“經濟雙循環”戰略政策下“房住不炒”效果分析

毛廣澳 葉松

摘要：“經濟雙循環”與“房住不炒”是近年來房地產業面臨的兩大核心關鍵政策。在“經濟雙循環”新發展格局下，“房價問題”應當是“內循環”中的重要問題，房地產行業面臨前所未有的機遇和挑戰。在此背景下，房地產業應從土地供應、信貸政策、監管體系、租賃市場等多角度實現創新改革和規范發展，積極參與國家“經濟雙循環”戰略。

關鍵詞：經濟雙循環;房住不炒;房地產市場

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）10-0026-29 收稿日期：2021-09-10

作者簡介：毛廣澳、葉松，銅陵學院建筑工程學院。

基金項目：銅陵學院2021年度國家級大學生創新創業訓練計劃項目（202110383064-s202010383139）研究成果。

1 政策背景與內涵

1.1 房住不炒

自2016年底中央經濟工作會議提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”政策定位以來，有效遏制了房地產投機炒作，經濟效果和社會效果得到明顯提升。

1.2 經濟雙循環

中央提出“經濟 雙循環”戰略，是綜合把握國內發展層次和國際客觀環境，結合歷史經驗，順應經濟發展規律的戰略性抉擇，也是中國經濟邁向高質量發展的強國方略。

2020年5月，中央政治局常委會會議首次提出要充分發揮我國超大規模市場優勢和內需潛力，構建以內循環為主、內外雙循環相互促進的新發展格局。這一戰略強調了在復雜的國際環境背景下，以創新、協調、綠色、開放、共享五大發展理念為核心，加強供給側結構性改革，優化國民經濟結構，使要素市場實現最優配置，促進經濟高質量增長。

在雙循環新發展格局下，作為國內經濟重要產業的房地產市場對于國內經濟以及消費能力的影響無疑是巨大的，既影響投資和消費，也影響民生和發展。“經濟雙循環”下的“房住不炒”定位，也會成為房地產市場在“十四五”時期的總綱和總體指導方針。房地產市場主體如何理解新格局下的政策內涵和市場變化，特別是對于內循環中如何繼續強調租賃市場的重要性，尤其是租購并舉和長租房的政策，這也是后續應積極關注并面臨市場改革的一個重要內容，此戰略下的房地產市場將會遇到前所未有的發展機遇及挑戰。

2 新發展格局下房地產市場面臨的機遇

2.1 新型城鎮化建設

房地產消費對于擴大內需仍然具有相當重要的作用，在國內大循環的促進消費戰略中，住房消費仍將是重要組成部分。新中國成立72年來，我國有著世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。我國常住人口城鎮化率從1949年末的10.64%，至2019年突破了60%，2020年已經達到了63.89%。根據《國家人口發展規劃（2016-2030年）》報告，2030年我國常住人口城鎮化率將達到70%。黨的十八大提出了“走中國特色新型城鎮化道路”，我國城鎮化開始進入以人為本、發展規模與發展質量并重的全新階段。2014年3月至2020年4月國家相繼推行了《國家新型城鎮化規劃（2014-2020）》《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》等7條有關城鎮化發展的相關意見、方案及任務。其中，《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》提出的“深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，推動公共資源按常住人口規模配置”，是逐漸消除城鄉差異、促進城鄉融合的關鍵措施。

雙循環戰略背景下，新型城鎮化建設和發展，可以起到推動人口集聚、帶動相關產業、促進經濟結構改革并繁榮城市經濟的作用，這無疑是房地產市場發展的巨大機遇。

2.2 適老化改造需求

隨著新世紀的到來，我國已步入老齡化社會。2020年開展的第七次全國人口普查數據表明，我國60歲及以上人口總數為26402萬人，占全國人口的18.70%，其中，65歲及以上人口為19064萬人，占全國人口的13.50%，均遠超老齡化社會標準。且對比2010年第六次全國人口普查數據，我國人口老齡化程度進一步加深，未來一段時期將持續面臨人口長期均衡發展的壓力，并將在“十四五”期間進入中度老齡化階段。

但現有城鎮建筑因規劃滯后與成本制約等原因，尚不能提供安全、舒適、方便的全年齡段適用的空間環境，與老齡化社會的居住需求不相適應。因此，在既有建筑物的改造中，凸顯了適老化的重要性和緊迫性。尤其是在“房住不炒”政策背景下，房地產業新開發的投資規模增長空間有限，且從2019年起大規模棚戶區改造熱潮也逐漸消退。2020年國務院印發了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，提出將城鎮老舊小區改造作為實現人民追求美好生活需要的重要民生工程。對于房地產企業來說，從政策背景和自身利益角度出發都存在參與既有建筑及社區公共設施改造的內在需求動力，以彌補新開發市場規模下降產生的收益缺口。

