農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)研究

李鑫炎 劉海飛

摘 要：隨著農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房產(chǎn)一體化調(diào)查工作逐漸成為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的具體表現(xiàn)形式，為了更好的獲取調(diào)查結(jié)果，確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記工作有序進(jìn)行，需要加強(qiáng)確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)研究，以此把握調(diào)查技術(shù)路線。但是在實(shí)際的調(diào)查工作中，卻存在工作量大、時(shí)間長(zhǎng)、耗費(fèi)成本高，且指界確權(quán)難等問(wèn)題，嚴(yán)重影響調(diào)查工作效率和質(zhì)量，對(duì)此可以采用傾斜攝影測(cè)量技術(shù)和移動(dòng)地理信息定位技術(shù)、農(nóng)村宅基地調(diào)查系統(tǒng)等新技術(shù)對(duì)其解決，以此確保調(diào)查結(jié)果科學(xué)可靠。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;房地一體化;確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)

為了更好的為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革提供技術(shù)支持，解決我國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)問(wèn)題，確保確權(quán)登記工作高效進(jìn)行，我國(guó)各地區(qū)自然資源部門(mén)加強(qiáng)了農(nóng)村房地一體化確權(quán)調(diào)查工作，在此工作過(guò)程中存在多種技術(shù)難題，因此需要科學(xué)應(yīng)用現(xiàn)代化測(cè)繪調(diào)查技術(shù)方法，保證該工作質(zhì)量和進(jìn)度。筆者在湖南省永州市道縣農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地房地一體項(xiàng)目開(kāi)展期間，對(duì)農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)做了研究，本文結(jié)合道縣房地一體項(xiàng)目工作經(jīng)驗(yàn)探討農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)。

一、農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)概述

（一）確權(quán)內(nèi)容。確權(quán)測(cè)繪工作主要對(duì)各行政轄區(qū)下的所有農(nóng)村宅基地的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等基本情況進(jìn)行調(diào)查，將調(diào)查結(jié)果制作成為數(shù)據(jù)、圖表、文件的形式。實(shí)地調(diào)查還包括宅基地上的建筑物、建筑構(gòu)造產(chǎn)權(quán)情況，比如房屋所有人、權(quán)屬性質(zhì)、結(jié)構(gòu)框架、建設(shè)時(shí)間、實(shí)際用途和規(guī)劃用途、規(guī)劃面積和具體面積等。在進(jìn)行地籍測(cè)量時(shí)也需要對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量，以此形成房地一體化調(diào)查成果。

（二）調(diào)查技術(shù)概述。農(nóng)村宅基地范圍廣、面積大，宗地?cái)?shù)量多，如果采用傳統(tǒng)的調(diào)查方法，會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間、人力、物力等，因此可以采用航空攝影測(cè)量技術(shù)和數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)在圖件形成的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，該調(diào)查過(guò)程中需要用到的技術(shù)方法如下所示：第一，采用航測(cè)法成圖疊加數(shù)字正射影像圖來(lái)識(shí)別行政界線，以此對(duì)宅基地使用情況進(jìn)行調(diào)查，以此繪制工作底圖，在調(diào)查工作底圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行宗地指界調(diào)查。一般需要調(diào)查宗地權(quán)利人、權(quán)屬范圍、界址、土地功能，調(diào)查后及時(shí)填寫(xiě)相關(guān)文件、圖表。第二，在完成地籍調(diào)查后，對(duì)宗地上的房屋和建筑物產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，并測(cè)量面積、繪制房屋草圖，對(duì)于一些隱蔽區(qū)在航拍結(jié)束后將其作為新增的宗地，調(diào)查后，采用全野外數(shù)字測(cè)繪方式對(duì)房屋周?chē)O(shè)施、界址等進(jìn)行補(bǔ)測(cè)。野外調(diào)查結(jié)束后，根據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制地籍圖、宗地圖、房屋分層圖，以此精確計(jì)算宗地面積、房屋面積，最終計(jì)算房產(chǎn)面積，填制權(quán)籍調(diào)查表。第三，利用信息技術(shù)，建立權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，最終保證權(quán)籍調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確、科學(xué)、可行，便于后期開(kāi)展農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)登記證發(fā)放工作。在以上項(xiàng)目調(diào)查過(guò)程中，常用的測(cè)繪調(diào)查技術(shù)有：以航空攝影技術(shù)為主獲取調(diào)查區(qū)高分辨率的數(shù)碼航空影像;利用地理信息技術(shù)進(jìn)行地籍調(diào)查，將其作為權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)依據(jù)[1]。

