新常態下從緊的利率政策對房地產行業的影響研究

王慶社

摘要：我國進入“經濟新常態”之后，政府加大了對房地產行業的調控力度。中央銀行為了調節購房需求和供給，給房價降溫，主要采取調整基準利率和調整房貸利率這兩種利率政策，都對房地產市場的調控起到了重要的作用，本文主要是針對新常態下從緊的利率政策對房地產行業的影響進行研究。

關鍵詞：基準利率;房貸利率;房地產泡沫

一、前言

2014年國家主席習近平提出了“經濟新常態”的概念，經濟增長速度從高速放緩到中高速就是“經濟新常態”這一概念的重要特征。我國的房地產行業生產總值始終與過去十幾年一樣保持著超過20%的高速增長速度，和我國大多數行業的發展速度有所放緩的情況相比較，這種情況是不合理的。這種高速增長的原因，部分可以歸因于國家對房地產行業的寬松調控。2016年之前，我國的房地產政策都較為寬松，在“去庫存”的大政策下，信貸資金源源不斷地進入房地產市場，導致了房價暴漲。而在2016年9月30日之后，我國政府對房地產行業的調控力度才從寬松轉變為從緊調控。

一、基準利率對房地產需求市場的影響

（一）基準利率對房地產市場剛性需求的影響

我國的房地產市場本來就是以需求側為主導的。住房是剛性需求，每個家庭單位和企業大部分都有住房需求，我國城鎮化將會使人口城鎮集中化，將會引發人們租賃或是購買住房的剛性需求。此外人們對于改善居住環境也有著很大的需求，人均居住面積也呈增長的趨勢。研究表明，增長的城鎮人口的數量通常和房價正相關。

但是需求鏈一端缺口仍然在持續增加中，這是因為有限的開發土地并不能滿足不斷涌入城鎮的人口。城鎮人口的房產需求是持久的，國人的傳統觀念中，購房是他們人生規劃中的重要部分，屬于剛性需求。我國的居住觀念一般以住房為家，即剛性需求為主。顯然，我國當前的房地產市場的供給要小于住房的剛性需求。對于中高層收入人群而言，基準利率的降低直接導致了自住型住房借貸成本和還貸壓力的降低，增強人們對未來還貸的信心。而對于低收入人群而言，降低的基準利率在通貨膨脹的大環境下，可能會使得他們的存款貶值，因此他們會將儲蓄投資在別處，樓市投資或許是一個讓他們彎道超車，在城市站穩腳跟的機會。

（二）基準利率對房地產市場投資需求的影響

在中國經濟快速發展階段，我國長期使得通貨膨脹率高于基準利率，形成了實際的負利率。而縱觀全球，世界主要經濟體如歐元區，日本等地方甚至已經把名義利率調節為負利率。實施負利率政策實際上刺激了居民的消費需求，同時通過降低吸收商業銀行儲蓄成本來達到降低購房貸款成本的目的，從而刺激了居民、企業投資房地產的熱情。而基準利率的降低將無可避免地增加對利率敏感實體的投資需求，而房地產恰好屬于利率敏感實體的一種，因而使得大量的“熱錢”涌入房地產市場。

總而言之，基準利率調整的方向與房地產市場需求的方向變動是相反的。房地產市場的需求仍然以投資需求為輔，剛性需求為主。可以預測在未來，房地產行業的剛性需求將會呈現穩步上升的趨勢，其投資需求可能會因為新興市場比如互聯網的崛起而有所下降。

（三）基準利率對房地產供給市場的影響

降低基準利率在供給側也對房地產市場產生了影響。已有的庫存和待開發的樓房組成了供給市場，房地產開發企業作為房地產市場的主導者之一，其庫存量與基準利率之間的關系既密切，又矛盾復雜。如果提高基準利率，一方面，在售價方面無疑會獲得更高的利潤，但同時銷量會降低;另一方面，房地產開發企業通常屬于資金密集型企業，對資金的依賴性很強，提高基準利率就大大提高了開發的成本。反之，降低基準利率就是降低資金成本，刺激了各方投資的熱情，但同時也降低了銷售的利潤。張莉，年永威，皮嘉勇，周越（2017）認為政府作為房地產市場的另一主導者，對房地產的開發項目，特別是土地供應起到不可忽視的作用。因為政府可以直接決定土地的供應量，從而間接影響到了房地產市場的供應量和供給結構，而政府對于中央的利率結構變化是敏感的，所以中央的利率結構也會影響地方政府對土地調控。

