論銀行房貸規模變動對銀行的影響與對策

許勝瑜

(澳大利亞國立大學，澳大利亞 堪培拉 2601)

自2002年開始，我國房地產市場持續繁榮，其走勢可以概括為“三高一升”，即“房價高，庫存高，漲幅高，投資升”。房地產市場的持續升溫推動了我國經濟持續增長，促進了銀行房貸業務的蓬勃發展，給銀行帶來了巨額的經濟利益。然而房貸具有極強的杠桿效應，一旦不慎就會使銀行產生巨大風險。

一、我國商業銀行房貸的現狀

(一)我國房貸規模現狀

我國房貸規模在2014年年末為17.05萬億元，到了2015年年末則達到了21.01萬億元，增長率為23.2%；房地產市場的極度繁榮也使得2016年房貸規模再創新高達到了26.68萬億，其增長率上漲到27%，較上一年提高了3.8%。2016年中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，監管部門也要求各大行對新增房貸規模有所把控，要嚴格遵守“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，積極配合國家調控；各大銀行內部也要求各地分行收緊房貸相關額度。經過多方努力，2017年房貸規模增速放緩，但一年新增房貸規模仍有5.57萬億元，總體規模達到了32.25萬億元，增長率為20.9%，較上年減少了6.1%。

(二)我國商業銀行房貸客戶數據

為深入了解我國商業銀行房地產貸款情況，對2017年商業銀行房貸客戶細項比例數據進行收集，如表1所示。

表1 2017年我國商業銀行房地產貸款統計表

信貸單筆數額 20萬元以下 20萬～100萬元 100萬～500萬元 500萬元以上貸款總規模/萬億元 3.9012.587.327.99比例 12.3% 39.6% 23.0% 25.1%貸款筆數/萬筆 2493596130比例 35.6% 51.4% 8.7% 4.3%

從表1可以看出，我國房地產貸款業務的客戶大部分貸款金額在100萬元以下，共有608萬筆房貸業務的金額在這一區間，占房地產貸款業務總筆數的九成左右。每筆額度達到100萬～500萬元及500萬元以上的區間人數較少，貸款規模分別為7.32萬億元、7.99萬億元，反映我國個別房價總價值較高，超過了普通消費人群的購買承受能力。

從房地產貸款規模筆數來看，房貸集中在每筆信貸額度20萬～100萬元和100萬元以上兩個區間，單筆貸款額度在20萬到100萬元之間雖然每筆金額不大，但是其筆數數量最多，共有359萬筆，占比超過50%，信貸規模達到了12.58萬億元。

綜上所述，我們可以得知房貸業務客戶每筆貸款大多在100萬元以下，雖然客戶數量眾多，但所占金額不大；而在房貸規模總額方面則集中于高端消費者，雖客戶數量不多，但占用了銀行大量貸款額度。

(三)我國房貸質量的現狀

房地產貸款質量是衡量房地產貸款業務的重要指標，對2014～2017年商業銀行房地產不良貸款數據進行收集，得到結果如表2所示。

表2 2014～2017年商業銀行房地產貸款的不良貸款情況

項目 2014201520162017房貸規模/萬億元 17.0521.0126.6832.25不良貸款規模/億元 42669310141419不良貸款率/% 0.250.330.380.44商業銀行整體不良貸款率/% 1.471.611.721.74

從上述數據可以看到，我國房貸規模在2014～2017年之間整體呈快速上升趨勢，與此同時，我國房地產不良貸款規模與房貸規模呈正比例增長，從2014年的426億元增長到了2017年的1419億元，短短幾年間漲幅近3倍。不良貸款率同樣呈現快速增長的趨勢，由2014年的0.25%增長到2017年的0.44%。從中我們可以看出近些年我國房貸業務質量嚴重下滑，信貸風險逐年增加。同時與往年同期的商業銀行整體不良貸款率進行橫向對比可以看出，房貸業務不良貸款率的增長速度更快，這表明近幾年里我國商業銀行對房地產貸款業務質量的控制力不足。不過好在目前我國房貸業務不良貸款在總量上遠低于商業銀行整體不良貸款總量，表明房貸業務風險雖然有所增加，但仍處于可控范圍內，我國必須加強管控、出臺政策降低房貸業務不良貸款率。如果放任不管，任由房貸業務不良貸款率逐年增加，一旦出現大規模違約，將會出現系統性金融風險。

