物業(yè)企業(yè)全面預算管理的優(yōu)化

作者簡介：鄒倩儀（1984— ），女，漢族，廣東清遠人。主要研究方向：物業(yè)企業(yè)管理。

摘 要：隨著我國房地產行業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)也迅速崛起。物業(yè)企業(yè)如雨后春筍般涌現，如何在眾多的物業(yè)企業(yè)中占領一席之位，且屹立不倒，是物業(yè)企業(yè)經營者不斷思考的問題。為了實現物業(yè)企業(yè)的經營目標，且規(guī)范本企業(yè)的內部控制，物業(yè)企業(yè)必須建立適合自身的全面預算管理體系，這樣可以通過全面預算管理推進企業(yè)實現戰(zhàn)略目標，保證企業(yè)長遠發(fā)展。文章首先就全面預算管理的重要意義展開了闡述;然后描述大部分物業(yè)企業(yè)在全面預算管理實施中的現狀以及存在的一些問題;最后，為改善全面預算管理在物業(yè)企業(yè)中的運用，總結一些優(yōu)化改善的建議。

關鍵詞：物業(yè)企業(yè);全面預算管理;預算執(zhí)行;戰(zhàn)略目標

隨著物業(yè)企業(yè)管理市場需求的不斷增長，政府加強對物業(yè)管理行業(yè)的重視，制定出臺了一系列物業(yè)管理行業(yè)相關的法規(guī)和政策，物業(yè)服務行業(yè)，正面臨著發(fā)展的風口。全面預算管理在物業(yè)企業(yè)有效運用，一方面促進物業(yè)企業(yè)規(guī)范化、可持續(xù)性發(fā)展，另一方面保障了物業(yè)企業(yè)的服務能力及盈利能力。

一、物業(yè)企業(yè)全面預算管理的重要意義

全面預算是指企業(yè)以商業(yè)計劃、戰(zhàn)略目標為導向，在對將來經營環(huán)境預測的基礎上，綜合考慮預算期內經濟情況、市場環(huán)境等影響因素，確定預算期內企業(yè)經營目標，形成年度生產經營計劃，然后再逐層分解下達，并用價值形式反映企業(yè)生產經營和財務活動的計劃安排。

（一）有助于實現物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略目標

我國房產行業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務行業(yè)也迅速崛起，物業(yè)企業(yè)想要在這個競爭激烈的市場中占據一席之地，并且實現健康、可持續(xù)的發(fā)展，必須要做好全面預算管理。首先，物業(yè)企業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展的前提就是實現全面預算管理，這樣企業(yè)才能有計劃地落實企業(yè)的戰(zhàn)略目標，降低物業(yè)企業(yè)受內、外部經濟、市場環(huán)境的負面影響;其次，物業(yè)企業(yè)各項目及部門能通過全面預算管理的實際應用更加深入的了解企業(yè)的商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標，促進企業(yè)上下協調配合;最后，物業(yè)企業(yè)實行全面預算管理可及時處理企業(yè)在經營活動中存在的問題，使企業(yè)沿著戰(zhàn)略目標前進。

（二）有助于提高物業(yè)企業(yè)經營效益

企業(yè)的全面預算管理需要上下全員深入參與，物業(yè)企業(yè)全面預算管理應覆蓋所有經營業(yè)務范圍。物業(yè)企業(yè)大部分收入都是穩(wěn)定的管理費收入，要提高盈利水平，只能嚴控成本費用，這需要一系列的管理活動。因此，物業(yè)企業(yè)抓緊落實全面預算管理工作，可以有效的規(guī)范相關工作流程和審批權限、強化控制成本的能力，最終提高物業(yè)企業(yè)經營效益的目的。

（三）有助于提升物業(yè)企業(yè)核心競爭力

隨著社會經濟發(fā)展，對物業(yè)企業(yè)服務質量的要求也越來越高，物業(yè)企業(yè)需要加強人員梯隊的建設，吸引優(yōu)秀的人才，提升員工素質。全員參與企業(yè)全面預算管理可增加本企業(yè)凝聚力，而且通過對預算事前控制、事中管理、事后分析，可進一步培養(yǎng)出業(yè)財相結合的綜合性人才。

