《民法典》中居住權制度的價值分析

【摘要】2021年1月1日《民法典》正式施行，其中“居住權”是一大亮點?！睹穹ǖ洹窂浹a了居住權法律規定的缺失，以專章規定居住權制度，讓房屋回歸“居住”屬性，以兼具人身性與物權性的居住權，起到保護弱勢群體的作用。新增的居住權，是對當前時代發展要求的回應，滿足了人們對居住權多樣化的需求，同時還為國家實現“以房養老”夯筑了法律基礎。長遠來看，居住權制度還能促進繼承制度優化、催化遺產信托產業等作用?？偟膩碚f，居住權制度的實施具有十分重要的社會、經濟和法律意義。

【關鍵詞】 居住權;立法價值;弱勢群體;住房需求;法律保障

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

法是由國家制定或認可，以權利義務為主要內容，由國家強制力保證實施的社會行為規范及其相應的規范性文件等的總稱。我國經濟發展行穩致遠，社會生活風清氣正，都離不開民法制度夯實基礎、與時俱進。《民法典》是我國第一部以法典命名的法律，是“社會生活的百科全書”，起到調整平等主體之間的人身和財產的關系的作用。具體來說，《民法典》中的居住權制度的價值主要體現在以下幾個方面：

1、保護弱勢群體，解決中低收入群體的住房問題，成為我國住房保障制度的有效補充。

《民法典》對居住權的定義是：自然人依照合同的約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權。房屋所有權人通過法定方式賦予特定關系人居住權，不僅保障其權利，還有效承擔自己供養和撫養的義務?！白∮兴印币恢笔侨嗣袢罕妼π腋Ｉ钭钪匾亩x。日常生活中，需要借助他人的住宅來使自身能夠居有定所、避免流離失所的，一般都是社會中的弱勢群體，如失去勞動能力的老年人或是離婚后房產分割后無房一方。居住權制度能讓為子女傾盡一生的老人，名正言順地住在自己兒女的房子里安享晚年。居住權制度也能保障離婚后弱勢一方的居住權，有效解決離婚案件判決后執行難的問題;

當前，我國住房保障制度已進入“多主體供給、多渠道保障為主，租房與購房并行”階段，國家相繼出臺廉租房、公租房、經濟適用房等政策和限制房貸等措施，滿足弱勢群體的住房需求。面對紛繁復雜的社會實際需求，這些舉措仍存在覆蓋人群有限、標準不一、手段不完備等缺陷。公租房、廉租房都是基于國家保障性的住房政策，使用人以租賃的形式取得房屋的短期居住權，是短期的債權，保障的期限以及穩定性有限的。經濟適用房是政策性住房，房屋所有人享有部分產權，在滿足一定條件后可以取得完全產權，但是易被投機者鉆政策空子攫取高額利潤。而居住權制度提供了一種新的房屋利用方式，明確居住權的物權性，權力長期性和穩定性受法律保護。同時，通過確立居住權保留房屋所有權，但把居住權轉讓給迫切需要住房的群體，解決了需房群體的住房需求，同時限制了投機炒房行為，彌補了原有制度的缺陷，是切實解決民生問題的創新舉措。

2、滿足不同人群對居住權多樣化的社會需求，做到物盡其用。

隨著社會經濟的發展和生活方式的多元化發展，人們對于居住問題的保障有了新的要求，出現了多樣化的社會需求。首先我國老齡化程度高，父母沒有房產，又需解決居住問題，對于兒女供給的住房，權利性質不明容易導致糾紛。其次，在婚姻家庭關系中，離婚后原有的房屋判決給了一方，因資金不足、政策限制等原因，另一方無法購置新房，一時無棲身之所。第三，在城市化、城鎮化建設過程中，大量農村勞動力進入城市。他們的收入水平偏低，沒有購買工作城市房屋的能力，他們長期穩定的居住愿望難以實現。第四，有些住宅所有權人幫助他人撫養未成年人，考慮到不確定因素，需為未成年人設立有法律保障的居住權利。第五，擁有房屋所有權的雇主為照顧無房可住的退休老員工年，與其簽訂居住權協議。

