關(guān)于武漢“憑房票購房”政策的思考

摘要：今年7月以來，為落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，北京、杭州等地紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，相比而言，武漢實(shí)施“憑房票購房”反響較大。通過梳理“憑房票購房”調(diào)控原理及政策背后的阿希效應(yīng)，對(duì)比“房票”與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)票證房票以及“憑房票購房”與“房票安置”的區(qū)別，認(rèn)為“憑房票購房”是一種更細(xì)化精準(zhǔn)、約束力更強(qiáng)的行政方法，對(duì)實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控、規(guī)范購房流程、穩(wěn)定樓市預(yù)期等方面具有積極影響，為下一步打好土地、金融、行政、市場(chǎng)、財(cái)稅等精準(zhǔn)調(diào)控“組合拳”，推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)從“投資屬性”回歸到“居住屬性”奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);調(diào)控政策;房?jī)r(jià);房票

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）10-0036-39 收稿日期：2021-08-12

作者簡(jiǎn)介：王娜，武漢市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要手段。為精準(zhǔn)調(diào)控解決房?jī)r(jià)存在虛火、供需矛盾突出、市場(chǎng)信息不透明等問題，今年7月28日，武漢市住房保障和房屋管理局《關(guān)于加強(qiáng)購房資格管理工作的通知（征求意見稿）》發(fā)布，擬要求購房者先獲得“房票”，再進(jìn)行意向登記和網(wǎng)簽備案，意味著武漢將進(jìn)入“憑房票購房”時(shí)代。筆者通過梳理、分析并結(jié)合個(gè)人思考，探討該政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及對(duì)全國(guó)其他住宅虛熱城市的借鑒價(jià)值。

1 政策調(diào)控原理及機(jī)理分析

1.1 政策調(diào)控原理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在缺陷和國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)等多重影響下，政府需要通過計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)、行政和法律等方法加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展具有客觀規(guī)律性，其調(diào)控政策也就具有中長(zhǎng)期性而非短期性。“憑房票購房”作為一種行政方法，也具有政策的長(zhǎng)期性和延續(xù)性。在該政策前，大概經(jīng)歷三個(gè)試點(diǎn)階段：（1）開展二手房試點(diǎn)。2019年7月，武昌區(qū)試點(diǎn)推行二手房買賣“房票”政策，購房人在購房前需申請(qǐng)獲得“房票”，60日內(nèi)購房有效;（2）推行資格審查前置。2020年初，武漢改變過去先網(wǎng)簽再資格審查模式，先對(duì)意向購房者進(jìn)行資格審查，并發(fā)放含有二維碼等信息的“房票”;（3）開展新房試點(diǎn)。2020年5月，武漢市東湖高新區(qū)試點(diǎn)，要求購買新房者需先獲得“房票”，并規(guī)定只能在一個(gè)樓盤辦理意向登記。今年以來，武漢一季度末和二季度末新建商品住宅銷售價(jià)格分別同比增長(zhǎng)5.5%和6.7%，面對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快壓力，“憑房票購房”政策出臺(tái)。

1.2 房地產(chǎn)“投資屬性”與調(diào)控背后的阿希效應(yīng)

阿希效應(yīng)又叫從眾效應(yīng)，是美國(guó)心理學(xué)家所羅門·阿希通過“三垂線實(shí)驗(yàn)”證實(shí)了社會(huì)影響對(duì)人們盲目“跟風(fēng)”行為的作用。房地產(chǎn)作為一種特殊商品，在具有居住屬性的同時(shí)，也具有融資和投資等多重屬性，使得房地產(chǎn)投資成為很多投資者的首選。武漢作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，10年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲數(shù)倍，隨著價(jià)格快速上漲為投資者帶來經(jīng)濟(jì)利益，其投資增值預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)，會(huì)吸引更多的“投機(jī)者”盲目跟風(fēng)，致使大量資金流入房地產(chǎn)引發(fā)“泡沫”。“憑房票購房”調(diào)控主要包括購房申請(qǐng)→資格認(rèn)定→意向登記→網(wǎng)簽備案→繳費(fèi)購房等5個(gè)步驟。（1）購房申請(qǐng)。意向購房人通過平臺(tái)申請(qǐng)購房資格;（2）資格認(rèn)定。房管部門審查后發(fā)放“房票”，有效期60天;（3）意向登記。持“房票”者在意向樓盤登記且只能登記一個(gè)樓盤，登記后不得再次登記其他樓盤，開盤銷售后可再次申請(qǐng);（4）網(wǎng)簽備案。確定購房意向后買賣雙方平等協(xié)商擬定購房合同的相關(guān)條款，未取得“房票”的不得網(wǎng)簽;（5）繳費(fèi)購房。購房者辦理后續(xù)繳費(fèi)、驗(yàn)房、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證等后續(xù)手續(xù)。其核心是通過資格審查前置、一對(duì)一購房、公開透明、強(qiáng)化監(jiān)管等方法，限制因無購房資格認(rèn)籌、一人多次認(rèn)籌或虛假認(rèn)籌等導(dǎo)致樓市虛假繁榮盲目跟風(fēng)，打破購房者的從眾效應(yīng)，讓樓市回歸理性。

