《民法典》下房屋商事續租制度的缺陷與對策

文/沈晨冉

一、引言

商事租賃是指作為商事主體的承租人基于商事營業的目的，從出租人處取得租賃物以進行使用、收益，并支付相應的租金。不同于民事租賃中的承租人，商事承租人租賃房屋并非為了居住，而是用作營業場所。為了維護經營活動和顧客資源，租賃期限屆滿后，商事承租人往往傾向于繼續租賃該房屋。遺憾的是，我國《民法典》采取了“民商合一”的立法體例，并未區分民事租賃和商事租賃，且《民法典》在物權編中規定了居住權以保護民事承租人的利益，卻未針對商事承租人的利益保護作出任何規定。因此，為了更好地維護商事承租人的續租利益，有必要對當前我國房屋商事續租制度存在的缺陷進行檢視分析，從而探尋相應的完善對策。

二、《民法典》下的房屋商事續租制度及其缺陷

（一）《民法典》中有關房屋商事續租的規定

我國《民法典》采用“民商合一”的立法體例，且并未區分商事租賃和民事租賃，因此，無論是商事續租還是民事續租，在《民法典》中均適用相同的規定。

首先，根據《民法典》第七百零五條第二款的規定，租賃期限屆滿后，當事人可以續訂租賃合同，且以雙方合意為條件。此條規定被稱為合意續租，又稱為租賃合同的約定更新[1]。

其次，《民法典》第七百三十四條第一款規定，租賃期限屆滿后，出租人明知承租人繼續使用租賃物而沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。此條規定被稱為默示續租，在法教義學上被歸為“法定更新”（又稱“默示更新”）[2]。

再次，《民法典》第七百三十四條第二款規定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。此條規定通過賦予承租人以優先承租權的方式，保障承租人的續租利益。

正是以上三條規定，構成了我國現行的房屋商事續租制度。

（二）《民法典》下房屋商事續租制度的缺陷

1. 合意續租規則的缺陷分析。根據《民法典》第七百零五條第二款，租賃期限屆滿后由當事人雙方合意決定是否續租。商事租賃中的承租人多為了以自己的商號和自行獲得的客戶關系經營一項營利事業而僅將所承租的房屋作為營業場所[3]。在擴大商號知名度和積累屬于自己的顧客資源的過程中，承租人必定花費了如裝修費、廣告費等各種費用，所有的努力都是為了穩定客戶群所帶來的穩定可預期的流水。為了維護經營活動和顧客資源，租賃期限屆滿后，承租人往往傾向于繼續租賃該房屋。這也就意味著，最終能否續租主要取決于出租人的態度。如此一來，承租人便陷入了被動，很可能被迫承受出租人帶來的不利益。

若出租人拒絕續租，則承租人必須搬出所承租的房屋而另尋營業場所。對于商事主體的營業活動而言，營業場所的重要性不言而喻。它不僅僅是交易行為的場所，還是營業活動中心和營業成果的歸屬場所[4]。因此，營業場所的變動必然極大地影響承租人的營業活動。變動營業場所一方面不利于承租人營業資產的維護，且不說承租人極難覓得合適的營業場所，即使承租人尋得了新的營業場所，其在原營業場所積累的顧客資源和知名度也將不復存在，這一損失是難以衡量的；另一方面還會影響承租人營業活動的正常進行，根據《民法典》第七百零五條第二款的規定，續租的時間點是期限屆滿后，那么在期限屆滿后至找到新的營業場所前，承租人根本無法正常進行營業活動，承租人在此期間遭受的損失也是難以衡量的。并且，根據我國法律的規定，營業場所是商事登記的必要事項[5]。因此，承租人在變動營業場所后還須進行變更登記，營業活動的效率也會受到一定程度的影響。

出租人即使同意續租，也可能趁機哄抬租價壓榨承租人。我國司法實踐中，也并不缺少此類糾紛①。而承租人為了避免喪失長期辛苦經營才獲得的穩定顧客資源，也為了免去找尋新營業場所的麻煩，只能被迫接受出租人的要求。

有學者指出，之所以規定合意續訂租賃合同，是為了給雙方當事人提供一個緩沖期，重新考慮雙方的租賃利益關系[1]，為出租人提供適時調整租金的機會。筆者認為，如此觀點恰恰體現了對商事租賃與民事租賃區別認識的不足。《城市房地產管理法》第五十五條規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。”由此可見，商事租賃的租金本就可以由當事人自行約定，租賃雙方可以在訂立租賃合同時寫入“出租人得適時調整租金”的條款，而無需通過合意續租的方式來調整，這樣不僅多此一舉，還會使承租人遭受不利益。

