抵押房地產價格評估風險分析

李艷艷

摘要：根據房地產行業發展實況來看，對房地產市場價格進行評估是當前房地產事業發展最為關鍵的內容。在整體交易中，有關房地產方面的抵押、稅收、保險等都推動了整個交易過程。隨著近年來我國的土地利用制度和住房體系不斷深化改革，房地產市場價格審計行業也正向房地產金融發展，如何正確做好房地產抵押物價格風險評估工作對于整個行業發展至關重要。

關鍵詞：房地產;抵押風險;價格評估

隨著我國房地產行業發展迅速崛起，房地產價格評估業務也在不斷增加，人們開始關注房貸金融。價值評估是房地產行業發展的重要內容，房地產的買賣、抵押等多項工作都與房地產價格評估有著密不可分的關系。房地產的評估必須堅持科學與經驗相結合，相關人員必須具備良好的價格評估專業知識以及豐富的實踐經驗，以此保障評估工作順利開展。此外，在當前房地產行業發展迅速的背景下，房地產抵押評估往往面臨著較大風險。在房地產抵押過程中不少人忽視了評估機構本身所存在的風險，這些都對房地產評估工作的順利開展帶來諸多影響。

一、抵押房地產評估風險認識

（一）房地產抵押評估風險內涵

風險是對損失程度不確定性的一種稱呼。在目前我國相關法律條文中，房地產抵押指代的是被抵押個體將自己合法名義下的房地產作為資產，以一種不轉移或者非轉移資產的方式向他人轉移。抵押房地產評估風險是指在房地產進行抵押的過程中，由于相關評估單位或評估人員沒能掌握并靈活應用國家相關法律法規，或其他客觀因素造成房地產價格評估錯誤，直接導致被抵押個體所要承擔經濟或法律責任的一種意外風險。

（二）抵押房地產價格評估風險分類

抵押房地產價格評估風險的產生是涉及多方面因素的，其整體風險構成結構繁雜，抵押房地產價格評估風險可以分為自身內部和外界干擾風險。因房地產價格評估結果或評估人員工作原因而導致房地產價格評估工作最終結果不準確，這些因素都屬于內部原因。內部風險的形成主要是受到房地產價格評估人員自身的專業性和工作素質影響，其中就涉及評估人員對于《國家房地產管理法》的認識不足、自身法治觀念的缺乏以及對于整體風險的防范抱有消極態度等因素。而因為外部其他因素干擾，致使房地產價格評估工作不能在規定時間內完成相應的規定工作而造成的價格評估不準確所形成的風險屬于外部干擾風險。抵押房地產價格評估結果是引起房地產評估法律糾紛的主要因素[1]。

外部的風險與評估人員沒有關系，主要是取決于被評估房產的未來發展狀況，以及所處行業等因素，抵押房地產價格評估風險，與國家政府機關有著密切的關系，政府的干預也會影響價格的評估。評估操作風險和評估專業風險對于抵押房地產價格評估也起著重要的作用。評估操作風險是指在對抵押房地產價格評估時沒有采用專業的評估指導，價格評估流程不符合國家規定，相關管理制度松懈，導致房地產評估過程中出現評估步驟錯亂，從而產生一定的風險。評估專業風險是指對抵押房地產價格評估程度較低，沒有使用適宜的或先進的評估方法，或者專業評估知識存在欠缺，導致最終的評價結果不符合國家房地產評估規范而產生的風險[2]。職業道德風險是屬于評估自身內部風險，這類風險的產生主要是由于評估人員本身對于評估的態度和職業道德所引起的。評估過程中對一方偏袒就有可能造成整體價格評估過高或過低，由于評估人員不能準確按照規范流程工作，可能產生巨大的評估風險。

二、抵押房地產評估風險影響因素

（一）信息不對稱

房地產交易信息是影響抵押房地產價格評估的重要因素，對于房地產價值評估有著不可替代的作用。如果在抵押房地產交易過程中由于雙方責任人掌握的信息不對稱或不夠完善，則可能引起一定的交易風險和交易信任危機問題，這甚至可能會影響到整體交易能否順利進行。在通常情況下，代理人在掌握信息方面處于優勢地位，這就會使得在房地產交易過程中，委托人在房地產價格評估上有著很大的評估風險。此外由于代理人在對房地產價格評估的同時需要考量到多種客觀因素，由于雙方信息的不對稱性，這些行為也將會增加委托人的評估風險。

（二）交易費用

在房地產交易過程中，合理的交易費用對于促進項目的完成、提高工作效率十分重要。對于交易費用的處理，我們需要從外部入手，在規避交易風險的同時，做好費用支出的控制，時刻關注交易動機的變化。因為雙方責任人有著一定的信息不對稱問題，這就會使得在整體交易過程中，存在一些不必要的費用支出，比如用于談判或咨詢。雖然在整體評估過程中，委托人可以通過銀行等單位獲取相關資料之后再進行判斷，但這些方法雖在一定程度上對于交易費用進行管控，但其并沒有解決本質的問題，對問題的認識只是停留在表面，并沒有能夠深入了解問題產生的原因。費用是降低了，但信息的不對稱風險又增加了。

