“公民同招”政策對住房價格的影響
——以上海市徐匯區為例

文/杜欣悅

一、引言

近年來，民辦學校不斷發展，滿足了家長對于多元化教育資源的需求，但同時也引發了民辦學校的招生亂象，“擇校熱”難以降溫。為了縮小公立學校與民辦學校之間的生源差異和教學質量差異，緩解“公退民進”的緊張局面，促進義務教育均衡發展，2018年2月初，上海市教委公布了《關于2018年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》，宣布公立小學與民辦小學將進行同步招生（簡稱“公民同招”）。“公民同招”主要包括統一入學信息登記、同步網上報名公立小學或民辦小學、同步進行公立小學第一批驗證和民辦小學面談等環節。2018年5月官方公布的數據顯示，在上海市2018年幼升小的18.04萬孩子中，只有1.99萬孩子報名民辦小學，相較2017年的3.74萬而言，報名人數減少約一半。從數據來看，此項政策的實施有效減少了民辦學校報名人數，有效抑制了民辦學校過熱的情況。

通過上海市2018年和2019年的政策試點，2019年7月，中共中央、國務院發布《關于深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》，進一步明確了義務教育招生政策。2020年3月，各省陸續發布“公民同招”細則。本文以上海市徐匯區為例，采用雙重差分法分析上海市招生政策改革對徐匯區擁有優質教育資源的小區房價溢價的影響，探討“公民同招”政策對有意向購買優質教育資源小區住房的家庭所帶來的實際效用。

二、相關文獻評述

毛豐付等人（2014）對杭州市優質教育資源與住宅價格進行研究，控制區位特征與鄰里特征，采用OLS方法發現重點中學的學區房溢價約為25.5%，重點小學的學區房溢價約為12.3%，重點幼兒園對房價不具有顯著影響。溫海珍等人（2013）應用OLS法發現初中質量的系數大于小學質量的系數，表明初中擁有更高的資本化效應，家長愿意為重點初中支付更高的價格。哈巍等人（2015）對北京市城六區重復截面數據進行實證分析，估計重點小學對口小區房價相對于普通小學對口小區房價的溢價，運用混合OLS估計結果表明，市重點和區重點小學學區房分別比非學區房的出售價格高出18.4%和5.4%。王曦等人（2010）以鼓樓區學區房市場為例，采用因子分析與定性分析相結合的方法，運用OLS回歸得出了影響學區房價格的四大特征因子。

馮皓和陸銘（2010）利用上海市52個區域、48個月的面板數據以及39所“實驗性示范性高中”命名的自然實驗，有效地避免了學校質量與數量的內生性，研究發現區域間在基礎教育資源數量與質量上的差異已經部分體現在房價上。胡婉旸等（2014）運用邊界固定效應法，根據我國“租買不同權”的入學制度，將學區房與相鄰非學區房進行配對回歸，控制不可觀測變量的影響。結果表明，2011年北京重點小學學區房的溢價約為8.1%。雖然其估計結果顯示學區房與非學區房的租金沒有顯著差異，但這一結果明顯有悖于常理。只有在學區內擁有住房所有權的業主才能讓孩子就讀重點學校，所以學區內租房的比例較低。租房的家庭通常已經獲得重點學校的入學資格，其購買力高于一般家庭，供需決定了學區房的租金高于其他房屋。哈巍等人（2017）利用北京市2014年啟動的義務教育綜合改革的自然實驗，并結合邊界斷點回歸的方法估計學校質量的資本化效應。研究發現，2014—2016年間改革的薄弱學校，其服務范圍內的房價平均只提升了1.2%，且這一提升效應在學校宣布改革至少一年后才得以顯現。該研究創新地對學區房溢價進行了長期與短期的區別估計，發現義務教育綜合改革效應的強度會不斷增強，其效應的強度兩年后可達10%。