2. 默示續租規則的缺陷分析。《民法典》第七百三十四條第一款所規定之默示續租的弊端在于，雖然此時承租人得以繼續使用所承租的房屋進行生產經營活動，但租賃形式已經成為不定期租賃，根據《民法典》第七百三十條的規定，不定期租賃中的雙方當事人都可以隨時解除合同。《民法典》第七百三十條并未區分商事租賃和民事租賃，未對商事租賃中的任意解除權作出任何規制。如此一來，商事承租人依然存在失去營業場所的可能。

更為糟糕的是，此時解除合同的時機完全掌握在了出租人手中，若出租人有意等待至承租人的營業活動如日中天時方行使任意解除權解除租賃合同，再將該場所以高價出租給承租人的商業對手，抑或自己坐享其成，利用承租人在該區域積累的知名度和顧客資源開展類似的生產經營活動，承租人也只能啞巴吃黃連，除了承受巨大損失和另尋新的營業場所外，別無他計可施。司法實踐中亦不乏此種情況。例如：天津市紅橋區人民法院的一則判例中，承租人在租賃期限屆滿后繼續使用所承租房屋經營糕點生意并繳納租金，出租人未提出異議，但隨后卻于糕點店生意火爆之時突然提出終止合同，并且法院支持了出租人的主張，判決承租人搬離租賃房屋。②

此外，如果出租人未在解除合同前的合理期間內通知承租人，商事租賃中的承租人因此遭受的損失遠遠大于民事租賃中的承租人。理由在于，后者承租房屋多是為了居住，只要為其預留出尋找可替代當前所承租房屋的新住處的時間即可。前者則不然，尋找合適的營業場所本已不易，而在此期間，經營活動也極有可能受到影響，承租人因此蒙受的損失難以衡量。

3. 優先承租權的缺陷分析。《民法典》第七百三十四條第二款賦予了房屋承租人以優先承租權，原《合同法》中無款規定，有關優先承租權的規定只是散落在部分地區有關房屋租賃管理的法規規章中③。對此，學界多有批評之聲。但優先承租權入典，對商事續租問題而言，似乎仍無顯著裨益。原因在于，優先承租權的制度設計本身存在著重大缺陷。

首先，《民法典》第七百三十四條第二款并未區分商事租賃和民事租賃，一律要求房屋承租人須以與第三人同等的條件優先承租。也就是說，商事承租人必須以出租人與第三人約定的新價格承租房屋。而這新約定的租金中，很可能吸收了承租人經營所得的顧客群增值[6]。承租人努力經營獲得增值，最終卻為出租人提高租金作了嫁衣，顯為不公。但若不行使優先承租權，承租人又要遭受營業資產及顧客資源的損失。無論何種情況，均非其所愿。

其次，優先承租權的行使可能給第三人造成損失。由于第三人無從得知承租人是否會行使優先承租權，為了盡快尋得合適的租賃房屋，第三人必定也付出了種種努力。若在其即將與出租人達成租賃協議時，承租人突然行使優先承租權，第三人先前的努力將盡化泡影。尤其是在商事租賃中，商事主體為了能更好地從事生產經營，必定對地理位置、客流量等關鍵因素進行了全力考察，尋得心儀的營業場所相當不易。由于優先承租權的行使，作為第三人的商事主體不得不另尋他處，這勢必對其營業活動的開展有所影響。

再次，存在誘發道德風險的隱患[6]。為了規避優先承租權的行使，出租人可能與第三人串通一氣，訂立虛假租約以哄抬租價。承租人極可能因此望而卻步，放棄優先承租權的行使；即使承租人依舊行使了優先承租權，出租人也達到了加租的目的。此外，由于缺乏相應的補償制度作為后續[7]，出租人無需為此承擔任何責任，因而更加有恃無恐。

此外，優先承租權在司法實踐中也往往得不到承認。例如，在甘肅省慶陽市中級人民法院的一則判例中，由于商鋪租賃合同期滿后雙方未達成合意，承租人主張行使優先承租權，但法院以其未就租金標準與出租人達成一致為由，認為承租人不具備享有優先承租權的前提條件。④

三、比較法上商事續租權的立法模式

基于前文對我國《民法典》下房屋商事續租制度存在缺陷的具體分析，為了更好地保護商事承租人的續租利益，筆者轉向比較法探尋進路，力求完善我國的房屋商事續租制度。不同于我國以合意續約的方式統一規制商事租賃和民事租賃的做法，他國不僅大多區分了商事租賃和民事租賃，還將續租作為商事承租人的一項權利。雖然各國法律的表述方式和所采取立法模式各不相同，但實質都是賦予商事承租人續租權。他國關于商事續租權的立法模式主要可分為三種：法定續租、司法續租與默示續租[7]。