二、房貸規模不斷增加給銀行帶來的風險

(一)信用風險

房貸的信用風險是指借款人在還款期內因天災、人禍等原因而不能按照合同要求還本付息的情況，會讓銀行的預期收益產生偏差，使銀行的利益受損。

我國現階段的個人信息管理體系尚未建立完善，銀行難以全面掌握房貸客戶信息，在進行房貸風險審查時不能發覺潛在風險，造成違約行為時有發生。在經濟全球化的今天，國外的經濟發展與國內經濟發展聯系更加緊密，一旦出現金融危機我國經濟將受到一定影響，使得部分房貸借款人工作出現波動或者收入減少，還款能力降低，甚至會出現購房者放棄房屋產權的情況，房貸的違約風險增加。還有部分購房者因為條件達不到貸款標準，偽造相關證明欺騙銀行審核人員，騙取銀行貸款。房貸的還貸年限往往長達20～30年，這一特征要求購房者長期擁有穩定可觀的收入，如果通過欺騙銀行貸款買房，一旦短期內資金短缺，很容易出現無力償還房貸的情況。還有一種情況就是“假按揭”，它是指開發商為了套取資金、變現利潤等，將待售房屋以內部職工或親屬名義高價購下，從銀行套取貸款。這種行為本質上是一種風險轉嫁，增大了銀行的風險和負擔。

(二)流動性風險

流動性風險是指商業銀行短期內沒有足夠的資金應對信貸資產需求、周轉或支付到期債務的風險。由于房貸業務要通過20到30年分期還款，而且需求數量和單筆信貸金額較大，需要銀行投入大量資金，一旦房貸業務大量違約，大量貸款銀行無法按期收回利息和本金，儲蓄客戶得知后會產生恐慌，害怕多年的積蓄付之東流，銀行出現擠兌浪潮，而短期內銀行資金頭寸緊張，調度困難，資金鏈斷裂，流動性風險集中爆發，引起銀行系統性風險。

(三)利率風險

購房者與銀行簽訂房貸合同時，往往是以辦理貸款時的利率為標準來還款，其每月的還款金額會受利率波動的影響。如果利率上升幅度較大，借款人的還款壓力也會大幅增加，一旦超出其償還能力，借款人將無法按時還本付息，造成銀行利益受損。

(四)市場與法律風險

由于高房價帶來的較大的還款壓力，很多購房者往往采取以房養房的方式還房貸。但是在市場經濟體制中，商品的價格會因為供求關系等因素的影響而變化，房地產市場也一樣。一旦房產價格跳水，房屋大幅度貶值，許多租房者便可能購置屬于自己的房產而不再租房，但是房屋出租量卻沒有減少，供過于求，房東為了成功租出房產只能降低房租，導致借款人還款能力降低。

(五)操作風險

隨著互聯網金融快速發展，商業銀行的業務和利潤有所減少，不得不實行改革，一方面將傳統金融業務與互聯網結合，另一方面對還未遭受互聯網金融侵蝕的以房貸業務為代表的領域不斷挖掘。但是追求業績、業務人員水平不高、審核工作困難、貪污腐敗等原因，使得銀行的貸前調查、貸中放款審核和貸后檢查監督的標準逐漸降低，房貸業務的潛在風險增多。銀行對房貸抵押品的準入標準和估值規則不合理，處理房貸抵押物的措施也不盡如人意，抵押物本來是為了彌補還款人違約時給銀行造成的損失，在實際操作中卻往往無法達到預期效果。

三、應對房貸風險的建議

(一)完善個人資信評估體系

個人資信評估系統根據居民家庭收入和資產、已發生的借貸及償還情況、是否有不良信用記錄以及是否收到過訴訟等信息，對居民進行信用評價并將其歸入資信評估系統。銀行或其他金融機構辦理信貸業務時便可根據個人資信評估體系來評估貸款風險。同時，要嚴格實行《關于對失信被執行人實施聯合懲戒的合作備忘錄》提出的懲戒措施，對被執行人進行全面限制，迫使其還款，以此維護受害者的利益，同時提高失信成本打擊失信行為，建立和諧守信的商業環境。一方面，銀行必須積極配合政府完善個人信用征信體系；另一方面，銀行對于自己客戶的信用資料要成立專職機構設立專職崗位及時復查并更新，并與其他銀行進行信用信息的分享、合作，分散信用風險。

