關于農村房屋不動產一體調查登記頒證方面

秦建輝

【摘要】在當前農業經濟發展過程中，對于農村地區的房屋不動產一體調查登記頒證工作來講，是順應當前農村房地一體化不動產登記工作實施目的以及要求所推行的一項工作。圍繞在當前開展地籍調查工作的基礎上，進行農村地區房屋建筑物以及相關構筑物的補充調查，從而形成房地一體化的最終調查結果，使房地一體化不動產登記工作能夠擁有充足的數據支持。所以在下文當中，將對當前農村房屋不動產一體調查登記頒證工作進行深入研究論述。

【關鍵詞】農村房屋不動產;房地一體化;調查;登記頒證

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.029

1、前言

自從我國進入新時期發展以來，我國農村發展有了很大變化，努力改變鄉村面貌，提高農村生活水平，改變粗放發展，為激活農村土地市場。在2014年8月1日，我國國土資源部以及財政部和住房及城鄉建設部等多個部門聯合共同下發了關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知，在該通知當中針對當前農村地區存在的房屋不動產發證工作不全面以及未實施進行了嚴格要求。這對于當前農村地區的房屋不動產登記工作來講，是具有重要指導意義的，保障不動產登記建設工作能夠統一執行并真正貫徹落實。

2、農村房屋不動產一體化的概述

近幾年，農村地區正在大力地開展不動產的登記工作，通過相關調查發現，在我國很多農村地區做了很多的登記項目，在這個過程中也出現了很多問題，總體來說農村地區居民對該方面的了解相對來說比較少，所以對于農村房屋不動產一體的具體概念以及相關內容并不了解，所以在這個過程中就造成了很多工作的進行比較困難，因此首先就要對房屋不動產一體的概念進行簡要概述。簡單來說，主要是將農村宅基地和集體用地使用權及地上的建筑物，實行統一的權籍調查，統一的確權登記，統一頒發房地產一體不動產權證書。這項工作會在很大程度上維護農民的合法權益，維護農村地區社會和諧穩定，促進農村振興。因此各個地區要大力開展該項工作，同時面對群眾的疑問要耐心解答。

3、農村房屋不動產一體調查登記頒證的實施背景

我國在2014年8月1日，由國土資源部以及財政部和住房及城鄉建設部等多個部門共同下發了關于推進當前農村地區房屋用地確權登記工作的相關通知，該通知當中全面指出要加快當前農村地區的地籍調查，并且對農村房地等集體建設用地建筑物加快統籌推進，并做好構筑物補充調查相關工作。對當前在集體制度不斷完善的基礎上基于不動產登記建設工作的實際需要，以農村地區和房屋調查技術方案相關指導工作要求為基礎，在當前農村房地一體化調查工作過程中，對地上建筑物以及相關構筑物等進行全面調查。

農村地區地籍及房屋調查相關技術方案的事實是，主要要求在開展實際工作的過程中，應當對農村地區范圍內的宅基地及集體建設用地到每一個土地的權屬位置和面積用途等等都進行全面調查，還包括地上建筑物以及構筑物的相關情況，都需要明確調查并記錄，從而使農村地區的集體土地確權登記發證工作擁有可靠的數據支持，使不動產登記擁有堅實的基礎。所以，在本文論述內容中，基于房地一體化不動產登記體系工作相關要求，對現如今農村地區地籍調查工作過程中所涉及到的工作區域以及工作內容等進行了介紹，從而為農村房屋不動產議題調查登記辦證工作提供指導意見，使這項工作進展得更加順利。

4、農村房地一體確權登記發證工作的意義

4.1合法維護農民權益

對于農村房地產權登記發證工作來講，是給予農民權益為出發點所開展的一項工作，同時還能夠推動當前鄉村振興發展，促進農村社會秩序更加和諧穩定。對于農村宅基地來講，使用權及房屋的所有權都是農民自身所擁有的非常重要的一項權利，將會直接關系到每一個農民的切身利益，所以依托房地一體化之前登記工作并發放不動產憑證，能夠使農民的宅基地使用權以及房屋的所有權得到合法確認。在此背景下，如果一旦出現相應的宅基地使用權及房屋所有權糾紛問題，那么就可以依據農村房地一體確權登記發證工作所取得成果，對這些糾紛問題進行解決，緩解并化解社會主要矛盾，使農民的合法權益以及土地權益得到有效的維護，同時還能夠進一步奠定農村發展的基礎條件，使農村的社會秩序變得更加穩定與和諧。

4.2實現不動產權常態化管理的需要

在農村房地產確權登記工作不斷推進與實施的過程中，可以使當前農村地區的不動產數據被同步收納到數據庫當中，所以對于我國當前的不動產數據管理工作來講，能夠實現常態化管理以及動態化管理。通過房地一體確權登記發證工作是當前農村地區的土地產權相關制度建設變得更加完善，而且建立基于數據的城鄉一體化數據庫和信息管理系統，從而使不動產數據的變更機制能夠變得更加完善而且更加靈活，讓不動產管理工作變得更加簡單。

