“十四五”住房需求空間有多大

摘要：根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，預計未來五年我國商品住宅銷售面積為67.8億平方米;銷售額達79.5萬億元;新開工面積為74.8億平方米;開發投資額58.5萬億元。從復合增速來看，2021-2025年商品住宅銷售面積年均下降3.7%左右，銷售額年均增長1.8%左右，新開工面積年均下降2.7%左右，開發投資額年均增長3.8%左右。市場呈現“發展節奏明顯放緩，整體供求規模高位小幅回落”的特點。

關鍵詞：整體平穩;規?？善?幅度遞增

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0035-41 收稿日期：2021-07-07

“十四五”時期，我國經濟社會發展將積極貫徹新發展理念、構建新發展格局，努力實現高質量發展目標。在此背景下，以人為核心的城鎮化將繼續穩步推進，房地產調控將堅持以“穩”為主，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”，這將給未來五年的房地產市場整體空間及結構帶來怎樣的影響？又將如何推動房地產行業的發展？

1 發展環境：“雙循環”新格局下，房地產調控以“穩”為主

1.1 “雙循環”新格局加快形成，貨幣保持較高增速對房地產市場仍有支撐

面對當今世界正經歷的百年未有之大變局，“十四五”時期，我國加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，引領帶動國內產業升級，提升要素市場的內外聯通效率。為支持實體經濟發展，中央將繼續保持貨幣的結構性寬松，政策會更加注重在穩增長、調結構、防風險、控通脹之間把握綜合平衡，平方米有望保持在高速增長區間，我國經濟向更高質量方向發展，預計未來五年GDP將保持中速增長，對房地產市場規模形成有力支撐。圖1為我國十四五GDP增速預測。

1.2 “房住不炒”總基調不變，長效機制建設全面推進，市場結構將更趨合理

未來五年，中央“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”，整體樓市政策基調與“十三五”時期保持一致。房地產長效機制全面加速建設，配套政策將繼續落實發力，政策效果將逐漸顯現。租購并舉、因城施策，土地管理制度改革深化推進、房地產金融長效管理機制加速建立、健全地方稅體系等推動房地產市場平穩運行，見圖2。

1.3 新型城鎮化深入推進，人口規模穩步增長，為市場規模托底

未來五年，新型城鎮化邁向高質量發展階段，除個別城市外將全面放開落戶限制，人口加速向產業、資源等優勢突出的城市集聚。當前全國人口增速持續放緩，中央強調要優化生育政策，促進人口長期均衡發展，積極應對人口老齡化，預計未來五年或有繼續放開生育限制等相關政策出臺，全國人口有望延續年均0.3%的增速，至2025年末，全國人口總量將達14.25億，對房地產市場規模形成較大支撐。

2 市場預判：未來五年市場運行整體平穩，銷量小幅調整，但規模仍可期

周期視角下，房地產市場或逐步進入調整階段。從市場周期的角度上看，“十三五”時期的房地產市場尚未走完一個完整周期，在2019年市場即將步入調整通道后，新冠肺炎疫情的爆發，短暫打亂了市場運行節奏，中央加大逆周期調節力度，財政貨幣政策齊發力穩經濟，平方米增速連續多月保持兩位數增長，見圖3，疊加地方政府供需兩端的扶持政策，購房者置業情緒快速恢復，房地產市場亦走出超預期復蘇行情。2020年下半年房地產調控政策收緊，調控效果進一步顯現，且隨著疫情期間積壓的購房需求快速釋放，市場逐漸進入正常運行節奏。

土地端來看，地方土地財政依賴度較高的現狀在短期難以出現明顯改變，疊加未來五年各城市基礎設施建設將加速推進，地方政府財政壓力加大，未來土地供應仍有較大放量空間，且供需矛盾突出的城市已明確將加大供地力度，優質地塊推出節奏或將延續，土地價格或保持上漲態勢，但“穩地價”目標下，地價漲幅將有所放緩。

