關于房地產行業投資管理的探討

楊威

摘要：企業正常運行的關鍵是保障企業資源的合理與有效配置，并以配置過程實現企業利益的最大化，而各種類型的投資則具有幫助企業獲取最大化利益的作用，這也使得投資成為企業獲取利益最重要的手段。在房地產行業中進行的電力企業投資管理旨在調整投資的方向性并確保投資的有效性，因此本文僅圍繞房地產行業投資管理進行相應的分析與探討。

關鍵詞：房地產;投資管理;企業

引言：房地產行業的投資活動大多表現出投資規模大、回收周期長、流動性不足的特征，而較長的回收周期也使得房地產行業的投資更容易受到政策的影響，也因此導致房地產行業的投資風險更高，即使是面向電力企業投資也會表現出這種特征，只不過會表現出相對更有效的風險控制能力。這也意味著房地產行業在決定投資的同時必須做好投資管理工作，確保投資能夠發揮應有的作用，幫助企業獲取最大限度的利益。

1.房地產行業投資的特征

1.1投資規模大

投資規模大是房地產行業表現出最顯著的特征之一。這種投資規模與房地產行業的項目特質有關，房地產行業的投資項目通常會消耗大量的各種類型資源，包括但不限于人力、物力、財力乃至社會公共資源，因此項目投資動輒達到數千萬乃至十億級別也是很常見的事。如此規模的項目特征使得它往往關系到行業、地區甚至是整個國家的經濟利益，對國計民生造成的影響也十分深遠[1]。由此可以看出房地產行業的投資管理并非一紙空談，對項目是否能獲取應得的效益而言十分重要。

1.2不同項目間存在明顯差異

無論是否關乎電力企業，房地產開發項目都會因為其側重性、功能、社會價值的不同而展現出千差萬別的特點，即使是同一批項目下的不同工程，也會因內容不同使得工程之間存在客觀差別，這意味著房地產行業項目中的工程與工程、統一規劃下的項目與項目之間沒有完全的相似性。即使是同種類型的工程，也會因為功能、地域不同而造成人工、材料、機械消耗上的區別。以電力企業為例，負責電力事務管理的房地產工程與負責供電的房地產工程就會在空間、結構及功能上存在明顯差別。

1.3投資確定依據呈現出高度復雜性

房地產行業中的開發項目大多會表現出明顯的單一性，然而房地產項目本身又存在規模大、周期長、涉及因素眾多的特征，也就導致房地產開發項目在確定投資時會面臨高度復雜性，且不同建設階段的投資確定依據各不相同，但相互之間卻表現出一定的關聯性。如在可行性研究過程中就需要依靠估算指標來確定項目的可執行性，并作為編制投資估算的依據;概算則在設計階段被用于評價項目整體的大致資金需求，同時也作為估算指標的基礎存在。由此可見，房地產項目開發投資確定依據除了具有一定的復雜性之外，某些情況下還具有環環相扣的特征。

2.房地產行業投資影響因素

2.1內部因素

以行業區分，房地產行業投資會同時受到內外部兩種不同因素的影響。其內部影響因素大多體現在項目產品特點及企業集散程度兩方面。項目產品特點包括項目類型、規模、性質及項目產品定位等內容，由于不同房地產企業在主導項目上會表現出不同的產品特點，且同一企業也會存在主導多個項目的情況，因此如何調整好產品特點與投資區域的契合度，提高兩者的匹配程度，以實現投資效益的最大化，是房地產行業投資管理的關鍵;而企業集散程度則是指項目的集散程度，即本地項目或是異地項目的離散性，某些情況下是否形成區域性的項目開發也很重要，如果區域中存在大量已有項目，那么該區域的投資需求則會比較小，反之如果是項目稀少的空白區域，則這類區域除了表現出較大投資需求的同時，對企業發展而言還具有獨特的戰略意義[2]。

