建成住區空間功能矛盾探討
——以廣州市建設新村住區為例

潘振宇

（廣州市市政工程設計研究總院有限公司，廣東 廣州 510060）

0 引言

城市高速發展使城市空間需求產生變化，建設策略和方針影響下建成的城市居住區，在城市化更新過程中，常出現和現今居住需求沖突的現象，無法提供有效支持[1]。作為城市物質空間最貼近居民個人隱私的部分，城市住區公共空間同時具備本地和城市需求，需要在有限的建成空間中進行調整以符合需求的演變。對住區更新進程研究可獲取平衡公私利益的方法，避免城市更新帶來的社會矛盾。

1 住區公共空間功能矛盾分析

經過長期城市開發，城市住區交通已與城市交通直接相連，城市公共性和住區公共性之間難以區分，導致居民對住宅周邊公共空間管理與運維缺乏必要關注，形成累積風險。建設新村住區在單位統包時期，職業單位充當社區威權和仲裁角色，住區道路、綠化、外墻維修等公共維護都是以職業單位統籌；而房產私有化之后統籌管理交由街道、居委、城市管理等部門處理，但由于缺乏權屬和威權角色，運維和更新實現有難度。

居民對住區的關注及能動性缺失，直接影響公共空間的運維。目前城市住區運維通過街道、居委等管理組織對住區公共空間進行更新與運維，取代單位統包時期管理模式，但也導致三個潛在結果：①城市財政負擔隨著時間推移增長，公共構筑物運維、設施維修等項目將會逐漸成為住區運維一大支出；②居民對住區公共事務缺乏承擔責任的義務，失去對空間運維的必然性；③居民之間對住區決策權重過低，住區空間建設向住區居民傾斜不足，公共空間建設趨向同質化，無法切實改善本地化住區空間。

2 住區居住空間功能矛盾分析

2.1 居住空間功能不全

居住空間建設取決于建設時期的規劃方針、建造技術、經濟條件等因素，是有限條件的工程產物。廣州建設新村住區始建于1951年，1953年投入使用，是建國后廣州市第一個大型產業住區，早期建設戶型以15~25m2為主，樓高1~2層坡屋頂，廚衛建設主要以公用主要方針，目的是解決當時城市建設工人基本生活需求，具有典型建國早期住區特征。隨著城市發展以及城市人口生活改善，早期建造的構筑物部分已清拆，但遺留下的空間和居住需求之間依然存在矛盾。有典型住區更新缺憾。以圖1戶型為例，福利分房時期套內面積被分配至兩個家庭，經過雙方協商后對衛生間實現分割，家庭一滿足一臥一衛配置，家庭二滿足一廳一臥一衛以及露臺用作廚房功能。家庭一父母家住樓下，子夫妻就餐在父母家中完成，一臥一衛可滿足其需求；2號家庭已遷出住區居住，用于租賃使用。兩個產權均無法滿足完整家庭日常起居。以職業為聯系的單位統包居住管理社區，能相互容許適量隱私入侵，但在職業單位統包體系瓦解后，鄰里間關系疏離，即使作為短期租賃也非理想布局。

圖1 廣州市建設新村住區建設四馬路某單元住宅戶型平面

類似的戶型分割案例在住區中不是獨例，是建立在集體宿舍時代背景的遺留產物，居住功能不全無法滿足完整家庭的生活最低需求，更談不上生活與生育保障，不利于鼓勵生育的當代政策，目前的建設新村住區不再適合長期居住，也無法實施社區培養，故此，社區公共空間應實現對居住空間補充功能，有利于長期居住社區的建立。

2.2 缺乏社區培養功能

建設新村從1990年代逐步實現房產私有化進程，完成封閉住區向城市開放的先決條件，但硬性分割權責帶來新的問題。居住大院時期部分居住需求以就職單位進行集體調劑，如食堂、澡堂甚至康體娛樂等，居民生活隱私面積需求不大，居住套間即使只有臥室也沒有問題。但在注重個人隱私的碎片化社會，失去公共調劑手段的居民依然需要將部分居家行為置于公共空間完成，又失去鄰里間的紐帶，居民間容易產生矛盾。此外，隨著城市經濟迅速發展，居民不同水平的發展條件和機遇，逐步導致原生社區解體、鄰里關系趨向淡薄疏離，進一步衍生其他矛盾。

