房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款會計(jì)核算存在的問題和措施分析

作者簡介：張鵬暉（1988-），女，漢族，山東青島人，主要研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)。

摘要：現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)政策正在不斷變化階段，且房地產(chǎn)企業(yè)涉及范圍較為廣泛，項(xiàng)目開發(fā)周期較長，基本上前期都需要進(jìn)行大量資金投入，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算不同于其他企業(yè)會計(jì)核算。加之，受商品房預(yù)售制度的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房沒有竣工時便可以收取房款，這些預(yù)收款與成本之間難以配比，增加了會計(jì)核算難度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)售房款;會計(jì)核算

引言：房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)不同，尤其是在確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入方面。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項(xiàng)目需要較長周期，且需要大量的資金投入。并且，房地產(chǎn)企業(yè)想進(jìn)行商品房銷售，必須同時具備：土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)企業(yè)辦理這幾個證的過程較為特殊，流程復(fù)雜，若處理不恰當(dāng)，會給企業(yè)會計(jì)核算工作帶來較大的額外負(fù)擔(dān)。因此，在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變自身的理念，明確預(yù)售房款會計(jì)核算的重要性，通過科學(xué)合理的手段，處理好預(yù)售房款會計(jì)核算問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

1.預(yù)售房款及預(yù)售房款會計(jì)核算

預(yù)售房款，主要是房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋沒有竣工前，收取的商品房銷售款，為預(yù)售性質(zhì)款項(xiàng)。銷售房款，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋已經(jīng)竣工后，收取的商品房銷售款。針對所售房屋沒有竣工前收取的預(yù)售房款，房地產(chǎn)企業(yè)需要開具的是商品房預(yù)收款發(fā)票;針對所售房屋竣工后收取的銷售房款，房地產(chǎn)企業(yè)需要開具的是商品房銷售結(jié)算發(fā)票[1]。雖然預(yù)售房款與銷售房款的收取時間存在差異，但是所有房屋銷售款項(xiàng)都涉及到這兩部分內(nèi)容，需要先通過預(yù)收賬款科目核算，保證銷售過程收入記錄完整。預(yù)收賬款會計(jì)核算根據(jù)銷售合同約定應(yīng)收取的預(yù)售房款，銷售過程中收取其他款項(xiàng)無論是什么性質(zhì)和稅務(wù)如何處理，都不通過該科目進(jìn)行核算，并且該科目需要對房號、樓棟、業(yè)態(tài)、分期、項(xiàng)目的不同等設(shè)置明細(xì)科目。

2.現(xiàn)狀分析

2.1誠意金、會員費(fèi)、銷售定金的會計(jì)核算

誠意金，是購房者有意購買商品房而繳納的少量誠意金，在未來繳納誠意金的購房者可以獲取購房資格，且可以獲取相應(yīng)的優(yōu)惠。會員費(fèi)，是購房者參加房地產(chǎn)企業(yè)購房俱樂部而支付的會員費(fèi)用，在未來支付會員費(fèi)用的購房者可以獲得購房資格，且可以獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。繳納誠意金和會員費(fèi)的購房者，由于簽訂協(xié)議中大多會進(jìn)行規(guī)定，若未來購房者沒有選到自己喜歡和滿意的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)需要把誠意金、會員費(fèi)無條件退回給購房者[2]。因此，在收到誠意金、會員費(fèi)后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把其掛到往來賬目中，計(jì)入到其他應(yīng)付款。在樓盤開盤時，購房者若挑選到了自己喜歡和滿意的商品房，并且對商品房認(rèn)購協(xié)議書進(jìn)行了簽訂，這時房地產(chǎn)企業(yè)可以把其轉(zhuǎn)入到預(yù)收賬款-銷售定金中。如果購房者沒有挑選到自己喜歡和滿意的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)需要把款項(xiàng)退換，且利用紅字沖銷其他應(yīng)付款。

房地產(chǎn)開盤后，企業(yè)和購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議書，并且購買者繳納一定金額這就稱之為銷售定金。但這筆款并不是立刻進(jìn)入企業(yè)賬內(nèi)，而是只有取得了商品房的預(yù)售許可后才可獲得。由法律層面分析，如果購買者未結(jié)合協(xié)議簽訂銷售合同，企業(yè)無需承擔(dān)定金的退還。因此這筆款項(xiàng)歸入于銷售款項(xiàng)。當(dāng)企業(yè)收入到銷售定金之后，將這筆款項(xiàng)計(jì)入：預(yù)收賬款-銷售定金。而當(dāng)購買者簽訂的合同則記入：預(yù)收賬款-首付款。因此這兩者雖然是同筆款項(xiàng)，但需要注意合同協(xié)議的簽訂情況[3]。

