基于動態博弈的居住小區地面停車位產權實施問題研究

董德坤，趙英楠，林俊宇，何棟良

(青島理工大學 管理工程學院，山東 青島 266520)

引言

居住小區地面車位通常是指經政府有關規劃部門批準，設置在小區地表上，以劃線方式分割出并標明的停車位（不包括屬于業主專有建筑物建設的地上車庫部分）。無論是在法律、司法實踐或在學術界中，對于地面車位的產權歸屬于業主共有這一點具有較高的認可度。

高圣平認為，停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨立于建筑物專有部分之外，應當為區分所有權人共有[1]。王嘉吾從國有土地使用權的出讓、城市社區土地使用費的繳納等幾個方面對住宅小區內的共有部分產權進行分析，認為一個城市住宅小區在建成和后期銷售的過程中，除了房屋等專有部分是所有權人不可分割的財產外，其余部分應該屬于小區全體所有權人即業主共有[2]。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房屋權屬登記管理辦法》等法律中均體現了我國房地產法律的相關特點，即靜態方面房地產權主體一致，動態方面房地產權一同處分，在房地產交易時“房隨地走、地隨房走”[3]。地面車位設立在土地表面，以劃線方式分割，根據相關法律不難推斷，其權利應同地上專有建筑物權利主體一致，為業主共有。郭婧、李貝妮等學者認為《物權法》對共有權的劃分僅做了原則性的規定，缺乏具體裁判功能，不利于共有權糾紛的解決[4-5]。其中《物權法》74條第二款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”而對規劃內的車位沒有特定的范圍。劉閱春認為，并不能僅以“規劃”來作為界定其歸屬的唯一標準[6]。《物權法》74 條中對車位權屬的處理更加體現私法自治的原則，雖然順應了市場的基本要求，但易在實際操作中引起糾紛，引發地面車位產權實施中的各種問題。社區猶如一個小型社會，存在一致與沖突兩種原動力[7]。社區中的沖突主要體現在公共利益與公共資源分配的問題上。閔學勤認為，社區中的營利或非營利組織與自治群體以不同方式參與社區治理，體現出了社區權力的分化[8]。對于社區中存在的權利博弈，有不少學者進行了相關研究。李友梅認為，因社區中不同利益主體之間目標不同，因而采取的策略行動不同，由此形成了復雜多變的權利關系[9]。朱喜群以蘇州市D社區更換物業公司為考察個案，揭示了社區治理中由于權利博弈而引起城市社區深層權力秩序建構的內在機制[10]。現階段，我國對公共物品需求正處于快速擴張階段，城市社區中地面車位是服務于小區居民的配套基礎設施，因其功能具有服務的性質，在空間上具有開放的性質，使用價值越來越受到人們的關注。社區公共資源供給模式已從以往單一的政府供給逐漸轉變為政府、市場、居民等多主體共同參與、消費、維護、運營多階段共同銜接的系統供給模式。因供給主體的增多及扮演角色的不同，主體之間既是權利的主體也是利益的主體，因此，在地面車位產權實施過程中不同主體之間存在圍繞各自利益而進行博弈的可能。

一、政府相關部門、業主、開發企業博弈行為分析

（一）政府相關部門的監管行為

政府是社區物業關系中的權力主體，在調節社區矛盾中扮演著重要的角色。我國《物業管理條例》中規定了房地產行政管理部門（建設局、房產局等）在房產活動中的指導與監督義務。作為治理主體的政府需要監督與管理企業的市場經濟行為，引導企業在經濟活動中依照相關法律發揮主動性與自覺性，若缺乏政府的監督，企業可能會在經濟活動中降低活動質量以謀求更多的經濟利益。因此，政府相關部門的指導與監管行為在共有車位產權實施問題中有著重要作用。

（二）業主的自治行為

改革開放以來，城市中基層管理體制從以往的“街區制”“單位制”轉向“社區制”，城市社區事務從單位福利計劃模式轉向自主治理模式[11]。業主通常就社區事務做出集體選擇、表達偏好、績效評價等活動。業委會作為社區自治的核心與標志，被認可為“真正的居民自治組織”。隨著業主自治的展開，規范上疏漏而造成的規范無用性不斷顯露[12]。對公共資源產權界定不明有可能因產權糾紛產生矛盾、沖突。地面車位作為業主的公共資源，權屬存在被開發企業侵占的現象。雖然業主自治成為社會發展的必然趨勢，但目標的一致性通常是業主自治的前提，對于小區中的公共事務，其非排他性誘導居民產生“搭便車”行為[13]，介于社區公共資源在業主需求、利益上的分布不均，社區自治依然存在著剛需較弱、利益稀薄、成本高昂、利益分化等現象[14]。

