論如何加強房地產企業資金預算與控制

張燕

摘 要：近年來，國家針對房地產市場出臺了一系列調控政策，房地產業作為資金密集型行業，房地產企業面臨著企業資金流動性不足和資金風險大增的困境。在上述背景下，加強資金預算與控制對房地產企業實現持續經營目標有著重要現實意義。本文在厘清房地產企業資金預算與控制內涵的基礎上，進一步對現階段我國房地產企業資金預算與控制工作中存在的問題與缺陷加以研究，并就完善房地產企業資金預算與控制提出了針對性意見，以期為我國房地產企業資金管理工作提供理論支撐。

關鍵詞：房地產企業;資金預算;控制措施

充裕的資金是一家企業經營存續的重要保障，房地產企業的經營活動具有資金投資額度大、項目開發成本高、資金回籠周期長的行業特點。因此，如何更好的履行資金管理職能，加強企業資金的管理和控制是每個房地產企業經營者必須思考的問題。目前來看，在國家調控政策環境不斷收緊的情況下房地產企業需要完善資金預算管理機制，通過加強資金預算與控制來確保企業資金的籌集、使用和回流環節順暢運轉，有效保證各項目運營資金并最大程度減少債務違約風險。

一、房地產企業資金預算與控制概述

（一）房地產企業資金預算與控制的概念

資金預算與控制是資金預算管理的詳細表述，資金預算管理作為企業資金管理的核心，貫穿了企業的全部經營流程，對調節企業資金運作和處理企業資金關系起著重要作用。房地產企業的資金活動和一般企業稍有不同，房地產企業的經營活動需要墊付巨量的前期投入資金、項目開發成本高昂且資金回籠周期一般在3—5年左右，在這一過程中房地產企業同時面臨著土地政策和金融政策變更等諸多外部風險。因此，房地產企業必須加強資金預算管理，從預算編制、預算執行、預算調整和預算考核四個環節對企業的融資活動、投資活動以及銷售回款進行約束引導，幫助房地產企業實現收支平衡。

（二）加強房地產企業資金預算與控制的重要性分析

房地產企業加強資金預算與控制對提升企業的管理水平和經營效益有著重要意義，詳細來說主要表現在實現風險規避和提升經營效益兩方面。第一，房地產企業通過資金預算管理工作可以結合未來經營過程中可能出現的風險點（金融機構利率變動、土地政策發生變更、貨幣政策收緊等）對企業的籌資金額和投資金額做出合理預測和安排，對可能發生的財務風險提前進行規避，充分保證企業資金流的穩定性和安全性。第二，房地產項目的開發周期長、建設成本高，房地產企業通過加強資金預算與控制可以對項目成本實現動態管理，避免因為具體項目出現成本費用超支而造成企業資金的浪費，最終有利于房地產企業市場份額的擴大和市場競爭力的提升。

二、房地產企業資金預算與控制現存問題分析

（一）資金預算管理滯后于企業現代管理要求的步伐

就目前實際情況來看，我國房地產企業的預算管理觀念較為僵化，尚未認識到資金預算管理對于企業運營乃至企業穩定、長足發展的重要性。部分房地產企業管理層仍然將資金預算管理片面地歸結為財務會計范疇，忽視了資金預算管理工作的管理屬性。在上述觀念的影響下，我國房地產企業的資金預算管理存在兩點缺陷。第一，企業現有的組織架構無法為資金預算管理提供組織支撐。資金預算管理偏向于管理會計范疇，房地產開發項目的長期性決定了資金預算管理必須對企業的經營活動進行事前、事中、事后的全流程動態管理。這種經營活動全覆蓋的特點勢必要求預算管理也應是全方位、多環節、多部門參與的管理過程才能達到既定的預算管理目標結果。當下我國房地產企業資金預算管理基本上由財務部門負責，沒有成立專門的預算管理部門，企業的資金預算和控制難以被真正落實。第二，房地產企業財務人員無法勝任資金預算管理工作。資金預算管理工作主要注重管理職能的有效發揮，這就要求員工要在精通基本財務核算的基礎上同時掌握成本控制、政策解讀、風險控制等多項能力，當下大部分房地產企業財務人員的能力明顯不能滿足資金預算管理的工作需求。

（二）資金預算管理體系不健全

我國房地產企業起步較晚，在發展過程中普遍沒有構建起成熟完善的預算管理體系，嚴重拉低了企業資金預算管理工作水平。一方面，房地產企業的預算管理目標沒有實現和企業戰略發展目標的有機融合，資金預算管理的各個環節呈現出機械、分散的特點，資金預算管理局限于企業的少數職能部門，導致房地產企業的預算目標往往無法圓滿實現。另一方面，企業的資金預算管理體系通常是由預算編制、預算執行、預算調整和預算監督（年終財務決算）四個環節構成，當下我國房地產企業的資金預算管理體系中預算監督環節缺位，對預算編制環節和預算執行環節出現的實際預算偏差缺乏監督，導致房地產企業資金預算的準確性難以保證，也存在因預算執行偏差可能導致企業因資金短缺造成的無法正常經營的風險。

（三）資金預算的控制力度薄弱

資金預算管理工作要取得比較好的成效離不開科學合理的控制方法，當下我國房地產企業在資金預算管理工作當中缺乏有效的控制措施，具體體現在以下幾方面。第一，房地產企業資金預算管理工作缺乏制度約束，因此部分房地產企業的預算編制工作流程沒有規范化、制度化，預算管理部門對預算信息的收集和分析范圍界定不清，企業資金預算編制的科學性與準確性無法得到充分保障;企業的業務部門和預算管理部門在預算執行和預算調整環節沒有建立起申報—審批的反饋機制，對預算資金的使用隨意性較強，容易造成企業資金的浪費;企業在預算監督環節沒有嚴格落實內部審計制度和個人負責制度，對企業經營預算執行過程的嚴肅性造成嚴重的負面影響。第二，部分房地產企業的預算管理人員通常出于便利性考慮會在財務年度結束時才進行預算監督工作，偏重于事后控制。房地產企業預算管理人員對資金預算管理事前控制和事中控制的不到位，可能導致預算執行環節不力，預算目標無法達成。