二、農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)問(wèn)題

（一）農(nóng)村宅基地建設(shè)較為分散。當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)混亂，房檐遮擋物較多，影響航空攝影測(cè)量工作，無(wú)法采集房屋信息，導(dǎo)致采集數(shù)據(jù)精確度不達(dá)標(biāo)，需要人工對(duì)房檐進(jìn)行調(diào)整、對(duì)房屋邊長(zhǎng)進(jìn)行丈量，因此耗費(fèi)時(shí)間和人力較大。由于房檐的遮蓋，航空攝影測(cè)量成圖過(guò)程中會(huì)存在以下問(wèn)題：房屋圖變形，比如，房屋邊長(zhǎng)不符、折線拐角不平整、房屋點(diǎn)位置不科學(xué)、房屋多余或者不足、宗地范圍和界址點(diǎn)不準(zhǔn)確、房屋植被和地形出現(xiàn)偏差。

（二）農(nóng)村宅基地權(quán)利人身份不明確。當(dāng)前，農(nóng)村外出務(wù)工比例較大，農(nóng)戶(hù)戶(hù)主不在家只有孩子和老年人等情況較為普遍，因此入戶(hù)調(diào)查、確權(quán)指界、簽字蓋章、權(quán)屬資料收集、等工作都難以進(jìn)行，確權(quán)調(diào)查成果不完善最終影響房地一體化權(quán)籍調(diào)查工作。

（三）宅基地建設(shè)政策的影響。當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村宅基地建設(shè)上實(shí)施無(wú)償使用宅基地的政策，住戶(hù)對(duì)宅基地權(quán)籍調(diào)查工作認(rèn)識(shí)不足，也缺乏宅基地登記權(quán)利意識(shí)，在實(shí)際的工作中，農(nóng)民配合度不高，影響入戶(hù)調(diào)查工作的進(jìn)行。

三、農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)問(wèn)題解決對(duì)策

（一）傾斜攝影測(cè)量法。考慮到我國(guó)大部分農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)不齊整、房檐存有遮擋物，需要用到大量人工時(shí)，工作人員可以在以上地區(qū)采用傾斜攝影測(cè)量法，該方法采用的是無(wú)人機(jī)，在無(wú)人機(jī)上安裝傾斜攝影機(jī)，從多個(gè)角度獲取航空影像數(shù)據(jù)，以此保證房屋數(shù)據(jù)信息的完整性，可以有效解決以上問(wèn)題。獲取數(shù)據(jù)后，需要通過(guò)系統(tǒng)進(jìn)行處理，以此生成正射影像，最終通過(guò)攝影測(cè)量軟件輸出正射影像，利用三維技術(shù)建立三維數(shù)據(jù)影像模型，以此對(duì)宅基地信息進(jìn)行調(diào)查。傾斜攝影測(cè)量法可以保證精度和效率，有效解決測(cè)量困難的問(wèn)題[2]。

（二）RTK-全站儀、測(cè)距儀測(cè)量法。對(duì)于一些攝影測(cè)量不到位、不精確的宅基地測(cè)量問(wèn)題或者新增房屋，可以采用RTK-全站儀、測(cè)距儀測(cè)量法進(jìn)行修補(bǔ)、完善，以此保證測(cè)量結(jié)果全面、精準(zhǔn)。該方法也可以用在無(wú)法進(jìn)行航測(cè)需要整改的房檐測(cè)量工作中，通過(guò)測(cè)距儀內(nèi)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)工具，可以把握房檐條數(shù)、變數(shù)、轉(zhuǎn)角等，最終繪制出標(biāo)注寬度和尺寸的工作底圖。