2 “房票”與其他票證的區(qū)別

2.1 “房票”VS計(jì)劃經(jīng)濟(jì)票證

區(qū)別主要體現(xiàn)在三點(diǎn)：（1）目的不同。1949年至1979年間，我國(guó)因生產(chǎn)力不足，商品極度匱乏，只能發(fā)放計(jì)劃經(jīng)濟(jì)票證，用限制供應(yīng)來彌補(bǔ)商品不足與人民需求的矛盾。而“房票”是為了更有效進(jìn)行房產(chǎn)供應(yīng)，調(diào)控房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng);（2）實(shí)質(zhì)不同。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)票證是從供給出發(fā)，提前定量制票，且具有購買價(jià)值，可直接兌換商品。而“房票”是從需求出發(fā)，建立與需求掛鉤的差別化調(diào)控機(jī)制，僅相當(dāng)于擁有購房資格，后續(xù)還要經(jīng)歷網(wǎng)簽、繳費(fèi)等環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)上購房者的資格認(rèn)證證明;（3）方式不同。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)票證是按人口定量發(fā)放，且只能兌換指定商品。而“房票”可根據(jù)消費(fèi)者需求，隨意選購意向房屋，不限制購買房屋的戶型、面積等。

2.2 “憑房票購房”VS“房票安置”

“房票安置”一般包括房屋兌換憑證、棚戶區(qū)改造貨幣化房票安置和房屋征收補(bǔ)償房票安置等。（1）房屋兌換憑證。以鄂爾多斯為例，設(shè)有1平方米、2平方米、5平方米等7種房票面值，可以進(jìn)行兌換、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算等，其實(shí)質(zhì)是特殊背景下的去庫存策略;（2）棚戶區(qū)改造貨幣化房票安置。以西安為例，棚戶區(qū)改造被征收人通過簽訂房票安置協(xié)議，獲得房票來購買房屋，本質(zhì)是棚戶區(qū)改造安置的多樣化方式;（3）房屋征收補(bǔ)償房票安置。以溫州為例，由征收人結(jié)合貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換等標(biāo)準(zhǔn)，將相應(yīng)安置補(bǔ)償以房票方式作補(bǔ)償，可申請(qǐng)貸款和結(jié)余變現(xiàn)，但不得買賣抵押和套現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是通過房票來代替貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有助于淡化商品房、安置房二元制模式，確保拆遷安置可以馬上拿到住房。而“憑房票購房”與“房票安置”不同，相當(dāng)于一種精準(zhǔn)打擊的調(diào)控手段，是限購限售的升級(jí)版。

2.3 “房票”VS房票（人才住房劵）

2017年，武漢市發(fā)布《房票（人才住房劵）使用管理辦法》，按一定標(biāo)準(zhǔn)為就業(yè)武漢的人才發(fā)放實(shí)名制房票（人才住房劵），用來購買包括廠房、經(jīng)營(yíng)用房和住房等房屋。房票（人才住房劵）不能提現(xiàn)、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與。其實(shí)質(zhì)是為了吸引優(yōu)質(zhì)人才來漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，針對(duì)大學(xué)生等實(shí)施定向補(bǔ)貼，屬于大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)配套政策，對(duì)引進(jìn)人才、留住人才具有積極意義，與本次的“憑房票購房”政策具有本質(zhì)區(qū)別。

3 “憑房票購房”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3.1 住房調(diào)控更加精準(zhǔn)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，去年以來武漢新房連續(xù)14個(gè)月保持上漲，尤其是今年1-6月新房漲幅高于年初計(jì)劃的“同比價(jià)格指數(shù)原則上不超過5%”調(diào)控目標(biāo)。通過“憑房票購房”可以將炒房客和虛假登記排除在外，讓意向購房登記數(shù)量降至正常范圍，從而將房?jī)r(jià)增幅精準(zhǔn)調(diào)控至合理范圍;也可以有效消除新房和二手房倒掛的“套利空間”，確保“房住不炒”。據(jù)東湖高新區(qū)數(shù)據(jù)，新政實(shí)施后新房開盤認(rèn)籌人數(shù)和房源比由5：1甚至10：1以上降為2：1以下。

