老舊小區微改造實踐探究
——以三明市群二社區微改造為例

楊志榮 （三明市自然資源局，福建 三明 365000）

三明老舊小區大多數建于上世紀70-90年代，由于原建設標準比較低，日常維護不到位，導致市政配套設施老化、公共服務缺項等問題突出，這些問題直接關系到社區居民城市美好生活的理想。微改造對城市整體格局影響不大，但對于解決老舊小區存在矛盾、用地沖突、人居臟亂等問題，可達到事半功倍效益。

1 調查分析

1958年以來三鋼、三化、紡織廠等諸多國有企業落地三明，城市建設用地沿山谷、沙溪河兩岸布置，形成帶狀多組團的城市格局。根據調查統計，市區2000年建成老舊小區前共有202個，三年實施改造計劃，2020年先行完成41個老舊小區，其余2021-2022年內改造完成。三明老舊小區具有以下特點。

1.1 數量多

由于早期城區內工業企業眾多，使得老舊小區數量多。截至目前，三明市共推進80個微改造項目，涉及6萬余戶，改造面積達約510萬m，分期分批實施老舊小區改造提升工程。

1.2 密度高

城市建設受限于地形地貌，建設空間有限，導致老舊小區非常集中，且外圍地區缺乏服務設施配套，使得中心區人口難以疏解。

1.3 工業特征顯著

三明市區大部分的老舊小區都是圍繞工業企業發展建設而成，也使得這些老舊小區風貌形態頗有工業特征。

1.4 新舊交織

隨著工業退城入園后，原工廠拆遷部分作為房地產開發建設，而原有企業周邊的老舊小區拆遷難、改造費高，導致城市新舊交織，整體風貌缺乏管控。而見縫插針式的“三舊”改造，也使得人口密度、開發強度顯著增高，居住生活品質明顯下降。

2 老舊小區的“困與?！?/h2>

由于建成年代早，老舊小區的建設標準和配套指標普遍偏低，物業管理缺位和改造資金匱乏，部分房屋產權復雜、界定模糊，以及相關管理措施、法律法規缺位等歷史原因，造成老舊小區長期處于自然發展狀態。

2.1 老舊小區功能退化

老舊小區普遍缺少電梯和無障礙設施，抗震、結構、防火等性能均不同程度地出現功能退化、物質損耗、設備老化等現象，部分建筑存在結構安全問題及防火安全隱患。部分老舊小區配有柴火間，且柴火間數量眾多。如今，這些柴火間許已不適用，既影響了小區的形象，又占用了公共空間，使得高密度小區顯得更加擁擠。小區地下市政工程管網老化，維護管理不到位，對小區居民正常生活造成嚴重影響。

2.2 室外活動空間不足

社區治理能力有限，居民維護意識不強，小區開敞空間、活動、園林景觀用地侵占另作他用常見現象，長期缺少老人、兒童室外集中活動場地，影響小區居民交流活動。盡管部分的老舊小區有一些的公共綠地，但是大多以宅間、宅旁綠地為主，綠化規模較小。

2.3 公共設施缺失

老式建筑缺少衛生間功能，或者通過后續改造，另外集中建設公廁。小區照明路燈線纜老化，居民夜晚出行不便。公共環境衛生較差，路面破損凹凸不平，排水設施不完善導致下雨時期易發生積水、地勢低洼。缺少文體設施、養老設施、兒童活動場地、座椅、遮陽避雨等設施，并不能滿足當今居民對美好城市生活要求。另外，由于在建設初期汽車普及率不高，道路寬度大都在5m以下，停車設施預留不足，隨著大家收入增加，汽車成為大多家庭必備出行交通工具。當下小區居民對停車空間的需求，導致現有車輛只能沿路停放，常占用消防通道，存在安全隱患。

2.4 社區適老化程度低

老舊社區在建設之初，基本沒有考慮養老要求，其突出表現為內部道路人車混行且狹窄、老年活動場所匱乏、養老設施配套不足等。小區中的無障礙設施不齊全，臺階沒設置扶手?；驔]有設計坡道，或坡道坡度設計不合理，老年人輪椅出行不方便。

3 老舊小區微改造策略

三明市老舊小區分為廠礦社區、部門宿舍、老式商品小區、山地小區4類。廠礦社區有其特殊的工業文化背景，部門宿舍多為行政事業單位房改、集資住房小區，老式商品小區早期商品房開發，因山地關系依山而建的山地小區。老舊小區微改造按照“先民生后提升，先地下后地上，先功能后景觀”的原則，綜合考慮經濟集約、綠色生態、智能共享、文脈傳承等要求，多方參與，統籌推進。作者認為老舊小區改造注意以下幾點。

3.1 以生活圈構建激活老舊社區

老舊社區生活圈的公共服務設施和空間配置，應該聚焦于強化社區醫院、社區服務、養老設施等關鍵社區空間資源。通常是以日常生活圈配置公共設施，實施區域綜合護理政策，在日常生活圈內提供醫療、護理、預防等多樣化的地域生活支援服務，建立起較為完善的分診制度。

