謹慎樂觀看房地產市場

摘要：“十四五”末期，我國城鎮新增常住人口預計會下降到1000萬人以下，這對房企來說影響很大，所以十四五期仍然是機會期，因為“十四五”時期還會保持每年新增常住人口在1500萬人左右的增速，對房產市場是個巨大的需求空間。

關鍵詞：固優拓新;精準研判;跨界地產

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）10-0032-36 收稿日期：2021-08-27

1 市場：高位下行趨勢明顯;有量無利時代來臨

1.1 前端市場：先行指標增速下行

截至2021年7月份，房屋新開工面積累計同比為-0.9%。2020年全年房屋新開工面積增長為負，上半年增速轉正，1～7月份又回到了累計負增長的局面，尤其是7月份達到了最低點。同時，全國房地產開發企業土地購置面積增速也出現了負增長。綜合來看，前端市場先行指標下行情況非常明顯。這也展示了地產企業面臨的壓力：一是融資壓力，二是對未來行業發展的謹慎局面的判斷。

1.2 末端市場：銷售同環比雙降，下跌趨勢擴大

從末端市場來看，2021年7月份的銷售面積和銷售額出現同比雙降的趨勢：雖然從2020年11月至2021年7月，全國商品房銷售面積和銷售額仍舊處于增長態勢，但是增速下行趨勢十分明顯。從銷售角度看，今年上半年整體市場表現相當理性，但是8月份前半月整體銷售下滑情況十分嚴重。尤其是三線城市，銷售同比下降十分明顯。主要原因有三：一是去年下半年銷售恢復，基數高導致增速下降;二是7月份的房地產開發行業的整體推盤數量較少;三是融資收緊和房貸收緊。可以判斷，下半年房地產信貸仍然偏緊，累計銷售增速將進一步下滑。

1.3 房企過去主要依靠杠桿驅動擴張的模式將難以為繼

目前開發企業獲得資金的支持來源主要是定金及預收款的模式。今年1～7月房地產開發企業的到位資金增速中，利用外資和國內貸款均為負增長，定金和預收款增長速度最快。表現在銷售方面，期房銷售占房屋銷售的比例達到了歷史新高，已經接近90%。目前開發企業均在加快銷售速度，快速回籠資金，這也是企業能夠得到融資支持的最有利保障。過去開發企業滾動開發拿地主要依靠杠桿，這種靠杠桿驅動的擴張模式將難以為繼。

當前的市場高位下行趨勢已經確定，行業即將進入有量無利的時代。

當下上市公司的ROE （凈資產收益率）已經從2019年之前的10%以上下降到個位數水平，一方面在有需求的大型城市，政府限價;另一方面，中小城市由于人口的流失，需求量逐漸降低，但土地、勞動、原材料等成本在大幅上升，擠壓開發企業的利潤，未來房地產開發企業不得不面對一個問題：在房地產低利潤時代，房地產開發企業如何調整自己的經營策略以適應時代發展。

2 政策：執行堅定不移，久久為功;住房保民生，市場防風險

2.1 未來房地產市場調控政策要點

（1）堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位;

（2）堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段;

（3）堅持發展租賃住房滿足新市民和年輕人需求;

（4）堅持穩地價、穩房價、穩預期。

上述4方面政策依舊是未來房地產政策的核心。而從當下的政策落地執行趨勢中可以看出，凡中央十八大及十九大出臺的政策，雖執行時間有差別，但都將堅定不移執行下去，久久為功。

2.2 房地產市場調控的全方位

2.2.1 金融政策調控：最充分

住房主要是保民生，市場主要是防風險。保障租賃型住房是保民生的最重要手段。防風險：當前房地產市場存在房價過高、開發企業的高杠桿以及地方發展過于依賴土地財政等現狀導致存在風險。因此房地產調控是全方位的調控。從供給端，“三線四檔兩觀察”（兩觀察：拿地資金不超過40%;連續三年現金流為負，企業在拿地中將對資金來源進行穿透式的檢查）的規定，限制了開發企業拿地的沖動;同時，銀行分五檔設置房貸比例上限，進行房貸比例的控制等;從需求端，近期利率上升，二手房貸款根據評定的價格放貸等手段，可以看出金融政策調控已經很充分，接下來更多的金融政策可能不會出臺，下一步將對政策進行落實。