針對未來五年中國房地產市場需求規模，中指研究院分別通過量化模型（“中國房地產業中長期發展動態模型”）和分析不同需求類型（三大類需求）兩種方法進行測算。

2.1 模型預判：2021-2025年市場供求規模高位小幅回落，投資增速放緩

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，綜合國內外宏觀形勢，政府發布的《“十四五”規劃建議》及主要研究機構對未來經濟走勢的預測，參照房地產行業調控導向及定位，對2021-2025年房地產市場的宏觀環境提出如下假設。

假設1：宏觀經濟高質量發展（GDP：2021增長9%，2022-2025年均增長5%～5.5%）;

假設2：貨幣信貸政策保持靈活適度（平方米年均增長9%～10%），精準導向，房地產行業金融監管整體收緊;

假設3：新型城鎮化繼續推進，未來5年城鎮化率以年均一個百分點提升;

假設4：土地市場平穩（未來五年住宅用地年均成交面積高位穩定，地價平穩上漲）;

假設5：堅持“房住不炒”調控導向，因城施策，科學及時調控，長效調控機制落地。

基于以上假設條件，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，預計未來五年我國商品住宅銷售面積為67.8億平方米;銷售額達79.5萬億元;新開工面積為74.8億平方米;開發投資額58.5萬億元。從復合增速來看，2021-2025年商品住宅銷售面積年均下降3.7%左右，銷售額年均增長1.8%左右，新開工面積年均下降2.7%左右，開發投資額年均增長3.8%左右。市場呈現“發展節奏明顯放緩，整體供求規模高位小幅回落”的特點，見圖4。

2.2 需求結構分析：新型城鎮化背景下新增城鎮人口帶來的住房需求將繼續發力，改善型住房需求占比高位穩定，拆遷改造住房需求將有明顯回落

從自住需求角度考量，住房需求可以分為三大類：新增城鎮人口帶來的城鎮化住房需求、生活條件提升推動的住房改善需求、因拆遷改造帶來的住房需求。

（1）新增城鎮人口住房需求：未來五年新增城鎮人口約8433萬人，由此帶來住房需求約36.2億平方米。

未來五年，我國將繼續堅持推進以人為核心的新型城鎮化，在深化農村改革、戶籍制度改革等作用下，農民進城將更加自由便利，在此過程中，新增城鎮人口產生的住房需求將成為未來房地產市場總需求的堅實支撐。

從國內城鎮化進程來看，我國城鎮化率在到達30%之前，城鎮化進度較為緩慢（1981年城鎮化率為20%，至1996年方達30%）;而突破30%后，城鎮化進程明顯加快，1996至2019年每年城鎮化率提升幅度均在一個百分點以上，年均新增城鎮人口超兩千萬。目前，全國城鎮化率剛剛突破60%，仍處于傳統的城鎮化快速發展期，近年來城鎮化率提升幅度有所收窄，但受益于新型城鎮化戰略的持續推進，未來幾年城鎮化提升幅度仍有保障。

通過研究多個發達國家城鎮化水平跨越60%階段時的變化速度，我們發現，加拿大、日本、巴西、法國等國家年均提升幅度在0.8～1.0個百分點之間;而我國近兩年的年均提升幅度保持在一個百分點左右，變化基本一致，且符合聯合國研究形成的城鎮化“S”型發展規律，預計在新型城鎮化戰略持續推進、農村土地制度改革及農業現代化體系逐步建立的背景下，2020-2025年我國城鎮化率將以年均1個百分點的幅度提升，至2025年，預計城鎮化率將提升至66.6%，全國城鎮人口將達到近9.5億人，由此測算未來五年全國累計新增城鎮人口將在8433萬人左右。

另外，除城鎮人口變化趨勢外，住房需求規模也與城鎮居民人均住房建筑面積息息相關。據國家統計局數據顯示，2019年，全國城鎮居民人均住房建筑面積為39.8平方米，較2002年增長62.1%，年均增加0.9平方米。綜合來說，房地產行業市場化以來，城鎮居民居住環境已有較大改觀，未來隨著經濟水平持續增長，人均住房建筑面積有望得到進一步提升，但增長幅度存在放緩傾向。在經濟發展帶動下，預計未來城鎮居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度提升，至2025年，全國城鎮居民人均住房建筑面積將達到44.5平方米。