（三）開發企業的尋利行為

開發企業是地面車位的供給方，通常會做出符合自身利益的計劃與行動，以追求利益最大化為目標。政府的監管嚴格與否或居民的自治能力通常會影響到開發企業的策略選擇。不對稱信息的存在使業主處于“多數的弱者”地位，業主通常不能及時察覺企業的侵權行為。對小區中的共有車位而言，開發商基于信息優勢更容易將屬于全體業主共有的地面車位出售。《物權法》中“約定”決定歸屬，反而為房產商將共有車位自行出售給特定對象提供了一個“合法”的依據[15]。企業的尋利行為通常包括兩個可能：若企業追求短期利益，以出售共有車位獲取高額利潤，但在政府積極監管且居民法律意識提高、自治能力提升下，企業此種行為會對自身資質、信譽和未來的經營與發展造成影響；若企業為追求良好發展而做出符合規范的行為，長期來看，也可獲得很好的聲譽收益。

二、動態博弈模型的建立

（一）問題假設

動態博弈中，博弈各參與方的策略選擇有先后次序，且后方策略者在自己選擇之前能夠觀測到先選擇者的策略行為[16]。根據政府相應部門、開發企業、業主在地面車位產權實施中的實際情況，提出如下假設：

1.博弈模型的各參與方均是理性的。

2.開發企業行動集合為（售賣地面停車位、不售賣地面停車位），業主的行動集合為（調查車位權屬信息、不調查車位權屬信息）、（向政府部門投訴、不向政府部門投訴），政府相關部門接到業主投訴后的行動集合為（重視投訴問題、不重視投訴問題）。

3.開發企業售賣地面車位可獲得額外利潤R2；企業不售賣車位會獲得在政府面前的良好信譽R6，且會獲得企業形象等有益收益R5；業主調查車位權屬信息時會付出的調查成本C5。

4.業主投訴會產生投訴成本C2；業主投訴且政府重視情況下，企業歸還車位使用權后業主所獲取的使用效益R7；業主投訴后政府相關部門不重視而損失的信譽R8；不論居民是否投訴，政府相關部門重視的情況下將付出監管成本C3，且會獲取規范市場帶來的長期效益及社會公信力R4；業主投訴后政府管理的行動成本為C1；企業售賣車位，政府不重視居民投訴的情況下會獲取短期效益R3。

5.企業售賣地面車位且業主進行投訴后，企業會付出一定的運作、公關成本C4（包括與業主協商談判、消除負面影響等成本）。

6.參與方行為與概率分布：企業售賣地面車位概率P1，不售賣地面車位的概率（1-P1）；業主不調查的概率P2，調查的概率為（1-P2）；業主投訴的概率為P3，不投訴的概率為（1-P3）；政府相關部門重視的概率為P4，不重視的概率為（1-P4）。

（二）模型建立與求解

根據上文模型假設及參數設置，建立政府相關部門、企業、業主三方博弈模型如圖1 所示。

圖1 三方博弈模型

此博弈為兩階段的動態博弈模型，根據研究假設及博弈模型，博弈樹中節點的收益值為Eij（即點i處j的收益值，i=6，9；j=1，2，3，其中，1 代表政府相關部門，2 代表開發企業，3 代表業主），各節點期望收益值如表1 所示。

表1 政府相關部門、企業、業主收益矩陣

本文運用逆向歸納法求解此納什均衡解，納什定理指出，有限次博弈都至少含有一個混合策略納什均衡解，政府相應部門、開發企業、業主都期望利益最大，而其期望收益取決于博弈各方在各階段的行為策略選擇。

1.博弈第一階段存在四條博弈支樹，分別為⑥→①，⑥→②，⑥→③，⑥→④。政府相關部門第一階段四種策略收益分別為P3P4(R4-R3-C1-C3)、

P3(1-P4)(R3-R4-R8)、(1-P3)P4(R4-R3-C3)、(1-P3)(1-P4)R3，故政府相關部門第一階段的期望值為四種策略收益之和，最大收益為關于P3后的一元微分所得值。

