房產稅設計會考慮稅負可接受度

連平

近期，房地產稅及相關話題熱度持續上升。在梳理國外現行房地產稅主要模式和經驗的基礎上，我們簡單分析我國房地產稅可能采取的方案。

從稅收要素看，房地產稅在世界范圍內并無定式。稅收最關鍵的要素是計稅依據和稅率，計稅依據又叫稅基。多數國家和地區以房地產市場評估價值作為稅基，主要包括三種計算方式：一是市場評估價值；二是評估租值，根據所取得的租金收入計算年度價值；三是政府公示價值、地籍價值或賬面價值，一般都遠遠低于市場價值。

稅率的確定方法大致分為兩大類：一是由法律規定的稅率；二是基于以支定收原則，由地方政府在法律框架內根據每年支出預算和房地產稅基倒推的稅率。不同國家和地區稅率水平差異巨大，從1%以下到10%左右不等，即使在一國范圍內，不同地區的稅率也可能存在差異。

市場評估價值能夠綜合城市、地段、折舊等因素，科學合理地反映房產現值，因而成為大多數國家房地產稅的選擇，也很有可能被我國房地產稅所采用。而稅率方面的爭議相對較大。近期國內相關研究為房地產稅設計了五套稅率。從結構上看，多數研究人員主張實行累進稅制，這與多數國家的選擇一致，邊際稅率從0.1%到2%不等，稅級為4-9級不等。也有學者認為實行比例稅即可。

未來，我國房地產稅制度設計需要綜合考慮政策的目標定位和居民的稅負可接受度。對政府而言，房地產稅的主要目標是將其作為地方主體稅種，促進稅制結構完善，協調政府間財政關系。同時，在調節財富分配、控制住房價格過快上漲等方面，房地產稅也被寄予期望。目前，土地出讓金入稅可能意味著房地產稅中“地”的部分已經完成，剩下的工作將聚焦于“房”的稅制設計。

對國內大多數城市家庭和居民而言，房產是其最為重要的財產和負債。如果房地產稅稅負過高，很可能會產生很大的社會負面影響。因此，目前有兩種方案可供選擇：一種是以所有個人經營性住房的市場評估價值作為計稅依據的“窄稅基”，搭配各級邊際稅率相對較高的累進稅率結構，即“窄稅基+高稅率”方案；另一種則是將個人經營性和非經營性住房的市場評估價值之和進行綜合計算，按照人均居住面積扣除適當寬免額后作為計稅依據的“寬稅基”，搭配各級邊際稅率相對較低的累進稅率結構，即“寬稅基+低稅率+個人免征面積”方案。從國際經驗和國內各方傾向性意見來看，后者比較符合政策導向與客觀現實。

房地產稅涉及政府、房地產相關產業和廣大城鎮居民的切身利益，影響重大，出臺會十分審慎。財政部高層最近幾次關于房地產稅的講話均為“按照‘立法先行、充分授權、分步推進的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革”。樂觀估計，房地產稅最快明年能夠進入立法程序，“十四五”末有可能在人大通過立法程序，之后正式頒布施行。但不排除部分省市繼續推進試點的可能性。未來在較短時間內，試點城市會修改原有方案，大致按照“寬稅基+低稅率+個人免征面積”設計新的方案。新的方案很可能對包括首套房在內的全部居民房產征稅，但稅率會比現行方案低。鑒于免征面積會達到較高水平，中高收入群體可能成為主要的納稅人。