二、物業(yè)企業(yè)在全面預算管理中存在的問題

（一）全面預算管理體系不健全

首先，物業(yè)企業(yè)領導層對全面預算管理的認識、理解、意識和重視程度會直接影響企業(yè)開展全面預算管理的程度。部分物業(yè)企業(yè)領導層認為預算只是收入、成本費用、利潤情況等經營預測數據，覺得由財務部進行統籌、數據收集，就能完成預算的相關工作。但是，企業(yè)若沒有設立預算管理機構及相應權責，會使全面預算管理沒有得到系統性的開展與落實，使企業(yè)自身的商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標無法實現。其次，若由財務部門統籌跟進全面預算管理，使其他部門、各項目負責人會覺得預算管理是配合財務部的工作，缺乏自主能動性。最后，還有物業(yè)企業(yè)的一般員工，他們是日常實際接觸經濟業(yè)務最多的人，但是部分企業(yè)未貫徹全員參與全面預算管理的理念，導致一般員工會認為企業(yè)的經營效益和戰(zhàn)略目標離自己太遙遠，所以對全面預算管理不夠重視。

（二）全面預算編制考慮不全面

部分物業(yè)企業(yè)全面預算編制未結合企業(yè)戰(zhàn)略目標，如對新增項目管理體量及對應的成本費用預測上沒有充分考慮，制定了增值業(yè)務收入卻在增值業(yè)務開展方面也沒有相應的計劃，出現數據脫離業(yè)務實際等情況。部分物業(yè)企業(yè)認為全面預算的表現形式就是經營預算，沒有考慮與企業(yè)發(fā)展息息相關的投資預算、融資預算及財務預算等。

反映預算期內，企業(yè)可能因生產經營活動形成的財務影響是經營預算，包括收入預算、人工成本預算、其他成本費用預算等。部分物業(yè)企業(yè)在編制經營預算中，也存在以下問題：首先，物業(yè)企業(yè)的收入包括管理費收入、增值業(yè)務收入兩大類，管理費收入是物業(yè)企業(yè)占比最大的收入來源，該收入相對穩(wěn)定，部分物業(yè)企業(yè)使用增量預算法，以上年預計完成情況和預算期間變動因素編制收入預算。這樣的預算編制方法對于小物業(yè)企業(yè)是比較實用的，但是很容易造成業(yè)務部門保守估算預算期間的變動情況，導致收入預算考慮不全面。其次，傳統物業(yè)企業(yè)人工成本占據營業(yè)總成本60%以上，所以編制人工成本預算的工作至關重要，部分物業(yè)企業(yè)人工成本預算由人事部門統一編制，而人事部門編制人工成本預算的依據是各項目、部門的人員編制，但是忽略分析實際在編人員情況，及各項目現狀運行情況，導致人工成本預算偏離實際情況。最后，企業(yè)其他成本費用預算編制過于隨意，特別是日常耗費的材料費用，是隨便估計的，還有突發(fā)的維修費用及不可預計費用更沒有相關依據作為支撐，導致成本費用預算金額偏大，雖然這樣就能順利完成預算考核，但是不利于企業(yè)長遠發(fā)展。

（三）全面預算管理執(zhí)行與控制力度不足

部分企業(yè)在完成全面預算編制工作后，對預算的執(zhí)行、分析及控制力度不足，令全面預算管理形同虛設。企業(yè)在預算執(zhí)行過程中存在很多變量，部分公司沒有對預算管理流程和制度作出明確的指導，使預算目標偏差、預算執(zhí)行力低等問題沒有被及時發(fā)現，最終不能達成年度目標。造成全面預算管理執(zhí)行與控制力度不足的情況有以下因素：首先：部分物業(yè)企業(yè)全面預算管理意識不強，導致各項目、各部門沒有意識到全面預算是企業(yè)的經營目標，卻認為它是財務數據的體現，導致不按照全面預算管理的相關要求執(zhí)行工作。其次，由于全面預算編制考慮不全面，預算執(zhí)行中會出現大量偏差，導致預算執(zhí)行管理沒有起到實際的作用，沒有發(fā)現企業(yè)經營過程中存在的問題。再次，物業(yè)企業(yè)預算執(zhí)行的分析，存在財務部門脫離業(yè)務實際，只看數據作為分析的依據，存在預算分析判斷結果不合理的情況。最后，全面預算管理需要全員參與的活動，部分物業(yè)企業(yè)在預算執(zhí)行過程中，不能及時從實際業(yè)務和預算中發(fā)現差異，物業(yè)企業(yè)未能及時掌握信息并作出調整，這樣削弱了全面預算管理在物業(yè)企業(yè)中發(fā)揮的作用。