居住權制度實現房屋所有權與居住權的合法分離，兼顧雙方利益，既將房產的所有權留住，又能保障特定關系人享有居住權，實現了住房使用價值的最大化。居住權入法，設置居住權有法律保護，避免諸多居住糾紛，有利于社會穩定。

3、符合我國人口老齡化現狀，為老年人實現“以房養老”提供法律保障。

近年來，我國老齡化進程加快。數據顯示，2019年底我國60歲及以上人口已占總人口的18.1%，達到2.54 億人，預計到2050 年中國老齡人口數量將占總人口的34.9%。未富先老，老年人的生活質量失去保障。養老問題成為社會熱點問題。

提高房屋的融資效益和居住效益，具有很強的現實意義?，F有利用住房進行養老的制度幾乎空白，而“子女在取得父母房產后，不履行贍養義務，將老人趕走”“以房養老‘套路貸”等社會新聞頻發。居住權法律地位的確立填補了房屋所有權與租賃權之間的空白，為老年人“以房養老”提供法律保障。老人在養老資金不充裕的情況下，可以求助金融機構，把房屋賣給金融機構，同時讓自己成為居住權人。如此，不僅能籌措到足夠的養老資金提高生活質量，又能夠住有所居。在具體交易模式上可以自由選擇：房屋的交易價格低于市場價格，然后無償設立居住權，或是就按照市場價出售，定期繳納一定數額的費用，在此房屋上設置所需期限的居住權。如此，金融機構取得了房屋的所有權，老人獲得效力遠高于債權的居住權，雙方都安心。

4、彌補居住權法律規定的缺失，防范糾紛于未然，節約了司法成本。

民法典關系到廣大人民群眾的衣食住行、生老病死，根據工作生活方式的變遷，民法典內容及時發展補充，居住權制度的增設，正是我國法律體系的進步。我國法律遵循“物權法定”，物權種類和內容由法律直接規定，不得由當事人基于自由意志而協商創設或者確定。但我國的社會生活千差萬別，這一原則在生活實踐中的適用狀況不盡如人意，難以應對社會生活的需要。滯后的法律，非但無力解決社會矛盾，甚至妨礙經濟社會的前進與發展。用益物權性質的居住權在具體司法實踐中能派生出多種具體的權利類型，為日后司法實踐提供依據，達到事半功倍的效果。

在司法糾紛中，民事主體之間訂立居住權合同屢見不鮮，在民事訴訟中居住權的訴訟案件數居高不下。民法典實施前，相關司法解釋和司法實踐中雖有設立居住權制度的苗頭，苦于司法判決中并沒有支持和承認該項權利的明確立法依據，多以物權或債權的意義層面上開展，容易陷入無立法依據或不能服眾的境地。結果往往是判決成一紙空文不能落地，解決司法實踐矛盾的作用甚微。創設居住權，明確了居住權具有一般獨立性要求、絕對性內容、排他性特點，具有優于所有權的效力和對抗第三人的效力。居住權的出現恰好可以解決司法困境，讓法官有法可依，節約了司法成本。

5、長遠來看，能促進社會的變革創新，為解決疑難問題開拓思路。

一個國家的法律完善程度，影響著該國的社會穩定和長治久安。進一步健全我國的法律體系，能讓我們的社會更加公平，使權利人能更好地享受權益和相應的保障。民法典物權編引入居住權制度，長期來看，必將會帶來一系列連鎖反應，促使全社會重新考量原有法律和制度，帶動社會創新，為當前一系列的社會老大難問題開辟新路徑。

首先，為繼承制度的變革提供支撐?！独^承法》規定的法定繼承順序不能很好實現“遺產下流”，遺產有可能向旁流轉至與被繼承人血緣親屬關系較遠的他人手中，違背被繼承人的意愿。比如遺產是一套房產，本人、父母先后去世，繼承人就包括了有兄弟姐妹和子女，原本應屬于子女配偶的財產被稀釋，共同擁有這套房產容易產生糾紛。居住權的設計能夠為繼承制度創新奠定良好的基礎，用居住權制度代替父母第一順位繼承制度，發揮贍養功能，維護家庭生活的和社會安定。

