我國(guó)住房租賃規(guī)制制度問(wèn)題研究

摘要：《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)居住權(quán)作出解釋，以進(jìn)一步保障居者有其屋，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)行為。本文基于居住權(quán)視角，分析了我國(guó)住房租賃規(guī)制制度方面存在的問(wèn)題，并提出解決路徑。

關(guān)鍵詞：住房租賃;規(guī)制制度;居住權(quán)

一、引言

2020年1月17日上午9點(diǎn)30分，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“蛋殼公寓”成功登陸美國(guó)紐約證券交易所，按照發(fā)行價(jià)，蛋殼公寓募集資金超過(guò)1.49億美元，市值達(dá)27.4億美元。2020年11月9日，中國(guó)新聞周刊報(bào)道，上市不足一年的蛋殼公寓被曝出：北京總部聚集數(shù)百人維權(quán)，包含租戶、供應(yīng)商、保潔、維修人員，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生肢體沖突。與蛋殼公寓簽約房東拿不到合同約定的租金;租客交了租金卻被房東驅(qū)趕，用于租房的“租金貸”還得繼續(xù)償還;此外，保潔、維修人員的工資也被拖欠。蛋殼公寓的“爆雷”揭開(kāi)我國(guó)住房租賃現(xiàn)狀的冰山一角。

二、居住權(quán)

從法理的角度，大陸法系國(guó)家的民法普遍對(duì)居住權(quán)作出規(guī)定，但基于多種原因，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，除我國(guó)澳門地區(qū)，東亞地區(qū)各部法典均未規(guī)定居住權(quán)[1]。2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》，在民法典中，我國(guó)根據(jù)自身國(guó)情和社會(huì)需要，參考大陸法系的居住權(quán)制度，正式新增居住權(quán)的規(guī)定。根據(jù)民法典第366條的規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

三、規(guī)制制度問(wèn)題

隨著民法典中居住權(quán)定義的出臺(tái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)必然進(jìn)一步規(guī)范，居民的居住權(quán)必然得到更多保障，然而當(dāng)前在規(guī)制制度方面仍然存在諸多問(wèn)題。

（一）租售不同權(quán)問(wèn)題

居住權(quán)人有合理使用住宅的權(quán)利。居住權(quán)是為滿足居住權(quán)人的生活居住需要而設(shè)立的用益物權(quán)，因此，居住權(quán)人對(duì)住宅享有占有、使用的權(quán)利[2]。實(shí)際上，對(duì)于居住權(quán)人，不難行使對(duì)住宅的基本使用權(quán)，然而其他隱性和衍生的使用權(quán)，如平等的學(xué)區(qū)資源使用權(quán)等卻難以得到保障。目前租售同權(quán)僅在廣州等少數(shù)城市局部實(shí)施試點(diǎn)，距離全面實(shí)施還很遙遠(yuǎn)，對(duì)于絕大多數(shù)尚未實(shí)施租售同權(quán)的城市，尤其是北京、上海這樣的超大城市，租賃房屋的居住權(quán)人子女無(wú)法與業(yè)主子女獲得同等的入學(xué)機(jī)會(huì)，換而言之，承租人作為居住權(quán)人的部分使用權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（二）群租房問(wèn)題

2014年，上海市頒布《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市居住房屋租賃管理辦法>的決定》，修改后的管理辦法明確：出租居住房屋，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。以上對(duì)群租房進(jìn)行的行政干預(yù)以“人均租住建筑面積”的最低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量是否是“群租”存在偏頗，威脅低收入群體的居住權(quán)。此外，北京、廣州、沈陽(yáng)等城市在群租房治理過(guò)程中被指存在“一刀切”現(xiàn)象，缺乏人性化的對(duì)策。

