樓市“停貸”風波

文 丁文婷

近段時間以來，上海、鄭州、合肥、重慶、南京、武漢等熱點城市都出現(xiàn)了房貸業(yè)務收緊的狀況，部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務。數(shù)據(jù)顯示，從放款周期來看，6月，72城房貸平均放款周期為50天，較上月再延長2天。其中，46個城市房貸放款周期延長，已超過六成，比如，廣州較上月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期也基本延至百天以上。

上海長寧區(qū)一位招商銀行信貸負責人表示，這一波貸款時間延長是系統(tǒng)性的，很多熱點地區(qū)的銀行基本上都差不多，如果稍微有點額度的支行，可能放款會稍微快一點，但差別非常小。

一 延遲與暫停

目前額度普遍非常緊張，鄭州、合肥、南京等多家銀行的信貸人員表示?！拔覀冎羞^去還會做一些二手房貸款，這幾個月因為額度緊張，已經(jīng)連續(xù)幾個月沒有接過二手房的單子了?！焙戏使ど蹄y行某支行一位信貸人員表示。同樣暫停二手房貸款的還有鄭州一家工商銀行，該行的一名信貸經(jīng)理表示，現(xiàn)在只能辦理一手房貸款，二手房貸款暫停了。“如果是房屋抵押貸款可以，但是購房貸款不行的?！?/p>

即使還受理二手房貸款業(yè)務的銀行，放款期限也大幅拉長。合肥中國銀行貸款業(yè)務部門的一位工作人員表示，現(xiàn)在一些支行已經(jīng)暫時不做二手房貸款業(yè)務了，只有個別銀行還接二手房貸款業(yè)務，但是貸款時間也無法確定，最快也需要3個月，慢則需要5個月?！斑^去放款速度非?？?，可能等一星期就可以了，就算再緊張也是月底緊張，月初能放，現(xiàn)在不管什么時候都緊張，今年以來都是如此?！边@是鄭州另一處工商銀行網(wǎng)點信貸人員的感受。

在記者咨詢的十余家銀行中，放款速度最快的為招商銀行鄭州分行，該行的一名信貸人員表示，“從網(wǎng)簽到放款大概在2至3個月之間，但是這個時間無法保證，因為額度隨時都在變化?！彼嘎?，一些銀行暫停貸款的原因主要是額度無法保證，不敢接。

同樣感受到額度緊張的還有上海建設銀行負責放貸的業(yè)務員小吳，現(xiàn)在領導都會給每個業(yè)務員劃一個數(shù)字，即放款的額度，“今天接受的單子不能超過給定的額度，多了就超額了?！边@在過去幾年幾乎從未出現(xiàn)，小吳明顯地感受到受理的單數(shù)和受理的金額都比去年減少了。

上海長寧區(qū)招商銀行信貸負責人表示，因為額度緊張，雖然還在受理貸款，但普遍要3至5個月才可能放款，而浦發(fā)銀行、中國銀行等銀行已經(jīng)階段性不接單了，要把現(xiàn)有的消化掉再接。

各銀行額度的緊縮與2020年12月31日央行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布的《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的通知》不無關系，通知對房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，設置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。

大型銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比的上限分別為40%、32.5%，中型銀行為27.5%、20%，小型銀行為22.5%、17.5%，縣域農(nóng)信合作社為17.5%、12.5%，村鎮(zhèn)銀行則為12.5%和7.5%。

根據(jù)2020年年報披露，37家上市銀行中有13家銀行超過了監(jiān)管紅線標準，超過房地產(chǎn)貸款占比紅線的有9家；超過個人房貸占比紅線的有10家。招商銀行和興業(yè)銀行兩項占比均踩線，建設銀行個人房貸占比踩線，房地產(chǎn)貸款占比也僅有不到1%的空間。不少銀行雖未踩線，但距離紅線僅一步之遙。

額度的緊張直接導致放款速度變慢。一位常年配合客戶辦理貸款業(yè)務的中介表示，難等的不在批貸而在于放貸。大部分銀行去年銀行批貸款周期由三個星期到一個月延長至一個月到一個半月。審批后，等待放貸的排隊更長，時間從去年的一個月到現(xiàn)在至少三個月。

