當代國外馬克思主義城市地租理論：研究進展與前景展望

謝富勝 王 松 李 直

一、引言

20世紀70年代至80年代中期，發達國家的土地和住宅價格普遍暴漲，由此產生的“城市地租”現象引起國外學者關注。哈維(D.Harvey)、鮑爾(M.Ball)和海依拉(A.Haila)等學者運用馬克思的地租理論，分析了城市空間特質、土地所有權和社會關系對城市地租的影響，推動了馬克思主義城市地租研究的興起。

改革開放之初，城市土地有償使用、經營權轉讓等問題也逐漸在中國城市發展過程中被提出。一些中國學者開始探討社會主義城市地租，其中部分議題與國外學者討論比較一致，如地租類型學的辨析、城市土地價格、城市地租來源等。(1)蔡繼明：《略論城市地租的不同形式》，載《經濟學動態》，1987(4)；楊繼瑞：《開發城市地產業的理論思考》，載《中國社會科學》，1990(2)；陳征：《社會主義城市級差地租》，載《中國社會科學》，1995(1)；楊繼瑞：《城市絕對地租的來源及形成機理》，載《中國社會科學》，1997(5)。但當時中國住房商品化改革和城鎮化發展剛剛開始，相關研究無法涵蓋發達國家城市已經出現的空間分化和住房市場方面的問題。改革開放40余年來，隨著我國城鎮化快速發展，城市空間擴張、“土地財政”、房價攀升、房地產金融化等問題受到我國學者的重視。(2)黃小虎：《從土地財政與土地金融分析中國土地制度走向》，載《上海國土資源》，2012(2)；劉守英：《土地制度變革與經濟結構轉型》，載《中國土地科學》，2018(1)；趙燕菁：《貨幣、信用與房地產——一個基于貨幣供給的增長假說》，載《學術月刊》，2018(9)；孟捷、吳豐華：《制度—壟斷地租與中國地方政府競爭：一個馬克思主義分析框架》，載《開放時代》，2020(2)。這些現象與發達國家自20世紀70年代以來出現的情況非常相似，本文擬對當代國外馬克思主義學者的城市地租研究進行系統梳理，以期提供借鑒，并推進相關研究。

已有的綜述主要遵循三個思路：按時間順序梳理爭論的焦點及變化(3)Anne Haila.“The Theory of Land Rent at the Crossroads”.Environment and Planning D:Society and Space,1990,8(3):275-296;Callum Ward,and Manuel B.Aalbers.“‘The Shitty Rent Business’:What’s the Point of Land Rent Theory”.Urban Studies,2016,53(9):1760-1783.；按研究主題概述代表性觀點(4)Derek Kerr.“The Theory of Rent:From Crossroads to the Magic Roundabout”.Capital & Class,1996,20(1):59-88;孟捷、龔劍：《金融資本與“階級—壟斷地租”——哈維對資本主義都市化的制度分析》，載《中國社會科學》，2014(8)。；按流派介紹研究進展(5)Joon Park.“Land Rent Theory Revisited”.Science & Society,2014,78(1):88-109.。這些綜述普遍認為馬克思地租理論主要針對農業部門，但農業與城市情況存在諸多差異。對馬克思地租理論能否擴展至城市情形下地租的分析，引發了構建城市地租理論的分歧：是在馬克思的地租理論框架下構建一般化理論，還是針對城市情況的特殊性構建特殊化理論。現有綜述雖然認識到這一點，但沒有進一步討論，反而將重點放在探察大量細節問題上，無法整體把握馬克思的地租理論在城市特殊條件下的拓展。基于這一線索，本文將城市地租問題區分為一般理論問題和特殊現實問題兩個層面，對已有研究進行系統梳理和比較，并從中汲取經驗啟示，以期促進城市地租理論的發展。

二、國外馬克思主義城市地租研究

在20世紀70年代發達國家房價劇烈波動的刺激下，國外學者基于馬克思的地租理論，對城市和住房問題進行研究，推動了馬克思主義城市地租研究的興起，但在理論構建思路上出現分歧。

(一)馬克思主義城市地租研究興起及其特點

國外學者認為城市地租研究應當重點考察土地特質、社會主體行為模式和土地所有權的社會關系等產生的影響。相關理論研究主要聚焦于三個方面。

第一，與土地所有權壟斷相聯系的絕對地租和壟斷地租。這被認為是當代大城市的兩種主要地租形式，其中壟斷權力對價格設定的影響是推動房價暴漲的根源所在。(6)Richard A.Walker.“Urban Ground Rent:Building a New Conceptual Framework”.Antipode,1974,6(1):51-58.由于學者們對壟斷權力與地租形成機制之間關系的理解各不相同，既有研究主要有四種傾向：一是摒棄絕對地租，將住房地租視為壟斷地租(7)Simon Clarke,and Norman Ginsburg.“The Political Economy of Housing”.Kapitalistate,1976,4/5:66-99.；二是堅稱存在絕對地租(8)Robin Murray.“Value and Theory of Rent:Part One”.Capital & Class,1977,1(3):100-122.；三是認為兩種地租是同一回事(9)Alain Lipietz.“A Marxist Approach to Urban Ground Rent:The Case of France”.Intervention au Séminaire International de Florence,1982(2/3):1-35.；四是發展替代絕對地租的新概念(10)David Harvey.“Class-Monopoly Rent,Finance Capital and the Urban Revolution”.Regional Studies,1974,8(3/4):239-255.。

第二，從社會階級的視角理解城市地租反映的社會關系。階級關系是城市社會關系的重要方面，階級身份差別、不同階級之間的力量對比等能夠影響壟斷權力，因而引發了對土地壟斷權力與階級關系的研究。城市特定位置代表的聲望、地位，以及金融機構和政府塑造的具有地理和制度性差異的市場，都包含某種身份象征意義。(11)David Harvey,and Lata Chatterjee.“Absolute Rent and the Structuring of Space by Governmental and Financial Institutions”.Antipode,1974,6(1):22-36.城市地租的形成與不同階級之間關系以及社會權力的分配直接相關。(12)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.

