商業綜合體建筑的改造與新生

梁方羽

（廣州瑞華建筑設計院有限公司，廣東 廣州 510000）

0 緒論

近年來，伴隨著經濟的發展，城市的擴張，中國城市的發展逐漸從增量模式轉為存量模式，社會需求的改變，城市更新成為城市發展的主要方式，如今面對著新一輪的消費升級，傳統的購物環境已不能滿足消費者的需求，現在的消費者關注更多的是購物環境的品質。所以需對舊建筑改造，使其適應城市和社會發展的要求，承擔起社會生活新的職能，將舊建筑的價值重新改造利用。

1 舊商業綜合體建筑改造利用現狀分析

舊建筑改造起源于20世紀的德國。歐洲的工業革命，給城市留下了許多舊建筑，這些舊建筑通過改造可以賦予其新的生命，可以有效的完善城市服務功能，增強城市發展歷史的厚重感。國外學者提出了再循環建筑，“再循環”即復活、再生、繼續生長的過程。傳統和現代達到共生。

建筑大師崔愷在對外研社印刷廠進行改造設計后說過：“應當說外立面的改造是最容易的……環境優勢和空間潛質如何被表現和挖掘出來，并注入新的活力，這才是設計應關注的焦點[1]。”在最近幾年，陸續有許多開發商看上舊改商業領域的潛力與價值。成功的舊改商業項目對于其配套住宅溢價的加持屬性，為整個大盤帶來的利潤和企業的長遠發展都是不可估量的。早期具代表性的項目應屬瑞安開發的上海新天地。被業內譽為“世博第一樓”的世博建設大廈工程成功改造，前身為上海第三印染廠。改造后主要功能為上海2010年世博會指揮中心，兼具展示、辦公、會議等功能。

近年受歐美國家對舊建筑保護與再利用的啟發，國內從事建筑工作的人員也開始關注此方面課題，舊建筑也逐漸改變其悲慘命運。對舊建筑的改建擴建再利用，達到對空間的劃分、延伸、連接、開放等等，從而塑造出豐富的空間形態，賦予舊建筑新的文化內涵。

1.1 實際改造項目（財富天地舊改項目）的解析

1.1.1 項目概況

財富天地位于廣州市荔灣區西灣路東側，建筑面積260511m2。廣州財富天地廣場的原用途為商業批發市場，建筑地下2層，地上5層，地上主體建筑高度為23.85m，原設置在第五層的多功能會展廳的高度為27.65m，中央廣場的采光棚高度為34.0m。原項目按多層建筑設計，地上耐火等級為二級，地下為一級。本項目于2009通過了消防報建及驗收，2012年底對增設屋頂雨棚進行性能化分析，并于2013通過消防驗收。

1.1.2 項目定位

本項目定位為周邊5km區域范圍的家庭全維度休閑娛樂、親子、社交體驗型購物公園，成為西灣路上的商業綜合體新領地。基于項目周邊已有一定規模的居住社區，所以定位主要瞄準高頻消費人群，核心消費群體以25~45歲的親子家庭為主，打造集親子娛樂、教育培訓、娛樂&運動休閑、美容養生、餐飲、智能科技、家具生活等業態為一體的商業綜合體建筑，見圖1。

圖1 悅匯城效果

現建設單位需要對項目進行功能改造與裝修升級，改造后為集合零售商業、餐飲、兒童、電影、KTV等業態功能的綜合型商業。各層使用用途和建筑面積見表1。

表1 各層使用用途和建筑面積

1.2 設計難點及解決方案

1.2.1 建筑高度問題

難點：本建筑主體高度為23.85m，但由于地面不平整，存在高差，局部建筑高度25.40m。超出24m的部分建筑高度最高為25.40m，僅超過1.40m，不會顯著增加消防救援的難度。此外，建筑第五層的原多功能會展廳（約1000m2）由于功能需要，局部層高為8.55m，該處的建筑高為27.65m。是否能按多層建筑設計？

