房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范研究

陳廣亮

摘要：隨著人們生活水平的提升，對于物質(zhì)的需求也在不斷的增多。越來越多的人開始在大城市買房定居，也有少部分人炒房。然而，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，其不僅是一個居住的地方，同時，還和金融體系掛鉤。可見房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，如若過于的膨脹，必然會向金融體系擴散，甚至對整個金融體系的安全性以及穩(wěn)定性造成威脅。故很多國家都開始出臺和房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，旨進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融風(fēng)險;防范策略

一、房地產(chǎn)金融的概述

（一）房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)金融是指以房地產(chǎn)行業(yè)為載體開展的一系列活動，比如和經(jīng)營、開發(fā)以及消費相關(guān)的籌資、融資等資金活動。用通俗話語定義則是房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)之間的資金融通，是一門應(yīng)用性較強的經(jīng)濟學(xué)科，研究的主要內(nèi)容就是房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域中信貸資金的規(guī)律[1]。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和金融的關(guān)系

從房地產(chǎn)資金來源角度分析，大多數(shù)都是由于專門的金融機構(gòu)籌集，再投資到房地產(chǎn)行業(yè)，這也促使了金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)合、交融。房地產(chǎn)行業(yè)在運行的過程中，會涉及到生產(chǎn)、消費以及流通，每一個環(huán)節(jié)均和金融業(yè)是密切相關(guān)的，這也為金融行業(yè)增加了利潤的空間。但是房地產(chǎn)本身具備不動性、自償性以及增值性，這也體現(xiàn)出了房地產(chǎn)行業(yè)的中長期信貸特性。

二、房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險——開發(fā)商、經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險主要包含開發(fā)商信用以及經(jīng)營存在的風(fēng)險。從開發(fā)商信用風(fēng)險分析，主要體現(xiàn)在開發(fā)商存在不規(guī)范的開發(fā)以及銷售的行為，甚至為了相關(guān)經(jīng)濟利益故意對銀行以及擔(dān)保費欺詐。比如，就現(xiàn)在銀行已經(jīng)建立了信貸登記以及調(diào)查系統(tǒng)，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)利用信息不對稱存在的漏洞，對銀行自己套取，存在較多的不規(guī)范信貸操作實踐活動。比如基于流動資金貸款對開發(fā)貸款頂替、地產(chǎn)商過于高估項目的價值、開發(fā)商為了獲取項目建設(shè)的資金，提升啟動銀行按揭貸款程序等、要求建筑施工企業(yè)墊資，以減少自我資金投入。簡言之不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)商在運營的過程中，就是在用銀行資金開發(fā)，風(fēng)險率極高。房地產(chǎn)企業(yè)在運行的過程中會受到很多因素的影響，比如供求發(fā)生變動、建筑質(zhì)量和設(shè)計和居民的需求不相符合、貸款的安全性不足、企業(yè)的管理水平不高。這些均會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)效益降低，風(fēng)險加大[2]。

（二）房地產(chǎn)個人信貸風(fēng)險——個人信用、違約、利率、抵押物風(fēng)險

個人在對房屋購買時，通常都是通過銀行貸款的方式，這種屬于中長期的消費信貸，具有分期償還性，也會受到很多不確定因素的影響。具體可以分為個人信用風(fēng)險、違約風(fēng)險、利率風(fēng)險以及抵押物的風(fēng)險。第一是個人信用風(fēng)險，這種風(fēng)險通常是指住宅的消費者對于所借的貸款無力償還，或者是不愿意償還，那么就會導(dǎo)致銀行或者是金融機構(gòu)不能夠按照規(guī)定的時間收回本息，繼而造成金融的風(fēng)險。第二則是違約風(fēng)險。當(dāng)事人由于外界不可抗力因素，比如借款人失蹤、死亡、經(jīng)濟情況惡化，對于所簽訂的合同無法履行，而作為繼承人又對該合同拒絕履行，那么就會造成違約的風(fēng)險。而產(chǎn)生違約風(fēng)險的原因除了特殊因素之外，還包含收入證明開具時的水分較大，購房者和銀行所提供的信息不對稱，個人信用系統(tǒng)不完善等。第三是利率風(fēng)險。在利率發(fā)生變動后，由于個人住房貸款和資金來源期限的匹配度較差，無法定期的償還貸款，就會導(dǎo)致銀行遭受損失。第四是抵押物風(fēng)險。當(dāng)貸款人對所借得的債款無法進行償還時，銀行就要對抵押物進行處置，但是對抵押物的處置并不是直接拍賣即可，其需要取得抵押物，對抵押物進行拍賣。在取得抵押物的過程中，由于我國缺乏較為完善的社會保障的制度。貸款銀行在借款人違約之后，也不能夠?qū)⑵渲鸪黾议T，很容易出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。在拍賣的過程中，由于對房地產(chǎn)估價典當(dāng)?shù)确矫嫒狈^為完善的法律法規(guī)，導(dǎo)致銀行在處理這些抵押的住房時比較困難。