第三，考察土地所有權和地租的作用。城市空間中地租水平不僅是生產率和土地用途的反映，還會在空間競爭中受財富分配不平等、競價者權力和階級斗爭的影響。這些因素賦予土地空間一定的社會性特質，產生相應的地租形式并決定其具體水平。土地所有權作為階級權力的載體，與地租相結合，能調節土地用途，影響資本積累過程，但影響的方向性存在爭議。(13)Michael Ball.“Land Rent and the Construction Industry”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.71-86.

上述內容構成了國外馬克思主義城市地租研究的基本特點。在相關問題探討中，學者們將馬克思的地租理論與城市地理空間、社會主體和階級關系、金融資本等具體情況相結合，提出了諸多新概念新思想，但就能否將馬克思的地租理論轉用于城市情況產生爭論，如何聯系馬克思地租理論構建城市地租理論也因此出現分歧。

(二)馬克思地租理論與城市地租

多數學者力圖將馬克思的農業地租范疇推廣到城市地租，但也有學者認為城市情況特殊性使經典理論的適用性很小。其中，鮑爾的觀點最具有代表性，主要包含以下三個論點。

第一，城市土地背后的社會關系相較于農業更復雜，難以應用馬克思的地租理論。鮑爾認為，地租理論真正的起點是資本主義條件下具有歷史特殊性的社會關系。馬克思主要基于農業中的“地主—農場主”之間的階級關系以及相應的生產方式、行為和沖突展開地租理論研究。但在城市背景下土地涉及土地所有者、開發商、建筑工人、金融資本、房東和租戶等主體間的多重關系。因此，直接應用馬克思地租理論，會限于土地使用者和所有者的二元關系，而忽略城市地租的復雜社會關系。(14)Michael Ball.“The Built Environment and the Urban Question”.Environment and Planning D:Society and Space,1986,4(4):447-464.

第二，城市土地所有權占有地租的方式不同，建筑業低于社會平均資本有機構成的假設也難以證實，無法確定是否存在城市絕對地租。馬克思的絕對地租有兩個形成條件——土地私有權阻礙資本自由流動和農業資本有機構成較低。但城市土地往往被用于競價最高的用途。而且，房屋建造涉及多個勞動過程，其中勞動與機械、建材的比率各不相同。建筑業還具有就業不穩定、勞動強度高和工資水平低等特點，這會減少可變資本，導致資本有機構成提高。因此，很難在經驗上衡量建筑業的資本有機構成。而且，馬克思在轉形問題中的缺陷也對城市絕對地租存在與否提出挑戰。(15)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.

第三，由于市場結構不同，農業與城市的級差地租形成機制不具有可比性。在生產分散化的農業中，農產品市場與土地市場相互分離，農產品具有統一市場價格，不同地塊的谷物產量及運輸成本決定級差地租。但該邏輯無法應用于住宅、商業、金融業等非生產性用地租金。建筑物一經建成就附著在土地上，建筑物市場與土地市場緊密相連，形成的是個體差異化價格，不存在統一市場價格。資本間競爭不僅不會削弱，反而會增強這種級差化。因此，市場結構不同是城市和農業兩種情況最本質的區別。(16)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.

鮑爾的詰難引起諸多反駁。克拉克(E.Clark)認為可以類比的應當是建筑物使用者的產品。城市空間的使用者按市場統一價出售商品，而成本卻不同，可以用馬克思的地租理論來理解。地租主要是對土地所有者的支付，并非對建筑物的支付。(17)Eric Clark.“A Critical Note on Ball’s Reformulation of the Role of Urban Land Rent”.Environment and Planning A:Economy and Space,1987,19(2):263-267.克爾(D.Kerr)認為，鮑爾錯誤地將“價格”理解為建筑物的價格，但建筑物價格只反映建造成本。更重要的是，馬克思的地租理論并不屬于市場結構范疇，而是分析土地所有權對剩余價值生產和分配的影響。理解城市土地所有權及其社會關系，應當先抽象出地租范疇，而不是像鮑爾那樣徹底拒絕馬克思的范疇。(18)Derek Kerr.“The Theory of Rent:From Crossroads to the Magic Roundabout”.Capital & Class,1996,20(1):59-88.

(三)理論構建思路的分歧

鮑爾的詰難及相關討論反映出學者們在城市地租理論的構建思路上存在分歧。根據理論范式的差異，海依拉歸納出兩種思路：一種是“一般化”思路，主張堅持馬克思的基本范疇，探析城市地租理論的一般規律；另一種是“特殊化”思路，認為不存在一般性城市地租理論，而應當具體情況具體分析。(19)⑥ Anne Haila.“The Theory of Land Rent at the Crossroads”.Environment and Planning D:Society and Space,1990,8(3):275-296.

一般化思路根據對城市地租的普遍規律的研究，力圖構建一般性理論。該思路基于馬克思地租理論的基本范疇對土地所有者行為進行抽象概括，力求在抽象掉社會關系多樣性之后，理解土地所有權對土地用途及價格的影響，并且重視地租在城市發展中的作用。哈維提出城市地租的產生依賴于土地空間上的資本循環，是用來分析城市空間結構等現實問題的核心范疇。(20)大衛·哈維：《資本的限度》，513頁，北京，中信出版集團，2017。穆萊(R.Murray)同樣強調解決現實問題需要一個關于現代土地所有權的一般理論及相應的地租理論。(21)Robin Murray.“Value and Theory of Rent:Part One”. Capital & Class,1977,1(3):100-122.海依拉對一般化思路作了概括：“地租不再由生產部門的剩余決定。地租的水平受周邊地區的地租及全球房地產市場的影響。……在現代城市中，如果地租已開始在空間的使用者和用途的決定中扮演關鍵角色，平均利潤率和地租之間關系的問題，對于建立一般的城市地租理論來說，就不再重要了。”⑥這種理論思路與勞動價值論沒有緊密聯系，不再以土地產品的生產過程為研究對象，而是為研究現代城市中的房地產投資和消費提供了分析框架。

