軌道交通物業開發前期策劃流程優化的思考
——以重慶為例

陳艷

（重慶市軌道交通集團有限公司，重慶 400000）

1 研究方法

本文以重慶軌道物業開發項目的相關理論進行分析，主要采用采用AHP層次分析法構建層次分析模型做出定量分析，設計出適合當下軌道物業開發項目的前期策劃流程設計，使得軌道物業開發的實施更為成熟。

2 重慶軌道物業開發項目前期策劃存在問題分析

2.1 技術層面的問題

前期策劃從無到有伴隨著大量復雜的信息使得策劃和決策困難重重。結合之前有關學者的成果研究了干擾項目實現價值和預期的各種內外因素，例如存在技術上的缺陷：數據不足、缺乏技術經驗等，以及決策者的樂觀主義偏見和戰略性層面的歪曲等主觀問題。

2.1.1 信息量與項目不確定性的問題

項目的唯一性和獨特性增加了很高不確定性，對于軌道開發項目需要找到優秀有經驗的策劃公司篩選大量的外在信息，提取關鍵部分給予策劃建議從而降低項目的不確定性。但在以往的案例中，前期策劃的關鍵信息并不容易分辨，信息具有極強的時效性，用大量時間擇取和過濾信息得出的結論往往有滯后的可能，缺乏及時的關鍵信息，使得項目的不確定性增加。

開發項目前期策劃階段處于整個項目不確定性最高的階段，隨著內外環境的信息積累，不確定性呈現降低趨勢。前期信息量的有效獲取能有效地降低這種不確定性，并且能最大限度地發揮降低項目的不確定性和風險的潛力。因此，在項目前期策劃階段添加信息的效用最高。

綜上所述，在項目的前期策劃階段，內外環境中有效信息的獲取和積累能很好地降低項目的不確定性，及時地更新信息，梳理信息，防止信息紊亂、擁堵和斷層。

2.1.2 信息量與項目成本效用的問題

軌道開發項目前期策劃需要大量深入地收集信息。但往往無法有效地開展，原因有兩個：①策劃之前項目尚未立項，無法取得大量資金支持關鍵性決策性信息的獲取；②軌道開發項目通常資金需求巨大導致項目本身的風險增加了項目不確定性，另外由于上級層面的戰略計劃可變性的因素，若當下投入資源進行關鍵信息的獲取，容易因為上層決策的改變導致無效。前期策劃工作所取得的信息效用會隨著信息數量的增加呈現越來越平緩的趨勢，新的凈價值效用還會表現出拋物線的形狀隨著最高點的過去處于明顯下降曲線，具體見圖1。因此，項目前期策劃階段還存在信息量與成本效用的問題。

圖1 信息數量與效用

2.2 組織上的問題

軌道物業開發項目的前期策劃中決策者在需要做出決策的時候通常依靠以往項目的經驗，對于本次項目的策劃公司提出的策劃方案，加上直覺和心理期望做出判斷。關于決策者和決策情形一般有兩種情況：①決策者不是項目管理人員或者設計策劃專業出身，比如政府工作人員；②通常決策者根據策劃公司提供的方案數據為依據進行評判，但是決策者的自身經驗和關注點仍然有局限性，使得項目實施的結果并不能達到項目預期效果。比如成本—質量—設計新穎度，這三者本就是一個矛盾體。

通過研究，我們發現決策者容易被看上去高大上的設計所迷惑而過于樂觀地判斷項目預期價值，這是影響項目前期策劃有效性的重要一環。相關研究表明決策者的戰略性歪曲和樂觀主義偏見等主觀意志是大型復雜工程超支、超工期的主要原因。

2.2.1 戰略性歪曲

決策者對于項目的預判和未來發展進行分析，可能會因為偏見或者分析不夠完善，甚至受到政治優先提前條件影響而出現戰略性歪曲。

2.2.2 樂觀主義偏見

任何項目在建設之初，決策者都希望獲得巨大的經濟效益，在這一美好愿望的前提下，決策者往往容易產生樂觀主義偏見，在策劃方案前期的美好數據下，主觀地認為項目的預期價值可以實現，形成樂觀主義偏見。有關學者研究提出，在決策中的偏見因素存在于調整與鎖定、代表性和可得性方面，具體見表1。

表1 決策偏見因素

3 軌道物業開發項目前期策劃流程優化的措施

3.1 精簡前期策劃流程

重新梳理流程關系，首先確定流程樹干，將分支流程進行合理裁剪，將重復建設環節歸納統一，對于耗時過長的流程放在旁支流程中，用統籌安排的方式不影響其他流程環節的進行。若前期策劃存在有停滯無進展的環節，則以其他連續性的環節取代，讓流程得以順利進行。

3.2 調整前期策劃的流程

分析流程的邏輯關系，對環節之間的信息傳遞方式進行邏輯推論，對邏輯關系矛盾的環節進行增減，對傳遞信息的載體進行技術更新。例如采用網絡無紙化信息傳遞，既可以長久保存信息也便于分類存檔，在檔案存儲過程中大大保證了項目資料的安全性和可傳遞性。

3.3 前期策劃流程知識的完善

前期策劃的知識體系應以詳實為標準，流程中涉及的知識體系需要有輔助解釋，知識體系建立在符合該地區地方政策和規劃要求的基礎上，建立在開發者本身的企業規劃和項目價值預期范圍內，同樣建立在開發者歷年的成功案例的經驗之上，全方位的知識構成體系，為前期策劃提供理論基礎。

4 基于AHP的項目管理流程影響因素評價

4.1 建立層次結構模型

決策對象，考慮的因素（決策準則）。決策的目標這三個因素以并存的關系由低到高分層次繪制層次結構圖。

其中，決策的備選方案是最低層，考慮因素、決策準則是中間層，決策目的、要解決問題是最高層。通常高層相較于本層叫目標層，底層相較于本層叫因素層。以項目前期策劃管理理論，結合AHP層次分析法，做出層次分析模型，如圖2所示。

圖2 層次結構

4.2 構造判斷矩陣

定性分析往往存在于概念和描述之中，并不能讓人直觀地感受分析對象之間的差異，因此在比較每個層次每個因素自身的權重時，用結論數據可以直觀地計算出來，此時采用“一致矩陣法”。一致矩陣法有兩個核心思想：①不把全部因素放在一起比較，而是兩兩互相比較；②采用相對尺度，做到盡可能減少性質不同的因素相互比較的困難，以提高準確度。通過問卷調查或者重慶軌道開發項目公司各部門的項目管理人員一對一談話與收集意見和信息反饋，包括前期策劃部、工程管理部、安全質量部、市場營銷部、計劃合同部等部門的人員，做出如下判斷矩陣如圖3所示。

圖3 判斷矩陣

判斷矩陣是表示本層的因素相較于上一層某個因素的相對重要性的比較。判斷矩陣的元素aij采用1～9標度方式給出，如表2所示：

表2 判斷矩陣元素aij的標方法

通過分析得出結論，項目前期策劃的影響的重要性由高到低依次是：信息資源管理，組織結構管理，知識體系管理，組織協調管理，前期控規管理。

5 結語

完善軌道物業開發項目前期策劃，需要從環境分析、定位分析、營銷策劃、財務分析等方面持續地改進和努力，從而為軌道物業開發項目提供有力的解決方法。