（四）全面預算管理考核和激勵環(huán)節(jié)易被忽略

部分物業(yè)企業(yè)忽略了預算考評和激勵的機制，導致不能有效地調動員工工作積極性。部分物業(yè)企業(yè)設置的考核機制太注重財務指標，而財務指標只是經營結果，容易讓個項目、部門為了短期的財務指標而忽略了企業(yè)的戰(zhàn)略目標。部分物業(yè)企業(yè)預算激勵主要是對管理層開展的，基層員工沒有得到預算考核獎勵，容易造成員工不積極配合預算管理的相關工作，違背了全面預算是全體員工參加的原則。

三、物業(yè)企業(yè)全面預算管理的優(yōu)化策略

（一）全面預算管理體系的優(yōu)化

物業(yè)企業(yè)要建立全面預算管理機構，及制定其相對應的權責。首先，企業(yè)要設立全面預算管理委員會，由領導層人員擔任，具體的職責：是根據企業(yè)商業(yè)計劃和戰(zhàn)略經營目標，審議物業(yè)企業(yè)整體預算的目標，并審定預算目標的分解方案;及時解決預算和實際執(zhí)行中出現的重大偏差問題;審議企業(yè)全面預算管理考核目標建議值等。預算執(zhí)行單位由項目、部門負責人帶領全員參與預算管理工作，預算執(zhí)行單位具體的職責：負責本項目、部門全面預算的編制和上報工作，確保預算與戰(zhàn)略規(guī)劃、商業(yè)計劃對接，將預算指標層層分解、落實到各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，實現全員參與全面預算管理工作中;嚴格執(zhí)行預算管理委員會批準下達的全面預算，監(jiān)督檢查本項目、部門預算執(zhí)行情況;及時分析、報告本項目、部門的預算執(zhí)行情況。

為了全面預算管理的工作順利開展，物業(yè)企業(yè)需要制定并梳理預算管理工作相關的流程，細化各項目、各部門、乃至各職級在預算管理體系中的職責、權限與分工等，并且需要明確預算編制、執(zhí)行、分析等每個環(huán)節(jié)的授權批準程序與制度。預算執(zhí)行單位要加強事前、事中、事后全過程的控制，緊密貼合企業(yè)戰(zhàn)略目標。

（二）全面預算編制的優(yōu)化

物業(yè)企業(yè)全面預算管理委員會應及時傳達年度經營目標和企業(yè)近幾年的戰(zhàn)略規(guī)劃，使預算執(zhí)行單位按照企業(yè)發(fā)展方向制定預算。財務部門要對預算執(zhí)行單位對應編制預算的人員進行專題培訓，傳授編制人員的預算理論和編制原理、方法等。預算執(zhí)行單位根據實際情況采用彈性預算及固定預算相結合的方法制定預算，為確保預算編制方法科學、依據合理、程序適當，各項目、各部門充分溝通、全員深入參與，從而提高預算的準確性。

全面預算主要有經營預算、投資預算、融資預算、財務預算等，物業(yè)企業(yè)按照企業(yè)發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃可選擇編制這些預算。