開發企業四種策略收益分別為P3P4(-R5-R6)、P3(1-P4)(R2-R5-C4)、(1-P3)P4(R2-R5-R6)、(1-P3)(1-P4)(R2-R5)，故開發企業期望收益為四種策略之和，最大收益為關于P4后的一元微分所得值。

業主對應的四種策略收益分別為P3P4(R7-C2)、P3(1-P4)(-C2)、0、0，業主的期望收益為四種策略之和，由于消費者投訴后希望維護自身權益，故應期望自身收益不小于0，即計算不等式E63≥0。

第一階段根據納什定理可得：

2.博弈的第二階段節點為⑨，四條博弈支樹分別為⑨→⑤，⑨→⑥，⑨→⑦，⑨→⑧。

開發企業的策略收益分別為P1P2R2，P1(1-P2)E62，0，(1-P1)(1-P2)R5，開發企業在此階段收益值為四種策略之和，最大期望收益是E92關于P1一元微分所得值。

業主的策略收益分別為 0，P1(1-P2)E63，(1-P1)P2R7，(1-P1)(1-P2)(R7-R5)，業主在此階段收益值為四種策略收益之和，最大期望收益是E93關于P2的一元微分所得值。

第二階段根據納什定理可得：

（三）博弈結果分析

1.政府視角

由公式（1）和公式（3）可知，理論上來說，政府相關部門處理投訴問題概率與政府相關部門規范市場所帶來的長期效益及社會公信力R4呈正相關；由公式（3）可知，業主的投訴成本越大，政府監管、重視的概率越會增加。當政府重視市場規范與自身信譽時，政府會盡職盡責積極解決居民投訴問題，或在今后加大相應監管力度。

2.企業視角

由公式（4）可知，企業售賣地面停車位的策略選擇與業主調查信息成本C5呈正相關，和業主在博弈第一階段的期望值E63呈負相關。業主調查相關車位權屬信息的成本越大、調查過程越困難，企業售賣地面車位的概率越大，而當業主博弈第一階段的期望收益越高時，企業侵權概率越低。

3.業主視角

由公式（2）和公式（5）可知，業主調查信息的決策行為與企業售賣車位所獲得的額外收益R2、企業在第一階段的期望收益E62正相關，與企業自身信譽R5呈負相關。業主的投訴行為與企業售賣車位獲取的額外收益R2、企業不售賣車位在政府前獲取的良好信譽R6呈正相關、與業主投訴后企業運作公關C4呈負相關。當全體業主損失的效益越多時，業主進行調查、投訴的概率越大。當企業的信譽水平較高時，業主進行調查的概率會減小。當企業選擇以更多成本進行業主投訴后的公關時，即C4越大，業主投訴的概率會減小。

三、實證分析

（一）基本信息統計

本文研究區選擇的是山東省青島市，此次調查的樣本容量為206 份。根據數理統計原理，取置信度為95%，當樣本容量達到195 份時就可以使抽樣調查的絕對誤差小于等于0.10，基本上滿足了本論文的研究要求。采用描述性統計分析方法，對業主的性別、年齡、受教育程度進行基本統計，顯示調查樣本的基本特性，如表2 所示。

表2 受訪者基本資料描述性分析

（二）調查結果分析

1.共有車位使用現狀

研究區調查中，59.5%的小區車位存在被房產商出售或出租的現象。地面車位通過劃線方式分割，開發商在建造時所花費成本較少，車位在出售時售價高達數萬乃至數十萬，侵犯業主權益售賣共有車位可以獲得大量的利潤。法律中對侵犯業主共有車位的行為并無明確的處罰規定，即便是司法判決且業主取勝情況下，也僅要求開發企業歸還業主車位的使用權，并未對開發企業處以額外的處罰，出售共有車位對開發企業具有很大的吸引力。同時，相比于一些大品牌開發商，知名度較低的開發商通常企業品牌包袱小，誠信經營也通常不會帶來較大的聲譽，可能更容易實施機會主義行為。

