房價限跌

張靜

9月15日，河北省唐山市灤南縣北河公園周邊的樓盤

近期，一場“不準惡意降價”的座談會驚動了河北唐山的房地產市場，上了社交平臺熱搜話題。

8月13日，唐山市政府召開房地產企業座談會，華潤置地、中海、萬科、龍湖、榮盛、融創、金茂、新城以及唐山本地的天壤、翌邦共10家房企負責人參加。一家參與座談的房企負責人表示：“這次會議主要討論如何救市，要打壓惡意降價?！?/p>

唐山，這座華北工業重鎮的樓市曾領跑全國。2020年9月，政府出臺收緊調控政策，樓市開始降溫。直到今年，房價一直下降，市場中也發生多起因開發商變相降價引發業主維權事件。

根據國家統計局公布的7月份房價數據顯示，唐山新房環比下跌0.4%，二手房環比下跌0.5%，環比跌幅位居全國前列。唐山市政府隨即開始約談房企，要求不能過度降價。

同樣出手的還有湖南岳陽。針對部分頭部房企降價幅度過大問題，岳陽市下發通知，要求市區新房降價幅度不得超過15%。

此后，昆明、桂林、沈陽等城市，也因為新房降價太快，約談了一批房企，禁止惡意降價，否則不允許網簽。

大面積降價、超高降幅，以及“零首付”“ 首付分期”等營銷手段，易引發市場恐慌，會為后續市場埋下隱患。

房價降了

進入下半年，樓市遇冷。

從住建部約談、問責房價上漲過快城市，到“限貸令”出臺、實施供地“兩集中”“三道紅線”限制房企融資、打擊天價學區房，再到熱點城市全面實施二手房參考價。樓市調控舉措一環扣一環。

上海、南京、杭州、西安、東莞 、武漢等地紛紛發布調控措施，嚴控房價，讓房地產市場降溫。

截至目前，調控效果顯著。國家統計局發布數據顯示，2021年7月，70個大中城市中有51個城市新房價格環比上漲，有41個城市二手房價格環比上漲，均為2021年內最低。7月份，新房平均環比漲幅為0.3%，二手房平均環比漲幅為0.1%，也是年內最低水平。

但不同城市情況不一。

一線城市因常年有大量外來人口進入，房子不愁賣?？山洕l展處于二三梯隊和人口外流的城市就完全不同，除在售新房外，很多二手房處于待賣狀態。支撐房價能力較弱的三四線城市開始出現降價潮。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進對《瞭望東方周刊》分析：“三四線城市當前面臨去庫存壓力，房屋銷售壓力較大。而市場的降溫勢頭也開始傳導到房企，使得企業房屋銷售節奏放緩，資金回籠速度也變慢。從房企資金和業績角度看，會出現各類降價現象。但這種有別于正常的降價，帶來很多風險和問題。”

房企為了加速現金流轉，開始打價格戰，“以價換量”尋求出路。

例如，昆明某樓盤原本售價16000 元/m2，面臨去化困難后，便以特價房名義調整售價至10000元/m2，降幅高達37.5%;為回籠資金，惠州更是推出消失許久的零首付、首付分期等銷售方式;沈陽，短期內有50多個樓盤集體降價。

大面積降價、超高降幅，以及“零首付”“首付分期”等營銷手段，易引發市場恐慌，會為后續市場埋下隱患。

不抗跌“樣本”

作為第一批被約談的對象，唐山的房價是怎么起來的？

唐山的GDP一直是河北省第一，在2020年全國城市GDP排名中，唐山還入圍全國前十，比省會石家莊高出1000多億元。

2019年11月到2020年9月，唐山二手房均價漲幅連續11個月超過15%，這對全國三四線城市來講都是飛一般的速度。

2020年疫情影響，多地樓市開始松綁，唐山卻反其道而行，宣布限購，是2017年以來當地最嚴格的一次調控。但效果甚微，唐山的樓市還是持續火熱。

究其原因，作為鋼鐵產業大城，唐山本地依靠鋼鐵、煤炭產業發家的人不在少數，購買力一直很強。唐山樓市本地客群占比80%以上，并以改善性住房為主，因此房價很難降下來。

早在2020年9月，唐山市人民政府已經注意到狂飆的房價，發布《關于加強房地產市場調控工作的通知》（下稱《通知》），實施“支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產金融監管”等舉措。

《通知》明確提出“努力打造城市低房價優勢”，計劃采取擴大住宅用地供應，實施“限房價、競地價”的土地出讓模式，防止開發商捂盤惜售，打擊投機炒房，完善差別化住房信貸等措施。