（三）移動(dòng)GIS農(nóng)村地籍調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄調(diào)查法。在進(jìn)行農(nóng)村地籍調(diào)查時(shí)，工作人員可以采用平板電腦，安裝移動(dòng)GIS農(nóng)村地籍房產(chǎn)調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄系統(tǒng)、調(diào)查工作底圖，依次入戶(hù)調(diào)查，要求戶(hù)主現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)地籍調(diào)查表、簽字蓋章，上交權(quán)屬、房產(chǎn)、地籍等資料。對(duì)于戶(hù)主長(zhǎng)期不在家的，可以邀請(qǐng)村干部或者其他代理人集中簽字確認(rèn)，或者要求代理人將指界證據(jù)資料進(jìn)行拍照、錄音、錄視頻等，以此上傳到地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)中。

（四）簽字蓋章法。對(duì)于以上農(nóng)民認(rèn)知不足，不配合的情況，可以采取集中簽字蓋章的方法解決，比如，在宅基地調(diào)查確權(quán)工作中，遇到戶(hù)主不配合情況時(shí)，可以邀請(qǐng)村干部作為代理，攜帶宗地圖和權(quán)籍調(diào)查表等資料后，地方政府和村干部在農(nóng)村專(zhuān)屬辦公室內(nèi)集中進(jìn)行簽字確認(rèn)、蓋章等，以此保證該工作的順利進(jìn)行，也可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤。

（五）完善法律法規(guī)制度。我國(guó)政府部門(mén)和自然資源部門(mén)需要不斷完善農(nóng)村宅地基確權(quán)調(diào)查工作相關(guān)法律法規(guī)，以此全面解決調(diào)查問(wèn)題，一方面，需要強(qiáng)化農(nóng)戶(hù)基本的宅基地確權(quán)、地籍、房屋產(chǎn)權(quán)等概念認(rèn)知，并對(duì)其進(jìn)行公開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)，制定分戶(hù)原則，避免出現(xiàn)一戶(hù)多宅的問(wèn)題。且還需要對(duì)多余宅基地進(jìn)行管理，將其納入農(nóng)村集體資產(chǎn)中，降低戶(hù)主分歧現(xiàn)象的發(fā)生。另一方面，需要提高農(nóng)村宅基地使用率，探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)制度，并優(yōu)化農(nóng)村宅基地審批程序和管理機(jī)制，以便更有序的開(kāi)展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作[3]。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，通過(guò)以上農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)應(yīng)用發(fā)現(xiàn)，傾斜攝影測(cè)量法、RTK-全站儀、測(cè)距儀測(cè)量法、移動(dòng)GIS農(nóng)村地籍調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄調(diào)查法、簽字蓋章法可以有效解決傳統(tǒng)農(nóng)村地籍房屋調(diào)查問(wèn)題，在保證調(diào)查準(zhǔn)確性的同時(shí)，也可以提高工作效率。以上技術(shù)方法的有效應(yīng)用不僅可以高質(zhì)量完成農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查工作，也可以有效總結(jié)當(dāng)前農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀問(wèn)題，為后期完善農(nóng)村宅基地和房屋管理制度提供依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊遠(yuǎn)芳， 師俊峰. 農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查方法[J]. 城市建設(shè)理論研究（電子版）， 2018， No.257（11）：36-36.

[2] 陳永立， 趙彥榮， 王菁. 農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的探討[J]. 測(cè)繪與空間地理信息， 2015， 000（012）：213-215.

[3] 陳磊. 房地一體農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查方法探討[C]// 云南省測(cè)繪地理信息學(xué)會(huì)2016年學(xué)術(shù)年會(huì)論文集. 2016.