特殊化思路主張在一定歷史和制度條件下分析具體情況。鮑爾指出拋開具體的歷史特征去構建一般性城市地租理論，不僅會忽視城市地租及其社會關系，還無法有效分析城市土地的具體租金水平。(22)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.建筑物供給過程涉及復雜社會關系，土地所有者能夠影響建筑供給，形成具有歷史特殊性的社會結構。這在城市情況中包含各種“偶然組合”，因而必須對相關事件進行精確調研。(23)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.法因(B.Fine)指出資本投入土地的條件受土地所有權的影響，有必要進行歷史的、具體的考察。(24)Ben Fine.“Land,Capital and the British Coal Industry Prior to World War II”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.107-125.卡茨(S.Katz)強調社會權力的作用，認為工人群體的空間流動塑造了地租決定的邏輯和城市空間的劃分，應當引入歷史分析和社會學方法來討論社會權力的形式和分配。(25)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.根據這種思路，不可能存在可以解釋各種多樣性和偶然性的城市地租理論。

理論構建思路的分歧根源于學者們未能有效區分馬克思農業地租理論中包含的一般性與特殊性。在一般性層面，馬克思的地租理論基于價值、生產價格和利潤率平均化等規律，研究農產品生產過程中土地私有權實現經濟價值的資本主義歷史特征。馬克思探討了資本主義生產方式下土地所有權壟斷性和農業生產特殊性對資本競爭與積累的影響，從而抽象出地租理論的基本范疇。在特殊性層面，馬克思引入了前資本主義的階級基礎，將資本主義農業地租的決定和繼續存在訴諸生產資料占有、階級關系、地主權力和行為等農業部門的歷史偶然性因素。這些因素能夠影響農產品價值的生產和分配，形成相應的具體地租形式。所以，馬克思的地租理論是回答土地與資本關系的一般性問題與具體歷史條件下農業生產特殊性問題的統一。然而，學者們在未能認清這種一般性與特殊性區別的情況下，就帶入城市地租研究，實際上只強調了其中一個側面。兩種思路并非簡單對立，應當遵循馬克思地租理論的一般性邏輯來認識城市地租的特殊性問題。基于這一視角，本文從資本主義條件下城市地租的一般理論問題與特殊現實問題兩個層面，總結和比較學者們構建城市地租理論的觀點方法，重新梳理城市地租理論研究的思想脈絡。

三、城市地租理論問題的探索

在資本主義條件下，城市地租特殊性不會改變馬克思地租理論包含的一般規律，但的確會影響地租形成的具體機制。如何將城市地租特殊性與馬克思地租理論一般性邏輯相結合，是城市地租理論建構的關鍵。這要求首先對城市地租研究涉及的一般理論問題進行梳理。

(一)城市建筑物的特性

建筑物雖然不是城市土地出產的產品，但為城市經濟活動提供了空間場所。馬克思指出，“空間是一切生產和一切人類活動的要素。”(26)馬克思：《資本論》，第3卷，875頁，北京，人民出版社，2004。對建筑空間營造、建筑業投資及其背后社會關系的分析，成為構建城市地租理論的前提。

哈維認為城市建筑的特殊性在于房屋建造與資本積累過程密切相關。(27)David Harvey.“The Geography of Capitalist Accumulation:A Reconstruction of the Marxian Theory”.Antipode,1975,7(2): 9-21.將一定空間中建筑物的形態、功能和結構視作整體，稱為“建成環境”(built environment)。建成環境直接為資本積累創造條件，從而將積累過程與地理構造聯系起來。建成環境中的資本流通可以根據土地所有權獲取地租，占有一部分剩余價值。對建成環境的投資不斷創造出新產品、新需求，能夠促進資本積累的順利進行，進而出現了針對社會再生產不同環節需要的建成環境，具體分為兩類：在物質上形成固定資本從而促進生產過程的被稱為“生產的建成環境”；構成消費或勞動力再生產的支持條件的被稱為“消費的建成環境”。哈維借此將房屋建造、勞動者消費等現象整合進資本積累模式，這就使建筑物的供給和空間功能與土地和資本關系聯系起來，進而構建一般性的城市地租理論。

鮑爾認為哈維的分析涉及社會關系的討論，但忽視了建成環境結構的形成過程，而且并沒有把社會關系當作主要研究對象。(28)Michael Ball.“The Built Environment and the Urban Question”.Environment and Planning D:Society and Space,1986,4(4):447-464.他用“建筑供給結構”(structure of building provision)來分析創造和使用建成環境結構的各類主體間的關系。建筑供給過程是從生產、交換、分配到建成使用的全過程。對建筑物的考察應當探究不同主體之間的經濟關系，以及某一主體的經濟作用，從而解析建筑供給和地租。從社會關系層面來說，地租作為獲取土地使用權的一種支付，涉及從最初出讓到最終使用過程中的各類社會主體。土地所有者雖然可以索取地租，但地租水平的高低由土地潛在使用者之間的競爭決定。建筑供給結構為分析地租占有機制引入了生產關系前提和土地市場競爭。但這也將理論抽象程度降低到具體層面，只關注現實中極具偶然性的市場現象。

