完善物業企業內控管理模式的幾點建議

王凌鳴

摘 要：在市場化經濟時期，物業企業面臨的競爭壓力不斷增加，且民眾對于物業企業的要求也不斷提升，因此，如何通過有效的內控管理提升自身的綜合實力，已經成為物業企業關注的焦點話題。本文在研究中，探究新時期背景下物業企業內控管理模式的需求，總結并分析物業企業內控管理模式的不足，提出完善物業企業內控管理模式的建議，為相關工作開展提供有益借鑒。

關鍵詞：物業企業;內控管理模式;建議

物業企業內控管理，屬于物業企業管理的重要手段之一，通過相關方面管理工作開展，不僅可以提升物業企業管理水平，加強風險控制，增強各部門之間的合作和協調性，還可以促進業務與財務之間的有效融合，從而為物業企業相關工作目標的實現提供有力支持。因此，應加強物業企業內控管理模式研究，合理進行相關管理模式設計并實施，強化物業企業內控管理效果。

一、物業企業內控管理模式的需求

在新時期背景下，對于物業企業內控管理模式提出了新的要求，具體表現在以下三點：

其一，全面性。物業企業內控管理工作開展，應不斷拓展和延伸，由僅重視財務的內控管理，逐漸拓展到其他相關業務和部門，從而增強內控管理的價值和意義，并有利于問題發生和解決;其二，全員性。物業企業內控管理工作應全員參與，這樣才能彌補內控管理人員不足的問題，并有利于相關策略的推行。單純的依靠財務工作人員開展內控管理，屬于一種局現性思維;其三，持續性。物業企業內控管理工作必須持續實施，這樣才能滿足發展所需，產生持續的效應。僅注重某一階段、某一項目的內控管理屬于一種片面性思想。除此以外，物業企業內控管理還要體現以市場為導向的思想，了解業主有關方面的需求，合理進行內控管理模式改進。

二、物業企業內控管理模式的不足

經過總結，物業企業內控管控管理存在不足之處，影響物業企業內控管理目標的實現，具體體現在以下四個方面：

（一）未形成全員參與的內控管理體系

在實踐過程中，物業企業內控管理工作開展過程中，未形成全員參與的良好氛圍，從而導致內部控管理工作難以優質高效開展，分析這一問題產生原因，主要包括以下兩點：其一，一些非財務工作人員對于內部控制的認識存在片面性，認為內部控制屬于財務部門的職責，且屬于一種對其的監督機制，作為非財務人員沒有責任和義務開展內控管理工作，并對其產生 “反感”心理，從而弱化在有關方面的積極性;其二，物業公司在有關方面的職責設置不科學，未明確非財務人員在內部控制管理工作方面的責任和義務，使一些非財務工作人員在這一工作開展過程存在“旁觀者”心態。

（二）內控管理的風險管理機制不健全

物業企業在內控管理工作開展過程中，存在一定的風險，這屬于一種客觀事實，不可避免。但是，當前有關方面的風險管理機制不健全，從而導致內控管理問題發生率增加，不利于管理目標的實現。具體原因如下：其一，領導人員缺乏風險意識，對于風險管理認識不足，認為“沒有發生問題便不存在風險”，從而導致其在有關方面重視不夠，投入較少;其二，風險管理內容不完善。一些物業企業雖然在有關方面建立了風險管理體系，但由于相關工作人員在有關方面的認識不足，素質較低，僅注重財務方面的相關風險評價與管控，對于其他方面關注較少，從而導致風險管理片面，問題依然存在;其三，風險管理缺乏實時性。物業企業在有關方面的風險管理缺乏實時性，難以及時了解分險的現狀，導致相應的管控策略缺乏針對性和有效性。例如，某一財務人員經驗豐富，但對于新的財務制度、軟件等了解較少，操作能力不足，從而增加操作風險，企業未及時了解這一情況，從而增加了風險發生的概率。

（三）缺乏有效的監督體系

當前，物業企業在內控管理方面缺乏有效的監督體系，從而導致監督工作弱化，不利于問題及時發現與解決。分析這一問題產生原因，具體如下所示：一方面，物業企業在有關方面的信息披露和反饋機制不健全，導致員工以及其他人員無法及時了解企業財務和相關工作的現狀，難以對其進行監督，缺乏監督的渠道。還有一方面，則是一些員工在有關方面缺乏專業素質，即使對一些數據信息進行查看，也難以發現問題，從而發生“無效監督”的現象。