結合對人口總量、結構及城鎮居民人均住房建筑面積的預判，預計未來五年我國新增城鎮人口約8433萬人，城鎮居民人均住房建筑面積提升至44.5平方米，則未來五年新增城鎮人口帶來的住房需求約36.2億平方米，是未來五年住房需求的堅實支撐。

（2）改善型住房需求：預計未來五年城鎮居民人均住房建筑面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米。

我們把人均住房建筑面積的提升產生的住房需求定義為改善型需求，改善型住房需求的持續增加主要源于生活條件提升后高品質宜居產品需求的積極釋放。隨著經濟的發展，生活條件的進步，居民對改善居住環境的需求也日益增長，2019年，全國城鎮居民人均住房面積達39.8平方米，較2002年增加約15平方米，城鎮居民居住環境得到明顯改善。

通過對歷史數據的追溯與分析，我們發現，在一定時期內，我國城鎮居民人均住房建筑面積與人均GDP走勢存在顯著的正相關關系（見圖5）;2019年，我國人均GDP已突破1萬美元，未來五年，在“實現更加充分高質量就業、居民收入增長和經濟增長基本同步”目標引導下，預計人均GDP將保持增長態勢，經濟水平持續提升將進一步為人均住房建筑面積的提高拓展空間，加之《“十四五”規劃建議》提出未來五年要努力實現“民生福祉達到新水平”目標，預計未來五年人均住房建筑面積將再上新臺階。

鑒于日本住房發展歷程對我國具備較強借鑒意義，通過對日本歷史數據的分析，我們發現，1983年日本人均GDP正式越過1萬美元門檻，其人均居住面積約27.7平方米，至1988年，人均GDP達到2.5萬美元，人均居住面積提升至30.6平方米，五年間人均居住面積提升3平方米左右;當下我國經濟及住房狀況與日本1980年代相似，預計未來五年我國人均住房建筑面積存在4平方米左右（按照75%的平均得房率將人均居住面積轉化為人均住房建筑面積）的改善空間，年均提升幅度在0.8平方米左右，在此基礎上，預計2025年城鎮人均住房建筑面積將提升至44.5平方米。

綜合來說，基于上述對2021-2025年城鎮居民人均住房面積年均提升0.8平方米至44.5平方米的預判，預計未來五年改善型住房需求共35.7億平方米，是商品化住房需求的關鍵支撐。

（3）拆遷改造需求：棚改效應減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷，未來五年拆遷改造需求規模將有明顯下降。

基于前文預測，未來五年，我國城鎮人口將增加約8433萬人至9.5億人，城鎮居民人均住房建筑面積將年均提升0.8平方米至44.5平方米，進而帶動全國城鎮住宅存量將增加72億平方米至423億平方米（見圖6）。新增住宅存量主要源于新增城鎮人口帶來的住房需求及改善型住房需求的釋放帶動，而基于龐大的住宅存量，拆遷改造帶來的住房需求也在住房需求總體中占據重要地位。

我國普通住宅用地使用權年限為70年，按土地使用權價值折舊計算，年折舊率為1.4%。2014年以來我國積極推進棚戶區改造，尤其是2016-2019年，全國棚戶區改造開工累計2157萬套，導致“十三五”時期住宅拆遷率較正常水平出現了較大幅度的提升，在此過程中，大規模的歷史遺留危舊住房及簡易棚戶屋在此過程中被拆除，在現有存量住房平均質量得到明顯提升的背景下，拆遷更新率下滑或將成為必然趨勢，本文將拆遷更新率設定為1.2%～1.4%。

總體來說，以1.2%～1.4%的拆遷更新率計算，在前文住房存量測算的基礎上，預計2021-2025年拆遷改造帶來的住房需求約22.7～26.5億平方米，絕對規模將較2016-2020年下降兩成左右。