3.2 差別化分類改造，提供不同改造主旨

應利用問卷發放、訪談、座談會等方式，對小區不同年齡段、性別的居民進行調研訪談，尤其應總結體現老年人、殘障人士的需求。結合老舊小區建筑年代、街區肌理、居民意愿、文化及特色產業，根據建設年代、居住人群、空間形態，對三明市老舊小區進行分類，并對其中廠礦社區、部門宿舍、老式商品小區等典型小區的改造重點，調研評估與方案策劃指引、空間改造指引、要素改造指引、特色營造指引的菜單式改造步驟，以滿足不同住區的更新需要。

3.3 理順居民改造需求，搭建公眾參與平臺

微改造既要順應現代人對物質生活和精神品質提升的需求，結合“近鄰”黨建、“紅色管家”工程，引導成立小區業主委員會，構建政府引領下小區業主、業委會、物業公司等多方協調機制，從硬件和軟件上確保群眾生活質量雙提升。通過搭建社區民主議事微信公眾號，建立政府、社區、居民、物業公司共同參與機制，發動小區居民積極融入參與發表意見及建議，并確保居民的知情權、參與權、選擇權和監督權，加強社區鄰里居民之間認同感和歸屬感，合力推進更新改造。

3.4 把握實用性原則，綠色低碳生活理念

老舊小區微改造應注重實用性原則，積極運用節能低碳、污染治理、資源回收利用等綠色低碳降低居民的日常使用能耗，需要從以下方面入手：節水節能、污水處理、垃圾分類、園林綠化等。老小區建筑通過增設電梯、結構優化、功能提升等手段提高性能。

3.5 繼承歷史文脈，保留社區情懷

三明老舊小區的更新應注重挖掘歷史文化內涵，盡量保持環境的歷史延續性和意象特征，彰顯工業文化、精神文明、紅色文化、生態文明等三明特色文化特色，提高居民的文化生活品質，重塑精神家園。廠礦社區承載著城市老一輩居民的記憶，是城市工業文明足跡的重要載體，其反映了一個時期居住生存環境的特征。

4 改造案例借鑒——以三明市群二社區環境微改造為例

群二社區屬于原三明化工廠的廠礦社區，轄區面積約150hm，有五村和二村等2個居民小區，住房114幢，住戶3593戶，總人口11086人。雖然社區活動場地較多，基礎配套設施破舊，作為廠礦類社區，社會結構較為固定，部分建筑及構筑物具有時代特色，具備典型的三明工業文化特點。

4.1 社區環境現狀

主入口缺少社區標識，主干道沒有設置行車路線、指示牌，機動車及非機動車停車位均缺少規劃，隨意停放。群工二路18m寬水泥路面，部分段缺少人行道，未滿足人車分流。人行道及活動場地地面存在一定程度破損，多處可見積水；市政設施設置不規范，影響行人通行及景觀。社區內活動場地較多，功能豐富，但缺少規劃整合，空間浪費嚴重，且必要的基礎配套設施未跟上。房屋立面老舊，部分破損、風化嚴重，社區整體景觀風貌較差，新建景觀節點、構筑物零散且風格不一。社區內中青年及老年均有較為完善的活動場地，但缺少兒童活動設施。

4.2 重點提升改造內容

群二社區環境景觀微改造內容以完善基礎為主，包含活動場地整體規劃、公共空間整合、主入口改造提升、沿街立面景觀整治、居住區環境整治、慢行交通及停車場規劃等。對社區各功能活動場所，包括運動場地、兒童活動場地、休閑娛樂設施等的整合提升，使公共空間得以合理利用，避免閑置浪費。對社區主干道群二路進行“白改黑”提升改造，并重新組織行車路線，完善人行道系統，做到人車分流。綜合設置機動車及非機動車停車位，盡量滿足社區內居民停放需求，并增設交通標志、設置充電樁等。對小區內“空中蜘蛛網”進行綜合整治，結合道路改造提升，預埋管道，管線全部纜化下地。優化活動場地及沿街兩側綠化布局，盡可能提升景觀檔次。添置電子防護系統，設置視頻安防監控系統，根據小區規模設置視頻監控節點、巡查裝置、報警系統、人臉抓拍功能等智能識別系統，并接入群二社區、公安分局智慧終端。

4.3 社區主要改造指引群二社區的改造在保障社區居民生

活前提下，宜將廠礦社區的復興作為微改造的重要任務，將工業文化要素微改造作為驗收考核的必要內容。小區改造可根據工業種類不同鋼鐵、化工等選擇重點表現的齒輪、鋼管、煙囪、螺絲等元素，展現三明市工業文化特色。改造應兼顧對內服務與對外服務的需求，宜設置對外提供觀光、游憩等功能的空間，在設計中需組織好內部生活與外部游覽之間的關系。涉及工業遺產、文物、歷史建筑等建（構）筑物的相關建設工程，應嚴格按照保護要求進行改造設計，并履行相應的報批手續。

5 結語

老舊小區改造，必須體現以人民為中心的發展思想。倡導共同締造、助理居民自治，黨建引領共同締造模式引入社區管理體系。老舊小區改造不應增加政府隱性債務，市場化方式推動更新與持續運營，探索以政府補貼為基礎，市場化運作推進。同時，應制定分期改造實施計劃，依據上位規劃、投入資金量和改造迫切度，明確小區近、遠期的改造內容，并做好老舊小區改造“后半篇章”機制建設內容。