一些學者將“再生產”引入建筑物空間和相關城市服務的討論。埃德爾(M.Edel)認為，資本積累過程在生產上要使用勞動力，在消費上要實現商品價值，應當在勞動力及其社會關系的再生產中看待城市服務的作用。他全面分析了住房、交通、教育、醫療、娛樂、司法等與勞動力再生產的關系。這些消費空間的地租是資本價值流的空間轉移，受通勤狀況、需求差異以及家庭、社區和國家等社會關系的影響。(29)Matthew Edel.Urban and Regional Economics:Marxist Perspectives.New York:Harwood Academic Publishers,1992.耶格(J.J?ger)分析資本再生產中建筑物、城市分工結構與地租類型學的關系。(30)約翰內斯·耶格：《城市地租理論：調節學派的視角》，載《當代經濟研究》，2017(2)。卡茨認為，城市空間和地租是階級斗爭的對象和地點，主張將勞動力再生產與地租理論聯系起來。(31)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.上述分析表明建筑物空間嵌入資本積累過程，為資本、勞動力及其社會關系的再生產提供了場所，這是應用馬克思地租理論和構建城市地租一般性理論的一項重要內容。

(二)城市地租的形成機制

在馬克思的地租理論中，地租是土地所有權經濟價值的一種實現形式，不同歷史時代有不同的表現。各類地租形式的共同性在于“地租是土地所有權在經濟上的實現，即不同的人借以獨占一定部分土地的法律虛構在經濟上的實現”(32)馬克思：《資本論》，第3卷，715、865頁，北京，人民出版社，2004。。對土地的壟斷權力是獲得地租的根源，與不同經濟機制相結合的壟斷方式，產生了不同類型的地租。這在城市情況中的表現形式成為構建城市地租理論的重要問題。

學者們起初對級差地租的形成機制并無爭議，認為其產生于不同位置之間或者連續投資的資本效率之間的相對差異。(33)Simon Clarke,and Norman Ginsburg.“The Political Economy of Housing”.Kapitalistate,1976,4/5:66-99.但鮑爾提出質疑，認為地段的區位特征和資本投入水平是一定歷史條件下由社會因素決定的，存在某些偶然或特質性。(34)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.資本投入能塑造獨特的建筑空間，交通工具發展改變可達性和通勤時間，不同地段的空間相對差異處于動態變化中。(35)大衛·哈維：《資本的限度》，526頁，北京，中信出版集團，2017。馬克思同樣指出，“這種相對差別會以一種與自然距離不一致的方式發生變化”。(36)馬克思：《資本論》，第2卷，277頁，北京，人民出版社，2004。位置的相對差異可能會被抹平，也可能進一步擴大。因此，級差地租的變化具有一定偶然性。

一些學者將偶然性造成的變化引向絕對地租、壟斷地租的討論，資本有機構成問題成為爭論的焦點。直觀上，建筑業的資本有機構成低于社會平均資本有機構成，絕對地租形成機制可以直接推廣至城市。但鮑爾指出，建筑業的資本有機構成不一定很低，且該條件不一定保證高利潤。(37)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.巴蘇(D.Basu)提出，地租形成的關鍵是產品價格必須足夠高，存在不依賴于資本有機構成的其他機制。(38)Deepankar Basu.“Marx’s Analysis of Ground-Rent:Theory,Examples and Applications”.UMASS Amherst Economics Working Paper No.241,2018.馬克思也曾提及，“如果農業資本的平均構成等于或高于社會平均資本的構成，那么，上述意義上的絕對地租……就會消失”，“地租在這種情況下……只能來自產品的壟斷價格”。這也表明建筑業資本有機構成的高低并非城市地租產生的決定性條件。

影響市場價格并獲取地租的關鍵是土地所有權的壟斷性。城市地租的壟斷性成為爭論的又一焦點，主要有三種理解：一是市場需求激增引致市場價格高于生產價格，形成超額利潤。巴蘇認為，影響需求的因素包括人口增長、城市化和社會發展帶來的收入增長等。(39)Deepankar Basu.“Marx’s Analysis of Ground-Rent:Theory,Examples and Applications”.UMASS Amherst Economics Working Paper No.241,2018.二是政府和金融機構的干預對區位和市場條件產生影響，成為地租形成的基礎。哈維和查特吉(L.Chatterjee)認為金融機構和政府政策對不同地區的區別對待，形成地理差異上的房地產市場，產生對絕對空間的階級壟斷權力，從而占有絕對地租。(40)David Harvey,and Lata Chatterjee.“Absolute Rent and the Structuring of Space by Governmental and Financial Institutions”.Antipode,1974,6(1):22-36.沃克爾(R.Walker)認為政府提供的公共服務設施像自然條件那樣，能夠創造地租。這是政府重新分配社會剩余資源的“再分配地租”(redistribute rent)。(41)Richard A.Walker.“Urban Ground Rent:Building a New Conceptual Framework”.Antipode,1974,6(1):51-58.三是土地壟斷條件受階級關系的影響。哈維認為，某些特殊地點代表的聲望、地位等階級文化象征可以成為索取地租的條件，所有者階級的資源壟斷產生對地租的權力，提出“階級—壟斷地租”(class-monopoly rent)概念。(42)David Harvey.“Class-Monopoly Rent,Finance Capital and the Urban Revolution”.Regional Studies,1974,8(3/4):239-255.艾克諾馬基斯(G.Economakis)提出“政治地租”(political rent)概念，認為市場建立在現有階級關系的基礎上，土地所有權壟斷程度是階級力量對比的結果。(43)George E.Economakis.“On Absolute Rent:Theoretical Remarks on Marx’s Analysis”.Science & Society,2003,67(3):339-348.

