基于住宅產(chǎn)品差異化的總體布局模式探索

朱凌

【摘要】新版《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》的實施對傳統(tǒng)住宅區(qū)“高低配”的布局模式予以精確打擊。低層高密度別墅區(qū)與高層低密度住宅區(qū)混搭的布局模式退出市場。為適應新標準的具體要求，實現(xiàn)城市空間的優(yōu)化和居住環(huán)境的提升，兼顧資本市場的逐利性，本文以華潤公元九里項目為例探討了住宅總體布局的新模式。

【關鍵詞】城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準;高低配;總體布局;華潤公元九里

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

住宅產(chǎn)品貨值最大化是資本逐利性的最終目的。為實現(xiàn)住宅貨值最大化，必須拉開住宅產(chǎn)品檔次，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品差異化。因此總圖布局“高低配”的排布方式應運而生。通過主動局部拉高建筑高度（用足控高）來騰出更多土地做一些低密度的類別墅產(chǎn)品，實現(xiàn)了低層高密度別墅區(qū)與高層低密度住宅區(qū)混搭布局。

這類極端的布局模式充分利用了經(jīng)濟技術指標中的建筑高度與建筑密度，通過增加住宅樓棟數(shù)，降低平均層數(shù)，實現(xiàn)地塊價值差異。本質是對土地的不均衡利用實現(xiàn)了住宅產(chǎn)品的差異化。

1、變革背景

“高低配”總圖布局模式雖然滿足了資本需求，但對城市的天際線影響極大，高層“紙片樓”對城市景觀傷害極大。城市規(guī)劃主管部門對此類布局模式頗有微詞。2018年12月1日《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》實施，標準適用于城市規(guī)劃的編制及城市居住區(qū)的規(guī)劃設計兩個部分。規(guī)范提出了“三圈一街坊”的居住區(qū)體系，加強了控制性詳細規(guī)劃及單元規(guī)劃的居住用地指標提出的控制，針對“高低配”的布局提出了針對性的措施。

新標準將將層數(shù)、容積率、建筑密度、建筑高度串聯(lián)限定，針對全國各類型居住區(qū)形成表格式的控制指標表，避免了控規(guī)指標設定過程中的感性因素。明確了地塊的平均層數(shù)，同時限定了建筑高度最大控制值，從而避免了同一住區(qū)中高低搭配，平均層數(shù)過小的問題。

住宅建筑平均層數(shù)為住宅建筑總面積與住宅基地總面積的比值，因此可認為建筑密度=容積率/平均層數(shù)，控規(guī)指標中將平均層數(shù)轉化為建筑密度，反饋至總圖設計，實現(xiàn)了國土用途管制的操作性。因此“高低配”來實現(xiàn)住宅產(chǎn)品貨值的差異化已經(jīng)成為過去式。

2、布局模式新探索

社區(qū)生活圈是完善城鄉(xiāng)服務功能的基本單元。居住街坊作為社區(qū)生活圈的基本構成，其總體布局模式對居住環(huán)境的優(yōu)化和提升至關重要。在城市化進程中，住宅總體布局模式與城市空間格局協(xié)調(diào)統(tǒng)一已成為學界共識，如何在實現(xiàn)城市空間的優(yōu)化和居住環(huán)境的提升前提下，兼顧資本市場的逐利性，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的差異化，是總體布局模式發(fā)展的基本原則。

3、強化空間的秩序感

空間軸線是布局對產(chǎn)品梯級的最有力限定。為實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的差異化，必須通過軸線引領布局，形成集中綠地至組團綠地至宅間綠地的合理串聯(lián)，形成大戶型至中戶型至小戶型的銜接，形成私密的核心景觀至城市環(huán)境的有序過渡。

反而言之，總體布局景觀軸線的弱化也能反映出住宅產(chǎn)品的均質化和單一性。在一些剛需住宅為主的地塊、回遷安置地塊、住宅戶型較為單一的地塊需要弱化軸線，實現(xiàn)均好性。從而實現(xiàn)住宅與景觀空間尺度的對應關系。

4、強調(diào)內(nèi)部的邏輯性

住宅布局模式是以建筑日照、建筑間距為切入點。受制于住宅類建筑的固有特點，地塊外部限制要素稍多的地塊往往出現(xiàn)邏輯性不嚴謹?shù)牟季帜Ｊ健Ｓ制扔谌莘e率的壓力，形成整體似乎有序，局部特別無序的局面。

這種對土地利用的無序使用是對城市環(huán)境的傷害，也是對居住品質的危害，同時也不利于住宅產(chǎn)品的差異化。由于住宅建筑的商品化屬性，其對場地的適應性較差，因此筆者認為在控制性詳細規(guī)劃編制及土地出讓過程中要盡住宅用地應盡量方整，盡可能避免苛刻設計條件的高層住宅用地。

5、注重住戶的空間感受

在國土空間規(guī)劃方興未艾之際，商品房市場的調(diào)控嚴格且有序。面對巨大的市場壓力，“降本增效”是各大房地產(chǎn)商的應變之法。在提升立面材質、室內(nèi)材質增加住宅產(chǎn)品差異化的方法被壓制的時候，強調(diào)住戶的空間感受成為經(jīng)濟、有效的手段。