三、“公民同招”政策對上海市徐匯區住房價格影響的機理分析

蒂伯特“用腳投票”理論解決了政府對公共品的提供與居民對公共品的消費偏好問題。薩默爾森提出的“顯示性偏好”理論使偏好的測度與表達方式得到發展，“顯示性偏好”理論以個人的真實行為為基礎，通過考察市場上人們的選擇行為來推測其偏好，常用的方法是特征價格法。“用腳投票”理論與“顯示性偏好”理論都可以用來解釋消費者的顯示偏好。本文研究了居民根據自身對優質教育資源的偏好而在城市內選擇小區的問題以及“以房擇校”的問題，并運用“顯示性偏好”理論中的特征價格模型定量分析了消費者愿意為獲取公共資源或服務而支付的貨幣價值。因而，上述兩個理論共同構成了本文擁有優質教育資源小區住房溢價研究的理論基礎。

2018年上海市“公民同招”政策的錄取原則是：人戶一致優先，人戶分離靠后；同類第一批驗證在前，民辦未錄取在后。每一檔又會按照入戶年限、戶口組成等進行排序。所以，在“公民同招”政策下，戶口、擁有優質教育資源的小區、家長對學校的選擇都會影響孩子的入學。

四、“公民同招”政策對上海市徐匯區住房價格影響的實證分析

（一）數據來源與變量定義

徐匯區義務教育質量在上海市首屈一指，公立與民辦小學數量眾多，不僅有優質的四大民辦小學與四大公立小學，而且徐匯區部分其他小學的教育資源也較為豐富。徐匯區作為上海市教育資源較為集中的區域，擁有不同質量教育資源的住房價格差異較大。在“公民同招”政策下，公立小學與民辦小學同步進行網上報名，公立小學第一批驗證與民辦小學面談同時進行。如此，民辦小學熱度降低，實力強勁的公立小學更受家長青睞，而普通公立小學對政策反映較小，所以選擇徐匯區作為研究對象更有利于研究教育資源豐富、較豐富的公立小學和普通公立小學對口小區房價在“公民同招”政策下的價格差異。

綜合上海市教育局官網、家長幫社區網、各大小學官網等網站信息，發現徐匯區教育資源豐富的公立小學有4所，分別是高安路第一小學、匯師小學、建襄小學與向陽小學，徐匯區教育資源較豐富的公立小學有11所，分別是上海師范大學第三附屬實驗學校、求知小學、園南小學、東安路第二小學、田林第三小學、田林第四小學、田林小學、上海小學、徐匯區第一中心小學、上海師范大學第一附屬小學、上海交通大學附屬小學，這15所學校對應擁有優質教育資源的小區。將教育資源一般的16所小學作為普通學校代表，分別是徐浦小學、啟新小學、龍華小學、華涇小學、上海實驗學校附屬小學、教育學院附屬實驗小學、康寧科技小學、華東理工大學附屬小學、向陽育才小學、龍南小學、日暉新村小學、櫻花園小學、吳中路小學、上海體育職業學院附屬小學、江南新村小學、長橋第二小學，它們對應的小區為擁有普通教育資源的小區。利用軟件在房天下網站上搜集這31所小學對口小區的交易數據作為樣本（具體學校與住宅的對應見表1），刪除只有政策實施前或政策實施后情況的小區樣本，最終得到4609條交易數據。由于雙重差分需要用兩期數據進行政策評估，所以選取政策執行前即2016年1月到2018年1月的二手房成交價格作為對照組，政策實施后即2018年2月到2020年6月的二手房成交價格作為干擾組。

表1 學校住宅對應表

關于虛擬變量的選取，treat為組間虛擬變量，treat=1代表徐匯區教育資源豐富、較豐富的15所小學的學區，是處理組，treat=0代表徐匯區教育資源一般的16所小學的學區，是控制組。t為時間虛擬變量，t=1代表“公民同招”政策實施以后，t=0代表“公民同招”政策實施之前。具體變量釋義見表2。

表2 變量釋義與來源表

（二）計量模型構建

根據雙重差分模型的思路，本文將小學與對口小區樣本分為兩組，處理組是教育資源豐富、較豐富的公立小學對口小區，控制組為教學資源一般的普通公立小學的對口小區。“公民同招”政策的實施效果體現在政策實施前后，擁有優質教育資源和擁有普通教育資源的小區之間住房價格差異的變化情況。圖1描繪了“公民同招”改革政策實施前后徐匯區擁有優質教育資源小區的住房價格走勢。