《通知》對炒房行為進行了信貸限制。對在市中心區已擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件購買第二套住房申請商業性個人住房貸款，首付款比例不低于50%;對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。

僅僅一年，唐山樓市由限漲轉為限跌，開發商們則迎來了此次座談會。

唐山的樓市為何這么不抗跌？

專家分析，產業結構不夠豐富，能提供的就業選擇不多是主要原因。盡管在2018年唐山推出“鳳凰英才”計劃，但并未吸引來多少高層次技術人才。優秀人才都被北京、天津吸納走了。

第七次全國人口普查數據顯示，唐山2020年常住人口771.8萬，10年僅增長14.1萬，增長率1.86%。也就是說，近十年唐山人口幾乎沒有凈增長。

“這樣的城市需求量幾乎是穩定的，添置或置換得差不多了，熱度就會降下來，房價也就撐不起來?！睂I人士分析。

房價，最終還是要與當地的經濟、人口相匹配。

不能“瞎降”

為穩定市場，三四線城市紛紛開始約談房企，限跌房價。

先出手的是湖南岳陽。

近期，岳陽房價跌得實在有點快。數據顯示，7月份70城中，岳陽新房價格環比下跌0.7%，跌幅全國第一。

8月9日，岳陽住建局發布《關于房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》，其中明確商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。

岳陽此舉被視為三四線城市樓市調控轉折點，引發其他城市紛紛效仿。

8月31日，江蘇縣級市江陰也對樓市發文提出：嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

江陰的“限跌令”之所以引人關注，因為該地為經濟強縣，一個縣級市的經濟體量甚至高過了中西部地區的很多地級市。這樣的城市，房價也在跌。

隨后，沈陽、菏澤、惠州、桂林、昆明等地陸續發布類似“限跌令”政策。

嚴躍進分析，以上城市“限跌”的做法主要有以下幾種：嚴管隨意降價現象，一般低于備案價的85%就要被界定為是違規降價;約談相關房企和代理機構行為，督查此類機構的項目銷售行為;嚴管銷售秩序和資金，各類促銷的相關價款納入監管，同時一些違規較多的房企，可能面臨銷售的監管，類似期房項目要改為現房銷售的方式。

事實上，房價“限跌令”并不新鮮。

每次樓市回調，開發商中都會涌現“降價潮”。2014年、2017年、2019年均有城市出臺類似政策，也是以三四線城市為主。

2019年，大連市發布政策，限制新房價格，要求實際網簽備案價格不得高于申報價格，且價格下浮不得超過5%。馬鞍山曾限跌10%，中山曾限跌15%等。

在相關城市看來，房價要降，但不能“瞎降”。

究其原因，嚴躍進認為，首先從防止房價過快和無序下跌的管控看，盲目下跌或降價，會導致一些已經認購房子的業主產生不平衡心理，導致各類維權和投訴現象增多;其次，各類降價中存在虛假降價，看似降價，但房屋質量等都比較差，反而損害購房者權益;最后，干擾正常的市場交易秩序，部分房企違規降價，會損害其他房企正常銷售。

關鍵是穩

對樓市來講，大漲、大跌都不是調控目的。

專家認為，調控是為了保持房地產市場平穩健康發展，房價在一定時間內保持橫盤甚至微跌，有利于讓居民收入慢慢追上房價的漲幅，同時慢慢扭轉經濟對于房地產的過度依賴，降低風險。

近些年，各級關于樓市的會議都傳遞出一個信號：“房住不炒”，穩房價、穩地價、穩預期。

目前，樓市“拐點”已慢慢顯現。當熱點城市的房價“漲不動”之時，部分三四線城市的房價調整壓力也就更大，調控方向就轉變為合理去庫存、防止房價過快下跌。

幾年前，三四線城市庫存高企，市場低迷，房價普遍下降，各地結合棚戶區改造，通過棚改貨幣化安置去庫存，為促進房地產市場穩健發展發揮了作用。

觀察這一波發布“限跌令”的城市，部分城市的商業水平仍較滯后，出現了不少商鋪空置的情況，就業機會沒有增加，導致人口凈流入低，甚至出現負增長。這難免導致樓市出現供大于求，房價下跌。地產界分析人士認為，對此不必恐慌，調控一段時間后，市場會逐漸恢復平穩。

而要從根本上解決某些城市樓市供應過剩的問題，還是要吸引人口流入，增強城市競爭力。

無論何時，房地產發展都離不開實體經濟的支撐，只有經濟發展后勁充足，才能讓房地產真正地健康成長?！胺績r，最終還是要與當地的經濟、人口相匹配?！眹儡S進說。