農村房地一體確權登記動態管理平臺

劉愛霞

【摘要】近年來，隨著我國不動產統一登記制度不斷完善，農村宅基地和集體建設用地使用權越來越受到人們的關注。開展農村房地一體確權登記發證工作是維護農民切身利益的重要舉措，有利于明晰農村宅基地和集體建設用地的產權，保護農民的合法權益，推動農村振興，加快城鄉發展。

【關鍵詞】農村;房地一體;確權登記;動態管理;平臺

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

1、農村房地一體確權基本理論及原則

“房地一體”是將宅基地的使用權與上附房屋所有權作為整體，兩者在權屬變動過程必須一同處分，在確權登記過程規定要求把對房屋的所有權和宅基地的使用權按照統一的整體，該項法規的制定最早起源于1990年國家發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確的條款“房隨地走、地隨房走”的原則。之后2007年的《物權法》《房屋登記辦法》，以及2015年的《不動產權登記暫行條例》中也都明確了這一原則。

目前，農村房地產登記政策和管理部門在各種管理制度下頻繁變動，導致房地產權利的不確定性，影響房地產市場交易，不利于維護農民的切身利益。在現階段，政府控制在維持這一進程方面發揮著重要作用。通過對農村房地產產權的確認和登記，明確了土地及附屬建筑物的界線，保障了房地產交易的實施，有效提高了農村房地產的流動性。另一方面，政府的調控也有利于優化農村房地產資源，重新確認閑置房地產的權利，并根據實際情況和市場需求進行重新配置，確保房地產的價值體現。

產權的意義包括：促進農村房地產產生更多的利益，保護農民在自身房地產中的權益;明確房地產權力主體，規范房地產產生的收入分配;將權力主體限制在自己不動產的法律范圍內;在產權產生收益后，評價收益與產權成本的關系，明確產權帶來的外部效應;避免因產權界定不清而引發的產權交易風險和法律糾紛，減少交易過程中可能出現的不確定性。

農村房屋所有權轉移、變更的法律行為實質上是物權變動行為。《物權法》包括：物權變動的過程需要公示，農村房地產和宅基地需要登記才能產生相應的法律效力;農村房屋買賣過程中合同的失效和解除不影響房屋所有權的轉移;房屋產權變動行為與債權行為不能捆綁在一起，需要獨立界定。物權理論產生時，許多學者對其持反對態度。物權理論一方面對各種法律關系的界定和區分起到了積極的推動作用，另一方面也保障了交易的安全。目前，根據有限承認原則，我國的物權行為需要以涉及農村房屋所有權轉移和抵押權的農村確認登記過程中的物權變動方式進行分析。明確物權的概念和物權行為，有利于梳理不動產與不動產權利確認登記一體化過程中的法律關系，促進權利確認登記過程中適用法律的實施。

2、總體設計

2.1房地一體確權登記“一件事”工作機制設計

（1）前期準備階段，包括組織準備、工作底圖制作、權屬調查及資料收集和地類調查、已有權籍資料與登記信息套合比對等，其中，組織準備包括技術設計、宣傳發動、隊伍落實和人員培訓等。在外業調查前，系統收集整理土地及房屋權屬來源資料，開展實際踏勘和套合比對已有權籍資料與登記信息等工作，為后期工作有序開展提供支持。

（2）外業調查測繪階段，包括界址點、界線勘察與指界，房屋權屬信息調查，地籍要素測量及房屋丈量和調查成果公示等，一方面要完成對無權源數據房屋的調查與測繪，另一方面要對已有登記信息的房屋進行復測，確保農村房地一體數據的準確性。