上述三種觀點分析不同條件下土地壟斷權力及其對壟斷價格的影響，提出了不同的絕對地租形成機制或替代概念。但一些學者認為壟斷地租的基礎也是壟斷價格。(44)⑨ Alain Lipietz.“A Marxist Approach to Urban Ground Rent:The Case of France”.Intervention au Séminaire International de Florence,1982(2/3):1-35.因此，這并沒有區分清絕對地租與壟斷地租的界限。正如馬克思的反問，“如果土地所有權使人們有權讓產品高于它的費用價格而按照它的價值出賣，那么，為什么土地所有權不能使人們同樣有權讓產品高于它的價值出賣，就是說，按照任何一個壟斷價格出賣呢？”他回答道，“這個價格只受需求情況的限制，就是說，只受有支付能力的需求的限制，而這個有支付能力的需求隨著所提供的產品的價格水平而具有極為不同的大小和范圍。”(45)《馬克思恩格斯全集》，第34卷，372-373頁，北京，人民出版社，2008。對于城市地租，“許多情況下壟斷價格占有優勢，……對建筑地段的需求，會提高作為空間和地基的土地的價值”。(46)馬克思：《資本論》，第3卷，874-875頁，北京，人民出版社，2004。這里的壟斷價格屬于市場價格的現實運動，因此三種地租的形成機制以及產生何種地租形式，需要聯系城市情況的特殊性來討論。

(三)城市地租的來源

在馬克思的地租理論中，地租是全社會剩余價值的分配形式之一，主要表現為土地所有者獲得的超出社會平均利潤的剩余價值。不同地租形式獲取收益的渠道和方式有所不同。國外學者圍繞城市土地產品特殊性和土地壟斷能力的具體方式進行了一系列討論，這也直接引發了關于城市地租來源的爭論。

利皮茲(A.Lipietz)堅持地租來源于剩余價值，區分了兩種不同轉化機制：“馬克思貢賦”(Tribute à la Marx)是建筑業剩余價值的轉化，構成絕對地租；“恩格斯貢賦”(Tribute à la Engels)是從其他部門轉移過來的剩余價值，源自壟斷價格產生的超額利潤，通過不同階級的地租支付實現，屬于壟斷地租。⑨然而，利皮茲又主張在城市情況中不必區分兩者，壟斷地租才是城市地租的主要來源。但根據他的分析，馬克思貢賦產生于生產過程，是馬克思地租理論的一般結論；恩格斯貢賦只在流通領域發生，具有城市地租的特殊性。雖然都受土地壟斷的影響，但地租占有機制并不相同。在城市地租理論建構中，二者應成為相互補充而并非相互否定的一對概念。

哈維則區分了帶來地租的“資本循環”(circulation of capital)和“收入循環”(circulation of revenues)。(47)David Harvey.“Land Rent and the Transition to the Capitalist Mode of Production”.Antipode,1982,14(3):17-25.他指出馬克思對地租的分類只是從資本循環的角度進行的，也即地租與土地上的資本投入相關。如果把土地視為金融資產，土地上的資本投入就通過土地市場與資本總循環過程聯系在了一起。另一方面，城市地租的產生還與收入循環相關。各種收入形式都源自生產過程，但進入分配過程，收入就能以信貸、生活服務等方式在各個階級內部及相互間流轉。地租是一種收入循環形式，因為必須支付地租來換取居住空間的相關服務。兩種循環統一于資本積累過程，收入循環花費的時間就是資本循環損失的時間。租賃、信貸等手段可以減少人們為購買住房商品而進行的貨幣貯藏，從而再次啟動收入循環，有利于加快資本循環。此外，哈維認為城市地租體現了土地私有權的剝削性。正如馬克思強調，“在這里，社會上一部分人向另一部分人要求一種貢賦，作為后者在地球上居住的權利的代價，因為土地所有權本來就包含土地所有者剝削地球的軀體、內臟、空氣，從而剝削生命的維持和發展的權利。”(48)馬克思：《資本論》，第3卷，875頁，北京，人民出版社，2004。

綜上，結合城市情況特殊性，哈維提出產生地租的兩種循環，與利皮茲提出的兩種貢賦存在相似之處，拓展了馬克思地租理論。特別是以收入支付的地租與消費關聯，體現城市空間的消費功能。由此帶來的地租無疑加深了對勞動者的剝削，這是由資本和土地私有權的剝削本質決定的。要結合地租理論中的土地與資本關系，來認識和分析城市地租的這種特殊情況。

四、城市特殊性問題探討與研究拓展

城市情況中有許多農業部門不具有的獨特問題，構建城市地租理論應考慮城市情況的特殊性。學者們對城市背景下的特殊現實問題進行了深入討論，并就一些新現象拓展了城市地租理論的研究范圍。

(一)階級關系與城市空間格局及其變化

地理結構和建筑分布格局是城市的特有問題。對于發達國家城市出現的郊區擴張、居住隔離等空間分化現象，學者們將其置于不同階級群體的相互關系下進行分析，探討了階級關系與城市地租及空間結構的關系。

城市空間秩序和分化現象與土地及建筑物的供求密切相關。鮑爾認為，階級之間的社會關系影響建筑物供給。同一建筑供給結構的不同主體和不同建筑供給結構的主體之間的競爭，決定空間主導權，從而決定土地用途的多樣性及其轉化。占據主導地位的階級決定建筑供給采用的生產方式。(49)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.哈維考察城市資源供給者的階級與需求者的階級，闡釋空間分割與階級結構的關系。(50)David Harvey.“Labour,Capital and Class Struggle around the Built Environment in Advanced Capitalist Societies”.Politics & Society,1976,6(3):265-295.建筑樣式、居住隔離和郊區化等形式是不同群體之間社會分化與意識形態沖突在空間上的表現。(51)David Harvey.“Flexible Accumulation through Urbanization”.Perspecta,1990,26:251-272.卡茨批評哈維的解釋只關注資本再生產的空間秩序，未能融入工人斗爭的歷史現實。他強調勞動者階級的空間需求，提出“工人地租”(workers’ rent)概念，分析工人斗爭及其跨地區流動對塑造城市空間的影響。(52)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.