三、完善物業企業內控管理模式的建議

（一）建立全員參與的內控管理體系

在新時期背景下，物業企業內控管理需要全員參與，這樣才能有效推動相關策略的落實，強化其實際效果，從而營造“物業企業內控管理人人有責”的良好局面，相關建議如下：其一，通過培訓和宣傳提升非財務人員對內控管理工作的認識，從而增強其在有關方面工作開展的積極性。具體操作時，可以聘請專業人士，結合物業企業的實際情況、非財務人員崗位現狀等、績效目標實現等情況，分析內控管理重要性。使其明確物業企業內控管理不僅是一種監督管理手段，還是一種有效的服務手段，每個員工皆是受益者。例如，通過內部控制的實施，了解各部門在財務方面的使用情況，及時進行財務預算方案調整，幫助其解決資金問題，保證業務順利開展;其二，建立“內控管理人人有責”的制度體系。物業公司在內控管理過程中，應在制度方面明確規定“內控管理人人有責”，并詳細設置各部門以及相關人員有關方面的職責，從而提升非財務人員的責任感。除此以外，本文認為，為了建立全員參與的內控管理體系，物業企業還可以采取分級管理的模式，即基于企業的內控管理體系進行分解，設置各個部門的內控管理體系，明確相應的責任人、目標、方案等，便于內控管理的實施，增強相關人員參與度。還有一點值得考慮，則是對于一些財務人員而言，應在內部控制管理方面進行思想轉變，由單一的監督管理思想，轉變為主動服務思想，即在工作中及時根據其他部門需求調整工作，并在發現問題之后，協助其他部門進行解決。例如，在內控管理過程中，發現某一部門存在超預算的情況，且經過分析得出結論，當前超預算問題屬于市場波動帶來的影響，適當增加預算可以獲取更大的價值和收益，因此，在有關方面增加預算投入具有合理性。所以，財務人員在這一情況下，并不是減少預算，而是增加預算，從而為相關工作順利開展提供支持，創造更大的價值。由此可見，物業企業財務人員在內控管理方面，應做到與時俱進。

（二）健全物業企業內控管理的風險管理機制

首先，提高領導人員的風險意識。物業企業在內控管理方面，應召開由領導人員參與的交流會和座談會，并由專業人士詳細闡釋何為風險管理，風險管理的重要性，從而使領導人員重新進行風險管理定位，提高對其的重視。與此同時，還需要使其認識到風險是時時存在的，具有不可控的特點，應持續開展風險管理工作，全面實施，全員參與。為了強化效果，可以將風險管理納入到內控管理工作規劃之中，并建立針對性的“風險管控領導小組”，為相關工作開展提供支持。其次，完善風險管控內容，體現全面性。物業企業在內控管理中，對于風險管理應進行內容拓展，適當加入相應的非財務內容，從而拓展管理層面，強化管理效果。例如，在財務風險識別、分析、評價和管控過程中，還要考慮業務風險的相關內容，進行二者之間的統籌分析，得出結果和結論。從而有利于業財融合，強化內控管理的價值。例如，通過風險分析，物業企業財務預算計劃不準確的問題突出，風險較高，將其與業務聯系在一起，則是相應的業務人員素質較低，能力不足，導致業務開展成本投入較大，收效卻未達到預期目標;再次，使用信息化技術，建立實時化的風險管理體系。物業企業可以與一些軟件開發公司合作，研究信息化的自動風險管理系統，各部門只要按照要求輸入數據信息，系統便會自動對其評價，如果超出規定的風險數值，系統自動預警，管理人員可以及時進行策略調整，有效進行風險防控。

（三）多角度完善物業企業內控管理監督體系

在實踐過程中，物業企業應建立健全的內控管理監督體系，這樣才有利于內控管理工作的開展。相關建議如下：其一，內控企業應健全信息披露和反饋機制。在這一過程中，必須明確這一工作開展人員的職責、相關的制度、要求等，從而保證信息可以及時、全面的進行披露。與此同時，對于一些意見、問題等方面的反饋，應合理進行流程設置，并由專人負責跟蹤解決，分析解決效果，及時披露。例如，利用網絡平臺，設置內部控制實時在線服務平臺，員工可以及時登錄平臺了解具體情況。除此以外，本文認為，在有關方面工作開展過程中，還應進行創新，強化實際效果。例如，設置信息披露的申請機制，一些員工可以根據自己需求申請了解企業其他相關信息，企業對其申請進行審核，如果符合要求，則為其提供信息，不符合要求，則說明原因，這樣跟有利于員工監督效果的強化;其二，積極開展員工監督方面的培訓工作。物業企業為了提升員工在監督方面的素質，應積極組織培訓，使其了解相關的制度、標準、規定等內容，作為監督工作開展的依據，從而有利于監督實效性的提升。除此以外，本文認為，物業企業內控監督工作應以市場為導向，注重業主對其的監督，這不僅可以增強業主與物業企業之間的聯系，強化彼此的關系，還可以增強物業企業的誠信度，有利于形象樹立。因此，在相關工作開展過程中，物業企業可以將業主委員會作為重要的監督主體，及時向其進行相關信息匯報。與此同時，開可以定期舉辦“匯報大會”，由物業企業選定時間和相關負責人，居民參與其中，現場進行工作匯報，居民也可以現場提出相應的問題，由物業企業進行回答，從而強化實際的監督效果。

四、結束語

綜上所述，物業企業應注重內控管理工作的開展，加強相關方面的投入，提升內控管理水平，從而為其他相關工作開展提供有力支持。在具體實施過程中，應建立全員參與的內控管理體系，并健全物業企業內控管理的風險管理機制，多角度完善物業企業內控管理監督體系，為這一工作優質高效開展奠定基礎。

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