（四）資金預算管理信息化程度不高

我國房地產企業資金預算管理信息化程度不高，不少企業內部的財務信息系統建設水平落后，嚴重影響了資金預算管理的工作效率。一方面，企業缺乏成熟的預算管理信息平臺，導致企業在預算編制環節對關鍵預算信息的收集和分析速度慢、效率低，預算管理部門在預算執行環節無法對預算資金進行實時監督控制。另一方面，企業預算信息系統日常運營維護程度不高，資金預算管理工作中存儲在平臺上的關鍵信息數據的安全性缺乏保障。

三、加強房地產企業資金預算與控制措施研究

（一）更新資金預算管理觀念

我國房地產企業應該盡快轉變原有的預算管理觀念，從企業組織架構調整和人力資源管理兩方面為企業資金預算管理營造良好的工作環境。第一，房地產企業管理層應當在現行治理架構下合理劃分資金預算管理工作職權。由于房地產企業資金預算管理工作較為繁雜，管理層應當成立專門的預算管理委員會及下屬預算管理部門，在企業經營管理過程中由預算管理部門牽頭并會同財務部門及相關業務部門共同負責資金預算管理的具體工作。第二，房地產企業要加強資金預算管理人才梯隊建設。資金預算管理工作對相關工作人員的綜合素質提出了更高的要求，企業一方面要提高招聘準入門檻，引入專業素質高、綜合能力強的預算管理人員。另一方面則要結合工作實際需要加強對員工的教育培訓，健全企業員工激勵制度，為企業資金預算管理工作提供人力支持。

（二）建立全面預算管理體系

房地產企業需要盡快完成預算管理改革，建立全面預算管理體系。在全面預算管理體系下，房地產企業需要將實現預算管理目標同企業戰略發展目標有機融合。在兩者高度協同的情況下，房地產企業將預算目標層層合理分配至各職能部門與全體員工，企業全體員工在科學預算觀念的指導下積極主動地投入到企業資金預算管理工作當中，對房地產企業資金預算進行全方位、全流程管理。此外，房地產企業需要完善資金預算管理工作的關鍵環節，尤其需要強化預算監督環節在資金預算管理中的作用。具體來說，房地產企業需要從內部監督和外部監督兩方面入手完善預算監督機制。內部監督方面，企業可以通過內部審計部門和風險控制部門對企業日常經營資金定期匯總審核，對企業員工的資金預算管理工作定期進行管理績效考核，對房地產企業業務流程中潛在的風險進行分析與控制，通過上述措施實現對資金預算管理工作的全面監督。外部監督方面，房地產企業在保證關鍵財務數據安全的前提下需要定期將預算資金使用情況向相關行政管理部門、企業全體員工及社會公眾進行公示，增強房地產企業預算資金收支狀況的透明度，實現對企業資金預算管理工作的外部監督。

（三）加強資金預算管理控制力度

房地產企業在做好資金預算的同時還要加強對資金預算的控制，保證企業資金預算管理工作取得良好效果。一方面，房地產企業要完善預算編制、預算執行、預算調整、預算監督等資金預算管理核心環節的制度創建工作，嚴格落實企業財務制度。企業要明晰預算信息的收集范圍，保證預算編制的科學性;規范資金的使用和資金審批流程，確保預算執行和預算調整的合理性;落實個人負責制度和績效考核制度，體現預算監督的嚴肅性。房地產企業通過嚴密的制度體系實現對資金預算管理工作的約束和引導，將相關制度落實到資金管理、項目開發等企業的經營活動中去。另一方面，房地產企業要增強資金預算管理中各個環節的有效銜接，在企業的經營過程當中預算管理部門、業務部門和內部審計部門要針對企業資金做好前饋控制、事中控制和反饋控制，更好地發揮資金預算管理對企業決策的輔助作用。

（四）加強信息化建設，保證資金使用效率

房地產行業屬于資本密集型行業，房地產企業集團一般同時經營著多個房地產開發項目，其中涉及的資金量巨大。另外房地產企業資金預算管理所涉及的經營流程復雜，其對資金預算的效率要求很高，所以房地產企業要提升信息化建設水平，重視信息技術對企業資金預算管理的積極作用。第一，房地產企業可以通過自建或引進合作的方式建立一套先進的預算管理信息平臺，企業各職能部門可以通過該平臺實現預算管理工作的高效處理。在預算編制環節，預算管理部門可以通過該平臺全面準確地收集業務部門的上傳的預算信息并快速進行分析;在具體的房地產開發項目中，一線業務人員可以及時向預算管理部門報告預算執行情況和預算調整申請，并能夠及時得到反饋;內部審計部門和風險控制部門可以通過該平臺對企業資金運行情況進行全方位實時監控，大大減少了企業資金風險發生的可能性。第二，針對預算管理信息系統的使用與維護，房地產企業要加強對員工的教育培訓。企業在規范信息平臺操作流程的同時也要聘請專業的技術人員定期對信息平臺進行維護，保證房地產資金預算信息的安全性，提高資金預算管理工作的效率。

四、結語

綜上所述，我國房地產企業需要深入分析現階段資金預算管理工作中出現的問題，進而從體系建設、制度創建、監督落實等多方面采取有效措施加強房地產企業的資金預算與控制，以此提升房地產企業的市場競爭力，促進房地產行業健康持續發展。

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