房屋維修資金管理中存在的問題與對策探討

李璇

摘要：近年來，隨著房地產行業的迅速發展，房屋維修資金的歸集規模越來越大，引起了社會的廣泛關注。文章列出了目前我國房屋維修資金管理中存在的普遍問題，對存在的問題進行分析，并提出了完善對策。

關鍵詞：房屋維修資金管理;存在的問題;完善對策

一、房屋維修資金的概述及現狀

房屋維修資金涉及到多個方面，主要是住宅公共設施維修專用資金和房屋本體維修專用資金等。在房屋轉讓以后，相關的賬戶余額資金也被轉移到了新的房屋所有權人賬戶中，從房屋維修資金管理規定可以看出，房屋維修資金不可作為他用，而且對于資金繳存和使用以及管理等也提出了明確的規定。為管好這塊資金，我國結合實際情況制定了新型的房屋專項維修資金辦法，房屋專項維修資金管理遵循取之于民和用之于民的基本服務理念，既確保了業主的自身利益，同時又對社會穩定有著重要作用。經過近14年時間的實踐檢驗發現，房屋維修資金管理辦法的相關條款還不盡完善，某些方面無法適應新時代房地產業的發展要求，增加了維修資金管理的難度，需要進一步完善。

二、房屋維修資金管理中存在的問題

（一）房屋維修資金歸集制度不完善

1. 房屋維修資金的繳存標準不合理

現行的管理辦法規定：房屋維修資金按房屋建筑安裝單位成本的一定比例繳存。非同一小區內同一棟房屋的房屋建筑安裝單位成本一般不相同，甚至相差很大，在當地管理部門沒有核準房屋建筑安裝標準單位成本的情況下，首期交存房屋維修資金大多數是按照房屋單價的一定比例交存的。由于房屋結構設計、基礎構造、配套設施、景觀、建設時間、戶型、朝向、樓層甚至是房屋編號等因素，房屋單價相差很大，造成建筑面積一樣的房屋交存的維修資金金額卻不一樣，這種交存規定存在明顯的不合理。

2. 房屋維修資金的交存方式不規范

由于現行的管理辦法沒有明確規定房屋維修資金的交存方式，給開發商提供了搭車收費的便利途徑，許多開發商在收取房款的同時，代收代繳各項辦證費用和房屋維修資金，甚至有意將各項辦證費用和維修資金混在一起，故意讓業主分不清楚繳存的維修資金數額，為開發商挪用和截留代收房屋維修資金創造了有利條件，既損害了業主的利益，又增加了管理部門的工作難度。

3. 房屋維修資金欠交嚴重，后期續交困難

一方面，由于未出售的房產和開發商所有的房產沒有及時辦理甚至沒有辦理不動產產權登記手續，以及資金管理部門的不規范甚至違規行為，使維修資金出現了歷史欠賬現象，給房屋共用部分維修和費用攤銷等帶來了麻煩;另一方面，由于沒有完善的房屋維修資金續交制度及處罰措施，相關業主因自身因素又不愿意續交時，導致后期維修資金余額不足，維修資金續交困難。

（二）房屋維修資金使用困難

1. 房屋維修資金使用表決權難通過

我國房屋維修資金管理規定：使用維修資金必須經過2/3以上的業主簽字同意。由于各種特殊原因，短時間內聚集到2/3以上的業主簽字同意比較困難，如有些業主不會換位思考，只要他們不是維修部位的直接受益者，多多少少存在抵制情緒，常常會拒絕簽字同意使用維修資金，當業主意見不一致的時候，在征求業主簽字同意期間，有著一定的復雜性，無法有效啟動和使用房屋維修資金。將會增加房屋維修資金申報和使用的難度，如屋面滲漏，只會影響頂層的業主，中低層業主不愿意甚至不會參與維修費用的投票表決，同樣，低層業主不會同意維修或更換電梯的投票表決。