歸家動線的品質和空間感受應與不同類型的住宅產(chǎn)品相結合掛鉤，利用歸家動線空間感受的差異化，實現(xiàn)產(chǎn)品貨值差異化。在住宅設計日趨精細化的今天，地下及地上的歸家動線均應為提升住宅品質的重點，地下歸家動線應納入室內(nèi)設計考慮范疇。

6、住宅產(chǎn)品按梯級分區(qū)集中布置

新標準明確了“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的城市交通布局方式，住街坊限定于2hm2-4hm2。由于單幅土地面積的減小，為保證城市風貌的整體統(tǒng)一，規(guī)劃部門在土地出讓過程中多采用兩個街坊一并出讓、指標相互平衡的方式、或者一個地塊中間增設公共通道的方式。總圖布局應根據(jù)區(qū)位、尺度、現(xiàn)狀判斷兩個街坊的優(yōu)劣，打造兩個品質差異明顯的住宅片區(qū)。如兩個地塊品質類似，梯級相同，易于讓營銷陷入同質競爭的局面。

7、華潤公元九里項目總體布局模式研究

7.1? 項目概況

華潤公元九里項目位于河北省邯鄲市項目。地塊位于邯鄲市聯(lián)紡東路以北、毛遂大街以東兩條城市主干路的交叉口東北角，距離邯鄲東站4.3公里;距人民東路1.9公里;距邯鄲繞城高速4.4公里;距京港澳高速5.3公里;距東環(huán)路6.2公里。周邊無主要景觀資源，景觀趨于內(nèi)向型，地塊中心位置價值高。西側與南側為城市主干路，沿街土地價值略受影響;北側為60m寬城市綠地，東側為城市支路，結合內(nèi)向型景觀，土地稍有優(yōu)勢;

地塊總用地面積153295.80平方米（229.94畝）， 凈用地面積為92084.70平方米，其中住宅用地84084.7平方米，教育用地8000平方米（幼兒園12畝），建筑限高54m，容積率2.0，建筑密度20%。規(guī)劃設計條件要求中部設置公共通道，從而形成兩個居住街坊。

7.2總圖日照

目前本地塊周邊用地暫未完全明確用地性質，用地北側臨60m寬城市綠地，可不考慮對北側日照遮擋;地塊東側現(xiàn)狀為農(nóng)田，根據(jù)鏡像日照對本項目影響較小，西側毛遂大街60m寬，根據(jù)《邯鄲城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》不需考慮日照遮擋;南側臨聯(lián)紡東路為城市主干路，紅線寬度為60m，根據(jù)《邯鄲城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 項目側緊鄰城市主干道（紅線40米以上含40米）時，主干道北側不作為被遮擋對象進行日照分析。申報建筑的北側規(guī)劃為有日照要求的用地時，應進行日照分析，在地界或道路控制線以北10米距離線上應滿足相應日照標準。

7.3產(chǎn)品布局與總圖邏輯

地塊規(guī)劃條件中要求配建占地12畝（8000㎡）幼兒園;要求配建凈用地每處500㎡小游園四個;配建一條紅線寬度15m的開放式街區(qū)道路，占地面積約10000㎡;本地塊住宅實際凈用地面積為72084.7㎡，實際住宅容積率需達到約2.49。

從規(guī)劃設計條件分析可得出，地塊經(jīng)濟技術指標與新標準中的居住街坊用地與建筑控制指標相一致。因此，設計果斷摒棄了“高低配”的布局模式，產(chǎn)品類型以18層住宅為主導。局部高地起伏，滿足規(guī)劃要求，呼應城市環(huán)境。

總體布局利用公共通道將地塊切割為南北兩個地塊，南地塊以中小戶型為主，平面布置均質，與戶型面積段匹配。北地塊軸線嚴謹對稱，突出住宅產(chǎn)品的差異化，實現(xiàn)貨值的最大化。中部設11層165平方米的大戶型與中心綠地匹配，形成景觀與規(guī)劃的中心。

7.4社區(qū)服務配套布置原則

商業(yè)服務網(wǎng)點、幼兒園、社區(qū)服務與文體設施等社區(qū)服務配套集中設置于公共通道兩側，方便兩個地塊的使用，同時也兼顧臨近城市居民的共享。地塊周邊四條道路交叉口各配建一處凈用地面積不小于500㎡的小游園，與居住區(qū)綠地系統(tǒng)相串聯(lián)，從居住街坊層面補足了城市綠地景觀系統(tǒng)。同時為了盡可能節(jié)約成本，前期售樓處利用道路交叉口處幼兒園的局部建筑，適當加以改造形成臨時建筑，滿足銷售的需求。后期恢復為幼兒園功能，滿足地塊配套的需要。

結語：

目前我國的城市規(guī)劃體系正處于傳統(tǒng)規(guī)劃轉向國土空間規(guī)劃的過渡時期，指導思想的根本性轉變對住宅總體布局提出了新的要求。同時伴隨著新版《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》的實施，總體布局應該更注重城市和街坊之間的融合，打造優(yōu)質社區(qū)。本文僅從地塊內(nèi)住宅產(chǎn)品的差異化的角度，以華潤公元九里項目這一具體項目為例，探討了總圖布局的原則與要求，掛一漏萬，失之偏頗之處定當存在。

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