與房貸額度緊張同時出現(xiàn)的，還有全國范圍內(nèi)的“加息潮”。根據(jù)中國人民銀行、植信投資研究院數(shù)據(jù)，與2020年12月相比，截至2021年5月末，全國首套平均房貸利率從5.23%升至5.33%，二套房平均房貸利率從5.54%升至5.61%。部分重點城市紛紛上調(diào)利率，包括廣州、深圳、北京、寧波、杭州等，其中杭州年內(nèi)已上調(diào)三次。

植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平認為，未來這些重點地區(qū)的房貸利率仍有上行壓力。

在信達證券宏觀分析師解運亮看來，此次對房貸的調(diào)整具有中央和地方組合調(diào)控的特征，“房地產(chǎn)貸款集中的管理制度給銀行劃上兩道紅線是從全國層面進行嚴格限制和規(guī)定，因城施策則是把更多的調(diào)控權限下放到各個城市，各個城市針對自身的情況，有針對性地出臺一些調(diào)控措施。”解運亮表示，目前熱點城市房貸利率的上調(diào)，都是在LPR（貸款基礎利率）上加點，各個地方來自主決定加點幅度漲調(diào)多少，所以各個城市上調(diào)幅度可能不一樣，但是共性是這些熱點城市的房貸利率都在上調(diào)。

在對全國72個城市房貸業(yè)務的統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)，首套和二套房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)7個月上升，二季度分別累計上漲17和15個基點。6月份，72個城市首套和二套房貸平均利率分別為5.52%、5.77%，分別在LPR基礎上加點87點和112點，而央行對首套、二套房貸規(guī)定的最低利率分別為LPR和LPR加60個基點。

二 審批收緊

額度緊張除了造成放貸不斷被延后外，銀行也普遍收緊了對住房貸款的審批，無論是放貸對象還是資質(zhì)都在被不斷地篩選?！岸址磕壳俺撕玩溂液献?，其他中介都不受理。”建設銀行信貸員小吳說，而且時間也大大拉長了，從去年的全流程2個月左右，現(xiàn)在要超過4個月。

招商銀行的信貸經(jīng)理也表示，在目前額度緊張的情況下，小的中介公司在銀行額度的事情上沒有話語權。

另一方面，貸款人的資質(zhì)審核也逐漸嚴格。如要審核借款人的收入證明、銀行流水、購房資質(zhì)等。購房首付款必須是自有資金，或父母資金，無論是兄弟姐妹還是親戚朋友的資金則一概不被允許。

鏈家一位員工提供的四大行近期對購房自有資金要求顯示，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行要求提供半年內(nèi)的流水，80%以上資金屬于自有資金，需提供各類活期存款、理財余額等證明。對于部分款項是近半年轉(zhuǎn)入的，要進一步核查是否為合理收入所得。

上海市閔行區(qū)一家大型連鎖中介的經(jīng)理汪晨表示，過去并不是所有銀行都對工資流水審核得十分嚴格，現(xiàn)在不僅嚴格要求月流水金額需要兩倍覆蓋每月所還款項外，收入證明蓋章要和公積金繳納單位一致。“光是這一點幾乎就堵住了所有鉆空子的可能?！毙且脖硎荆F(xiàn)在需要的證明材料比過去多多了，自有資金來源里凡是超過10萬元以上的都需要提供來源證明。

更重要的一點是，今年上海取消了父母參貸。小吳進一步表示，包括建設銀行在內(nèi)的多家銀行都取消了父母參與貸款、還款。一方面銀行貸款額度減少了，另一方面銀保監(jiān)會在審批上就不允許了，“但這種東西是不會有官方公告的?！毙钦f。

值得注意的是，即使是材料更多、審批更詳細，也未能使信貸部門的工作量回到今年之前的水平。一些銀行的信貸部門開始出現(xiàn)變化和調(diào)整，小吳提到，雖然自己所在的支行尚未將員工調(diào)去做別的貸款業(yè)務。但因為單數(shù)減少，自己部門里有些同事已經(jīng)選擇了休假，“另外，很明確的是，我們部門今年也不會再招人了?！?/p>