（一）法定續租

法定續租是指由立法直接賦予承租人續租權，不必求助于司法的個案認定，也不論出租人異議與否[2]。采取此種立法模式的主要國家有法國和英國。

1. 法國：商事租約續展權。法國于1926年6月30日確立了商事租約續展權，并強制要求無合法理由而拒絕續租的出租人向承租人支付“遷出租賃場所的賠償金”[6]。法國《商法典》第L145-1條至第L145-60條均是關于商事租賃的規定，其中第L145-8條至第L145-13條是針對承租人的續租權的規定，第L145-14條至第L145-30條是針對出租人拒絕續租的規定。

根據法國《商法典》的規定，承租人取得續租權須滿足以下四個條件：其一，承租人須為商事主體，且所承租房屋被用于商事經營活動（第L145-1條）⑤；其二，承租人須為在該租賃場所內經營之營業資產的所有權人（第L145-8條）；其三，在租賃期限屆滿前的三年內，承租人須實際經營該營業資產（第L145-8條）；其四，承租人原則上須具有法國國籍，除非具備特定條件（第L145-13條）。

此外，除非出租人具備第L145-7條所規定的正當理由，否則不得拒絕承租人的續租請求。若其無正當理由而予以拒絕，則承租人有權請求遷出租賃場所的賠償金。這一賠償請求權和前述的續租權一起，被合稱為商業所有權[8]。

2.英國：更新權。英國法律中，商業租賃中的承租人也享有類似于法國的續展權與賠償請求權，分別規定在兩部成文法中。其一是1954年的《不動產租賃法》，賦予從事商事經營活動的承租人以租賃更新權，且該權利的保護是自動的，除非向法院提出申請，否則當事人意圖排除該權利的任何行為均屬無效[9]。其二是1927年的《不動產租賃法》，向出租人施加了補償義務，若租賃期限屆滿時其不同意續訂租約，就應當補償承租人的商譽損失[10]。

至于承租人取得續租權的構成要件，與法國的規定大同小異，因此不予贅述。

（二）司法續租

司法續租是指當租賃期限屆滿時，若承租人意欲續約而出租人意欲拒絕，則由法院裁決延長租賃期限[2]。采取此種立法模式的主要國家是瑞士。

瑞士雖然與我國同屬“民商合一”的國家，但卻同時顧及了商事租賃與民事租賃，且立法技術頗受肯定，誠值我國借鑒。根據《瑞士債法典》第二百六十七條規定的租賃合同展期制度，承租人請求司法續租須滿足如下情形之一：第一種情形，出租人依照第二百五十九條、第二百六十七條和第二百七十條的規定通知承租人搬出房屋，承租人或其家庭因此生活困難，在向出租人支付到期利益后也不能證明是合理的；第二種情形，租賃合同延續期間，承租人傾盡一切合理努力仍未能消除困難。第一種情形下的商事承租人可獲法院延長的期限不超過兩年，第二種情形下的商事承租人可以在相同條件下請求法院再次延長租賃期限，但以三年為限。此外，兩種情形下的承租人均須向法院交付延期的補償費。[11]

（三）默示續租

默示續租，亦稱默示更新或法定更新，是指租賃期限屆滿后，出租人在明知承租人繼續使用租賃物的情況下未提出任何異議，則租賃合同由法律推定為繼續有效[2]。采取此種立法模式的國家主要是日本。

根據《日本民法典》第六百一十九條規定，租賃期滿后，承租人繼續租賃物的使用或收益，而出租人知情卻沒有提出異議時，推定為與之前的租賃同一條件再次進行了租賃，但出租人可以與無期限規定情形的相同條件解約。日本民法之所以如此設置，是認為在有期限約定的繼續性合同中，若當事人在期限屆滿后仍然無異議地繼續前的狀態，通常已有繼續該契約的意思。如果能舉證證明并無更新的意思，也可以推翻更新的效果。[12]