3.2 購房程序更加規(guī)范

以往開發(fā)商多存在銷售流程不規(guī)范行為，沒有購房資格者也可認(rèn)籌，虛造聲勢(shì)惡意炒作，最終導(dǎo)致因無法交易又難以退認(rèn)籌款而糾紛不斷。“憑房票購房”通過對(duì)新建商品房銷售實(shí)行全過程監(jiān)管，規(guī)范銷售秩序，且意向購房者不能多樓盤認(rèn)籌，無購房資格者禁止認(rèn)籌。并對(duì)違規(guī)者取消購房資格，對(duì)違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或從業(yè)人員，進(jìn)行罰款并記入信用檔案和拉入行業(yè)“黑名單”。從而倒逼開發(fā)商規(guī)范銷售流程、購房者規(guī)范購房程序、提升樓盤質(zhì)量和加大有效房源的供給，避免虛假登記、虛假宣傳、惡意“搶客”等現(xiàn)象，從而形成良性市場(chǎng)秩序。武漢“房票制”試點(diǎn)結(jié)果也證實(shí)，開盤當(dāng)日東湖高新區(qū)房源與認(rèn)籌數(shù)比約1：1.3，新房去化率約為75%。

3.3 樓市需求更加真實(shí)

作為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，今年1-6月房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，7月銷售淡季新房住宅網(wǎng)簽量仍超2.8萬余套創(chuàng)今年新高，多盤漲幅超9.88%，虛火不滅，樓市調(diào)控仍需保持高壓。以往武漢購房是由意向購房人先認(rèn)購中簽后，再進(jìn)行購房資格認(rèn)定，容易造成同一購房者多樓盤認(rèn)購，被企業(yè)惡意制造緊張氣氛，導(dǎo)致樓市盲目登記、數(shù)據(jù)失真，出現(xiàn)房?jī)r(jià)哄抬、價(jià)格虛熱、供需失衡的現(xiàn)象。“憑房票購房”以真實(shí)樓市數(shù)據(jù)打破樓市供需假火熱局面，真實(shí)反映供求，擠出“偽需求”，使“虛熱”得到有效降溫，從而擠出水分，削弱房地產(chǎn)的“投資屬性”。

3.4 市場(chǎng)預(yù)期更加穩(wěn)定

合理房?jī)r(jià)是一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力所在。目前，武漢房?jī)r(jià)收入比約11.7，深圳等其他城市房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)40，遠(yuǎn)高于“3-6之間為合理區(qū)間”的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，過高房?jī)r(jià)不但擠壓實(shí)體產(chǎn)業(yè)，也對(duì)買不起房的群體造成擠出效應(yīng)，不利于城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)調(diào)控超300次，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)也冷熱不均，成交分化加劇，亟需穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。“憑房票購房”政策可讓政府準(zhǔn)確掌握樓市實(shí)情，避免企業(yè)利用信息不對(duì)稱實(shí)行饑餓營(yíng)銷影響樓市預(yù)期，有利于有效釋放真實(shí)購房需求，合理供應(yīng)后續(xù)房源，降低買家賣家對(duì)市場(chǎng)的增值預(yù)期，從而回歸房地產(chǎn)的居住屬性。

4 結(jié)論與啟示

“憑房票購房”作為限購限售精準(zhǔn)調(diào)控的升級(jí)版，并非是回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)票證、拆遷安置的房票和房票（人才住房券）等有本質(zhì)區(qū)別，有利于規(guī)范購房秩序、擠出房產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，也啟示我們?cè)谕瞥鐾恋亍⒔鹑凇⑿姓⑹袌?chǎng)、財(cái)稅等調(diào)控政策“組合拳”的時(shí)候要進(jìn)一步注重“精準(zhǔn)性”：（1）穩(wěn)定土地市場(chǎng)。科學(xué)實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和“兩集中”出讓，加強(qiáng)住宅用地信息公開，及時(shí)監(jiān)測(cè)限制土地溢價(jià)率，確保土地市場(chǎng)整體趨于穩(wěn)定;（2）重塑產(chǎn)業(yè)鏈條。構(gòu)建新型房地產(chǎn)開發(fā)供給體系，以全生命周期理念對(duì)土地銷售、房地產(chǎn)開發(fā)、住房銷售、保障租賃、物業(yè)管理等全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行重塑，推動(dòng)從調(diào)控房?jī)r(jià)向規(guī)范秩序轉(zhuǎn)變;（3）完善交易程序。嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)查捂盤惜售、虛假宣傳、學(xué)區(qū)房炒作等行為，合理確定購房門檻和房貸利率;（4）精準(zhǔn)調(diào)控房?jī)r(jià)。實(shí)時(shí)完善新房限購和二手房“指導(dǎo)價(jià)”等政策，加快保障租賃住房供應(yīng)和發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房由投資向消費(fèi)和居住轉(zhuǎn)變。

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