的能動性減弱，公共服務和設施的供給壓力加劇，社會保障工作負擔增加。但與此同時也蘊含著巨大的市場商機，老年群體人口的數量增加，人均體質壽命延長，使得對養老服務的需求也將更加迫切，這將一定會給"養老地產"的建設和發展提供良好的機遇。

（二）社會化養老所帶來的機遇

城市的家庭結構具有很明顯的的特點，呈現出我們所謂的"四二一（二）"的結構：即四個贍養老人、一對夫婦、一個（兩個）的孩子。即使是全面實施二孩政策之后，生育率仍然在大幅度的下降，隨著我國醫療衛生服務條件的不斷完善和優化，人均壽命的延長，子女贍養老的人均負擔也在逐步加重，屆時養老服務就顯得更有必要。此外，首批中產階級群體即我國改革開放后首批就業的工薪階級，這一群體大多集中于50-65歲的階段，他們擁有更高的社會消費能力。因此，未來老年人口將會逐步發展成為其消費主力群，且他們對于消費的需求也會逐漸由更多的產品轉向更多的中高端老年類別的產品，屆時"富人養老"或促成養老產業最大紅利。

（三）政策支持帶來的機遇

隨著當前我國老年人口老齡化的進一步快速加劇，政府對于基本養老問題越來越重視，出臺了多項養老相關的支持政策。我國政府充分鼓勵和大力支持推進社區專業養老服務模式的不斷革新，鼓勵社會和其他民間產業資本積極參與進入社區養老綜合服務產業，并大力支持推進我國建立健全了以居家專業養老金融服務機構為主要基礎、社區專業養老金融服務機構為主要依托、機構專業養老相輔結合的社區養老金融服務體系，大力支持促進養老行業的健康發展。隨著近些年國家基本養老政策和發展規劃的逐步制定正式出臺，養老房地產將在未來幾年之內迎來一個處于黃金期的增長期。

二、養老地產的融資特征

（一）養老地產資金需求規模大

房地產業本身就屬于資金密集型行業，由于養老地產的性質和特征，養老地產除去購置土地和建設施工成本外，還需要大量資金投入達到養老設施以及養老配套服務。例如在新增建了無障礙交通通道、家庭危險緊急呼叫等配套服務設施。同時，養老地產還會根據需求合理配置一些為老年人提供服務的設施，如老年活動中心、醫療康養中心或者醫院等，這些配套服務設施及其配套服務的完善和增加會直接促使養老地產開發的成本遠遠高于一般住宅。企業資金需求將更多，對企業形成巨大的資金壓力。

（二）養老地產融資周期長

不同于其它房地產由開發到建設再到運營的模式，養老地產相比其他房地產多了運營這一關鍵模式。作為一個具有"養老"及"地產"雙重身份的資金流量體質，養老地產項目建成后，由于其養老地產盈利模式較特殊，所以很難通過銷售立即回籠資金，更多地是采取"持有+運營"的方式。受區域經濟水平、消費者的市場觀念、企業資源整合能力及項目的資金流、項目運行設計等各種因素影響，養老地產項目的盈虧較為不可控。養老地產收益大部分來源于后期服務運營價值，開發商需要長期穩定持有地產項目，形成良好的管理機制，尋找最佳的盈利模式，提升服務水平，增加客戶的認可度，以此達到更高的收益。而傳統房地產可以通過銷售直接實現資本回收，投資回收期可能只有3-5年，但養老地產的投資回報期通常要10-15年。

（三）養老地產融資風險較大

養老地產開發項目模式是一個新興房地產開發項目，目前還只是仍然處于初級探索發展的準備階段，其中地產開發項目模式、經營項目管理模式、融資等經營模式尚且正在進入探索發展階段，盈利模式尚未明朗，并沒有成熟的結構可供參考，這使得養老地產的投資風險加大。同時，養老地產企業獲益的真正價值也就在于其運營過程中的收益，如果開發商的資金斷流，陷入資金壓力，在養老地產資產負債率相對高的情況下，當銷售回款或運營所產生的現金流不能及時有效地進入高財務杠桿運轉的環節時，養老地產企業的資金鏈就可能會因為斷裂而面臨資產鏈斷裂的風險，加之養老地產前期的盈利率低，資金回收期長，如果不能保持相對較高的資產負債率，養老地產企業所面臨資金斷裂的概率將遠遠高于普通地產項目開發企業。

三、養老地產融資模式

（一）國內養老地產融資模式——以A企業為例

A養老地產項目主要是由民營企業研究開發建設。在開發項目建設準備階段，A公司先期的兩個整體項目投資規模已高達6個億。在整個項目的前期開發工程建成正式投入前期運營之后，由于先期的投入運營階段成效并不理想，此外由于使用土地的開發性質也直接造成了前期資金相對緊繃，早期的融資A公司只有通過出售外地房地產來使項目的獲得資金，保證前期資金持續供給。2009年，A公司才正式獲得了用首批開發建成的外地房產質押方式合并獲得了7500萬銀行抵押房產貸款。此外，股東B集團將其前期持有的A公司6000萬股權貸款作為房產質押將該貸款通過轉讓支付給了C銀行，獲得2000萬元的短期流動資金抵押貸款，用于其短期資金周轉。2010年初，A公司商定了一家專注于開展中國資本市場股權投資的境外私募風險投資基金，并作為其戰略合作伙伴，首輪境外投資總額注資1億元，增資后的注冊資本額2億元。2010年末，A公司與W公司簽訂了一項戰略聯盟合作伙伴協議。