房地產企業資本結構優化研究

周元鈞

摘要：資本市場結構是指在一定時期內各種社會資本、企業及其比例關系的價值構成，是融資方式組合的結果。由于資金需求大、資金回報緩慢，通過自由資金來維持企業運轉的房地產企業微乎其微，往往需要貸款實現持續發展。總體而言，房地產企業負債率較高，資本結構不合理。為了促進房地產行業健康發展，房地產企業必須優化資本結構。

關鍵詞：房地產;資本結構;結構優化

自我國政府對房地產行業政策調控以來，房地產業正經歷著快速的發展。但快速發展所帶來的問題日益突出，主要表現在我國房地產行業的特征上。為了能夠獲取更多土地，房地產開發者通過舉債等方式快速擴張開發規模，過度依賴債券融資，因此在我國房地產開發行業中普遍存在融資壓力較大，面臨著相對較高的運營和融資風險。如何才能實現房地產公司和企業良好可持續發展，有效優化房地產公司和企業的資本結構，成為了業界廣泛關注的問題和焦點。本文對A集團資本結構的現狀進行了研究和比較，包括債務結構比例、長期償債能力和短期償債能力，以及同類企業和行業平均數據的橫向比較，從而得出優化企業資本結構的方法。

一、公司分析

（一）資本結構現狀分析

從表1我們已經可以清楚地明顯看出，2017年以來，公司固定資產價值呈逐年快速增長，由2016年末的8306.074億元迅速成長，增加至2020年末的18691.77億元，公司總資產負債由2016年末的8306.74億元迅速成長，增加至2020年末的15193.32億元。從下面的表1我們已經可以清楚地明顯看出，除2016年外，A集團的平均資產負債率在過去四年一直處于相對較高的水平，前四年一直趨于穩步快速上升，由2016年的80.54%上升至2019年的84.36%，并且遠遠地要高于目前全國各類行業的平均水準52.89%。總的來說，A集團目前還仍然存在著企業融資渠道途徑方式比較單一，資本市場結構不合理等諸多突出問題。公司應該在保持一個較低水平的財務風險同時盡量控制負債規模，合理調節企業的資金結構，保證企業的安全運轉。

（二）償債能力分析

償債能力是一種用來衡量一個公司的經營情況是否良好或者壞的重要技術能力，其中可以劃分為短期償債和長期償債兩種。對于短期償債能力，其償付風險的能力很大一部分由于企業資產的流動性和其變現。而且企業的流動資產必須跟短期償債的能力緊密地聯系起來。通常這些資產的流動性很強，即一個資產可以通過變現來償還債務的能力也很強，其短期償債的能力隨之增加。而衡量一個企業實現長期償債能力最重要的指標之一即為資產負債率。一般來說，流動比率與速動比率與企業資產的流動性同呈正相關。而比率太高對企業發展會造成不良影響，應該根據同行業平均水平具體分析。根據同行業的平均水平，流動比率≥2、速動比率=1為宜。

A集團近五年現金流動比率的五年平均值約逐年下降至達到1.2，速動融資比率的五年平均值也只是0.5。據統計，房地產業現金流動比率和企業速動投資比率的全年平均值分別應該是1.92和0.63。由此可見，A集團在目前現有流動資金中的流動比率與資金速動率的比率都已經要明顯地遠高于行業平均值，同時A集團2016至2020年的資產負債率平均81.54%，且一直處于逐漸上升的狀態。這就說明A的償債能力相對較低，融資模式面臨考驗。一旦這些企業長期無法及時進行破產再融資或未來有效地徹底緩解其無法償債的債務壓力，發生企業資金鏈突然斷裂的情況概率就非常高。