5、房地一體確權登記發證存在的問題

5.1統籌工作安排無法實施

我國在2011年5月6日，由國土資源部以及農業部等相關部門共同下發了關于推進農村地區集體土地確權登記發證工作的相關通知，并就今后開展農村集體建設用地使用權確權登記發證工作的相關內容及工作程序等進行了明確部署企業明文規定，但是并沒有在此過程中涉及到農村房屋房地一體登記。所以雖然很多地區在之后開展了宅基地以及集體建設用地的確權登記發證工作，但是并沒有涉及到農村房屋不動產。所以在之后的發展過程中，針對之前所發布的通知進行了完善，在通知當中將農村房屋等集體建設用地的建筑物和構筑物等也納入到了房地一體調查登記的工作范疇當中。對于大部分地區的宅基地以及建設用地來講，使用權的確權登記工作已經基本上實現并完成，而農村房屋不動產一體的土地權屬確認以及建筑物和構筑物補充調查等并沒有完成，兩者之間沒有實現統籌安排，所以在實際工作過程中遇到了很大阻礙。

5.2房屋現狀不能滿足房地一體不動產要求

在進行宅基地以及集體建設用地使用權確權登記發證工作的過程中，針對這些用地的使用權權屬進行了明確的區分，但是這些農村宅基地以及集體建設用地，經過幾年經濟的發展，原使用權數據沒有動態更新，與現狀的房屋樓層、房屋狀況、實際面積都發生了變化。如果這些數據使用到農村房地一體不動產調查，會帶來很多矛盾、糾紛、錯誤，所以對使用權數據進行復核、檢查、補充才能很好將使用權數據發揮在不動產一體調查中的作用。

5.3產權狀況變更不及時

當針對農村宅基地以及集體建設用地所開展的確權登記，發證工作結束之后，在過去的農村宅基地以及集體建設用地使用過程中，因原擁有者死亡或者是出現分家析產、贈受、買賣，所引發的繼承和分家等相關問題，導致這些已經發證并確權的相關用地，因產權出現變化而導致了許多矛盾出現。

6、農村房屋不動產一體調查工作內容

對于農村房屋不動產調查登記工作來講，主要調查內容包括如下幾點：

在地籍調查工作的過程中，應補充調查現權利人姓名、戶籍、身份證號、聯系方式，共有人狀況，房屋產權來源如自建、析產、買賣、贈予、交換、繼承等，房屋竣工時間、房屋使用用途、土地坐落等。

在承接測繪任務時，實行合同評審（或項目評審）、設計輸入評審等制度。保證具有滿足任務要求的實施能力，并將該項任務納入質量管理網絡。評審結果將被記錄并作為技術設計的一項重要依據。經生產單位過程檢查的測繪產品，通過項目檢查、縣級檢查等最終檢查，評定質量等級，編寫最終檢查報告，明確各部門、各崗位的職責及相互關系，規定考核辦法，以作業質量、工作質量確保測繪產品質量。

房屋產權性質的調查，在開展農村房屋不動產一體調查工作的過程中，由于農村房屋是整個家庭的重要財富表現，應注重首次調查登記。以后如果權利人發生變更，應慎重對待。為減少和緩解農村房屋、宅基地矛盾糾紛，更換權利人的，應調查原權利人與現更改權利人情況，是否同意變更現權利人，并經過村委會同意方可變更。這對于農村房屋不動產議題調查登記工作來講最重要的一項內容，就是需要對土地的使用者以及房屋所有者之間的進行確認及核實。如果是同一人的情況，那么需要讓房屋的所有權人提供相應的產權證明，然后對自身的合法權益進行維護及確認。如果出現了房、地兩個或者兩個以上權利人的情況，那么需要對房屋所有者、土地使用者進行分隔界限來分別界定各權利人歸屬，無法界定房屋，土地界限的，應作為共同權人同時共有該處房屋和土地使用的權利。然后將所有權人都叫到現場并簽字確認。

再次，就是房產類別的區分。對于農村地區的宅基地上的房屋來講，本身是歸為個人所有或使用者所有的，而集體建設用地上的房屋又可以分為個人所有房產以及集體所有權這兩種，所以在農村房屋不動產一體調查登記的過程中，需要對這些房屋的差別進行明確的區分，可能還會出現一些特殊類型的差別，需要尤為注意。農村不動產以宗地和獨立成幢的房屋作為不動產單元的，應以幢為單位繪制房產分戶圖，不需要分層繪制。建筑面積可按層分別計算后求和，也可采取簡便易行的方式，如以一層建筑面積乘以層數計算。

最后，就是為了使房屋不動產議題調查登記工作中的相關需求得到滿足，在開展補充調查的過程中，需要由房屋的所有權人遞交統一格式的房產登記申請書。除此之外，在開展相關調查工作的過程中，需要針對地籍測量工作過程中所丟失或者是遺漏的測繪工作量進行補充，在實際測量的過程中，針對計算一半建筑面積的房屋相關附屬設施要進行全面的調查，使房屋測量過程中所出現的房屋數據誤差能夠得到補充，保證所得的房屋面積計算結果是準確的。如果有紙質圖件資料，對紙質資料進行數字化處理，生成帶坐標的空間數據;如果沒有紙質圖件資料，條件具備的，可開展野外實測;條件不具備的，可結合實地勘丈，在高分辨率正射影像圖上進行勾繪。

結語：

綜上所述，對于農村房屋不動產一體調查登記頒證工作來講。對于當前農村地區經濟發展以及農民合法權益的維護是具有非常重要意義的，因為在過去因產權不清晰以及界定不分明等原因所導致的農村發展過程中矛盾問題非常多，所以在新時期發展背景下，為了響應國家的號召，需要就當前農村房屋不動產一體調查登記頒證工作給予充分重視。并且在實際工作過程中，就每一項工作進行細化，確保每一個工作步驟及工作環節都符合農村房屋不動產一體調查登記頒證工作要求。

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