2. 部分業主只追求個人利益，無大局觀念

近些年來房地產經濟快速發展，城市化水平也越來越高，然而隨著城市化水平的發展，城市人的生活方式也發生了很大程度的變化，對于鄰里之間的關系也不如從前。鄰里關系淡薄的現象，已經成為當前城市發展的通病，大多數人不會主動關注他人的處境，甚至只要影響到自己的利益就會對他人說不，片面追求個人利益，無大局觀念，增加了正常使用房屋維修資金的困難。

3. 維修資金使用的監管力度不夠

在房屋維修期間，一旦沒有加強監督管理力度，將會增加維修成本輸出，維修質量得不到保障，譬如維修項目沒有專業的工程技術人員做維修項目的預算和結算，維修現場無專人負責管理，維修項目的內容不詳細，施工量計算不夠準確等都會導致增加維修成本，降低資金使用率。

（三）房屋維修資金的增值收益沒有最大化

新建商品房維修的后滯期基本為5年甚至更久，處于“休眠”狀態的維修資金金額巨大，由于管理部門對維修資金管理的認識不夠全面和深入，因而維修資金的存款期限和存款金額的比例不科學，存款利率沒有達到法律規定的上限，銀行賬上的活期存款比例過高，有的地方甚至出現挪用房屋維修資金的現象，房屋維修資金的增值收益沒有最大化。

三、房屋維修資金管理的對策

（一）提高房屋維修資金歸集各個環節的透明度

1. 核定維修資金的繳費標準

管理部門應當在新建樓盤辦理預售許可證前，共享相關部門的樓盤表，核定該新建樓盤的維修資金交存標準及應交金額，業主在簽訂房屋預售許可備案合同時足額將應交的房屋維修資金交存到管理部門開設的維修資金專戶上。一般根據房屋的類型和建筑面積來核定交存標準。如某地區房屋維修資金的交存標準如表1。

2. 明確房屋維修資金交存方式

房屋維修資金應當采用業主自行到開戶銀行繳存的方式，杜絕任何代收代繳行為。房屋維修資金管理部門應當根據當地具體實際情況制定統一的具體操作流程和規章制度。加強房地產開發企業的業務培訓，加大對業主的宣傳力度，一方面，讓業主提高對維修資金的認知度，認識到維修資金的重要性，另一個方面，讓業主明白房屋維修資金的交存標準、正確交存方式，清楚自己應該交存多少維修資金等。

3. 嚴格落實政策規定，應收盡收房屋維修資金

制定健全且完善的房屋維修資金管理法律制度，依靠逐漸完善的制度保證房屋維修資金足額收繳和補繳，將房屋維修資金歸集的難題徹底解決，使房屋維修資金在住房共有設施、設備和公用領域維修中的資金保障作用充分體現出來，讓業主完全認識到足額繳存維修資金的重要性，各部門加強合作力度，嚴格懲處違規行為，嚴格制止欠繳現象的發生，結合實際情況加大續交力度。

（二）完善房屋維修資金使用的相關措施

1. 完善申報程序

當前房屋維修資金的使用之所以困難，很大程度上是由于“使用維修資金必須經過2/3以上的業主簽字同意”這一規定的影響，當前由于業主代表召集起來十分困難并且意見難以統一，建議改變“現申請，現表決”的模式，建立維修資金使用網上表決系統，提高業主參與維修資金使用決策的透明度，解決維修資金使用時部分業主拒絕簽名、意見難以收集統一等問題。業主委員會需要征求業主意見時，業主自行登錄網站進行投票表決，并將表決結果在網上進行公示。

2. 改進和創新維修資金管理方式

維修資金賬戶一般是由房產局進行代為管理的，維修資金儲存到財政專戶內，不方便建設維修資金信息化系統，從一定程度上增加了資金使用的復雜性和難度。基于此，應該改進和創新維修資金管理方式，引進房產局代為管理、業主委員會和財政部門監管相互結合到一起的方法，構建業主委員會，申請業主委員會和物業公司同時進行管理，并適時和定期對業主委員會進行維修資金法規政策、統籌、續交以及使用等相關知識的培訓，對資金安全性進行分析，制定合理的維修資金使用方案，自主接受資金管理機構的監督，對業主進行全面鼓勵，遵循民主和協商的基本原則，逐步實現自主化管理目標。