2.2.2 土地政策調控：正在推進

今年推出的“兩集中”政策，從實施效果來看，并沒有達到降地價的目的。目前新的要求：土地溢價率不能超過15%;不能盲目增加底價、以及人、地、房掛鉤的政策，即人口增加多的地方要增加土地的供給，這些政策在陸續推進。

2.2.3 稅收政策調控：房地產稅試點

今年4月份財政部聯合建設部開會已經釋放信號，下一步將繼續推動房地產稅試點。

2.2.4 行政政策調控：“五限”加強

限購、限貸、限價、限售、限簽，行政政策調控會繼續加強。過去的一年中，金融政策是最充分的，行政調控是運用最多的，未來土地政策調控和稅收政策調控將陸續出臺，房企要有思想準備。

2.3 房企面臨的制度環境發生顯著變化

房地產行業發展的制度環境已經發生了顯著的變化，對此要有清醒的認知。7月23日，八部委發布關于《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，明確力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

從新舉措看，要對存在重大經營風險的企業實施重點監管，加大對違法違規行為的懲處力度;切實發揮發改委、公安、自然資源、稅務等多部門在房地產市場各個環節中協同作用;對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

自然資源部召開閉門會議，調整二批次“兩集中”土地出讓政策，限定土拍溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬高實際房價;到達上限后通過搖號、一次性報價等決定土地歸屬;加強對房企購地與融資的監管，股東不得違規為房企提供借貸、擔保等融資便利。

3 未來：“十四五”仍是機會期，房企“固優拓新”關鍵期

3.1 “十四五”末城鎮化進入拐點

根據第七次人口普查數據顯示，2020年我國真實的城鎮化率達到了63.89%，我國城鎮的常住人口已經達到9億人。這意味著我國到“十四五”末（2025年），城市化率有可能達到70%。按照城鎮化發展的“納瑟姆”曲線定律，一個國家的城鎮化率一旦達到30%就會進入城市化的快速增長時期，城鎮化率達到70%的時候速度放緩。1996年以后我國進入了城鎮化的快速增長階段，城鎮每年新增常住人口超過1500萬人，最多達到2500萬人。到了“十四五”末以后，我國城鎮人口新增常住人口就會下降到1000萬人以下，這對房企來說影響很大，所以“十四五”期仍然是機會期，因為“十四五”時期還會保持每年新增常住人口在1500萬人左右的增速，對房產市場是個巨大的需求空間。

3.2 “十四五”是房企固優拓新的關鍵期

在“十四五”之后，市場需求會發生變化，因此，要利用這五年固優拓新。

3.2.1 固優：堅持開發企業三大優勢

房地產之所以經歷了20余年的黃金期，是因為有極大紅利的疊加，包括住房制度改革的紅利，貨幣超發的紅利，城鎮化的紅利，經濟高增長的紅利等，這些紅利以后都很難再有了。除了紅利之外，開發行業的不斷成熟，最關鍵的三大優勢是非常重要的，房產企業還需堅持。開發企業三大優勢：

一是對市場精準研判。無論是2019年還是2020年，百強房企在五大城市群拿地的比例均達到了70%以上;而同時，流向五大城市群的人口數量占流動人口的65%。地產開發企業拿地和人口流動的趨勢是高度吻合的。地產開發企業，尤其是優秀企業的投資和需求緊密結合精準研判，實現了房企的快速發展。

二是對開發節奏的精準控制。2019年末，全國商品房新開工面積增速是銷售面積增速的8倍，但在2020年到今年上半年，整個行業的開發節奏出現了巨大的逆轉：到今年7月份，全國的房地產的銷售面積增速為21.5，新開工面積增速為-0.9，銷售面積的增速是開工面積增速的20倍，房企主動或被動的對開發節奏的精準控制很大程度上規避出現大量庫存的情況，避免地產行業發展在金融嚴控下出現難上加難的局面。