作為城市空間格局變遷的重要形式之一，城市更新被稱為“紳士化”或“中產階級化”(gentrification)。史密斯(N.Smith)提出“租隙”(rent gap)理論，租隙即資本化的地租和潛在地租之間的差額，反映土地當前用途與最佳用途的區別。城市社會經濟發展和周圍條件的變化，使一塊地出現潛在的更佳用途，租隙增大，產生再投資的吸引力。城市更新傾向于建設適應中上層階級需要的高級住宅。(53)Neil Smith.“Toward a Theory of Gentrification”.Journal of the American Planning Association,1979,45(4):538-548.博拉薩(S.Bourassa)認為租隙理論缺乏實用性，土地的真實地租可通過契約觀察，而潛在地租難以準確測度，高價格土地的空置地塊有較高的租隙，而已密集開發地塊的租隙具有不確定性。(54)Steven C.Bourassa.“The Rent Gap Debunked”.Urban Studies,1993,30(10):1731-1744.克拉克批評博拉薩混淆抽象與具體，將理論應用的范圍縮至再開發時期的預測功能，這拋棄了社會階級關系的研究。(55)Eric Clark.“The Rent Gap Re-Examined”.Urban Studies,1995,32(9):1489-1503.史密斯回應稱，租隙引致的紳士化應在城市空間不平衡發展中理解。(56)Neil Smith.“Of Rent Gaps and Radical Idealism:A Reply to Steven Bourassa”.Urban Studies,1996,33(7):1199-1203.這些具體研究針對城市階級關系的不同特殊現象，其中反映的一般性規律有待進一步概括。

(二)土地所有權對資本積累的作用

在馬克思的語境中，土地所有權被認為是資本積累的障礙。但在經濟現實中，城市建設與社會經濟發展相互促進又相互制約。學者們認為有必要重新審視城市情況下土地所有權對資本積累的作用。

一部分學者認為城市土地私有權仍然會阻礙資本積累。馬西(D.Massey)認為，土地所有制形式對資本積累的作用遠遠超出分配層面。(57)Doreen Massey.“The Analysis of Capitalist Landownership”. International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):404-424.她與卡塔拉諾(A.Catalano)分析了英國的三種土地所有制。“前土地所有權”(former landed property)是封建主義向資本主義過渡時期的產物。封建統治階級占有土地，直接生產者與土地分離，出現地主階級和租佃制度。但前者無意于土地投資，限制了資本積累。“產業土地所有制”(industrial landownership)由產業資本、自耕農和建筑商的土地所有權構成。他們大都在自有土地上從事生產，跨越了土地私有權和產業資本的矛盾，但經營分散限制了更大規模的投資和生產力提高。“金融土地所有制”(financial landownership)為資本主義生產方式的產物。房地產公司、養老基金、保險公司等將房地產作為投資標的，通過信貸杠桿擴大投資，迅速集中大量土地，但導致土地價格和收入基本面分離,土地壟斷及地價高昂限制了資本流動。對于資本積累，三種形式的變遷既克服原來土地所有制的阻礙，又形成新的限制。(58)Doreen Massey,and Alejandrina Catalano.Capital and Land,Landownership by Capital in Great Britain. London:Edward Arnold，1978,pp.69-166.埃德爾歸納了制約城市發展的七種障礙：大地產所有制、公共交通或公用事業壟斷、城市土地碎片化、土地投機行為、壟斷資本集團對土地和投資的統制、國家限制建筑面積和密度政策以及金融壟斷和高利率。(59)Matthew Edel.Urban and Regional Economics:Marxist Perspectives.New York:Harwood Academic Publishers,1992,pp.60-61.

土地所有權在資本積累中發揮積極作用的一面也受到學者們的重視。哈維指出當土地被視為純粹金融資產時，在資本循環中可以發揮類似生息資本那樣的調節作用，能夠配置土地用途，因而具有積極作用。金融化使土地所有者與資本家的利益趨于一致。土地所有者們會積極建設有利于資本積累的建成環境。土地因此成為金融資本配置的資產形式之一，隸屬于生息資本流通。土地市場和土地空間各種用途的競爭被納入資本循環，建筑業部門也成為積累過程中不可或缺的一部分。地租成為土地使用變化的誘因，土地所有者會主動篩選土地用途，以尋求提升未來地租收益，因而土地所有權不完全是土地投資的一個障礙。(60)大衛·哈維：《資本的限度》，535、568頁，北京，中信出版集團，2017。

一定條件下，土地所有權對資本積累的正反兩方面作用會發生轉換。鮑爾提出，在18世紀至19世紀初的英國，土地所有權攫取開發利潤和房屋租金的能力催生了建筑投機，吸引大量資金流入建筑業，促進了城市基礎設施和房屋的建設。19世紀末，國家開始大規模投資基礎設施(如公共交通)，建筑投機開發商轉而將社會發展收益占為己有，阻礙了城市發展。(61)Michael Ball.“Land Rent and the Construction Industry”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.81-85.這表明，土地所有權對資本積累的影響，實際上被土地所有者與資本家關系左右，國家和金融機構的干預是改變其關系的重要條件。

馬克思指出，城市土地所有者“顯然具有完全的被動性，他的主動性(特別是在采礦業)只在于利用社會發展的進步”。(62)馬克思：《資本論》，第3卷，874頁，北京，人民出版社，2004。也就是說，土地所有權本質上阻礙資本積累，一旦地租過分占有社會價值，阻礙作用就會顯露。因此，土地所有權對資本積累作用的分析應當根據一定時期的城市發展及其制度條件的具體情況進行探討，其作用機制及變化規律是否普適，還需進行更廣泛的考察總結。

(三)土地和住房的金融化

從20世紀60年代中期開始，發達國家的房地產投資就對金融資本展現出極強的吸引力，對20世紀70年代的土地和住宅價格暴漲起到推波助瀾的作用。許多學者探究了金融資本與土地的聯系，以及基于地租收益的土地資產金融化現象。

金融資本對土地和房地產市場的介入已經成為現代資本主義生產方式的重要制度條件。馬西和卡塔拉諾將其稱為“金融土地所有制”，是英國的三種土地所有制的核心。(63)Doreen Massey.“The Analysis of Capitalist Landownership”. International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):404-424.金融機構直接控制的土地數量不多，但卻能主導土地市場，原因包括：第一，金融機構對土地的投資以收益最大化為目標，雖然不能直接創造地租，但能刺激需求，抬高土地價格；第二，在政治過程中，金融資本通常是政府權力的中心部分，能夠影響立法和政策制定，由此實施的土地法案會使傳統土地資產和房地產企業對金融資本更加依賴。馬西等研究的是金融資本的控制力，但卻忽視了關于土地所有者行為的討論，只說明了金融資本與土地資產之間關系的一個方面。