(二)制定完善的貸款審查流程及標準并嚴格執行

1.銀行要落實對信貸全流程的管理制度，對信貸的風險環節加強管控

審批貸款前，信貸工作人員要對申請人的方方面面細致調查，利用自身的專業素養識別其中潛在風險，將個人資信評估系統與銀行自身評級系統相結合，對客戶進行信用評級并生成報告，綜合貸款的預期收益和潛在風險完成可行性評估報告。信貸審批環節，每一環節每一步驟都要經過有權審批人的審批。信貸審批后，應強化貸后監督機制，嚴格監督貸款的使用情況，對可疑的客戶加強風險監控，一旦出現負面事件使得借款人還款能力下降要及時報備，并采取防控措施，盡可能減小風險的危害。

2.不斷優化抵押物品的管理機制

根據市場對抵押物品的價值變化進行調整，要提高抵押品處理的透明度以防滋生腐敗，擴展抵押品的處理渠道，一旦出現違約要盡可能挽回損失，同時建立一個職責清晰、分工明確、高效透明、專業專注的抵押物品管理體系。

3.加強對員工的管理

要定期開展業務培訓，提高員工的職業素養和工作質量。對于貸款前中后期可能出現失誤的環節都要加強管理，將每個環節的風險降到最低。

(三)要提高績效薪酬延期支付期限與比例

于2010年3月起施行的《商業銀行穩健薪酬監管指引》(以下簡稱《指引》)提出，商業銀行的高級管理人員和對風險有重要影響的員工的績效薪酬應延期支付，且比例不應低于40%，延期期限最好在3年以上。但《指引》提出的延期支付比例還是太低，適用指引的員工本身工資就不低，提高比例不會對其生活造成過大的負擔。其次，績效薪酬延期支付期限也應延長，《指引》規定的延期支付期限與房貸還款期限相比著實太短。銀行發放按揭貸款主要經辦人到退休之前的剩余工作年限與還款期限相比不能差距過大，要保證銀行能夠有足夠的時間收回成本，且績效薪酬延期支付期限也要與銀行收回成本所需時間相當。從上述兩方面入手，本文認為可以有效提高員工審核貸款時的工作效率，及時發覺潛在風險，而且縱使銀行產生損失也可以有一定金額的績效薪酬來挽回損失。

(四)推進資產證券化

當前，我國地產開發商的自有資本比例不高，有近65%都是源于銀行體系，遠遠超過國際通行標準40%，銀行承擔的風險太大。因此要幫助房地產企業拓寬融資渠道，增加資金來源，降低其對銀行貸款的依賴。此外，銀行要在流動性、收益性和安全性三要素之間找到平衡點，不能只關注利潤，要保證資本充足率不低于《巴塞爾協議》規定的8%的最低限額。住房抵押貸款證券化可以幫助銀行提高資金流動性并轉移潛在風險。要在政府的領導下逐步建立和完善住房抵押貸款市場，推進相關法律法規的落實，培養專業型、復合型人才，結合國情，創建符合中國的住房抵押貸款證券化模式。

(五)完善房地產短期調控政策

國家房地產調控政策不斷加碼，市場由過度擴張時期轉入緩慢調整時期，我們需要對房地產市場的基本走勢及其對銀行發展的影響進行深入的研究，總結分析以往的經驗教訓，特別是2009年、2015年兩次大的政策松動引起的市場反轉。中央政府認為各地房地產市場情況不同，調控政策不能一把抓，已督促各級政府根據各自轄區的具體情況有針對性地進行調控，實現因城施策。

(六)建立房地產發展的長效機制

要建立房地產發展的長效機制，可從以下方面入手:一是建立房地產市場的信息體系和聯網制度；二是對房地產貸款長期需求進行研究預測；三是通過深化改革推進房地產市場制度建設；四是制定并完善法律法規，對于過時的法律條文要予以廢除，對于不合適的條文要進行修改，最終做到有法可依、有法必依、執法必嚴這三點。我國各城市的房地產市場有著明顯的分化趨勢，只有充分發揮各地方政府的積極性、主動性和創造性，才能減輕中央政府集中決策的壓力和風險，推動房地產市場長期制度的建設。