（三）評估人員或評估機構的利己主義動機

我國當前抵押房地產價格評估行業呈現著高收入、低成本的行業特點，這就使得評估機構對于業務缺乏審核，風險意識較低，同時高收入也使得評估人員面臨著許多誘惑。據國家相關數據調查發現我國當前許多評估機構或評估人員，為了謀取自身的利益，不惜違反法律，破壞行業規范，來滿足自身利益。這就導致了我國抵押房地產價格評估行業一直是高風險調控行業。評估機構和評估人員缺乏風險防范意識，只在乎利潤高低，一旦產生評估風險對于問題難以制定積極有效的解決方案，使得風險不斷擴大以致影響整體行業發展。由于缺乏對業務的審核，使得許多委托人存在著虛假產權問題，一旦接手這種業務必將產生評估風險[3]。

三、抵押房地產價格評估風險對策

（一）有效解決信息不對稱問題

解決抵押房地產過程中產生的信息不對稱問題，是降低抵押房地產價格評估風險的有效手段。在房地產抵押交易過程中，可以采用逆向選擇的方法，利用高效的工作效率、高的交易價格等策略提高客戶的心理滿意度。高的交易價格也意味著房地產有著更高的質量，這就要求評估單位在抵押房地產價格評估過程中，要堅決樹立風險抵抗意識，完善自身評估能力，提高房地產評估質量。強大的房地產評估能力也能夠吸引更多顧客和提升評估單位滿意度，也有利于樹立良好的評估信用形象。

為了更好的解決信息不對稱所帶來的風險，房地產評估單位也要對雙方人員的財務信息及時認真核對審查，以解決財務風險問題。其次對于抵押房地產價格評估相關機制也要不斷完善。完整的、良好的評估機制也是對整體評估質量提升的保證。建立健全評估人員工作激勵機制，有利于抵押雙方交易的完成的同時，又能顧及雙方抵押人的利益。良好的激勵機制對于評估人員的工作也能產生很好的推動作用，減少評估人員謀私的可能性，在對評估人員工作形成約束的同時，又能激發評估人員認真工作的積極性和主動性。最后對于信息問題不對稱的解決，不僅需要評估機構自身信息的整理調查，還需要加強對市場信息的處理。在實踐過程中，要不斷完善信息市場監督機制，推進市場信息分析化工作流程的進行，對市場信息進行分類處理，有效提升評估工作的效率和質量。

（二）優化評估收費方式

為了更好的做好抵押房地產價格評估工作，優化評估工作質量。因此我們就需要對當前抵押房地產價格評估的收費方式進行優化，這對于解決房地產價格高估問題，有著積極作用。我們首先需要對評估單位的收費方式進行適當的調整，以免導致房地產價格評估收費，與房地產價值標準評估收費產生誤差，此外還需明令禁止將評估價值作為評估工作收費的唯一標準，這就需要政府作出指導價格規定以及做好抵押雙方責任人的協定工作，在一定程度上確保最終評估結果與規定收費標準相差不大。為了解決在抵押房地產價格評估過程中出現的由于評估人員自身牟利心理而造成的評估風險，需要建立相關的監督調控機制，以及工作人員的工作激勵機制。在進行抵押房地產價格評估整體流程過程中，我們要把監督的權利交給客戶雙方，并通過不定時的抽查評估單位評估工作的流程和結果規范，形成督促評估工作的強大監督力，要不斷致力于相關體制機制的完善和建立，防范因評估人員職業道德低下，而導致的房地產價格評估風險的發生，為房地產評估行業發展營造良好的內部和外部環境。

（三）合理控制交易費用，解決交易費用問題

根據相關調查數據和房地產評估經驗，我們可以清楚地了解到，抵押房地產的交易成本與整個抵押房地產評估體系密切相關，也是影響房地產評估工作的重要因素。為不斷提高房地產價格評估機構內部的風險控制能力，需要做好交易費用的控制和調節，使得交易費用能夠保持在合理區間內。首先要做好評估項目投保環節的風險轉移，保險是轉移風險的主要途徑，抵押房地產的交易費用與保險之間有著密切的聯系，必須擴大保險的投保范圍，才能更好的降低價格評估風險，但也必須注意處理好保險公司與其他機構的合作方式、合作流程和時間，這也是分散評估風險壓力的重要一步。因為保險的廣泛投入也會增加交易費用，所以我們也要做好對交易費用的調節，保證抵押人的財產收益。此外對于房地產價格評估我們也要建立專門性的評估網絡平臺或網站，由于房地產價格的波動，設置相關的網絡平臺或網站有利于為抵押人提供更便捷有效的處理問題的方式，實現房地產交易信息的共享，不僅降低了交易成本，也為評估機構帶來了更多的機會。

四、結束語

綜上可知，抵押房地產價格評估風險的產生因素繁多，積極的風險防范態度和完善的風險防范制度，是降低評估風險的有效手段。針對評估工作中存在的問題，尋找有效的解決方法，提高評估機構的風險抵抗能力，在很大程度上對于促進房地產評估行業的發展有著有力的推動作用。

參考文獻：

[1]張貴朋，高兵.淺議抵押房地產價格評估風險[J].知識經濟，2018（11）：103-104.

[2]靳海珍.我國抵押房地產價格評估的風險管理分析[J].當代經濟，2016（18）： 100-101.

[3]徐正輝.抵押房地產價格評估的風險管理探討[J].住宅與房地產，2017（03）：17.