三 “錢荒”何時休？

在連平看來，對熱點城市進行金融調(diào)控非常正常，意在通過管控信貸給樓市降溫。他表示，信貸放得比較慢的這些城市，共同特點是新房和二手房房價都漲得比較快?！胺績r在短期內(nèi)漲得比較快，我們通常認為有些過熱了?！边B平說。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1—5月份，全國商品房銷售面積和銷售金額分別增長36.3%和52.4%，較2019年分別增長19.6%和36.2%。

而居民的住房貸款增速也持續(xù)走高。解運亮表示，2020年，全年居民住房貸增速是14.6%，比總體的房地產(chǎn)貸款增速高了2.9個百分點。需要注意的是，房貸和銷售是高度相關的，這兩個指標幾乎是同步的，解運亮說，當房貸增長轉(zhuǎn)弱時，市場銷售情況也會轉(zhuǎn)弱。

而在中央與地方針對住房貸款的組合調(diào)控下，房貸增長轉(zhuǎn)弱趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。

解運亮表示，今年以來，5月居民中長期貸款（主要是房貸）同比少增236億元，這是今年以來首次出現(xiàn)同比少增，形成鮮明對比的是，今年一季度還保持了同比大幅多增的局面。“今年5月份起，新增居民房貸開始進入下降通道，上一次下行拐點出現(xiàn)，還是在2017年3月嚴厲的調(diào)控新政出臺之后，距今已經(jīng)過去了整整四年。”

解運亮認為，房貸受到抑制意味著銷售已經(jīng)在轉(zhuǎn)弱了，可能再過一兩個月，大家就會看到更多、更明顯的數(shù)據(jù)?！胺抠J被管住之后，市場上的購房意向轉(zhuǎn)化不成有效的購房需求。而當整個銷售總額以及房價的下降趨勢出現(xiàn)后，居民的購房意愿也會相應地下降，那個時候自然房貸的需求也就下來了?！苯膺\亮表示，這個周期他預估在兩個季度左右，但其實可能更快到來?！氨热缯f2017年3月份最嚴的調(diào)控出臺之后，一個季度之內(nèi)，房價的外調(diào)性變化就出現(xiàn)了?！?/p>

除了購房者和中介們，同樣在期盼房貸荒早日結(jié)束的還有受影響的開發(fā)商們。雖然沒有像二手房一樣出現(xiàn)個別暫停貸款情況，但新房貸款時間同樣被大大拉長，這也進一步影響了開發(fā)商的回款速度。上海一名中型房企營銷負責人表示，去年從網(wǎng)簽到開發(fā)商收到尾款差不多一到兩個月，今年開盤的樓盤短則一個半月，長則需要三個月左右，總體來說都拖慢了一個月。

一名上海地區(qū)新房銷售人員也表示，雖然稍微“強勢”一些的樓盤基本上都會將類似“30～45天收到尾款”的條目放上合同，但在目前看來，一個月肯定是做不到的?！半m然合同上這么寫，但我們也不會真的因為銀行放款時間延遲就讓客戶承擔相應違約責任，這個損失還是我們開發(fā)商自己來兜?！彼a充道。

招商銀行長寧區(qū)信貸負責人也表示，雖然今年還會留給開發(fā)商一些額度，但是非常有限，一家支行可能就2000萬、3000萬額度，而這遠遠不足以支撐起開發(fā)商的貸款需求。

通常情況下來看，項目100個億的貨值，貸款的金額就需要30～50億，如果樓盤一共才5個億的貨值，也需要兩三個億的貸款金額。“對于延遲回款，其實開發(fā)商能做的事情非常有限?！鄙虾Ｖ行头科鬆I銷負責人表示，無非是提前做好資金延遲到賬的財務籌劃，或者許多開發(fā)商選擇在前期開發(fā)貸款融資的時候就找到合作的銀行，將后續(xù)按揭的貸款也配套好。不過即便如此，網(wǎng)簽的時候，額度仍然會隨時發(fā)生變動?！拔覀冎荒茈S時換，哪家有，我們就立馬換哪家。”他透露，全款客戶已經(jīng)不奢望了，只能隨緣。“積分搖號制度下，不管是公開還是私下，我們都不挑客戶的?！顑?yōu)先’這種碰不得，一投訴就會出問題，也不是沒有前車之鑒”，他說。