鄂爾多斯森林公園爛尾15年：一個富商的土地生意

鄂爾多斯“森林公園”一角，溝壑縱橫，散落著農家樂和營養不良的松柏。攝影/趙翔

身高近2米，體重300斤——這曾是鄂爾多斯富商郝占崗給一個第一次見到他的人留下的最深刻印象。

2021年8月20日，包頭市公安局發布通告稱，市掃黑辦成立的“5·15專案組”，一舉打掉多年盤踞內蒙古鄂爾多斯市、以郝占崗為首的涉嫌違法犯罪團伙，抓獲了12名違法犯罪人員。8月18日，郝占崗被包頭市檢察院依法批準逮捕。

包頭市公安局的通告稱，郝占崗團伙以土地一級開發企業名義從政府手中獲取土地使用權，再高價將土地使用權非法轉讓、倒賣給房地產開發商，在非法轉讓、倒賣土地過程中謀取非法利益，涉嫌非法轉讓、倒賣土地使用權罪等違法犯罪行為，涉及區域主要包括鄂爾多斯、巴彥淖爾、通遼、呼和浩特等地區。

在鄂爾多斯，郝占崗是頗有名氣的地產商人?！吨袊侣勚芸吩诙鯛柖嗨棺咴L得知，郝占崗團伙被抓，和爛尾多年的鄂爾多斯森林公園項目直接相關。2006年，鄂爾多斯市東勝區政府與郝占崗實控的內蒙古萬宇佳業投資管理有限公司（下稱“萬宇佳業”）簽訂《森林公園開發》協議，由該公司開發森林公園，作為交換條件，萬宇佳業得到8000畝建設用地。但是，15年過去，森林公園一直未能建成，而得到項目后的萬宇佳業，在過去數年里將建設用地轉讓給數十家企業，借此，郝占崗的生意越做越大，甚而將其“森林公園模式”在全國多地“落地開花”。

（資料圖片）郝占崗。

沒有開發資質的地產商人

郝占崗是鄂爾多斯人，1962年出生在烏蘭鎮一戶普通工人家庭，1980年讀完高中后參軍，并安家在北京空軍后勤學院家屬樓。入伍不久，郝占崗即掛靠部隊下海經商。他的一位海南籍下屬回憶，郝占崗曾在酒桌談起過，他的“第一桶金”是1990年代初在海南“炒樓花”賺得，“在海南樓市崩盤前，他得到消息，將項目轉手后脫身，他還笑稱接他項目的人是‘接盤俠”。

2006年前后，郝占崗又看到其老家鄂爾多斯房地產蘊藏的巨大機會，以“北京老板”身份回到鄂爾多斯。彼時以煤炭為支柱產業的鄂爾多斯城市化勢頭迅猛，當地各部門也都在積極投入招商引資事項。時任鄂爾多斯東勝區土地局征地股股長的吳田告訴《中國新聞周刊》，郝占崗前來與政府商談合作時，曾透露帶著10個億到東勝區投資，“當時在政府內部也引起一陣議論，都說郝占崗不愧是北京來的大老板”。

2006年8月8日，郝占崗在鄂爾多斯注冊成立萬宇佳業，注冊資本7000萬元。2006年11月7日，萬宇佳業與鄂爾多斯市東勝區政府簽訂《森林公園開發協議》，東勝區政府將位于東勝區南繞城線以北、三臺基川以東、紡織街以南、銅川路以西的地塊，總計17.9平方公里、接近27000畝的地塊交予萬宇佳業開發。協議約定，萬宇佳業在5年內完成森林公園建設，建設期間承擔征地補償費、安置費等，并承擔森林公園內基礎設施及六條道路建設，在綠地投資上不少于每平方米80元?；谏鲜鰲l件，萬宇佳業可在公園內選擇5000畝建設用地。

吳田介紹，這種用基礎建設換建設用地的生意，在鄂爾多斯并不是孤例。以東勝區最大房地產公司萬正地產為例，整個東勝區鐵西地區基建、舊改就是由萬正地產操作，政府用建設用地來“支付費用”。

由于萬宇佳業不具有房地產開發資質，2008年，郝占崗用萬宇佳業30%股份引入南京金鷹國際集團有限公司。2008年5月8日，由金鷹國際方面作為大股東，牽頭成立內蒙古金鷹萬佳房地產開發有限公司（下稱“金鷹萬佳”），當月與東勝區政府、萬宇佳業再次簽署三方協議書，約定此前協議中部分開發、舊改項目交由擁有房地產資質的金鷹萬佳履行。

簽下《森林公園開發協議》后，截至2010年7月8日，東勝區政府與萬宇佳業又先后簽訂9個補充協議，以完善森林公園項目。通過9個補充協議，萬宇佳業獲得森林公園的建設用地從5000畝增加到8000畝。

雙方并且約定，東勝區政府必須以成本價讓萬宇佳業（或指定企業）受讓土地，出讓金在一個月內返還作為萬宇佳業的土地征用、公園建設等相關費用和墊資收益;東勝區政府同意萬宇佳業參與舊城改造，并享受與開發森林公園中土地出讓金返還等相同的政策;萬宇佳業必須參與東勝區組織的區域內每宗土地的招拍掛，如果無競爭者以更高價格競買及拍賣土地的，則萬宇佳業必須以成本底價受讓該地塊出讓土地，此拍賣款按上述約定返還;東勝區政府不得批準任何單位和個人在森林公園規劃范圍內征地和建設，堅決制止任何新的建筑項目在萬宇佳業的森林公園及舊城改造區域內出現。

文件顯示，在前述開發協議及補充協議上簽字、蓋章的，都是當時分管土地的東勝區副區長韓廣源?！吨袊侣勚芸妨私獾?，2012年國土資源部曾通報，韓廣源因涉及東勝區政府違法征地一案，被鄂爾多斯市紀檢監察機關記大過處分，沒過多久，韓廣源就離開副區長職位，到某職業技術學院先后擔任院長、黨委書記，目前已退休。10月 8日，韓廣源告訴《中國新聞周刊》，是否簽字、蓋章并不是由他決定，補充協議所有決定都是通過了東勝區政府相關會議討論，他只是執行。

而東勝區政府在協議層面給出的自由度，為郝占崗接下來要做的事情提供了便利。

一張鄂爾多斯東勝區的地圖上標注的“東勝森林公園”。