哈維提出了針對土地資產金融化現象更具有普遍性的觀點，即土地所有者將土地視為一種純粹的金融資產。由于土地可以買賣并帶來地租，憑借對未來收益流的索取權，土地資產取得虛擬資本形式。土地虛擬資本化已成為資本主義社會中各經濟主體的普遍觀念。土地購買者的付款相當于一種有息投資，土地交易變成未來收益索取權的轉讓，購買土地轉變為對金融資產的持有。這使土地持有者變成貨幣資本家的一個派別，在土地開發利用上，地主與資產階級的利益相融。在信用體系支持下，基于未來地租索取權進行的土地轉讓和抵押，使土地市場運行變成了金融資本流通的一個特殊分支。但是，一旦金融資本的介入是為了無休止地抬升未來地租，引起土地所有權憑證的投機泛濫，就會推升債務杠桿，并出現對土地資源的掠奪性開發，造成資源極大浪費，宏觀經濟不穩定，不斷堆積的金融風險最終會導致資本積累的周期性毀滅。(64)大衛·哈維：《資本的限度》，567-568頁，北京，中信出版集團，2017。

海依拉認為土地作為金融資產只是一種假設的傾向性趨勢，并非全部土地所有者都會依此行事。她提出催生土地資產金融化的三重結構性條件：對市中心的需求構成“外部支持條件”；政府部門的作用創設“環境條件”；土地所有者對積累的態度構成“內在支持條件”。地租形成條件的結構性變化和土地整體升值會激勵土地所有者追求收益最大化，增強他們把土地當作金融資產的意愿。(65)Anne Haila.“Land as a Financial Asset:The Theory of Urban Rent as a Mirror of Economic Transformation”.Antipode,1988,20(2):79-101.但是，海依拉并沒有解答這些條件產生的原因、彼此的聯系以及影響地租的機制。哈維這一觀點的前提假設是人們將地租和利息混為一談。馬克思曾批判：“把地租這種土地所有權的特殊經濟表現，說成和利息一樣的東西。好像這樣一來，土地所有者和資本家之間的對立就消失了。”(66)馬克思：《資本論》，第3卷，701-702頁，北京，人民出版社，2004。因此，土地資產金融化如何形成，在城市地租中是否具有指導意義，取決于不同參與主體之間關系的變化，究竟哪一階級或群體占據主導地位需要具體分析。

2007年美國次貸危機爆發，再次引起學者們對城市地租投機和住房金融化的重視與反思。(67)Ben Fine.“Marx’s Rent Theory Revisited? Landed Property,Nature and Value”.Economy and Society,2019,48(3):450-461.危機首先被歸咎于20世紀80年代開始的金融監管、租金管控的去管制化進程，住房資產證券化衍生品泛濫。金融化為資本流入住房部門打開大門，房價上漲表現為一種貨幣現象。一旦房價停滯或下降，利率、違約率上升，投資者開始懷疑其資產價值，在突如其來的流動性要求下，二級市場將不可避免地崩潰。(68)Michael Ball.“Cities and Housing Markets Changes and Continuities in the Aftermath of the 2007-08 World Financial Crisis”.Urban Studies,2010,47(5):931-944.金融化還使住房市場從一個局部的地方性市場轉變為全球性市場，房主的行為與全球的金融投資者聯系起來，基于房產的全球性金融產品的市值依賴于地方性行為主體所能提供的地租。(69)Manuel B.Aalbers.“The Financialization of Home and The Mortgage Market Crisis”.Competition and Change,2008,12(2):148-166.在更深層次的社會結構和主體行為問題上，哈維指出，在新自由主義政策的推動下金融監管不斷減少，投機性的開發商、金融業者明顯成為住房市場的主導力量。(70)⑧ David Harvey.“The Urban Roots of Financial Crises”.Socialist Register,2012,48:1-35.吉羅內(A.Guironnet)等學者認為金融投資者行為起到關鍵作用，他們能對地方政府的建成環境投資進行干預，使城市開發項目和空間結構越來越適于為金融市場提供投資資產。(71)Antoine Guironnet,Katia Attuyer,and Ludovic Halbert.“Building Cities on Financial Assets”.Urban Studies,2016,53(7): 1442-1464.

住房日益轉化為金融工具，加劇了城市發展不平衡、社會不平等，這正是金融危機的根源所在。哈維指出，通過對證券化資產的利潤率操縱以及次級貸款隱含的掠奪性條款，開發商和金融投資者能夠將眾多低收入群體的財富轉移到自己的口袋中。金融危機的城市根源就在于攫取地租的掠奪性積累。⑧懷利(E.Wyly)等學者通過實證研究發現在種族、階級劃分的地方性住房市場中，使用價值與交換價值的不匹配為金融投機提供了套利機會，次級貸款利用風險資產定價中的法律和監管漏洞，深入滲透社區，使跨國金融網絡能夠從中不斷提取地租，造成全國甚至跨國的城市之間不平衡發展。(72)Elvin Wyly,Markus Moos,and Daniel J.Hammel.“Race,Class,and Rent in America’s Subprime Cities”,In Manuel B.Aalbers(ed.).Subprime Cities:The Political Economy of Mortgage Markets.Oxford:Wiley-Blackwell,2012,pp.242-289.阿爾伯斯(M.Aalbers)認為金融資金大量流入，推升了房價，造成實際收入與家庭債務不匹配，結果是財富在家庭、階級和地點之間的流轉，導致地區發展不平衡和階級不平等加劇。(73)Manuel B.Aalbers,and Anne Haila.“A Conversation About Land Rent,Financialisation and Housing”.Urban Studies,2018,55(8):1821-1835.

