城市更新評(píng)價(jià)體系和政策實(shí)踐

摘要：在城市更新中，房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立運(yùn)作、收并購(gòu)、合作的一系列方式，是不同主體的介入方法，不同主體介入方法不一樣。把所有城市更新的房企劃分為三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)的儲(chǔ)備甚至超過7000萬平方米，第三梯隊(duì)也不少于600萬平方米。房地產(chǎn)企業(yè)之前追求規(guī)模而沒有利潤(rùn)的體系是開發(fā)企業(yè)貪大。現(xiàn)在城市更新的邏輯變成了“戒定慧”，一定要戒，不要追求快，要有慢的想法，要有足夠的定力，要有足夠的智慧。

關(guān)鍵詞：三邊理論;更新基金;理論模型

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0024-26 收稿日期：2021-08-03

世界上城市更新的第一次研究會(huì)是在荷蘭的海牙召開，當(dāng)時(shí)提出了一系列城市更新的手冊(cè)。從50年代到2000年，城市更新一直在發(fā)生著變化。一線城市是測(cè)量和存量并行的，二手房存量是一手房的3倍左右就進(jìn)入了存量的狀態(tài)，很多城市現(xiàn)在是存量和增量并行的狀態(tài)。

上海今年將做城市更新的立法工作。城市更新中土地增值會(huì)涉及到土地累進(jìn)增值稅，涉及到城市更新立法的話包稅制。針對(duì)包括城中村改造的一系列困難和問題，上海提出了“138”政策，關(guān)鍵是這些城中村，上海這批兩集中處的土地，其中有8塊土地實(shí)質(zhì)上都是定向拿的，表面上是招拍掛，實(shí)際上都是開發(fā)商定向拿地，也就是在2016年推出的36個(gè)城中村中定向獲得的。所以這叫定向出讓方式，也就解決了介入主體的問題。從價(jià)高者得到基準(zhǔn)競(jìng)投，這是德法體系推動(dòng)土地發(fā)展的方式。

深圳更早的城市更新的系列立法。深圳每年新增土地不超過10期，絕大部分都是城中村，城中改造，最大的灣區(qū)開發(fā)商城市更新項(xiàng)目大概有119個(gè)，主要是在灣區(qū)。深圳統(tǒng)籌安排的系統(tǒng)規(guī)劃，基本上從增量空間建設(shè)向存量空間進(jìn)行優(yōu)化轉(zhuǎn)型了。

現(xiàn)在我國(guó)完成了城鎮(zhèn)化率是64%～65%左右，城鎮(zhèn)病的問題是五量調(diào)控：框定總量、限定總量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量的調(diào)控。

房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立運(yùn)作、收并購(gòu)、合作的一系列方式，這是不同主體的介入方法，不同主體介入方法不一樣。我們把所有城市更新的房企劃分為三個(gè)梯隊(duì)，最大的儲(chǔ)備甚至超過7000萬平方米，第三梯隊(duì)也不少于600萬平方米。

為什么要格物，要做正確的事情，房地產(chǎn)之前追求規(guī)模的體系，而沒有利潤(rùn)的體系是開發(fā)企業(yè)貪大了，過于抱怨利潤(rùn)低了，癡迷于某種東西了。現(xiàn)在城市更新的邏輯變成了戒定慧，我們一定要戒，不要追求快，要有慢的想法，要有足夠的定力，要有足夠的智慧。

基于城市化帶來的一系列問題我們看到的變化，改造前和改造后是不一樣的，為此我們?cè)趯?shí)踐中提出了城市更新的七圖疊加的理論模型，這個(gè)模型在實(shí)踐中效果不錯(cuò)，一般大家都覺得城市更新的時(shí)間很長(zhǎng)，需要2～3年，甚至5年，最近我們按照七圖疊加推動(dòng)的項(xiàng)目大概在半年時(shí)間可以進(jìn)入流程，見圖1。

簡(jiǎn)單來說就是把城市的現(xiàn)狀規(guī)劃圖、未來的規(guī)劃圖、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃圖、權(quán)利人的屬性圖和未來的前景圖，以及企業(yè)城市更新的稟賦圖，加上政策路徑的實(shí)現(xiàn)圖，把這7張圖提前進(jìn)行預(yù)先的案頭工作，最后在實(shí)踐中做。

在七圖疊加的邏輯下可以推出“三邊理論”，既要有金色的經(jīng)濟(jì)邊，又要有綠色生態(tài)幸福生活的綠色邊，社會(huì)治理和黨建引領(lǐng)的紅色邊。三邊達(dá)到高效能治理，高質(zhì)量生產(chǎn)和高品質(zhì)生活的疊加。當(dāng)然，前提和核心是把一、二、三產(chǎn)疊加，研發(fā)端和銷售端疊加，達(dá)到畝產(chǎn)論英雄的基本目的。我們圍繞整個(gè)產(chǎn)業(yè)集群做了城市更新的一系列表現(xiàn)形式，比如說產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)中心、黨建引領(lǐng)、樣本段、主力產(chǎn)業(yè)包括后端的指數(shù)和數(shù)據(jù)云平臺(tái)，見圖2。

同時(shí)，對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，最重要是找到稅收、投資強(qiáng)度、城市名片、幸福獲得、精細(xì)治理的五個(gè)政治治理的響應(yīng)的方法。最后需要把產(chǎn)業(yè)升級(jí)為產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)為產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)為產(chǎn)業(yè)生態(tài)之后的空間能級(jí)的再造，這是城市更新的關(guān)鍵要點(diǎn)，可能在產(chǎn)業(yè)會(huì)降為規(guī)資相關(guān)的要求。

整個(gè)城市更新的發(fā)展應(yīng)該是重產(chǎn)業(yè)輕地產(chǎn)，看中產(chǎn)業(yè)合作的資源，調(diào)整房企的戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)基金和新興產(chǎn)業(yè)投資和智慧型。

社區(qū)治理要強(qiáng)調(diào)怎么賺錢，怎么做“針灸”“小手術(shù)”，碎片空間化怎么整理，煙火氣怎么保障，包括城市更新研究的試驗(yàn)現(xiàn)象變成一種現(xiàn)象極的現(xiàn)象，包括文化的厚度都是目前我們?cè)谕苿?dòng)的工作。也考慮到人口老齡化、城鎮(zhèn)化、內(nèi)卷化等一系列問題，都是我們?cè)谶@個(gè)過程中，跟地方政府協(xié)同，參與各方，我們提出了工商、共建、共治、共享，其中有居民共同參與這件事情。我們也考慮了經(jīng)濟(jì)賬，年限、容積率、價(jià)格市場(chǎng)，綠色方面考慮安全ESG （環(huán)境、社會(huì)、公司治理綜合風(fēng)險(xiǎn)）、天際線、社會(huì)方面是共建、共享、工商、共識(shí)等，拆改留、規(guī)則突破等等，建設(shè)部提高了城市更新的八大行動(dòng)。

作者簡(jiǎn)介：陳晟，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)。