（三）金融機構(gòu)風(fēng)險——流動性、管理、操作風(fēng)險

首先流動性風(fēng)險是指金融機構(gòu)內(nèi)部本身就缺乏足夠的資金，也不具備較多的資產(chǎn)能夠隨時的轉(zhuǎn)換資金，這就會導(dǎo)致一些債務(wù)到期時，金融機構(gòu)無法清償。其次是管理性的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)在運行的過程中必然會涉及到銀行信貸，而銀行信貸的完成是多個部門共同協(xié)作完成的。如果某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么就會存在潛在的風(fēng)險，這就是管理上的風(fēng)險。具體包含欺詐性風(fēng)險、第三方風(fēng)險、粗經(jīng)營風(fēng)險以及貸款的風(fēng)險。如欺詐風(fēng)險通常就是指虛假抵押、多頭抵押。最后則是操作上的風(fēng)險。一些開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上主要包含物資經(jīng)營以及建筑材料等項目，但是在實際應(yīng)用的過程中就將資金的用途轉(zhuǎn)移。還有一些在銀行信貸資金開始用于房地產(chǎn)的滾動開發(fā)。如明明房產(chǎn)的銷售已經(jīng)結(jié)束，卻不直接歸還銀行貸款，而是將資金用于新項目的開發(fā)。

三、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的策略

（一）健全房地產(chǎn)金融市場體系

就近幾年而言，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是飛速發(fā)展，越來越多的金融投資向房地產(chǎn)靠攏，這也導(dǎo)致了一系列的問題。比如投資過度，必然會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。因為人為的盲目的投資，雖然會使得房地產(chǎn)行業(yè)擁有大量的資金，但是必然會出現(xiàn)一些投機者人為對房價操控，極易出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤，而產(chǎn)生金融風(fēng)險。而出現(xiàn)這一系列問題的原因和我國房地產(chǎn)金融市場不完善有很大的關(guān)系。因此我國就需要基于房地產(chǎn)商自身項目工程的實際情況，對金融市場進行完善，對房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)進行健全。比如優(yōu)化財政、利率以及貨幣政策，加大對金融信貸的監(jiān)控力度，做好市場的宏觀調(diào)控。除此之外，要對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的炒房熱進行控制，避免房價的虛高現(xiàn)象。

（二）健全個人、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用體系

第一需要建立個人的信用制度體系，讓信用成為法律的一部分，增強個體對信用的重視度。比如建立個人信用互聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)，每個人都會有一個編碼，搜索該編碼便可以查詢到個人的信用資料、償還能力。當(dāng)然在查詢系統(tǒng)中還需要建立個人基本賬戶制度，由居民區(qū)制定銀行開辦賬戶，其他金融機構(gòu)可擁有分賬戶，在該賬戶中會涵蓋工資、退休金、社會福利資金等，形成一個全國化的個人信用信息系統(tǒng)。當(dāng)然為了保證個人信用信息不被泄露，必須要借助法律的手段強制推行并合理的約束。第二對個人信用評價體系進行完善。在個人信貸管理中，住房按揭貸款的評估是非常重要的一項內(nèi)容，評估和決策的正確與否，也直接關(guān)乎金融運行過程中的風(fēng)險。就發(fā)達國家而言，會通過判斷以及信貸記分法共同評估。在判斷法中會對信貸者的個人能力、資產(chǎn)、品德、條件等進行分析。而信貸計分法則是根據(jù)信貸人歷史信貸的記錄，定量分析其存在的信貸風(fēng)險。就我國而言，主要是采用判斷法評估個人住房抵押貸款。這種方法會受主觀因素的影響，也會造成貸款風(fēng)險加大。因此我國在住房金融風(fēng)險防范環(huán)節(jié)中，可以根據(jù)國情融入國外所提出的信貸計分法評估體系。將其和判斷法有效進行結(jié)合，形成一套較為完善的個人住房評估體系[3]。

（三）完善房地產(chǎn)自身經(jīng)營管理體系，降低經(jīng)營風(fēng)險

首先作為商業(yè)銀行而言，在對房地產(chǎn)行業(yè)辦理金融業(yè)務(wù)時，一定要對房地產(chǎn)商其本身的還款能力、時間、經(jīng)營的效率等科學(xué)進行判斷，要具備一定的風(fēng)險意識，嚴格按照相關(guān)的法律法規(guī)進行操作。比如如果房地產(chǎn)商要辦理信貸業(yè)務(wù)，那么就需要對相關(guān)貸款人的個人信息、公司信用狀況等進行核查。了解信貸人的資金狀況、經(jīng)營狀況。并在償還貸款期間要定期對房地產(chǎn)商經(jīng)營的狀況進行核查和跟蹤，避免資金被非法使用。其次房地產(chǎn)商也必須要根據(jù)自身的情況，對自有資金的儲備量進行提升，要保證項目具有一定的流動資金，合理控制資產(chǎn)的負債率。另外要進一步的拓寬房地產(chǎn)在融資方面的渠道。通過融入一些新興的金融衍生工具，對房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中存在的風(fēng)險有效進行規(guī)避，要降低對于單一銀行的依賴，拓寬融資渠道。避免在開發(fā)項目地過程中過于的追求經(jīng)濟利益，盲目開發(fā)而導(dǎo)致的金融風(fēng)險，要保障資金在使用過程中的合法性、合理性以及安全性。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展中非常重要的一部分，和各個行業(yè)都息息相關(guān)。其在運行的過程中必須遵循法律法規(guī)，避免開發(fā)商的信貸、經(jīng)營、個人的信用風(fēng)險以及金融機構(gòu)存在的一系列操作風(fēng)險。要盡可能地對房地產(chǎn)金融市場體系不斷的健全和完善，對現(xiàn)有的個人、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用體系進行健全，同時還需要提升房地產(chǎn)經(jīng)營的能力。

參考文獻：

[1]李茜.“五道紅線”在房地產(chǎn)金融市場中風(fēng)險防范的作用[J].財富時代，2021（06）：13.

[2]王曉紅.《房地產(chǎn)金融》? 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風(fēng)險防范路徑研究[J].建筑學(xué)報，2020（02）：129.

[3]葉肖明.淺析房地產(chǎn)金融的風(fēng)險及防范策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（10）：307.