新收入準則在房地產企業中的應用研究

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摘 要：隨著房地產行業的經濟業務逐漸趨于多樣，舊收入準則表現出來諸多弊端，而新收入準則提出通過“五步法”模型確認收入，使得在某一時段內確認收入成為可能，在平衡企業現金流量的同時也提高了財務信息質量;企業要想在實務中精準的運用新收入準則，就要加強相關財務人員的專業勝任能力和風險防范意識，并且要加強合同管理，增強部門之間的合作與聯動。

關鍵詞：新收入準則 房地產企業 “五步法”模型

收入作為會計的六大要素之一，其確認計量和披露一直都是市場經濟中的熱門話題，也是報表使用者準確評估企業經營狀況和財務水平的重要影響因素。為此，我國財政部于2017年正式頒布了新收入準則，在滿足市場需求的同時也不斷向國際準則趨同。房地產行業由于其行業特殊性，其收入的確認、計量和其他行業大不相同，因新收入準則受到的影響也更為明顯。作為我國的經濟命脈，房地產企業的收入水平與企業自身、社會公眾以及國家政府都緊密相關，因此本文以房地產企業在應用新收入準則時的實際情況為出發點，探討新收入準則在房地產企業中的應用情況及效果，并提出相應的建議。

二、新收入準則的兩大“新模塊”

相較于舊收入準則而言，新收入準則在內容所做的改進主要集中在以下兩個模塊：提出了確認收入的“單一標準”和“五大步驟”。

（一）新收入準則的“單一標準”

在舊準則中，銷售商品和提供勞務需要進行明確區分，在確認收入時以風險報酬的轉移作為標準，但是在實務操作中判斷風險報酬何時轉移并非易事;新收入準則彌補了舊收入準則的上述缺陷，不僅打破了商品和勞務之間的明確界限，還提出了在客戶取得商品控制權時確認收入的觀點，使得收入的確認過程更加合理。

新收入準則還把銷售收入準則和建造合同準則進行了結合與統一，在現實業務中，很多企業的銷售業務和建造業務會出現重疊，界限劃分并不明顯，如果采用舊收入準則進行核算，就會出現同類型的企業使用不同收入確認模型的情況，新收入準則的實施就會很好地避免這種情況的發生，有利于同類型企業直接進行橫向比較，具有一定的實用性和創新性。

（二）新收入準則的五大步驟

作為新收入準則的核心內容，深入理解“五步法”原則對企業貫徹落實新收入準則十分重要。“五步法”在房地產企業中的應用如下所示：

1.識別與客戶訂立的合同。新收入準則圍繞“合同”展開，把合同定義為雙方之間訂立有法律約束力的權利義務的協議。合同中所涉及的企業履約義務相關規定、在完成履約義務后享有的現時收款權利、支付款項相關內容、合同商業實質等條件，都需要在識別客戶合同中格外注意。具體到房地產企業中，要對買賣雙方的責任與義務進行明確約定，例如房價、相關稅費、優惠條件、付款時間、付款額、違約責任、逾期違約責任等內容。

2.識別合同中的單項履約義務識別單項履約義務簡單來說就是對合同進行“分拆”。如果合同中包含多個要素，并且這些要素需要進行單獨的定價和出售，則需要明確區分每一項單項履約義務，并且將這份合同“分拆”成多份合同處理。在房地產企業中常見的銷售手段有：銷售房屋同時捆綁銷售車位、銷售房屋的同時贈送物業服務、銷售毛坯房贈送精裝修，這些情況都與要對合同進行合理的“分拆”。

3.確定合同的交易價格。在新收入準則下，企業在確定交易價格時要考慮到可變對價、非現金對價以及重大融資成分等因素。如果企業在交易過程中涉及非現金轉讓的業務，就要根據非現金對價的公允價值來確定交易價格;我國房地產企業在進行銷售業務時，客戶通常會選擇按揭付款的方式，如果客戶一旦出現違約或者未能按時還款，企業就要承擔相應的責任，并且支付相關罰款，這種情況就會涉及融資成分，會計人員就要對客戶支付金額與當前合同對價的差額進行合理估計，并按實際利率法在一定期間內進行攤銷;除此之外還需要考慮是否存在代第三方收取的價款或者預期將退還給客戶的款項。

4.將合同價格分攤至履約義務。在現實生活中企業與客戶訂立的合同往往包含多項履約義務，為了把企業因轉讓商品而有權收取的對價金額反映在交易價格中，就要把每項履約義務的交易價格按單獨售價占總售價的比例分攤至各項履約義務。每項商品的單獨售價可以按照市場的交易價格進行定價，如果該商品的單獨售價沒有辦法直接獲得，可以運用會計估計方法對單獨售價進行估算，常見的估算方法有成本加成法、余值法、市場調整法等。

5.在履行義務時確認收入。“五步法”中的第五步是房地產企業在應用新準則時的難題。如果該項履約義務是某一時點內的履約義務，則要根據其控制權何時轉移確認時點;如果是時段內的履約義務，則要選擇合理的方法來確認履約進度。房地產行業中常見的銷售方式主要有現房銷售和期房銷售，現房銷售的收入確認時點標志較為明顯，通常都是在雙方簽署合同交付現房之后確認收入;對于預售房屋而言，客戶在房地產企業建造房屋的同時不能享受到消耗正在建造的房屋帶來的經濟利益，房屋的結構設計、該怎么建造房屋也不是客戶可以控制的，所以期房銷售是否屬于時間段內確認收入的“重擔”就落在了房地產企業所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋銷售合同中，房地產開發商會對客戶所購買房屋的具體單元和房號進行明確約定，并且不可以隨意更換。也就是說房地產企業提供的商品具有不可替代用途，由此可見期房銷售達到了某一時段確認收入的條件。

三、新收入準則在房地產企業中的實施效果

（一）收入的確認角度

在舊收入準則下，房地產企業通常在某一時點確認收入，在時點的選擇上也沒有統一的標準，其中常見的收入確認時點有“簽訂合同”、“交付使用”、“收到預收款項”、“完工并驗收合格”、“發出書面交房通知”等。然而房地產企業的開發流程一般都有長期性，復雜性等特點，從房屋項目立項到房屋竣工驗收再到交房往往需要經歷很漫長的一段時間，企業在這段時間內一直在產生成本，但是并沒有對取得的收入進行確認，這樣的收入確認方式使得企業的財務指標波動較大，財務報表也不能為報表使用者提供準確直觀的財務信息，即使弊端明顯，在實施新準則之前也沒有企業將收入在時間段內進行確認。新收入準則的頒布則使得在某一時段內確認收入成為可能。