2.3 住房租賃業發展

新型城鎮化將帶來大量的住房需求，然而城市房價高企，并不是所有的進城者都有經濟實力購買商品房，進城者將退而求其次選擇租房。從住宅的社會特性角度而言，政府應在商品房市場化的同時負擔住房基本保障的責任。自2015年，我國開始大力支持住房租賃，特別是面向低收入者的公租房，多次發布政策推進租賃市場發展。2016年，國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出建立購租并舉的城鎮住房制度，完善城鎮住房保障體系，住房保障采取實物與租賃補貼相結合并逐步轉向租賃補貼為主，加快發展專業化住房租賃市場。租賃住房市場容量巨大，是未來房地產發展的大趨勢。

政策支持下，房企應積極布局租賃市場，預計到2025年，全國租賃市場規模將首次超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人，這也是房地產市場的另一大機遇。但同時也面臨著相關挑戰。

3 新發展格局下房地產市場面臨的挑戰

3.1 市場分化明顯

在“房住不炒”政策持續作用下，限購、限貸、限售，土地集中出讓制度的實施，使我國房地產市場價格增長趨勢明顯變緩，房地產市場下行壓力加劇。一二線城市與三四線城市房地產市場分化明顯，去庫存效果顯現，且不同規模的房地產企業市場表現差異很大，隨著行業競爭加劇，銷售規模格局進一步分化。市場資源更加集聚于優勢企業，中小規模房企的增長空間進一步受限。

3.2 融資壓力突出

2020年以來，銀保監系統對房地產金融領域繼續保持強監管的態勢。尤其 “三道紅線”融資監管新規的影響已經非常突出，新增融資額持續下降，個別高杠桿率運作的房地產企業陷入了明顯困境，中長期來看，降杠桿將是房地產業內的核心思路。在缺乏資金支持的背景下，房地產行業將告別高杠桿和快周轉的發展模式。與此同時，今年上半年的房貸利率上行和審批難度加大，也使得貸款買房的壓力有所增加，進一步限制了資本流向房地產業。

3.3 房企處境困難

在以內循環為主的新格局下，需要從房地產市場中解放內需，樓市調控政策持續嚴格，房企整體利潤率普遍下滑，行業高增速不再。央行提出的發展底線為維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。“金九銀十”的市場周期性行情并沒有在2021年如期展現，房地產企業的償債壓力雖有所緩解，但仍將持續，房企債務違約問題頻發，而市場下行壓力明顯，對業內房企形成了嚴峻的挑戰。

4 新發展格局下房地產市場的發展建議

4.1 完善土地供給政策

土地供應是房地產開發經營的前提和基礎，土地政策所決定的供應結構與方式直接影響到房地產市場能否健康發展。首先應進一步完善閑置宅基地的入市交易，可以推廣納入租賃住房建設的試點，盤活宅基地資源，建立全域土地綜合統籌利用模式。其次是多渠道解決中低收入家庭的住宅需求，構建多層次多元化的住房供應體系，確保有房住的基本需求，實現社會共同發展，走向共同富裕。再次是根據城市發展前景，區分對待土地供應政策，將土地供應計劃與城市經濟發展和人口流動情況結合，依人地掛鉤原則確定土地供應規模。

4.2 差別化信貸政策

一方面對于房地產企業，根據實際債務杠桿水平和經營狀況，實行差別化信貸政策，采用包括擔保方式和利率水平等多種方式降低金融隱患，促進房企能夠優化債務結構安全合理化，積極拓展融資渠道多元化。另一方面，對于消費性住房信貸，首先根據城市發展層次與現狀，明確合理的信貸政策區分度;其次要嚴格審核貸款資格，明確剛性需求和改善性需求標準，落實差別化信貸，制止對炒房的信貸支持。

4.3 強化多層次監管

一是加強行業自律，宣傳和引導房地產開發商和各類中介嚴格規范交易資金管理，健全信用體系，禁止不當行為。二是加強政府監管，構建開放、完善的信息制度和預警體系，在強調市場機制對房地產市場資源配置的決定性作用的前提下，將政府對市場管理通過制度化、規范化、效率化的政策機制得以實現。三是加強法制管理，配套修改和實施房地產相關的稅收、土地、投融資、市場等環節相關法律，以法律形式固化“房住不炒”的原則，實現住房市場回歸到居住功能。

4.4 健全住房租賃體系

在有效配置市場資源的同時，各級政府應著力承擔中低收入家庭的住房保障責任，大力發展住房租賃市場。以共享理念將各類閑置房源納入租賃市場，積極引導資本投入住房租賃市場建設，培育租賃市場的優質化企業，治理租賃市場的無序現象，最大限度滿足中低收入家庭的住房需求，實現社會穩定，促進共同富裕。針對目前國內住房還存在失衡問題，雙循環戰略的發展無疑大大推動了房地產業的發展與完善，通過“房住不炒”的政策定位，以制度改革降低房地產市場系統性風險，促進房地產市場高質量發展，實現人民安居樂業和國民經濟健康發展的同步目標。

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