1.經營預算的編制

首先，物業(yè)企業(yè)的收入包括基礎物業(yè)管理收入、增值服務收入兩大類，據《2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》相關數據調查結論，物業(yè)百強企業(yè)中，基礎物業(yè)管理收入占總收入78%，所以基礎物業(yè)管理收入是物業(yè)企業(yè)占比最大的收入來源，該收入相對穩(wěn)定，預算編制的原則：存量項目是按合同為依據;新增項目按體量預測。增值服務收入是物業(yè)企業(yè)提升盈利能力的關鍵，非業(yè)主增值服務收入是這類收入主要貢獻力量，如顧問服務、案場服務、前介服務等，制定該收入預算時，要考慮企業(yè)發(fā)展方向及戰(zhàn)略目標，及市場動向等多方面因素。其次，人工成本預算的編制，需要各項目、部門結合實際在編人員情況及現狀，與人事部門商定編制后，再提交給全面預算管理委員會進行審定。最后，物業(yè)企業(yè)除了人工成本的其他成本費用是相對穩(wěn)定的，存量項目的其他成本費用可按已簽訂的服務合同和預計產生的經營費用預測;新項目的其他成本費用可按項目體量、外判服務平均費用水平等數據預測。

2.投資預算的編制

投資預算是預算期內進行投資行為的預算，主要包括股權投資項目、技術改造項目、更新改造項目等。物業(yè)企業(yè)根據商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標，制定符合本企業(yè)發(fā)展的投資預算，如通過收并購手段擴大規(guī)模等。

3.融資預算的編制

融資預算是預算期內的直接及間接債權融資計劃。物業(yè)企業(yè)應在全面預算的框架內，結合本企業(yè)經營情況，依據投資預算預測是否需要融資預算，假設通過哪種方式融資，會產生對應的融資費用等。

4.財務預算的編制

財務預算是指各項預算（包括經營、投資、融資預算等）以及非經營性預算（包括資產公允價值變動預算、處置非流動資產預算等）以資產負債表、利潤預算表、現金流量表等形式反映。這時就要考慮收繳率和資金計劃問題，要細致、全方位的考慮，將以上編制的預算轉換成財務報表的形式，更直觀的展現本企業(yè)預算情況。

（三）全面預算管理執(zhí)行和控制的優(yōu)化

全面預算在執(zhí)行過程中，物業(yè)企業(yè)需要建立預算分析及反饋機制，各項目、部門全員參與收集各方信息，然后對不同情況分別運用因素分析、比率分析、比較分析等各種方法，充分反映企業(yè)全面預算的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現重大事項影響的預算偏差，馬上上報全面預算委員會，及時調整預算應對突發(fā)情況，堅守企業(yè)經營目標。全面預算管理委員會馬上組織各預算執(zhí)行單位，預測收入減少情況，各項目、部門重新梳理成本費用明細，嚴控不必要的開支。

對于全面預算執(zhí)行過程中，出現預算外的情況，需制定預算支出審批的相關制度，對預算內和預算外支出采取不同的審批流程，預算內支出可減少審批環(huán)節(jié)，提高效率;預算外支出則需采用分級審批權限，分類高效處理實際發(fā)生和預算存在偏差的情況，如同一支出類型的項目超預算或未納入年度預算，但該支出類型總體未超出部門該支出類型年度預算范圍的，經所在部門的負責人批準后執(zhí)行;該支出類型總體超出年度預算范圍，但未超出所在部門年度預算范圍的，經所在部門的分管領導批準后執(zhí)行;該支出類型總體超出年度預算范圍，且超出所在部門年度預算范圍的，上報經營班子批準后執(zhí)行。

（四）全面預算管理考核和激勵的優(yōu)化

預算考核指標要包括財務指標和非財務指標，預算執(zhí)行單位應當將預算指標進行分解，圍繞企業(yè)經營目標、戰(zhàn)略規(guī)劃，明確落實預算管理責任，對考核標準進行綜合分析管理，建立相關的考核制度并不斷完善該制度。

全面預算管理需要物業(yè)企業(yè)全員參與，所以考核指標應分解到每一位員工上，根據財務指標和非財務指標的完成情況，落實每位員工的激勵機制，使員工積極參與公司經營活動中，更加具備責任心，不斷向企業(yè)經營目標和戰(zhàn)略規(guī)劃的目標而奮斗。

四、結語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)要引入全面預算管理，通過全面預算管理實現資源優(yōu)化配置，促進物業(yè)企業(yè)商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標的實現，確保企業(yè)長遠發(fā)展。全面預算管理的建設和實施是一項巨大的工程，而且預算管理的完善是一個累進的過程，需要物業(yè)企業(yè)在實踐中不斷地發(fā)現和總結，最終形成適合自身發(fā)展的全面預算管理體系。

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