（3）內業數據整理階段，包括調查數據內業轉換和屬性錄入、繪制宗地圖及房屋分層分戶圖、發證數據轉繪和面積量算與匯總等。

（4）登記發證階段，包括不動產登記申請、審核及公示，如果不存在異議，則發證，否則重新進行外業調查，最后將成果數據進行歸檔、建庫，并通過平臺進行展示。

2.2平臺框架設計

（1）地圖顯示：在統一坐標系下，用戶不僅可以查看地形圖、高分辨率圖像、地塊圖、房屋數據等二維地圖數據，還可以瀏覽真實的三維模型數據。此外，還可以通過分屏對比查看房屋的二維和三維信息，從而實現二維和三維一體化顯示。

（2）地圖的基本操作，包括圖層控制、地圖放大、縮小、平移、測量和打印，可以滿足用戶對地圖的操作。

（3）所有權管理可以在線編輯房屋所有權數據，修改業主信息、權屬來源、建筑結構、竣工年份、批準用途和實際用途、批準面積和實際面積。

（4）數據查詢與統計，包括空間查詢與統計、屬性查詢與統計。其中，空間查詢統計主要包括點查詢統計、矩形查詢統計和多邊形查詢統計。屬性查詢統計包括地名、交通等基本地理要素和房屋、職稱等專業要素的查詢統計。您可以單擊以查看其詳細信息。

2.3所有權結果的輔助管理

產權成果輔助管理系統基于C/S終端的開發，實現了產權成果數據的管理，具有土地邊界導入、產權信息導入、產權數據審計、產權數據編輯、成果輸出、專題地圖制作等功能。

（1）對于權屬信息的導入，按照統一的房屋權屬調查表格式設計屬性錄入界面，通過GIS服務組件將權屬調查數據庫（Excel格式）中的數據直接錄入到相應的房屋屬性信息中，從而實現圖文一體化管理。

（2）所有權數據審查包括輸入所有權數據的內容和輸入所有權數據的空間關系。審核確認后，錄入并輸出數據。如果數據錯誤，可以使用所有權數據編輯功能修改數據。

3、平臺實現

3.1“一張圖”管理

（1）地圖顯示：在統一坐標系下，用戶不僅可以查看地形圖、高分辨率圖像、地塊圖、房屋數據等二維地圖數據，還可以瀏覽真實的三維模型數據。此外，他們還可以通過分屏對比查看房屋的二維和三維信息，從而實現二維和三維一體化顯示。

（2）地圖的基本操作，包括圖層控制、地圖放大、縮小、平移、測量和打印，可以滿足用戶對地圖的操作。

（3）權屬管理可以在線編輯房屋權屬數據，修改房屋的所有人、權屬來源、建筑結構、竣工年份、核定用途和實際用途、核定面積和實際面積等信息。

（4）數據查詢與統計，包括空間查詢與統計、屬性查詢與統計。其中，空間查詢統計主要包括點查詢統計、矩形查詢統計和多邊形查詢統計。屬性查詢統計包括地名、交通等基本地理要素和房屋、職稱等專業要素的查詢統計，可點擊查看其詳細信息。

3.2所有權結果的輔助管理

基于C/S終端的開發，產權成果輔助管理實現了產權成果數據的管理，具有地塊邊界導入、產權信息導入、產權數據審核、產權數據編輯、成果輸出、專題地圖制作等功能。

（1）對于權屬信息的導入，按照統一的房屋權屬調查表格式設計屬性錄入界面，通過GIS服務組件將權屬調查數據庫（Excel格式）中的數據直接錄入到相應的房屋屬性信息中，從而實現圖文一體化管理。

（2）所有權數據審查包括輸入的所有權數據的內容和輸入的所有權數據的空間關系。審核確認后，錄入并輸出數據。如果數據錯誤，可以使用所有權數據編輯功能修改數據。

3.3不動產登記管理

按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》和《不動產登記操作規范（試行）》等相關規定，農村房地一體確權登記管理平臺支持國家規定的不動產總登記、初始、轉移、變更、注銷、異議、更正和換證等不同登記方式，采用工作流技術，實現登記申請、受理、審核、公示、發證和歸檔等全流程的辦理功能。工作流中間件支持業務人員進行各流程辦理和發送，確保農村宅基地使用權、集體土地所有權、集體建設用地使用權的登記和發證。