二、結論與建議

（一）利率政策調控房地產行業的局限性

1.利率政策調控過于頻繁

2016年之后，各地政府調控房地產行業的力度得到了前所未有的加強。各地都紛紛出臺相關的調控政策，甚至有些地方政府出臺多部政策，調控的次數過于頻繁，產生了諸多不良的后果。政策的頻繁變動會導致政府的公信力下降，也會使得一些政策的實施由于政策變動而中途而廢。再加上利率政策對房地產行業的調控具有滯后性，當房地產行業出現問題時，需要一定的時間制定相應的政策，實施政策和產生效果都需要時間。利率政策調控房地產的效果在短時間內難以體現，頻繁的政策變動會使得已實施的利率政策起不到預期的效果，甚至起到相反的作用。

2.利率政策調控步伐不齊

我國疆域遼闊，各地區發展水平懸殊，使得利率政策對房地產行業的調控步伐不一致，城鄉差異顯著。往往一個區域限制第二套房子的購買，而另一個區域卻為第二套房的購買提供的優惠政策。各地的政策缺乏統一的指揮，容易被投機分子鉆漏洞。但是，利率政策調控步伐一致并不是全國各地都實施同樣的政策，政策調控政策的制定應該更多地考慮照顧不發達地區，盡量減少城鄉差距。

3.利率政策調控限制過多

近年來我國也存在著利率政策對樓市的限制過多的問題。誠然市場經濟存在盲目性和滯后性，需要政府進行干預。但是過度的政府干預會削弱市場的主體地位，降低資源的配置效率，影響房地產市場的正常運行。我國的一些地方政府沒有把握好利率政策調控的力度，過多地限制樓市，擾亂了市場的運作規律，導致調控的結果背離了調控的初衷，使得房價不降反升。同時調控過多也容易導致政府權力膨脹，使得腐敗現象滋生，缺乏嚴格的監管等問題。這樣一來容易導致權力的濫用，不僅沒有起到穩定樓市的作用，反而阻礙了“新常態”下我國樓市的供給側結構性深化改革。

（二）相關政策和建議

1.提高利率政策制定的長期性和科學性

政策制定應當要兼顧穩定性和有效性，不應當頻繁實施新規。建構房地產行業長效調控機制，增強調控政策的續航能力，在長期內推動多渠道保障，多主體供給的住房制度。政府應當把目光放長遠，不要局限于一時的發展狀況。此外，制定利率政策要以科學為依據，全方面地考慮各種影響因素，處理好房地產開發的社會效益，經濟效益和生態效益三者之間的關系，科學引導居民理性投資房地產，建立全方位、多角度的房地產管理機制。只有保障房地產政策的嚴肅性和科學性，才能推動房地產行業達到良性的健康持續發展。

2.增強利率政策調控的整體性和針對性

利率政策的制定應該從大局出發，統籌兼顧，做好整體的規劃，這樣才能全國上下一盤棋，提高政策實施的效率。應該建立完善的政府內部溝通體系，互相交流經驗，避免矛盾政策的制定。此外，利率政策制定需要有針對性，切忌懶政。不同的地區實行不同的利率政策，同一地區不同發展階段也要與時俱進地更新對房地產的宏觀調控政策。政策實施的準確性越高，經濟穩定性就會得到更好的加強，從而更好地促進我國經濟的增長。對于已經出現房地產泡沫的發達地區，應該降低它的信貸規模量，通過抑制它的投機性需求來穩定房價;對于欠發達地區，應該擴大它的信貸規模量，加大扶持力度，解決居民基本住房保障問題，改善居住環境，減少貧富差距和矛盾。

3.堅持市場為主體，限制政府權力

政府在調控樓市的過程中難以掌握適度原則，容易越位。市場本身具有自我運行的機制，政府無需時時緊盯市場的動向，這不僅增加了政府部門的工作量，也會破壞市場的運行規律。政府應該堅持“抓大放小”原則，小的問題交與市場解決。此外，政府的干預房地產市場缺乏嚴格的監督，所以我國應該完善政府的監督系統，限制政府的權力，既防止政府調控的缺位，也保證政府管控不越位。利率政策調控房地產行業還需要凈化行業環境，需要相關的部門配合整頓房地產業的不規范行為，雙管齊下，監督利率政策的實施情況。

參考文獻：

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