圖1 雙重差分模型估計“公民同招”效果圖

特征價格理論認為，房產的價格由該特定房產所有的特征集合帶給住戶的效用決定。不同的房產由于其特征數量以及特征組合方式不同，客觀上造成房產價格的差異。該模型力圖將影響房產價格的因素進行分解，求出單個影響因素所隱含的價格，最終反映房產總體價格的走勢。特征價格模型的方程為避免出現變量間多重共線性的問題，通常將變量分為結構、鄰里和區位三類。本文的結構變量包括房齡與綠化率，區位特征包括到最近地鐵站的距離、到最近公交站的距離和到市中心的距離，鄰里特征包括到最近醫院的距離。本文根據特征價格模型建立如下方程：

其中i與t分別代表不同小學與月份，P表示同比房價，∑aiXit代表一系列住房特征條件的控制變量，包括小區房齡、綠化率、到最近公交站的距離等，treat為組間虛擬變量，t為時間虛擬變量，εit為隨機擾動項。

研究“公民同招”政策的重點在于分析政策實施前后房地產市場中教育資源的資本化程度是否得到改善。“公民同招”政策對擁有優質教育資源小區住房價格的凈影響為dif=dif2-dif1=α+γ-α=γ，即交互項系數，這是研究重點，它表示 “公民同招”政策對于徐匯區教育資源豐富、較豐富的公立小學對口小區和普通公立小學對口小區相比較下的房價變化。

（三）描述性分析

縮尾處理后的樣本描述性統計如表3所示。

表3 描述性統計

表3顯示，2016年1月至2020年6月間，在4609條交易數據中，徐匯區公立學校對口小區的住房均價為62888.76元/平方米，標準差為18266.75。二手房單價最小值為29137.00元/平方米，最大值為118274.00元/平方米，進行縮尾處理后兩者差距仍較大。其中，教育資源豐富的公立小學對口小區住房交易數據為232條，教育資源較豐富的公立小學對口小區住房交易數據為1947條，普通公立小學對口小區住房交易數據為2430條。隨著學校教學質量的下降，教育資源豐富的公立小學、教育資源較豐富的公立小學和普通公立小學對口小區的住房均價依次下降，分別為94149.66元/平方米，72443.04元/平方米，52248.96元/平方米。

下面來看其他控制變量。全樣本中房齡均值為23.69年，綠化率均值為31.28%，住宅到對口小學、最近公交站、最近地鐵站、市中心（南京路步行街）、最近醫院的距離均值分別為557.33米、786.08米、1083.38米、14124.52米、1156.44米。公立學校對口小區的綠化率差異較小，教育資源較豐富的公立小學對口小區到學校距離最短，房齡最長，到最近公交站平均距離最短，到市中心（南京路步行街）平均距離最短，到醫院平均距離最短。

（四）平行趨勢檢驗

雙重差分模型檢驗政策實施效果需要滿足兩個假設條件。一是平行趨勢假設，即結果變量隨時間變化的趨勢在處理組與控制組相同，保證控制組可以作為處理組的反事實情形。“公民同招”政策實施時間是2018年2月，本文選取政策發生前即2016年1月至2017年12月為期2年的數據進行平行趨勢檢驗，結果如圖2所示。控制組與處理組小學的房價大體保持相同的變化趨勢，因此符合平行趨勢假設的前提條件。

圖2 房價平行趨勢圖

另一個假設是試點政策的實施是隨機的，與誤差項無關。因為“公民同招”試點城市是由政府決定，屬于外生性問題，不存在內生性問題，故研究符合此假設。

（五）回歸結果

本文實證結果如表4所示。

表4 “公民同招”政策對住房價格影響的雙重差分分析表

通過對數據進行收集與整理，并通過縮尾處理去除極端值對樣本的影響，本文選取了徐匯區4所教育資源豐富的公立小學、11所教育資源較豐富的公立小學與16所普通公立小學對口小區的房價作為研究樣本。模型（1）代表教育資源豐富公立小學對口小區房價的溢價水平，模型（2）代表教育資源較豐富公立小學對口小區房價的溢價水平，模型（3）代表所有公立小學對口小區房價的溢價水平。分析結果顯示，全樣本交互項的估計系數為2157.222，并在1%水平上顯著，這表明“公民同招”政策會促使教育資源豐富、較豐富的公立小學對口小區價格上漲。擬合優度為0.479，說明政策實施的虛擬變量對住房價格變動產生了一定程度的影響。模型（1）的交互項系數為8634.029，模型（2）的交互項系數為2928.124。對比模型（1）與模型（2）的交互項系數可以看出，“公民同招”政策的實施使教育資源豐富的公立小學對口小區房價產生了更高的溢價。