2.2首付、分期、按揭不同方式款項(xiàng)會計(jì)核算的問題

在購房者和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商品房銷售合同簽訂時，支付的首付、分期付款、后期銀行按揭款，房地產(chǎn)企業(yè)需要把這些款項(xiàng)計(jì)入到預(yù)收賬款中，還是計(jì)入到主營業(yè)收入中，已經(jīng)成為了目前房地產(chǎn)企業(yè)研究的熱點(diǎn)話題。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在對預(yù)售房款進(jìn)行核算時，結(jié)合實(shí)際收到款項(xiàng)時間，或者是結(jié)合合同簽訂時間，確認(rèn)是收入。該觀點(diǎn)根據(jù)新會計(jì)制度收入-確認(rèn)條件來的，當(dāng)購買者簽訂了銷售合同之后，商品房的風(fēng)險以及所權(quán)報(bào)酬等，便由企業(yè)轉(zhuǎn)交給了購房人員。經(jīng)濟(jì)利益流入到房地產(chǎn)企業(yè)之中。而此時，成本稅費(fèi)可以通過預(yù)征率進(jìn)行測算工作。雖然該觀點(diǎn)沒有被會計(jì)法規(guī)進(jìn)行采納，但是根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示有很多房地產(chǎn)企業(yè)都在利用該種模式，特別是中小型的企業(yè)[4]。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在對預(yù)售房款進(jìn)行獲得時，結(jié)合完工進(jìn)度法，確認(rèn)收入。該觀點(diǎn)是基于法律和實(shí)務(wù)層面來看的，采購者已經(jīng)簽訂商品房銷售合同，其無法對合同進(jìn)行隨意撤銷，從中可以發(fā)現(xiàn)商品房所有權(quán)的報(bào)酬、主要風(fēng)險都被房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移到了購買者身上。當(dāng)前，房產(chǎn)在銷售時采用的預(yù)售方式，當(dāng)企業(yè)辦理得了預(yù)售證之后，且商品房正在開展施工過程中，其建筑的結(jié)構(gòu)基本不會再有變動，這時企業(yè)和施工單位所簽訂的開發(fā)成本合同也沒有辦法再進(jìn)行撤銷處理，包括各種施工涉及的合同，成本已可開展計(jì)量工作。同時，房地產(chǎn)需要結(jié)合施工的進(jìn)度，將預(yù)收款項(xiàng)歸入至收入這一塊。若房地產(chǎn)企業(yè)在對預(yù)收款進(jìn)行獲取時，沒有對收入進(jìn)行確認(rèn)，那么經(jīng)濟(jì)效益也無法在財(cái)務(wù)報(bào)表中及時披露出來，致使企業(yè)經(jīng)營業(yè)績難以得到準(zhǔn)確、真實(shí)反映。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售房款，不確認(rèn)收入，計(jì)入到預(yù)收賬款科目中。該觀點(diǎn)中盡管購房者已經(jīng)進(jìn)行商品房銷售合同簽訂，但是房屋還沒有建好，開放商仍然擁有商品繼續(xù)管理權(quán)、有效控制權(quán);并且成本不容易可靠真實(shí)計(jì)量，這和新會計(jì)制度中對于收入的確認(rèn)條件不相符，無法確認(rèn)為收入[5]。開放商在獲得預(yù)售房款時，針對于企業(yè)來講屬于一種負(fù)債，只允許計(jì)入到預(yù)收賬款中。

3.問題分析

3.1收入核算制度有待完善

房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，該種特殊性導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款的會計(jì)核算與其他行業(yè)存在一些差異。在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)人員常常會遇到一些困難，導(dǎo)致會計(jì)核算效率降低。究其原因，主要是因?yàn)槭杖牒怂阒贫炔粔蛲晟芠6]。引起收入核算制度不完善的原因主要有以下兩點(diǎn)：一點(diǎn)是現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是利用預(yù)售形式銷售商品房，盡管房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算人員在制定核算科目時已經(jīng)嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但是業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門之間在信息方面仍然會存在一些偏差，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門在判斷現(xiàn)存貨情況時受到影響。例如，房屋具體建筑面積、適用面積、項(xiàng)目單價等。