（三）現金流量分析

現金流就相當于一個公司的"血液"。通過經營活動所產生的資本和現金流量最穩定。通過投資活動產生的現金流量可以反映企業的自籌資金的生產能力。

2016-2020年，A集團在業務經營中的各項活動所產生的資本和現金流量凈額波動較大，但均為正。2016-2020年A在外投資活動中所產生的實際現金流量凈額小于零，說明A正處于快速增長的階段，這一時期投入了大量資金。2016年至2020年，A融資活動中產生的經營性現金流為正或負，主要是因為公司目前正處于擴張時期，大部分的經營性現金流都是用來補償投資性的現金流。這在很大程度上是與A的良好經營相聯系的。對于A來說，要想進一步擴大其市場份額，如果一個公司需要投資的僅依靠其經營活動所產生的現金流量凈額，是遠遠不夠的。我們還是應該繼續增加投資，籌集大量資金來補充需求。

二、A集團資本結構形成的原因

（一）資產負債率較高的原因

1、由于房地產行業的固有性質。與其他行業相比，房地產行業需要更多的資金，僅靠自有資金往往只能滿足購地款，無法支撐整個項目。因此，許多項目都是通過債務融資的。作為房地產龍頭企業，與其他中小型房地產投資企業相比，A開發和研究的項目規模更大，建設周期更長，資金需求也更大。

2、企業規模和發展的需要。A集團是一家規模大、資信高、銀行貸款方便的房地產龍頭企業。債務融資成本低于股權融資。A集團偏愛債權融資，負債率相對較高。近年來，房地產企業向市場傳遞的信息都是一種供不應求的狀態，從而引發了房地產金融業的發展加速發展，A同樣如此。隨著規模的不斷擴張，自有資金的增長速度與資金需求的增長速度不匹配，需要通過舉債來投資和開發。

（二）短期債務占比過大的原因

與長期債相比，短期債具有成本低、易得、靈活的特點。對于A集團，通常需要大規模籌集資金，短期債務是節省時間和金錢的有效途徑。

（三）銀行借款占比較大的原因

中國金融制度體系還是不盡全面。金融業發展模式不合理，間接融資的占比太多，直接融資并購行動較少。在此一大背景下，A集團等房地產公司和銀行都無法從中獲得其他較為便捷、成本更低的融資方式和途徑，導致多數只能依靠銀行貸款才能獲得。

三、資本結構優化建議

（一）減少負債融資比例，降低資產負債率。

目前，A集團的資產負債率低于行業水平顯著較高，過高的資產負債率是不利于公司的治理和開發，相應的風險也無形增加。應降低其資產負債率在合理范圍內，可以考慮直接投資，或與債權人協商債務轉換成股權。這種方法可以幫助企業降低資產負債率，優化企業的資本結構，使企業更加合理的資本結構。同時，對行業的發展也具有重要意義。

（二）拓寬融資渠道

房地產行業對資金的巨大需求決定了其對金融的依賴程度。商業銀行主要融資手段是短期流動性存款，即流動性短期借錢，無法滿足相應要求。集團應使用其他債務融資來源，特別是長期債務融資。而A集團長期負債率偏低，資本鏈相對狹窄，容易產生財務危機。在這種情況下，A集團應根據企業的市場定位和發展需要來拓寬融資渠道，可以選擇海外發行債券來緩解融資難度，降低融資成本。增加長期負債比率，讓更多債權人積極參與公司管理，同時也要積極提升企業自身信譽，從各方面提升企業防控風險的能力。

（三）應注重內源資本的積累

首先，A集團應加快資金回籠和合理使用內源性融資，加強公司的積累資本能力。通過加快商品銷售，利用預支賬戶加快資金回籠，緩解資金壓力;其次，應適當增加股權融資比例，由于內源性融資的融資規模有一定的限制，對于大規模融資，股權融資的比例應該增加。

四、結論

從對A集團的分析中我們可以清楚地看出，目前我國房地產商品經營行業還是處于高速增長的階段，普遍還是存在融資途徑渠道單一，高資產負債率，依靠銀行貸款等等問題。因此，優化內外部融資的結構，多元化的融資途徑和渠道，合理地降低房地產企業資產負債率，成為了房地產企業進一步優化資本結構的合理解決辦法。同時又對行業總體的穩定和可信度持續、健康快速發展具有比較重要的影響。

參考文獻：

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項目來源：

廣西財經學院會計與審計學院2019年度會計類學生研究項目《房地產企業資本結構探究-以A公司為例》一般課題階段性研究成果。