綜合來看，從三類需求角度來看，據中指測算，“十四五”時期全國城鎮住房需求總量將達94.6～98.4億平方米：其中受新型城鎮化快速推進影響，新增城鎮人口帶來的城鎮化住房需求占比最高，達37%～38%;改善需求占比穩步提升，占比約36%～38%，也是支撐住房需求的重要力量;而在老舊小區戰略引導下，住房拆遷系數將明顯降低，由此帶動的住房需求也將縮減，據中指測算，“十四五”時期拆遷改造帶來的住房需求占比為24%～27%，較“十三五”時期下降三至六個百分點，見圖7。

值得注意的是，住房需求總量與新建商品住宅市場的銷售規模并不會劃上等號，購置商品住宅只是解決住房需求的重要形式之一。結合歷史數據來看，在房地產市場化背景下，住房需求商品化比例雖有波動，但逐步提升趨勢較為明確，尤其是近兩年，商品化比例接近八成。未來五年我國將堅持推進租購并舉，完善長租房政策、擴大保障性租賃住房供給，預計將有更多比例的住房需求以租賃的形式釋放，加之高規模棚改貨幣化效應的消退，2021-2025年住房需求商品化比例將在近兩年高位上有所回落。但考慮到改善型需求將繼續高位釋放，預計未來五年住房需求商品化比例并不會出現明顯滑坡，大概率仍可維持在70%左右水平。以70%的商品化比例測算，未來五年全國商品住宅銷售面積約66.0～68.6億平方米，較2020年水平年均下降3.2%～4.5%。

3 趨勢特點：市場分化加劇，行業向高質量方向邁進

到2035年，我國經濟實力、科技實力、綜合國力將大幅躍升，經濟總量和城鄉居民人均收入將再邁上新的大臺階，廣泛形成綠色生產生活方式，人均GDP達到中等發達國家水平，中等收入群體顯著擴大，城鄉區域發展、居民生活水平差距顯著縮小。住房作為人們美好生活的重要組成部分，未來隨著居民收入水平的提高、綠色生活方式的逐步形成等，行業發展亦將呈現新特點。

3.1 市場分化行情進一步加劇，把握城市結構性機會

“雙循環”新格局下，消費、科創、交通有待全面發力，將進一步影響城市發展格局，消費潛力大、產業活力強、交通網絡完善的城市，未來發展空間也將更大。中長期來看，中心城市、城市群房地產市場整體發展態勢較好，但不同城市群之間、城市群內部不同城市之間在房地產市場所處周期不同、城市基本面支撐度各異、未來城市規劃方向不同等因素綜合影響下，房地產市場的表現將更加分化。

3.2 產品結構上移，行業降速提質

2020年新冠肺炎疫情的爆發加速了改善型住房需求的釋放，多數重點城市144平方米以上戶型的成交套數占比較2019年有所提升，整體大戶型成交活躍度提升。未來在人們追求美好生活、綠色生活的帶動下，需求端對住宅的綠色宜居程度、舒適度、智能化程度、住房品質等提出了更高要求，疊加“三道紅線”下行業發展降速、競爭加劇，均促使企業更加注重產品的內在屬性，產品迭代升級加速。未來，房地產行業整體降速提質，強化自身產品力的打造是企業贏得未來競爭的重要砝碼。

3.3 企業做強主業、深挖服務價值，地產數字化和智能化是趨勢

未來五年，我國房地產行業降速提質，但房地產市場仍有較大規模支撐，企業聚焦、做強主業仍是未來發展的著力點。隨著房地產存量市場規模的不斷增大，房地產服務價值凸顯，疫情爆發后地產服務價值又得到進一步深化，疊加大數據、人工智能等數字技術的快速發展和應用，未來地產數字化和智能化趨勢將更加明顯。企業借助數字化技術和工具推動產品、服務的智能化，能夠有效提升產品品質和運作效率，強化核心競爭優勢，全面賦能企業發展，見圖8。

文章來源：本文由中指研究院供稿。