關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題及對策

沈玉秀

我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及信息技術(shù)的深入發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營以及未來發(fā)展都提供了有利的條件。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的過程中，會計方面的工作是其中的重要組成部分。會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作人員依據(jù)會計準(zhǔn)則，了解和分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營實際情況之后，制定的會計核算制度。會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段進行的會計工作中占據(jù)著重要地位，對于有效防范財務(wù)風(fēng)險、完成企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)以及強化財務(wù)管理，達到企業(yè)經(jīng)濟效益最大化的目標(biāo)等方面發(fā)揮著非常重要的作用。

會計核算工作對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。房地產(chǎn)企業(yè)的運營和發(fā)展模式與一般的企業(yè)不盡相同，具有顯著的特殊性。而作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作中的重要構(gòu)成成分的會計核算工作也與其他行業(yè)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)對于會計核算提出了更高的要求，不僅要對一般的經(jīng)營業(yè)務(wù)執(zhí)行會計核算，還要在更為錯綜復(fù)雜的業(yè)務(wù)中將會計核算工作落實到實處，而高度的真實性以及準(zhǔn)確性還是必不可少的，這樣才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)順利進行接下來的工作提供一定的借鑒。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作具有非常重要的作用，能夠有效簡化業(yè)務(wù)流程，并且貫穿于始終，從而實現(xiàn)對其的有效管控。在房地產(chǎn)企業(yè)進行會計核算時，需要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況進行相應(yīng)的調(diào)整和改進。會計核算通過對項目施工進度的仔細調(diào)研和深入分析，促使房地產(chǎn)企業(yè)嚴格監(jiān)管業(yè)務(wù)流程，還能夠較為準(zhǔn)確的推算出房地產(chǎn)項目大致在何時完工，并且能夠推算出房地產(chǎn)企業(yè)項目施工過程中所耗費的支出成本。這些翔實準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息有利于推動財務(wù)預(yù)測工作的順利開展，從而強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的效率和水平。會計核算工作在企業(yè)經(jīng)營管理過程中占據(jù)核心地位，應(yīng)用的范疇非常廣泛，在開發(fā)房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)施工現(xiàn)場以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理等諸多方面都有所涉及。

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中存在的問題

財務(wù)會計核算制度不完善

當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)只是照搬會計制度的相關(guān)規(guī)定進行套用，并沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性與自身實際情況來科學(xué)的設(shè)置財務(wù)會計核算制度與科目，對各類會計科目缺乏統(tǒng)籌有效規(guī)劃，導(dǎo)致會計科目設(shè)置不合理。如部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)成本、利息成本、土地成本、開發(fā)間接費用等核算內(nèi)容進行區(qū)分，只是籠統(tǒng)的計入開發(fā)成本科目，致使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息準(zhǔn)確性不足。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點與自身實際經(jīng)營情況，建立輸出統(tǒng)一的核算制度，提高財務(wù)會計核算的精準(zhǔn)性。

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認模糊

房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)時周期長，收入確定往往跨難度進行，收到的房款通常先計入“預(yù)收賬款”，根據(jù)會計準(zhǔn)則規(guī)定，只有賣房將商品所有權(quán)的報酬及主要風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買房才能確認收入。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要確認收入需滿足以下幾點：1.已簽訂銷售合同并在房地產(chǎn)管理部門進行備案；2.項目建造完成，驗收合格，完成竣工備案，已達到預(yù)定可使用狀態(tài)；3.買房已支付相應(yīng)款項，按合同約定取得交房資格，對于提前交樓的，以實際交樓時間來作為確認收入時間節(jié)點。由此可以看出房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的時間節(jié)點為樓房實際交付時間，只要在樓房實際交付之后才能在會計賬目進行收入確認。否則即使相關(guān)款項已收齊，在樓房未實際交付之前是不能進行收入確認的。如此則導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實際收款時間與收入確認時間間隔過長。在此種計量模式下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息對其經(jīng)營決策支持是有限的。新的收入準(zhǔn)則解決了收入確認滯后的問題，一定程度上保障了財務(wù)信息的及時性。但是房地產(chǎn)銷售的收款方式多樣，有分期付款、全款支付，也有商業(yè)按揭和公積金按揭，需要根據(jù)不同的收款類型對銷售收入進行區(qū)分確認。而大部分房地產(chǎn)企業(yè)將工作重點放在資金回籠方面，對財務(wù)會計核算并不重視，這對企業(yè)經(jīng)濟效益提升是不利的。

成本費用歸集結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范

在日常成本費用歸集過程中，一般是根據(jù)工程進度進行開發(fā)成本的支付，財務(wù)部門審核后，根據(jù)付款金額計入開發(fā)成本。但實際上，當(dāng)某一樓棟的商品房竣工結(jié)轉(zhuǎn)時，很多工程卻并未結(jié)算完成，這樣成本費用的歸集金額就會跟實際有差異。而在實際成本結(jié)轉(zhuǎn)時，因各個樓棟的竣工備案時間不一樣，財務(wù)會計賬面上沒有已經(jīng)全面歸集的成本金額，這就必須以成本預(yù)算部門提供的預(yù)計目標(biāo)成本作為結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)。這樣就會導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)的金額不準(zhǔn)確，而且成本預(yù)算部門在設(shè)置目標(biāo)成本科目時，跟財務(wù)口徑往往也有所差異，由此導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)不規(guī)范。

完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的優(yōu)化對策

完善財務(wù)會計核算制度根據(jù)實際合理增添會計科目

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點，合理選用并完善統(tǒng)一本企業(yè)的會計核算制度。在財務(wù)會計核算制度中，需要對財務(wù)會計核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計額的內(nèi)容進行明確規(guī)定，并不斷根據(jù)實際情況的發(fā)展進行完善，對操作系統(tǒng)也必須不斷完善，明確核算方法選擇的規(guī)范性與科學(xué)性，不斷提升統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與全面性，提高會計核算結(jié)果的嚴謹性與科學(xué)性。在完善財務(wù)會計核算制度的前提下，企業(yè)可根據(jù)需要科學(xué)地增添會計科目，如增加“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”“開發(fā)產(chǎn)品”等，以便更加真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為企業(yè)財務(wù)管理提供更有力的支撐。

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)范收入的核算

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)新收入準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定完善收入核算規(guī)范，明確收入確認的標(biāo)準(zhǔn)。首先應(yīng)該根據(jù)銷售合同明確區(qū)分客戶的付款方式，付款方式為商業(yè)按揭或者公積金按揭時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售出去的商品，實際控制權(quán)其實是在提供按揭的機構(gòu)，這種情況下仍然要按照時點來確認收入，也就是以交樓作為收入確認的時間節(jié)點，在交樓前收到的房款應(yīng)計入預(yù)收賬款。而當(dāng)付款方式為一次性全款或者分期付款時，商品的實際控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給客戶，可以按照時段來確認收入，也就是可以將收到的預(yù)收房款按照工程完工進度確認收入。

統(tǒng)一成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性