值得一提的是，日本民法中關于租賃更新的規定看上去似乎與我國關于續租的規定大同小異，其實不然。最大的區別在于，日本關于更新的民法規定受到了特別法的根本修正，因而不存在與我國類似的問題。一為昭和十六年修訂的“借地法”，對借地契約的租賃更新主要作了以下根本性變更：其一，期滿時建筑物仍然存在，當事人合意更新的，若出租人拒絕更新，則無論其是否有正當理由，都負有購買該建筑物的義務；其二，期滿時建筑物仍然存在，當事人默示更新的，若出租人及時提出了異議，但并無正當理由，不能阻止更新效果的發生；其三，期滿前建筑物滅失而承租人重建，且出租人未立即提出異議，租賃期限可延長。其二為昭和十六年修訂的“借家法”，對借家契約的租賃更新主要作了以下根本性變更：其一，期滿時，承租人無需請求更新，出租人未預先通知拒絕更新抑或無正當事由拒絕更新的，借家關系視為當然更新；其二，期滿后，承租人繼續使用房屋，出租人未立即提出異議的，即使此前已預先通知了拒絕更新，借家關系仍視為更新。[12]

（四）對我國的啟示

法定續租規則一方面賦予了商事承租人在租賃期限屆滿前提出續租的權利，另一方面又保留了出租人在正當事由下的拒絕續租權。此種立法設計不但維護了商事承租人的營業資產和顧客資源，還兼顧了對出租人所有權的正當保護。司法續租與法定續租涉及是立法選擇問題，相較于司法續租規則強制所有的續租案件訴諸法院的做法，法定續租有利于避免訴累[2]。默示續租規則無法獨立支撐起商事續租制度，需要通過特別法上的規定予以修正，最終還是從默示續租逐漸邁向法定續租。

此外，相較于我國的默示續租規則，法定續租權掌握在承租人手中，有利于排除出租人解約的任意性。相較于我國的優先承租規則，法定續租規則可為第三人清晰所知，有利于降低商事租賃場合的締約風險。因此，他國的法定續租規則不失為我國可資借鑒的良策。

四、我國房屋商事續租制度的完善對策

通過上文分析可知，要完善我國的房屋商事續租制度，賦予商事承租人法定續租權，是我國的應然選擇。至于法定續租權的相關構造，法國《商法典》已作出了較為詳盡的規定。但是，法國的租賃制度與我國并不相同，法國的續租規則也并非盡善盡美，因此，我國不可一味地照搬照抄，而應當結合我國的實際情況揚長避短。

（一）法定續租權的取得要件

1.積極要件。其一，承租人須為商事主體，且承租的目的在于從事生產經營活動。這既是商事租賃區別于民事租賃的根本所在，也是商事續租權欲保護營業資產的產生原因。

其二，承租人與出租人之間須有合法的長期租賃關系，且在租賃期限內確實進行了實際的經營活動。至于“長期”究竟為多長，我國《民法典》只規定了20年的最長期限，并未規定最短期限。關于這一問題，法國商法規定以9年為最短期限，且賦予承租人每隔3年可請求解除合同的權利，目的在于確保承租人與其顧客建立穩定關系[13]。筆者認為，如此規定過于絮煩，我國學者主張的5年期限更為適宜。理由在于，要擴大商號在該場所范圍內的知名度以及建立起穩定的顧客群，5年時間足矣[10]。

2.消極要件。其一，承租人不存在重大的違約事由。例如：承租人未按約支付租金；承租人并未從事生產經營活動，擅自改變了房屋用途；承租人未盡到妥善維護租賃物的善良管理人義務；承租人未經出租人同意，將所承租房屋轉租他人。若存在以上事由，則排除承租人的續租權。

其二，租賃雙方未以合意事先排除法定續租權。法定續租權雖為法律直接賦予承租人的權利，但若承租人在訂立租賃合同時自愿與出租人達成排除續租權的約定，則期限屆滿后，出租人得以該約定對抗承租人法定續租權的行使。

（二）法定續租權的行使程序

1.承租人應在合理期限內提出續租請求。若承租人意欲續租，則應當在租賃期限屆滿前的合理期限內明確告知出租人。在此不妨借鑒法國《商法典》的規定，承租人應當在期滿前的六個月內向出租人提出續租的請求，出租人應在收到承租人請求的15天內予以答復，逾期不答復的，即使有拒絕續租的正當事由，也視為同意續租。

不欲續租的出租人，應當在期限屆滿之日的六個月前將拒絕續租的意愿告知承租人，以便承租人有充足的時間尋找新的租賃場所。逾期未告知的，視為同意續租，續租與否完全取決于承租人的意愿。

2.締結續租合同。承租人行使法定承租權且出租人同意續租的，雙方應當訂立續租合同。之所以不在原來的租賃合同上延續，是因為續租時當事人需要就租期、租金等攸關雙方利益的重要事項重新進行協商。

關于續租的租期長度，以5年為上限較為可行，過長或過短均會有損承租人和出租人之間的利益平衡。關于續租期內的租金問題，應當賦予租賃雙方當事人以租金調整權，允許雙方根據實際情況的變化請求對方調整租金。[2]若雙方無法達成合意的，可以訴諸法院，請求司法裁判決定。