2.業主調查信息主動性與調查途徑

對業主獲取信息的調查中，購房前近66%的業主不會主動調查相關法律信息，48%的業主因工作壓力較大、工作時間緊張無暇主動查詢相關信息，29.13%的業主并不清楚在與開發商簽訂合同中是否規定了車位的歸屬。在獲取信息的途徑中，大部分人信息來源通常是周圍的親戚朋友或是被動接受開發商所提供的營銷信息，58.57%的業主認為在購房時，更愿意選擇一些知名度比較高的品牌開發商。通常來說，業主獲取信息的時間壓力與便利程度決定了信息搜尋成本的高低，而法律條文的閱讀與理解對大部分人來說具有一定的枯燥性，且《物權法》74 條中的“約定決定歸屬”使一部分業主認為，規劃中的地面車位從法律上來說可以由企業自行出售。法律的不完備、業主信息獲取途徑的有限性、時間上的壓力都體現出了業主主動調查車位權屬信息成本高昂。

3.業主維權心理與維權方式的選擇

地面車位作為公共資源，業主們對其需要程度不同。對無車家庭來說，車位權屬如何并未對其造成很大的影響，因此其維權意識較弱。并且，地面車位的維權難以避免“搭便車”行為的產生，57%的業主存在著對其余人“搭便車”享受維權成果的不滿心理。同時，82.52%的業主從未有過維權經歷，78%業主并不了解維權具體流程，31%的業主認為維權也沒有用處，39%的業主認為假如維權人數較少，力量會比較薄弱。對維權途徑的調查顯示，其中最頻繁的是向政府部門或官員反映（54%），和開發商協商解決（45%），34.95%的業主選擇通過司法途徑解決，20%的業主會選擇向相關媒體反映，33.54%的業主會選擇一些非制度化的維權手段，例如集體抗爭或大規模集體上訪等方式。通過對業主投訴心理與投訴方式的調查可知，大部分業主因不了解維權流程、途徑，或是時間壓力較大，更容易選擇同侵權者協商、向媒體反映、集體抗爭或上訪等方式，然而采取一些非制度化的方法并不利于業主維權目的的達成。另外，在社區調查中，70%以上的社區未成立業主委員會，在沒有業委會的社區中，組織成本過高也影響到個體業主參與維權的意愿。通常，法律訴訟是重要的維權途徑，但由于其程序復雜且周期較長，對個體業主而言成本過高，因此缺乏足夠的動力，更多的人傾向于向政府部門投訴或與企業協商等方式。由于存在取證、是非判斷困難等因素，維權結果面臨著很大的不確定性。在實踐中，由于業主投訴成本較高，甚至難以抵消投訴后所得效益，因此在現實中，更多的業主會選擇“不作為”。

四、結論與對策

本文基于動態博弈模型對企業出租、出售地面車位的現狀進行理論推導，利用青島市的調查數據對博弈模型進行驗證。調查發現，小區業主通常由于法律知識的薄弱、維權流程的復雜、缺乏足夠的時間等因素難以有效地進行信息搜集及維權行為，同時，《物權法》相關條款對車位界定的模糊性也會影響業主的信息調查成本，使企業更傾向于選擇侵犯業主權益的機會主義行為。

（一）加強地面停車位產權的立法保護

法律的價值在于建立管理秩序，規定法律個體間的權利和義務來保障公民的權利。《物權法》所遵循的是平等保護的原則，但是第74 條涉及車位權屬條款內容規定過于模糊，法律界定的不清晰加大了政府的監管成本與業主信息調查成本。因此，需在法律規范上對地面停車位的產權進行清晰界定，并通過建立共有產權登記制度，明確其權利歸屬，有效保護業主利益。

（二）激勵約束體系科學化，提高政府監管積極性

從博弈模型分析可以看出，政府的有效監管在共有車位產權分配中至關重要。因此，行政部門應在現有管理的基礎上，以相關法律為依據，促使利益相關方嚴格依法行事，同時要選派更為專業化的管理人才協調社區居委會、業委會等其他組織，使治理更加專業、規范。

（三）增強業主的自治意識和法律觀念。

通過研究分析可以得出，業主自治能力的提升可以有效地遏制開發企業的侵權行為。因此，小區中應積極提升業主自治能力，充分發揮業委會及業主大會這一自治組織的功能，積極推進業委會及業主大會的成立。在社區加強對物業管理知識的宣傳普及，糾正業主對其認知的偏差，提高業主法律意識與知識素養，使業主積極有效地參與到與自身利益相關的公共事務中。