3.4權力下放，明確相關登記機關

根據相關條例規定，農村的房地都要在相應的不動產登記機關進行登記，然而我國很多地方農村位置較為偏遠，鄉村之間的間隔距離也非常大，村落的位置比較分散，如果都統一到不動產登記機關去進行登記，就會在很大程度上造成人力、物力和財力上面的浪費。因此應該采取移動服務窗口的辦法對具體的問題進行解決，可以由不動產機關委派專門的工作人員對具體的偏遠村落進行深入調查，并下放權力，由他們進行確權登記，而不動產登記機關需要對這些工作人員的工作進行審核和監督。在確權登記工作開展中，相關人員要采用先局部再整體的工作步驟，先從土地面積較少、人員較少的村落開始進行確權登記。現今是一個信息化時代，將權力下放到基層工作站，通過數據的傳遞減少人力的往返，可以大幅度節省人力、物力和財力，還可以提升人們對確權登記工作的滿意度。

3.5利用信息技術，加強部門協作與信息共享

在農村很多的老房子缺少較為齊全的手續，很多的宅基地在登記時會涉及不同的部門，因此必須加強這些部門的溝通和協作。此外，要發揮國土資源部門的帶頭作用，完成資料對接工作，現今社會信息化程度很高，工作人員可以利用信息化技術建立完善的信息渠道。一方面，通過信息開放共享提升各個農村不動產權屬資料的整合效率，加強對各個農村宅基地的了解，從而制定相應的工作方法;另一方面，通過政務信息資源共享，能夠加快確權登記的進度，避免重復工作，還能夠提升農民對不動產登記的滿意度，為后期的溝通協調奠定良好的基礎。

3.6完善法規政策，加大力度解決遺留問題

當前，農村房地一體確權登記存在的最大障礙就是相關歷史遺留問題的解決，這部分歷史問題包括“一戶多宅”和面積超標等狀況，然而當前的各種條例規章并沒有具體的執行規范，也缺少對農村實際土地管理情況的適當辦法，因此要處理好宅基地確權登記問題，首先要獲得相關政策法規的指導。要根據農村的實際變化情況對各項法規進行有針對性的調整，要協調相關法規沖突的內容。此外，宅基地面積超標的現象非常普遍，因此在執行農村房地一體確權登記工作過程中必須嚴格遵照各項規章制度和政策，從而有利于歷史遺留問題的解決。對于集體建設用地，可以通過“三級會商”的方式解決，也就是村民代表大會、政府和不動產登記部門三方會商來共同解決。同時，對于擁有合法使用權和經營許可證的“房地”需要發放特殊的不動產證，一方面能夠保護購買宅基地的所有者的權利，另一方面也能夠為外來人口購買農村宅基地、改善當地經濟提供一定的通道。

3.7完善確權登記建議

需要嚴格執行國家政策來解決確權登記過程出現的問題，針對“一戶多宅”現象無論是何種原因，都必須要按照“一戶一宅”的政策實施，讓宅基地所有人選擇一處，其余宅基地如合規需要則按照法規進行保護，如不合規需要進行限制權利。同時為了保障農民合法財產權益，也要促進村鎮之間的不動產流動，只要是戶籍規劃到某一集體宗戶中，則可以有權購買所屬村鎮的不動產，并進行確權登記。

結論：

本文基于GIS和工作流技術，結合房地一體確權登記發證管理的實際需求，設計并實現集數據展示和編輯，不動產登記和發證，信息查詢、分析和統計為一體的農村房地一體確權登記管理平臺。目前，農村房地一體確權登記管理平臺運行良好，滿足了房產部門不動產登記的日常使用需求。農村房地一體確權登記管理平臺實現了農村不動產登記管理監督服務一體化，有效地提高了農村房地一體登記發證的工作效率，推動了農村房地一體登記工作向精細化、科學化和規范化發展。

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