然而，金融危機雖然摧毀了數以萬億計的虛擬財富，但這種金融結構及其導致的結構性不平衡并沒有受到削弱。新自由主義模式及其伴隨的金融和房地產驅動的體制得到挽救，金融和房地產的主導地位實際上進一步強化。(74)Annelore Hofman,and Manuel B.Aalbers.“A Finance-and Real Estate-Driven Regime in The United Kingdom”.Geoforum,2019,100:89-100.科雷爾、赫爾佐格(R.Corell & E.Herzog)認為在危機沖擊之下，土地所有者與金融資本聯合的壟斷集團只是調整了內部的分配結構，通過救市政策緩解和轉移了危機。大量低利率資金的注入，雖然維持了住房需求和房價的穩定，但所有者卻從中獲得了更多的未來價值轉移，導致有效資本積累減少，以致未來相當長一段時期經濟發展陷入停滯。(75)Richard Corell,and Ernst Herzog.“Subprime Crisis and Marx’s Theory on Ground Rent”.World Review of Political Economy,2014,5(2):149-171.

以上分析表明，住房和土地的金融化趨勢是在一系列外部制度條件和內部社會關系的結合下形成的。雖然金融化只是指導社會主體的行為模式之一，但金融化所能帶來的巨大地租收益促使投機性動機在社會上蔓延。金融資產價格漲落所激起的各類主體的狂熱、恐慌等情緒和行為，與房地產金融化趨勢相互強化，對社會經濟產生深刻影響。因此，金融化具有從一個局部性、地方性的特殊情況演變為整體性的普遍行為方式的內生動力，必須加強對其中體現的一般規律的研究和認識。

五、評論和未來展望

國外學者對城市地租理論的關注興起于20世紀70年代，跨越了約半個世紀的研究歷程。國外學者嘗試將馬克思的地租理論轉用于城市情況，深入分析了發達國家的各類城市和住房問題。但由于農業與城市情況存在諸多差異，在如何構建馬克思主義城市地租理論上，學者們爭論不休，出現一般化與特殊化思路的分歧。這根源于未能充分把握馬克思地租理論的一般性與特殊性，不加區分地帶入城市地租研究，因而產生混淆。不過，學者們對各類城市問題進行研究，提出了一些城市地租理論的新思想新概念。例如，城市地租占有機制可能不依賴于資本有機構成較低的條件，而是憑借土地所有權的壟斷能力；城市地租的來源包括剩余價值轉移和勞動者收入支付；地租收益會驅動土地所有者主動調節土地用途，從而促進資本積累。這些理論成果強調土地所有權和社會關系對城市地租的影響，深化了對土地與資本之間關系的認識。但諸如絕對地租與壟斷地租的區別、土地所有權作用的方向等問題，仍需進一步探究。

雖然國外學者對馬克思主義城市地租理論的研究與形成令人滿意的理論體系依然存在距離，但這并不妨礙馬克思主義經濟學能夠為城市地租研究提供獨特的理論工具。每至危機時刻，馬克思主義經濟學總能激起學界的極大興趣。在20世紀70年代初發達國家經濟危機背景下，面對土地和住宅價格劇烈波動的現象，國外學者對城市地租問題的研究是對馬克思主義城市地租理論的補充和拓展，加深了對城市發展中各種新現象的認識。對于反思2007—2008年先后爆發的美國次貸危機和全球金融危機來說，這仍然不失指導意義。發達國家推行的新自由主義政策強化了對地租收益最大化的投機性動機，使金融資本日益滲透并控制了城市土地開發和房地產業。在金融資本和地租投機的裹挾下，不同社會階級的收入分化、居住空間分化，可能激化社會矛盾，使作為金融化利潤基礎的城市地租獲取渠道變得不穩定，導致金融風險加劇，最終引爆系統性危機。這些研究成果探析了城市地租背后的規律，應根據現代城市發展實踐豐富和完善城市地租理論。

近年來，我國城市發展過程中出現了諸如房屋庫存高、居住隔離、房價攀升、房地產金融化趨向等問題。習近平總書記多次強調“房子是用來住的、不是用來炒的”(76)習近平：《決勝全面建成小康社會 奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利——在中國共產黨第十九次全國代表大會上的報告》，載《人民日報》，2017-10-28。，要推進以人為核心的城鎮化，使城市成為人民群眾高品質生活的空間。(77)習近平：《國家中長期經濟社會發展戰略若干重大問題》，載《求是》，2020(21)。對于發達國家出現過的類似問題，國外學者分析了深層次的城市地租作用機制，結合我國實際情況，主要有三點啟示：第一，合理利用地租進行土地開發，能有效推動城市建設和經濟發展。我國實行土地公有制，政府作為城市土地所有權的行使者，可以利用地租來主動調節土地用途和城市規劃，還能通過出讓或抵押未來地租進行融資，投資于城市基礎設施、福利項目等公共服務，使城市地租服務于社會發展，惠及廣大人民群眾。第二，房地產金融化表面上是一種貨幣現象，實際則涉及城市地租分配問題。在土地二級市場和房地產開發等環節，要加強政府干預，化解不同社會主體在城市地租收益分配上的矛盾，防止金融化導致的不平等。同時，應當加強金融監管和全球政策協調，建立完善房地產貸款集中度管理制度，防止貨幣過度流入房地產市場。第三，城市地租對社會發展起何種作用關鍵受社會關系的影響，制度條件可以引導各類主體之間的關系及行為。應當將金融政策與土地和住房制度改革相結合，滿足人民群眾“住有所居”的需求，形成抑制投機行為的制度環境，讓人民群眾共享城市發展成果。總之，要將馬克思經典地租理論的基本原理與我國具體實踐相結合，吸收國內外學者的有益思想，在實踐中進一步推動馬克思主義城市地租理論發展。