得益于市政方面有針對居民康樂措施的支持，建設新村公共空間居民體育娛樂方面條件良好，但生活功能不全的居住空間仍然制約住區的社區長期穩定培養。建設新村住區短期租賃市場活躍，某程度上與區內住宅的碎片化、功能不全有直接因果關系。

3 住區空間功能更新策略探討

3.1 厘清城市與住區邊界，培養社區

使用道路區分城市公共和社區公共，根據住宅建筑實際情況建立組團，提高住區安全性、隱私性，能有效提高居民歸屬感，街區圍合對確立社區邊界、加快社區聚合有促進作用，擺脫“睡城”常態（見圖2）。目前建設新村主要住宅建筑組團構成中，綜合體式住宅建筑空間權責法理清晰，已有物業管理對其運維，維持原狀即可；圍院式住宅建筑形成對中部天井圍院式公共空間進行圍合，對外邊界較清晰明確，運維管理權責可按院落內進行社區劃分[2]；行列式住宅之間的公共空間權責在住區內比較模糊，部分空間劃歸住宅居民公攤面積，部分屬于城市公共空間以城市管理進行運維，建議行列式與散點式兩種住宅構成應根據實際情況進行權責劃分。目前行列式在建設新村中占地面積最大，雖然部分行列式住宅已加筑通透式鋼柵進行圍蔽整合，但部分街區條件不足導致無法進行圍合，確認權責，仍然存在安全隱患和街區風險，有待改進。

圖2 城市公共與社區公共以道路分割

3.2 本地化老幼傾向的公共空間建設

培養社區解決辦法應從住區公共空間的穩定性、安全性、公平性為根本進行更新。維持居住群落，夯實權責，進而鼓勵居民自主開展更新，客觀上促使居民積極參與住區更新建設。從養老社區開發建設角度分類[3]，可分為獨立型養老社區和混合型養老社區兩種，建設新村住區應屬混合型社區為宜。建設新村居民人口結構已進入老齡化階段，住區公共空間逐步成為老年人活動場所，與兒童使用者同為住區公共空間主要使用者。老年空間使用者的共性是：活動周期、范圍相對穩定，失去公共空間運維能力，街區公共空間長期維持不變形態。職業鄰里關系瓦解導致公共空間運維機制瓦解，居委、街道等管理組織應加強對本地需求調研及聆聽，及時對公共空間進行運維。

3.3 社區管理部門建立社區信息模型進行管理

由于建設新村住區有較大面積存在權責模糊的區域，建議管理部門對住區進行參數化管理，建立完善的住區數據模型將權責夯實，有助于厘清權責、公共安全管理和解決糾紛。行列式住宅群落由于與公共街道直接接壤，住宅外墻懸掛的空調外機等個人設備有跌落人行道的風險，設備維修責任在于業主而意外風險則由公共承擔，一方面不利于社區公平建設，另一方面如出現意外也缺乏客觀證據判斷責任比例，權責不清往往造成建成住區社區不穩矛盾。建成住區設備老化、缺乏維修等問題數量繁多且密集，街道、城管等管理部門也難以逐一記錄，往往在發生意外后才能發現問題，而此時意外、悲劇已經發生且無法彌補。如使用數字化工具對風險進行排查登記，安裝日期、使用壽命等信息進行數字化管理，并且采用GIS信息模型或其他IM模型對區內風險進行評估和預警，一方面可做到及時對居民進行必要警示及勸解養護，讓業主清楚潛在責任和風險，另一方面將社區矛盾風險前置，切實實現住區管理規范化、風險預警、保障人民財產安全，避免悲劇發生和產生糾紛。

4 結語

建設新村住區得益于良好的住宅設計和城建行業的居民特性，形成社區公共運維核心，居民對運維的積極性較高，但仍然有改善空間。集合宿舍時期圍合建設策略使建設新村住區的城市公共和住區公共邊界比較清晰，但依然存在分散而繁多的住區風險。總體上建設新村住區具有優秀的培養住區社會的條件，但若居民依然無法建立公共運維意識，住區空間風險會隨著設備老化、房屋年久失修等增加社區安全風險。由于風險在住區中呈現分散，應設立真確數據為支撐的住區信息模型，使管理者能掌握信息，從而進行判斷和執行。