解決方案：①2009年項目原設計曾就此問題咨詢《建筑設計防火規范》管理組，規范管理組為可以按多層建筑進行防火設計；②本次工程改造屋面僅根據現行規范要求設置設備房和樓梯間等消防設施，不增加其他功能、不改變原有建筑高度，按現行《建筑設計防火規范》（2018版）5.1.1表建筑分類顯示建筑高度不大于24m的公共建筑為多層民用建筑，因此現設計沿用原設計建筑分類，消防按多層民用建筑設計；③原多功能會展區范圍改造后，墻面與頂棚仍然按原消防設計采用不然材料裝修。

1.2.2 中部樓梯疏散問題

難點：建筑南北向總長度213.5m，東西向196m，建筑地上部分及地下部分中部樓梯無法直通室外；若通過《建筑設計防火規范》（2018版）室內步行街解決中部樓梯疏散，受步行街長度不超過300m及首層任意一點到室外不大于60m的限制，且地下一層商業的中部防火分區樓梯也不能疏散到首層室內步行街。

解決方案：本次工程改造首層~五層十字安全區沿用原消防設計及審批成果，在不改變原有加強措施邏輯的情況下，進行適當優化和加強，其他區域執行現行《建筑設計防火規范》（2018版）。

1.2.3 地下車庫局部改造問題

難點：地下室根據商業改造，需要對院車庫防火分區內的設備房進行局部調整、需加設部分設備用房（如污水提升間等）、需加設電梯廳和扶梯廳。

解決方案：

（1）設備房局部調整，調整后的面積控制在1000m2的防火分區范圍內，在不調整機電系統的情況下機電末端連接做相應調整。

（2）在原車庫范圍內加設的設備用房（如污水提升間等）均為火災危險性小的設備房，也不會對原車庫防火分區及消防系統設施造成本質的改變，因此維持原車庫防火分區及消防設施不變，僅對機電末端連接做相應調整。

（3）加設電梯廳扶梯廳，電梯廳扶梯廳用耐火完整性不小于2h的防火隔墻或甲級防火玻璃或特級防火卷簾與車庫進行分隔。不會對原車庫防火分區及消防系統設施造成本質的改變，因此維持原車庫防火分區及消防設施不變，僅對機電末端連接做相應調整。

1.3 設計目標

在現存環境的前提下，根據新的使用要求，結合建筑現狀，著重對單體建筑及環境進行改造，并能夠形成一次規劃，分步實施，持續改進。

目標一：改造后的建筑四周均滿足規范中關于建筑物之間防火間距的要求，本次設計改造不涉及建筑范圍線調整。

目標二：改造后靠近建筑主體的消防車道路規劃合理，進一步提升消防救援效率。

目標三：改造后建筑各層安全出口數量、安全出口總疏散寬度滿足現防火規范的要求。

1.4 對于舊建筑改造利用的思考

舊建筑的再利用往往會改變或者調整原有建筑的使用功能，當新的功能被賦予舊建筑的時候，空間的重組是必要的。如何重構舊空間，就成為舊建筑再利用的一項重要內容。新功能與舊形式應始終保持各自一定的獨立性，因為這樣，建筑在保存了歷史真實性的同時，又為新的使用者營造了獨特的情景空間。

注重建筑內部設計的人性化與合理性，設計成符合人們娛樂心理的環境，盡量選擇明亮、給人以放松休閑的活動場地，緩解在生活工作當中的壓力，強調使用者的體驗。在新的時代背景下，希望建筑師用現代的建筑材料與技術手段[2]，將舊建筑保護與傳承的同時重新發揮光和熱，創造出與時代相符的城市新空間。

2 結論

世界城市發展的歷史表明，任何國家城市建設大體都經歷3個發展階段，即大規模和新建階段、新建與維修改造并重階段以及主要對舊建筑更新改造再利用階段。現在我國的城市建設進入了一個新的階段，對舊建筑的改造利用道路仍然是漫長的，還需要我們不斷探索和在以前的研究的基礎上，在新的時代和新的社會背景中，充分挖掘出老建筑的城市經濟、文化和生態層面的潛在價值，通過合理地改造，充分挖掘舊建筑的潛能，避免了經濟資源和文化資源的浪費，使舊建筑及其所在的城市區域再現生機。在新的時期和標準規則變換中，在取得良好的社會效益意識下，為社會創造更多的價值。