（三）監(jiān)管缺失問(wèn)題

近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)期租賃公寓發(fā)展迅速：長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)主體通常將市場(chǎng)上的閑散房屋進(jìn)行整合，或是自行建造統(tǒng)一的租賃樓盤，然后與潛在的承租人利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行高效匹配;倘若承租人的租賃能力欠缺，長(zhǎng)租公寓與貸款平臺(tái)合作，幫助承租人申請(qǐng)貸款，由貸款平臺(tái)支付所有房租，其后承租人每月向貸款平臺(tái)還款直至還清房租。這種運(yùn)營(yíng)模式原本大大提高了租房雙方的匹配效率，同時(shí)降低了信息的不對(duì)稱性。然而，在資本擴(kuò)張過(guò)程中，部分長(zhǎng)租公寓采取收租倒掛的模式，即向房東支付的租金高于從租客那里收取的租金，以實(shí)現(xiàn)更大的市場(chǎng)占有率。這種運(yùn)營(yíng)模式可持續(xù)的必要條件是不斷擴(kuò)張，一旦發(fā)展受限，資金鏈斷裂，容易出現(xiàn)前文所述的“爆雷”案例。我國(guó)目前還并沒(méi)有針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商和住房租賃貸款平臺(tái)的監(jiān)管法規(guī)，間接導(dǎo)致承租人的居住權(quán)無(wú)法得到有效保障。

四、解決路徑

（一）針對(duì)租售不同權(quán)問(wèn)題

租售不同權(quán)根源于現(xiàn)有法律對(duì)承租人的居住權(quán)保障不足，目前我國(guó)在租售同權(quán)方面尚未出臺(tái)專門的法律法規(guī)。雖然全國(guó)主要大城市基本已提出關(guān)于推進(jìn)建設(shè)住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)實(shí)施細(xì)則和意見(jiàn)，但這些政策對(duì)租售同權(quán)僅僅提供了基礎(chǔ)支撐環(huán)境，在修訂過(guò)程中應(yīng)進(jìn)一步明確承租人享有公共服務(wù)的權(quán)利。

此外，政府應(yīng)直視實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)面臨的主要障礙，即公共資源供給不足、分配不均等問(wèn)題。若不增加社會(huì)公共資源供給，即便在政策上強(qiáng)制租售同權(quán)，也只是空中樓閣。因此，增加醫(yī)療、教育、社會(huì)保障等基本公共服務(wù)的投入才是根本的解決路徑[3]。

（二）針對(duì)群租房問(wèn)題

近年來(lái)，群租房導(dǎo)致安全隱患、鄰里糾紛等一系列社會(huì)問(wèn)題，有必要對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)男姓深A(yù)。然而，這些行政干預(yù)不應(yīng)違背《民法典》對(duì)居住權(quán)人的保障，地方政府制定政策時(shí)不應(yīng)忽視低收入群體的基本權(quán)利，避免產(chǎn)生“一刀切”現(xiàn)象。

對(duì)于群租房問(wèn)題，需要的是綜合治理，形成“疏堵”合力。在充分保障承租人居住權(quán)的前提下，進(jìn)一步明確房屋出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)，設(shè)置必要的出租條件和禁止條件;通過(guò)稅收等手段對(duì)群租房進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，通過(guò)“業(yè)主公約”等手段對(duì)群租現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)范;此外，政府及住建部門應(yīng)積極作為，在綜合治理群租房的同時(shí)，將更多力量投入保障性住房建設(shè)，惠及更多低收入人群。

（三）針對(duì)監(jiān)管缺失問(wèn)題

我國(guó)目前缺少針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商和住房租賃貸款平臺(tái)的監(jiān)管。對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，應(yīng)盡早建立和完善準(zhǔn)入機(jī)制，明確其注冊(cè)資金規(guī)模，在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能處于可控狀態(tài)。對(duì)于住房租賃貸款平臺(tái)，應(yīng)盡早明確監(jiān)管主體，當(dāng)承租人在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)獲得租金貸款時(shí)的監(jiān)管依然不能脫離一行三會(huì)發(fā)揮職能，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專門的職能部門，盡快對(duì)監(jiān)管職能進(jìn)行詳細(xì)的劃分與規(guī)定。同時(shí)也應(yīng)該積極組織相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)成立，可以建立相應(yīng)的行業(yè)自律組織與傳統(tǒng)監(jiān)管主體一同發(fā)揮作用[4]。

參考文獻(xiàn)：

[1]汪洋.民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論[J].比較法研究，2020（06）：105-119.

[2]房紹坤.論民法典中的居住權(quán)[J].社會(huì)科學(xué)文摘，2020（09）：69-71.

[3]魏端潔. 戶籍制度改革背景下租售同權(quán)問(wèn)題研究[D].華中師范大學(xué)，2020.

[4]劉勃男. 我國(guó)住房租賃金融監(jiān)管法律制度問(wèn)題研究[D].沈陽(yáng)師范大學(xué)，2020.

作者簡(jiǎn)介：

洪陽(yáng)（1989—），男，江蘇南通人，上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院2019級(jí)MPA研究生，研究方向：公共管理。