其次，催熟遺產信托產業。經過四十多年的改革開放和經濟大發展，我國的民營經濟已經非常壯大，許多家庭資產龐大。為了保證子孫后代不對前人積累的財產投資失敗，由職業經理人團隊打理產業，將價值不菲的房產作為信托財產設立信托。先轉移所有權到信托機構名下，經營收益用于家人的生活開支。同時在房產上給家人設置居住權，剩下的空置房產可多樣化經營，如出租、出售經營性居住權等。經營所得的現金流打包做成證券，收益可以再分配。這種遺產信托制度能實現死者的財產分配愿望，既降低投資風險，保障財產增值，又讓家人擁有安心的住所和穩定的生活收益。當然這僅是美好設想，但毋庸置疑，居住權的入法會催熟遺產信托產業。

再者，為房屋租賃市場保駕護航。我國現在關于租房沒有相應的制度保障，租住他人房屋基于租賃合同，債權性質的租賃關系穩定性較弱，朝令夕改時有發生。如此便難抵抗善意第三人，無法滿足人們長期居住的需求，轉而都尋求買房，助推了房價。因此我們應當借鑒德國設立居住權的背景，居住權入法后，重新打造房屋租賃市場，制定出適合長期居住的、穩定性高的居住權制度。如此，還能盤活大量的空房，提高房屋有效利用，減少資源浪費。

最后，為宅基地“三權分置”探路。宅基地“三權分置”，目的在于保持集體所有權不變的同時鼓勵以農村宅基地和住宅使用權的流轉、租賃、抵押等方式獲取財產性收入。石晨誼在《遺囑設立的居住權如何登記》一文中指出，法律對設立居住權的住宅未限制，宅基地上的房屋符合設立居住權的客體要求，這為宅基地“三權分置”提供了出路。他認為，雖然居住權的設計初衷是滿足特殊人群的生活居住需要，但這不影響它在現實生活中的靈活應用。居住權的物權效力足以對抗宅基地使用權人的違約反悔等行為。經營主體與宅基地使用權人通過合同約定，在農房上有償設立居住權，同時不限制后續可能發生的出租等行為。假設經營主體是民宿業主，他對農房進行升級改造，以經營或出租方式取得收益。宅基地使用權人保有宅基地的使用權，不會突破現行法律關于宅基地不得出讓給農民集體經濟組織之外的成員的規定。宅基地所有權、使用權和居住權的“三權分置”模式，兼顧了保留農民集體經濟組織財產、保護宅基地使用權人權益、保障投資人投資回報的功能。居住權制度的應用，無須大動干戈地改造現行的法律體系，制度成本和社會認知成本較低，可以在法律允許的范圍內擴大宅基地上房屋的利用范圍，釋放出農村基本經營制度的活力，能推動鄉村振興。

誠然，當前《民法典》中的居住權制度存在條款過于簡單、權利設置不合理、絕對化傾向等不足，但是其深遠意義顯而易見。因此，我們有必要先明確居住權制度的價值所在，以此為基上再去分析和完善它。如此才能更好地適應現實生活的需要，更好地促進社會良性發展。

參考文獻：

[1]楊嬿寧.論民法典新設居住權的意義[J].佳木斯職業學院學報，2021（8）：58-59.

[2]鄧瑛.居住權登記問題探析[J].上海房地，2021，{4}（06）：60-62.

[3]陳曼.試論我國居住權法律制度確立的重要意義[J].廣西教育學院學報，2019（1）：67-73.

[4]錢寧，李銳.《民法典》中的居住權制度：價值、檢討與規則完善[J].寧夏大學學報（人文社會科學版），2021，43（3）：156-163.

[5]石晨誼.遺囑設立的居住權如何登記[J].中國不動產，2021 （4）：13-17.

作者簡介：

柳聞鶯，出生年月：1985年9月，性別：女，籍貫：浙江省諸暨市，現在職稱：中級經濟師，學歷：大學本科，研究方向：高級經濟師、建筑與房地產專業、不動產登記方向。