3. 建立小區維修的施工隊伍數據庫

維修資金管理部門可以建立小區維修施工隊伍數據庫，保存審核合格的施工隊伍名單及資質、維修項目的內容、面積、報價、結算價等資料。在日后的維修方案中，可以按照業主的要求，在數據庫中選擇符合業主意愿的施工隊伍，從而節約維修費用，提高維修資金使用率。

維修費用超過30萬的，應當采用招標的方式，選定施工隊伍，并通過基建評審中心對維修費用進行結算評審，按評審價付款。

4. 建立應急解危維修預案制度

經2/3以上的業主表決同意，并經維修資金管理機構辦理備案手續，建立應急解危維修預案制度。預案的內容應包括應急解危維修的條件及范圍、資金使用流程、竣工驗收的責任主體和驗收方式等。對于發生屬于應急解危維修條件及范圍之一的突發維修，應采用應急解危維修預案制度使用維修資金，如電梯發生重大質量問題、水管爆裂漏水、樓體外墻飾面脫落等危險造成功能障礙和安全隱患的。

（三）改進房屋維修資金管理體制

1. 深化房屋維修資金保值增值的渠道和模式

現行辦法：規定房屋維修資金保值增值的投資渠道只有銀行存款和購買國債，目前資金的投資渠道和投資方式靈活多樣，這樣的規定在一定程度上降低了房屋維修資金的保值增值收益，在第三方機構全程全方位監督的前提下，可以將維修資金投資于低風險的銀行產品;投資于國家重點基礎設施建設。

2. 建立房屋維修資金績效管理制度

現行管理辦法規定房屋維修資金的增值收益全部歸業主所有。管理房屋維修資金必須付出一定的人力物力，近年來，商品房數量和維修資金規模迅速增長，管理房屋維修資金需要的人員經費和業務經費也隨之快速增加。目前財政資金緊張，預算嚴重不足，管理部門的辛勤付出而獲得的維修資金最大化增值收益全部由業主受益，管得越好付出就越多，付出越多管理部門承擔的費用就越多，而管理經費財政又不能完全保障，導致管理部門不會主動為房屋維修資金的最大化增值而努力。因此，要想使房屋維修資金增值收益最大化，就必須調動管理部門的積極性和主動性，改變管理人員固有的“管得好不好一個樣，只要資金安全就行”的觀念，建立房屋維修資金績效管理制度。

3. 優化維修資金銀行存款結構

由于目前大多數商品房處于維修的后滯期，使用的資金比例不高，根據調查發現，當前使用的維修資金比例一般沒有超過總金額的10%，而且本年歸集的維修資金總額遠大于本年使用的維修資金總額，因此，管理部門應當優化房屋維修資金的銀行存款結構，合理安排定期存款期限，適當調高3年期、2年期的存款比例，單筆存款金額盡量湊齊1000萬元及以上形成大額存款，因為人民銀行規定大額存款利率可以按照同期的基準利率上浮40%～50%計息;活期存款利息可以按“七天通知存款利率”計息，并設立專職機構負責。假如大額存款利率上浮50%，三年期1000萬大額存款年利息比一般三年期存款年利息多7.5萬元，二年期1000萬大額存款年利息比一般二年期存款年利息多10.5萬元，一年期1000萬大額存款年利息比一般一年期存款年利息多13.5萬元;1000萬活期存款按“七天活期通知存款”利率計息，年利息比一般活期存款年利息多10萬元。

四、結語

房屋維修資金管理的水平關系到每一位業主的合法權益，同時直接影響鄰里之間的和諧關系，為了構建和諧的社會關系，本人針對當前房屋維修資金管理中存在的問題進行了分析，并提出了對策探討，有利于保障房屋維修資金管理制度的順暢運行，完善管理制度，確保維修資金來源穩定、管理有序、使用高效，充分發揮業主和管理部門的積極性和主動性。

參考文獻：

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[3]代輝，姬運杰，顧貴慶.房屋專項維修資金管理中的問題與對策——以漯河市房屋專項維修資金管理為例[J].中國建設信息，2020（05）：64-65.

（作者單位：攸縣住房和城鄉建設局——攸縣住房保障服務中心）