2.2外部因素

影響房地產行業投資的外部因素可歸納為經濟、政策與社會三個層面。經濟方面的影響多以項目所在城市或區域的宏觀經濟狀況為主，包括經濟結構、發展狀態、消費者結構及居民收入水平，只有在確保城市或區域達到一定經濟條件的前提下，項目本身才能獲得有效運轉;政策方面產生的影響對房地產投資而言是最深刻的，這是因為政策與房地產企業的項目直接相關，同時這也是房地產投資與其他類型投資之間最大的區別，其影響因素主要體現在政府對房地產項目的認可程度、在宏觀上執行的調控政策以及采用的各類型財政稅收等，事實上房地產投資項目能否正常運行，在很大程度上取決于當地的政策環境;社會影響則包括當地人民的生活習慣、價值觀念及消費意愿等等，對于房地產項目而言，最終面向的客戶依然是各類型的消費者，而項目是否能夠盈利則取決于去化率，去化率又會受到當地人生活及消費習慣的影響。

3.房地產行業投資管理的有效對策

3.1做好工程設計階段的投資控制

工程設計階段的投資控制對整個工程都會產生深刻的影響，尤其在工程造價這方面更是有著決定性的作用。一般情況下，投資管理部門需要對投資項目相關的各種在功能、設備及材料方面的內容進行調查，隨后通過合理分析尋找類似項目在這些層面上的經濟指標并進行深入分析，在將結果編制成調研報告后制定相應的設計標準，結合設計標準對工程整體的投資預算進行評估，最后上報評估結果，由上級部門根據評估結果決定是否執行該項目。確定執行項目之后，投資管理部門還需要參與到項目工程技術的遴選、項目設計施工方案合理性與經濟性的推敲等等，并在了解到詳細信息之后上報總經理審批[3]。也就是說，在設計階段投資管理部門就需要做好對整個工程項目的管理工作。

3.2重視施工階段的投資控制

施工階段的投資控制首先體現在工程變更簽證上，工程施工過程中任何一方提出的工程變更需求，都需要由投資管理部門結合工程變更的必要性、合理性以及對項目成本可能產生的影響進行深入調查分析。對項目相關的合同條款及記錄性文件等也需要仔細查閱，進而確定項目變更導致的費用明細、工期影響及質量標準，隨后對工程變更情況進行評估。

另一方面則是要對工程結算程序進行控制，對工程結算程序的控制需要先核對合同條款，確保工程竣工后呈現出的內容滿足合同條件及相關需求，同時驗收工程竣工后的合格與否，只有在確定工程完全按照合同要求驗收合格之后，才能執行最后的竣工結算工作。而在執行竣工結算時還需要驗收所有的隱蔽工程，并查看隱蔽工程的相關記錄，與監理工程師相互確認，其中對于未獲得批準的重大工程變更則不應予以列入結算內容，而竣工結算的全過程也需要按照規定的結算方法、計價準則、收費標準及材料價格進行。

3.3強化人員管理與組織構建

項目管理組織機構的完善程度直接影響到投資項目是否能夠正常完成，這是由于組織機構具有確定主要管理責任人及管理溝通渠道的作用。首先需要強化專門部門的組織構建及人員管理工作，并行責任與激勵制度，強化各環節責任人的責任意識與積極性;其次則應當建立起跨部門的協作機制，確保整個企業都能夠在推動項目進展的過程中發揮作用。

結語：工程建設這項活動帶有明顯的社會性質，最理想的情況是工程整體都按照工程建設規則及標準運作，這就需要確保工程投資管理在整個工程執行過程中發揮應有的作用，促進工程各方面管理效果的落實，推動工程人力、物力、財力等資源得到充分利用，進而確保工程能夠獲得最大限度地經濟效益與社會效益。

參考文獻：

[1]宿素美.關于房地產企業財務管理問題的探討[J].中國集體經濟.2019，（32）：145-146.

[2]黃麗霞.房地產行業投資管理分析[J].中國集體經濟.2019，（12）：31-32.

[3]邵艷麗.關于房地產開發項目投資風險控制的有效思考[J].消費導刊.2020，（13）：150-151/160.