（三）法定續租權的法律效果

法定續租權的法律效果分為兩種：發生續租的效果以及不發生續租的效果。在不發生續租效果的情況下，又根據出租人是否有拒絕續租的正當事由，來決定承租人是否享有賠償請求權。

1.發生續租的效果。第一種情形：承租人滿足法定續租權的取得要件，并在租賃期限屆滿前的六個月內將續租意愿告知出租人，且雙方達成續租合同的，法定續租權得到順利行使，發生續租的效果。

第二種情形：出租人未在期限屆滿之日的六個月前將拒絕續租的意愿告知承租人，并且又未在收到承租人續租請求后的15天內予以答復，則無論其是否具有拒絕續租的正當事由，都視為同意續租，只要承租人行使了法定續租權，即發生續租的效果。

2.不發生續租的效果。第一種情形：出租人在承租人提出續租請求前，于期限屆滿之日的六個月前明確告知拒絕續租，則承租人即使取得了法定續租權，也不得行使，因而不發生續租的效果。但是，除非出租人具有正當理由，否則承租人享有賠償請求權，即出租人應當賠償承租人因被其“驅逐”出該租賃場所而遭受的一切合理損失。但是，該賠償金最高不得超過租賃物的價值。

第二種情形：出租人未在期限屆滿之日的六個月前將拒絕續租的意愿告知承租人，但在收到承租人續租請求后的15天內作出拒絕續租的答復，不發生續租的效果。但是，無論其是否具有正當事由，都應當向承租人承擔賠償責任。理由在于，既然出租人具有正當事由，必然早有不續租的打算，如此就該盡早告知承租人，以便為其預留出尋找新場地的充足時間。但出租人直待承租人行使法定承租權時才予以拒絕，這必然會給承租人的生產經營活動帶來一定程度的消極影響。因此，此種情形下，承租人對具有正當事由的出租人也享有賠償請求權。

五、結語

由于我國《民法典》采用的是“民商合一”的體例，并未對商事租賃和民事租賃加以區分，不利于維護商事承租人的營業資產和顧客資源，存在“商法化不足”的弊端。首先，合意續租易發生出租人拒絕出租和出租人哄抬租金的情況；其次，默示續租中的出租人享有未加任何規制的任意解除權，承租人仍可能隨時被解約；再次，優先承租權的制度設計本身就存在缺陷，不但未明確“同等條件”的具體界定，而且給房屋租賃場合下的第三人增加了締約風險，甚至可能誘發道德風險。因此，我國現行續租制度無法滿足商事租賃中承租人的續租需求，應當賦予商事承租人續租權，以完善我國的房屋商事續租制度。

在比較法上，關于商事續租權的立法模式主要有三種：以法國和英國為代表的法定續租規則、以瑞士為代表的司法續租規則以及以日本為代表的默示續租規則。其中，法定續租和司法續租涉及立法選擇問題，前者可免于訴累；默示續租則無法獨立滿足商事續租的需要，最終還需邁向法定續租的道路。因此，采用法定續租規則是我國的最優選擇。

關于法定續租權的具體構建，可從取得要件、行使程序和法律效果三個方面加以規定。法定續租權的取得要件為：其一，承租人須為商事主體，且承租的目的在于從事生產經營活動；其二，承租人與出租人之間須有合法的長期租賃關系，且在租賃期限內確實進行了實際的經營活動；其三，承租人不存在重大的違約事由；其四，租賃雙方未以合意事先排除法定續租權。法定續租權的行使程序為：首先，承租人應當在期滿前的六個月內向出租人提出續租的請求，出租人應在收到承租人請求的15天內予以答復；其次，雙方應當訂立續租合同，并就租期和租金等重要事項重新達成合意，且租期以5年為上限，租金由雙方協商調整。法定續租權的法律效果有三種情況：其一，發生續租的效果，其二，不發生續租的效果，但承租人享有賠償請求權；其三，不發生續租的效果，且承租人不享有賠償請求權。

注釋

①參見上海市黃浦區人民法院（2012）黃浦民四（民）初字第519號判決書。

②參見天津市紅橋區人民法院（2017）津0106民初4550號判決書。

③例如，《上海市房屋租賃條例》第四十四條規定：“房屋在租賃期滿后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。”《新疆維吾爾自治區城市房屋租賃管理規定》第二十二條規定：“房屋共有人或原承租人在同等條件下，對出租的房屋有優先承租權。”

④參見甘肅省慶陽市中級人民法院（2014）慶中民終字第556號判決書。