中國保障性租賃房政策含義及其影響

況偉大

【關(guān)鍵詞】保障性租賃房政策 住房保障 住房困難 【中圖分類號(hào)】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出“有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題”。2021年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》及《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目。2021年7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。目前，中國將保障性租賃房政策作為住房保障制度的重點(diǎn)和突破口具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。中國已實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)，全面建成小康社會(huì)，消除絕對(duì)貧困，最低收入者的住房問題基本解決，而中低收入者住房問題尚未解決，特別是新市民等中低收入者的住房問題尚未解決。在國內(nèi)國際雙循環(huán)新發(fā)展格局中，以中低收入者為主的這一龐大群體具有舉足輕重的作用。因此，中國保障性租賃房政策對(duì)中國住房保障、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)和高質(zhì)量發(fā)展、金融安全、社會(huì)穩(wěn)定以及實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

中國住房保障體系及其演變

居住權(quán)是每個(gè)公民的基本人權(quán)和基本權(quán)利，保障居民特別是中低收入居民的居住權(quán)是世界各國政府的責(zé)任和目標(biāo)。無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，住房可支付（housing affordability）問題是全球面臨的共同問題。因此，消除住房貧困是2015—2030年聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)之一。新中國成立以來，住房制度經(jīng)歷住房實(shí)物分配制度、住房制度市場化改革和住房保障制度建設(shè)三個(gè)階段。1978年以前的住房實(shí)物分配制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的住房完全福利化階段，1998年的住房制度商品化、市場化和貨幣化改革主要發(fā)揮市場配置住房機(jī)制，但住房保障有所弱化，2007年以來進(jìn)入大力發(fā)展保障性住房階段。中國住房保障制度建設(shè)思路由“居者有其屋”向“住有所居”轉(zhuǎn)變，由“經(jīng)濟(jì)適用房”為核心的出售型住房保障制度向“公共租賃住房”為核心的出租型住房保障制度轉(zhuǎn)變。目前，中國出售型保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)房，出租型保障住房包括廉租房和公共租賃住房。中國住房保障主體由政府主導(dǎo)向政府和社會(huì)結(jié)合轉(zhuǎn)變，中國住房保障模式也由“補(bǔ)磚頭”向“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”并行轉(zhuǎn)變。因此，黨的十九大報(bào)告提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

經(jīng)濟(jì)適用房是中國最早的出售型住房保障房。1994年12月15日建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，標(biāo)志經(jīng)濟(jì)適用住房制度正式確立。1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)）要求停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。但后來因經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入條件和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房既不經(jīng)濟(jì)也不適用，尋租行為盛行。為此，2006年國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》，提出土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位，提出限價(jià)商品住房概念。但是，限價(jià)房土地出讓采用招拍掛方式，且產(chǎn)權(quán)明晰，不是嚴(yán)格意義上的保障性住房。隨著經(jīng)濟(jì)適用房停建以及限價(jià)房建設(shè)規(guī)模的限制，為滿足不符合申請(qǐng)公共租賃住房但又買不起商品住房的中低收入居民的住房需求，2014年4月22日住建部在《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。共有產(chǎn)權(quán)住房不僅能增強(qiáng)中低收入者支付能力，而且產(chǎn)權(quán)清晰，能較好解決中低收入者住房問題。

廉租住房是中國最早的出租型保障房。1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)）提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；高收入家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。1999年4月19日住建部出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，明確廉租住房的目的、定義、來源、定價(jià)、開發(fā)建設(shè)、申請(qǐng)審批等細(xì)節(jié)。2003年12月31日住建部、財(cái)政部等部委在《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》基礎(chǔ)上修訂《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，對(duì)保障對(duì)象、準(zhǔn)入條件、房源、資金和審核等方面提出更加規(guī)范的要求。2007年以來，中國很多城市房價(jià)上漲過快，導(dǎo)致中低收入者以及新市民無力買房和租房，但現(xiàn)有住房保障體系尚未出臺(tái)中低收入者的租賃保障制度。2010年6月12日住建部等七部委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，確定包含中等收入群體的公共租賃住房在中國住房保障制度地位。2011年9月28日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)，公共租賃住房進(jìn)入快速發(fā)展階段。2013年12月2日住建部、財(cái)政部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，規(guī)定從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，統(tǒng)一輪候配租、房源統(tǒng)一按公共租賃住房分配和管理。

中國保障性租賃房政策的意義