房地產稅可從小產權房試水對股市長期影響有限

周俊生

熱議已經10多年的房地產稅改革開始進入國家決策程序，日前舉行的十三屆全國人大常委會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，試點為期5年。這對于我國房地產市場、金融市場乃至整個國計民生都將產生重大影響。

房地產稅的征收是必要的

在我國輿論場上，關于房地產稅的征收是伴隨著房地產調控的不斷深入而出現的。但是，以往對房地產稅的認識，基本上傾向于以此來遏制瘋狂上漲的房價。但依賴稅收來遏制房價，卻很難收到理想的效果，這是由房地產市場自身的特性所決定的。房地產的市場資源具有不可再生性，因此從一個長時間的角度來觀察，它必然呈現出上漲趨勢?？紤]到這一點，就必須承認，所有的稅收負擔最終都會落在這個市場的消費末端，也就是購房者身上。正是因為這個原因，房地產稅盡管已熱議多年，除了在上海、重慶兩個直轄市做了不成功的試點外，基本未能付諸行動。

但是，這并不意味著房地產稅沒必要推出。

必須看到的一個現實是，曾經風行多年的房地產炒作不僅導致了高房價，而且使中國社會出現了嚴重的貧富分化，一些炒房成功者坐擁多套房屋，這種“房炒不住”的格局直接導致作為不可再生資源的房屋用途出現了異化，而占人口絕大多數的普通居民則難以通過市場來滿足合理的住房需求。近幾年來，我國在加強房地產調控的同時，強調堅持“房住不炒”的原則，基本上遏制住了市場的惡炒，這為房地產稅的推出提供了呼之欲出的“氣候”。通過這一稅種，讓占有過多房地產資源的“先富者”通過繳納房地產稅的途徑，來體現稅收在調節貧富差距上的積極作用，是有其合理性的。按照目前的“分稅制”原則，房地產稅征收后將歸地方財政，地方政府可以把這筆稅收投入到經濟適用房等的建設中，以此來幫助在房地產投資上的“落伍者”解決住房問題，從而縮小在住房上的貧富差距，無疑是一條可取之道。

可從小產權房先行試點交稅

盡管征收房地產稅有其合理性，我國房地產最大的特點就是就是房和地的分離。按照我國的法律，城市土地屬于國有，國家通過向開發商出售有70年使用期的土地滿足房地產的土地需求，商品房的房價自然包括了開發商拿地時向政府支付的土地費用，70年使用期也就落在了商品房購買者身上。這造成了民眾購買的商品房實際上是一種不完整的資產，特別是其中的土地，理論上在到期后要由政府收回，這相當于民眾向政府租用了土地。

房地產稅中，土地問題一直是焦點，雖然房地產稅雖然仍然可以推出，特別是在5年試點期間可以將這一爭議擱置，但老百姓對此的疑惑是不能回避的。房地產稅的推出，要立足這個現實，制定有針對性的措施，循序漸進。

在我國現存的房地產市場上，很多城市的郊區遍布一種被稱為小產權房的不合法住房。利用征收房地產稅將其合法化則是有效的途徑。要求其業主把以前未支付的土地費用通過這一稅種完成補繳，在這個過程中，國家可以給予小產權房合法化，比如在其房地產稅繳納若干年限后，向其頒發國家承認的不動產證和土地使用證。

這可以在最大限度上彌合社會矛盾，同時為房地產稅全面征收積累經驗。目前，我國究竟有多少小產權房存量沒有準確的信息，但應該數字龐大，其收到的稅收也不會少。

而對合法商品房的征稅，從我國房地產市場的實際來看，商品房土地由政府供給并收費用，并規定70年使用期，已經成為一項較成熟的制度，改變的可能性不大。那么房地產稅的征收就該和它實現接軌。以后對于新建商品房也可以明確，在土地70年使用期到期后再行征收房地產稅。由于未來的新建商品房供應嚴格實行限購政策，像以往那樣一人購買多套房屋的情況也不會再出現，其可用稅源本身也很少。作出這樣的明確規定，等于是給全社會提供了定心丸。

房地產稅對股市影響不大

開征房地產稅，會對市場上產生什么效果，也是投資者關心的問題。10多年前本輪房地產調控起步伊始，房地產稅就被作為一個“大殺器”，經常在市場上產生激烈反應，甚至一個專家的發聲就可以在資本市場引起軒然大波。

開征房地產稅，對于目前看似堅挺的房價會造成一定影響。房地產畢竟是民眾的大額資產，即使采取比較低的稅率，但由于房產本身的特性，每年需要繳納的稅收不是一筆小數目，因此會對繳稅者產生一定的壓力。但開征房地產稅的壓力將主要集中在有超出標準的富余房產者身上，當市場的杠桿使他們繼續持有富余房產成為一種“不經濟”時，他們就會將這部分房產向市場拋售。而當這種拋售形成一定勢頭，那么，引起房產價格下跌則是順理成章的事。

傳統的投資理論認為，房地產市場和股票市場有一種微妙的“翹翹板”關系，房產價格上漲，投資人和投資資金被吸引過去，推動房產進一步上升，而股市則由于資金的離去而行情低迷。A股市場多年來的走勢與房價走勢確實形成了這種區別。那么，當未來房地產市場不再成為熱土的時候，資金是否會回歸股市呢？

其實，投資資金在房市和股市上的分布，并不是簡單的此消彼長，而是更多地受到宏觀經濟形勢的牽制。10多年前房地市場的火熱，資金的匯聚只是表面現象 ，更重要的是在當時執行寬松貨幣政策以后，市場流動性充沛，而還在初級階段的房地產市場恰好與這種充沛流動性碰頭，從而造成了房價的飆升。但是，在房地產調控納入“房住不炒”的框架之后，房地產已經不再能成為游資的炒作目標，然而，我們看到的現實是，資金并未因此大規模進入股市。

A股市場建立以后，一直在為擴大資金來源努力，管理層為此推出了很多制度創新，實際上A股已經基本融入國際資本市場的循環。但是，A股市場發展30年，始終面臨著急速擴容的壓力，管理層為擴大資金來源所作出的努力每每被高速擴容化為烏有。這是A股市場面臨的一個根本問題，因此，即使有因房地產市場遇冷而流進的資金，其數量也是有限的，能夠起的作用更是微乎其微。從這一點來說，未來開征房產稅，可能會在股票市場上形成一個個熱點或者痛點，引起行情波動，但相對于整個大盤，特別是大盤的長期走勢，這種波動至多發生在個股或板塊，不至于影響到全局。