從控制變量看，全樣本住宅到對口小學距離的系數高度顯著為正，說明離學校越遠，房價越高。這可能是由于小學生大多由家長接送，且房屋到對口小學的距離一般不會太遠，所以家長在購買房屋時更看重擁有優質教育資源小區本身的面積、性價比等。房齡的系數高度顯著為負，即房齡越長，房價越低，教育資源豐富的公立小學系數的絕對值小于教育資源較豐富的公立小學，這可能是由于徐匯區具有教育資源豐富的小學大多集中在老城區，所以房齡對教育資源豐富的公立小學學區的影響要小于教育資源較豐富的公立小學。全樣本住宅到最近公交站、最近地鐵站、市中心（南京路步行街）和最近醫院距離的系數在1%的水平上顯著為負，說明距離最近公交站、最近地鐵站、市中心（南京路步行街）和最近醫院的距離越遠，房價越低，這說明家長在選擇擁有優質教育資源小區時比較重視交通便利程度，他們愿意住在離市中心更近、醫療資源相對容易獲得的小區。

六、結論與政策建議

（一）研究結論

本文通過實證研究發現，實行“公民同招”政策雖然能夠有效解決民辦學校招生亂象、擇校費高的問題，但由于各學校間教學質量存在較大差異且優質教育資源十分稀缺等原因，從而提高了家長對教育資源豐富、較豐富公立小學的重視程度，“以房擇校”的成本更加高昂。在2018年上海市“公民同招”政策下，公立小學與民辦小學同時進行網上報名，公立小學第一批驗證與民辦小學面談同時進行，這意味著第一批民辦面談淘汰的孩子可能失去進入學區內教育資源豐富或較豐富公立小學的機會，所以風險規避心理的家長會放棄民辦學校的入學資格。第一志愿選擇教育資源豐富或較豐富的公立小學，所對口小區住房價格相應有所上漲，加重了家長的買房負擔，而普通公立小學對口小區住房的價格較為平穩。

（二）政策建議

基于以上研究結論，本文嘗試為促進義務教育公平與住房價格調控提出以下建議：

第一，全面提高公立學校辦學質量，促進區域內教育資源均衡配置。雖然“公民同招”政策退卻了一部分家長對于民辦學校的熱情，但并沒有從根本上解決優質教育資源稀缺且分配不公平的問題，優質小學對口小區房價變得更加昂貴。所以普通公立學校要不斷發揚自身特色，注重素質教育，滿足不同孩子的個性化教育需求。同時，學校應積極提高教師待遇，招聘優秀教師，提升教師團隊素質。政府也要不斷推進如學區化管理、集團化管理、新優質學校辦學等政策，加強學校間的交流，努力縮小學校間的差距。

第二，設置公立學校與教師的激勵與考核制度。一般情況下，公立學校擁有財政支持比民辦學校擁有更多的辦學優勢。然而，公立學校與民辦學校的差距卻越來越大。出現這一現象的主要原因是公立學校缺少改革壓力，不思進取，從而失去辦學優勢。而民辦學校依靠學費生存，擁有更加強烈的競爭意識，所以民辦學校會不斷健全制度以提高教學質量與名校升學率，從而得到家長的青睞。因此，教育行政部門也應為公立學校與老師設立有效的考核與激勵制度。

第三，教育行政部門應加強對民辦學校招生過程的監管。2018年2月初，上海在幼升小階段實行的“公民同招”政策允許民辦小學通過面談進行招生。然而，在2019年7月中共中央、國務院發布的《關于深化教育教學改革全面提高義務教育質量的意見》進一步明確，對報名人數超過招生計劃的民辦學校實行電腦隨機錄取，所有學校不得通過任何形式提前摸底爭搶生源。如此嚴格的政策切斷了民辦學校的優質生源，部分民辦學校可能為保留一些優質生源而出現變相考試等違規情況。這需要教育行政部門加強對民辦學校招生過程的監管，公示舉報渠道，主動接受家長們的監督，并制定相應解決與懲罰措施，保證“公民同招”政策實施的有效性。