三是產品迭代升級不斷創造需求。

從無到有，實現住有所居：大城市的新市民、新就業職工、外來務工人員實現可支付居住。

從有到優，匹配住有宜居：綠色健康、服務豐富、配套完善、功能齊全、打造優質多元化宜居生活。

從優到智，邁向住有智居：智能家居、智能社區、高舒適度且低能耗、科技人居的生活方式。

從重物到重人，重視人的精神需求：更加重視定制化、重視鄰里關系、文化互動、友好社區、公共空間。

3.2.2 拓新：“十四五”規劃期房地產市場機會展望

未來房地產有新的機會，主要在以下5個方面：

（1）人口和產業流入的都市圈。

（2）高人口基數下的縣級市城鄉融合發展。根據總書記的需求，完成脫貧攻堅之后，下一步農村工作的重點是鄉村振興，這是歷史性的轉折。鄉村振興一定是以城帶鄉，部分條件符合的地區城鄉融合發展的機會會很大。

（3）整合資源為特征的新型地產。新型地產即跨界地產，傳統的地產、產業園、辦公等轉化為新型的跨界地產將還有機會。

（4）追求美好生活下的普遍改善性新需求。

（5）重視城市更新的政策窗口。近期上海、廣州、重慶、成都、北京等地區針對城市更新給予極大的政策支持，這是房企發展可以關注的領域。

4 對策：深入研究+精準策劃，創新融資+

布局合作

4.1 三四線城市：深入研究+精準策劃

中小房企主要在三四線城市開發。我國三四線城市量非常大，但并非所有的三四線城市都有投資機會。以山東為例，威海最早是山東最好的對外營銷、休閑度假的熱點城市，但是當下的威海投資機會則需要仔細研究。第七次人口普查數據表明，威海地區15～59歲的人口流失25萬人，因此威海地區當下的房地產市場并不向好，深層次的原因是人口的減少。再以淄博為例，淄博2018-2020年土地大量供給，當前土地溢價率極低，但地是不能拿的，供應遠超需求。全面深入研究是當前中小房企的弱項。在房地產市場研究過程中，人、房、地的關系是核心關鍵點，同時應包含精準策劃，包含定價策略、房屋戶型策略等，實現深入研究+精準策劃。

通過市場研究，三四線中的東部都市圈及中西部大城市仍存較大機會。從2019年商品房成交金額TOP10三四線城市的排名情況可以看出，東部都市圈的三四線城市和中西部的大城市依舊存在發展機會。

4.2 三四線開發：質量保障+品牌效應

目前很多的三四線城市的房地產開發產品品質不高，房地產開發圖快，且價格不高，產品力不夠。如果能在三四線城市打造好的產品，有高質量保障、依靠品牌效應，依舊有較大的發展空間。

4.3 關于融資創新

RC （連片開發）的融資創新模式，該模式創新性地解決了部分融資難題，開發商可實現0.69的凈利潤，14.8%的ROE，高于傳統投資模式下的指標。

模式解析：開發商企業通過同國企及其他產業企業組成合資公司的方式，約定雙方各占50%股份;拿地過程中地產開發企業，通過自有30%資金+向合作方20%借款+50%合作方出資（即合作方共出資土地款的70%）的形式支付土地款，而20%的向合作方借款作為股東借款（支付利率8%，不計入有息負債的考核）。在獲得地塊后將股東借款還清，開發利潤根據股權分配。

從上述創新投資模式可以看出，當下在沒有杠桿紅利的情況下，企業可以通過創新融資獲取有管理紅利和合作紅利。

5 總結

當下房地產行業整體下行、政策收緊、依舊處在高位平臺，房地產企業挑戰依然巨大，但是未來5年依舊存在城鎮化和人口紅利期，房企產企業既有機會、也有挑戰。

開發房企，尤其是中小型房企，一定要塑造“固優”“拓新”的能力。結合城市人口流動情況進行城市的機會研判、控制開發節奏、迭代創新產品;深入研究三四線城市的節奏性機會、精準策劃三四線城市的產品策略、加強三四線城市的產品質量及品牌建設;探索創新融資、挖掘合作紅利;抓住十四五期間的發展機遇。

作者簡介：秦虹，中國人民大學城市更新研究中心主任。