新收入準則在房地產行業的應用探索

周伯宇 北京建工國通建設工程有限責任公司

引言

收入與企業財務狀況和經營狀況密切相關，也是企業管理人員制定各種決策的主要依據，為了強化財務狀況可比性，增強企業業績，必須要建立健全一套完整統一的收入準則。隨著市場經濟的飛速發展，企業之間的交易變得越來越復雜，舊收入準則的弊端不斷顯現，為了與國際會計準則接軌，解決舊收入準則應用中出現的問題，我國著手新收入準則的修訂。新收入準則會影響很多行業如軟件行業、建筑行業以及房地產行業等。對房地產行業來說，其銷售過程比較特殊，長期以來在收入確認方面存在著很大的爭議，直到現在都有很多不規范處理的情況，可見在房地產行業應用新收入準則必然會產生較為深遠的影響。從實際情況來看，目前很多房地產企業習慣了以往收入確認方法，對于新收入準則的反應不高，更不會研究新收入準則應用中可能出現的問題。對此，想要更好地在房地產行業中應用新收入準則，推動我國經濟社會持續健康發展，必須要深入探索新收入準則在房地產行業中的應用。

一、新收入準則與現行準則的差異

（一）基于控制權轉移的時點確認收入

與舊收入準則不同，新收入準則把舊收入準則和建造合同準則歸入到同一個框架之中，建立了全新的收入確認模式，更好地規范合同形成的收入。具體來說，企業需要在轉移商品的控制權時確認收入，展現了新收入準則在原則上的變化，會對房地產行業產生巨大影響，探討新舊收入準則兩者之間的差別能夠強化新收入準則的應用。這其中改變收入確認標準是新舊收入準則最本質的差異[1]。舊收入準則下，收入確認的主要條件便是商品所有權的主要風險和報酬轉移，提供勞務的收入與建造合同的收入需要通過百分比方法來確認，由于具體工作過程中，收入劃分邊界比較難以確定，報酬與風險轉移的時點更是很難準確判斷，導致多個企業出現不一致處理的狀況，會計信息很難進行比較。對此，新收入準則摒棄了舊收入準則為導向的理念，以合同為基礎建立了更加科學、明確統一的確認體系。新收入準則重新界定了合同，規范了合同概念，說明企業與客戶簽訂合同需要滿足的條件以及合同變更處理事項，明確企業識別合同約定義務的方法，確定義務是在某個時點履行還是在一段時間內履行，如果企業向客戶提供的是能夠明確區分的商品，便可作為單項義務，否則可合并處理。與此同時，新收入準則為判斷企業是否把商品控制權轉移到客戶提供了指引，大大縮短了判斷的時間，提高判斷精確性。例如，企業把商品法定所有權轉讓給客戶后或者客戶已經實際擁有商品，就說明商品的實際控制權已經發生了轉移[2]。

（二）基于交易價格計量收入

舊收入準則以收入類型為基礎，通過不同的收入計量標準來規范，對于那些與規定條件不相符的便不確認，而新收入準則進行了統一，通過商品交易價格計量收入。交易價格指企業與客戶發生商品轉讓時預期有權收取的對價金額，這部分金額不包括代第三方收取的以及預計將退還的，新收入準則能夠確保收入計量的適當與準確。值得注意的是，交易價格確認過程中，可變對價的估計是完成判斷的難點，與企業管理人員的決策有關。與此同時，還要重點考慮合同中的融資部分等。

（三）明確特定交易的收入確認與計量

與舊準則不同，新收入準則更改了銷售退回中收入確認的方式，強調企業把退回商品賬面價值與退回過程所需的成本規劃成一項資產，對質量保證銷售或者帶有選擇權購買的銷售等事項提供了更加針對性的引導，防止出現模棱兩可或者無依據可查等情況的出現，為收入確認提供了強有力的支持。

（四）細化收入的列報與披露

傳統收入準則下，企業財務報告中展示的信息充分性不足，與企業其他項目的關系也不多。從房地產行業來說，由于建設周期相對較長，工程驗收合格后或者房子交付完成后立即確認收入會有會計信息滯后等問題，當前很多大型公司只會把確認收入的價格和標準展示在財務報告中，財務報告使用者不能清晰地認識企業所建設的項目，這也會給整體決策帶來不好的影響[3]。而在新收入準則下，企業履行義務中超過客戶所付款項時，應在資產負債中定義合同資產，反之就是合同負債，企業擁有向客戶收取對價的權利需要用單項來表示。與此同時，新收入準則要求企業把合同資產、應收款項等信息披露出來，以此來提升會計信息的透明化。

二、房地產企業在應用新收入準則時遇到的困境分析

（一）收入合同識別困境

對新收入準則來說，其首要步驟就是準確識別企業與客戶之間的合同，房地產企業中完工合同的數量以及金額都是非常巨大的，在新收入準則下，未完工合同如何處理成為需要重點考慮的問題，更需要通過合同中的條款以及相關法律依據來完成判斷。值得注意的是，由于合同是由企業法務部制定，財務人員只關心本職工作，法律意識相對淡薄，對于法律信息的了解不全面，無疑會給合同的處理增添困難。同時有的房地產企業缺乏處理準則變化的人才，法務工作人員沒有投入精力應對收入準則的變化，直接影響新收入準則在房地產行業的應用。眾所周知，合同是新收入準則進行收入確認的主要依據，所以合同的變化必然會引起收入確認的變化，這時就需要判斷合同屬于新合同還是追加合同。合同變更增加了能夠明確分別的義務，而且新增義務單獨售價也能被反映出來，還有一部分是原合同已經履行完畢，轉讓的服務或者商品與未轉讓的服務與商品能夠明確區分，這種情況下是否形成新的合同，或者按原合同繼續處理，需要相關人員根據原來合同條款判斷和區分。可一般情況下，企業財務人員并不了解合同簽訂的背景，很難在短時間內做出科學決斷，如果財務人員承擔所有工作，會帶來巨大的工作壓力，降低工作的準確性和工作效率。

（二）履約義務識別與區別困境

新收入準則第二步就是對合同中的義務進行準確識別和拆分。這是新收入準則應用的重要基礎，也是十分復雜的工作，想要準確完成這一任務，財務人員必須要具備足夠的工作經驗，并從自身經驗出發完成判斷，不同的工作人員會作出不一樣的判斷，所以經常會出現會計信息混亂的現象，大大增加會計工作的難度。新收入準則的計量單元就是履約義務，如某個房地產企業提供的履約義務有毛坯房、地下車位、配套設施和精裝修房等，與某客戶簽合同時，銷售了一套精裝修的商品房和一個停車位，在舊收入準則下，精裝修與商品房不需要拆分計算收入，而在新收入準則下，把兩者看作單項履約義務還是拆分成兩項履約義務，需要財務人員對合同條款進行重新評估，判斷兩者是否可以區分。因此，財務人員對履約義務進行識別的時候，需要與銷售部進行溝通，銷售部與工程管理部門溝通，把消息反饋給財務部門，溝通過程中可能出現消息失真情況，無疑會增加財務人員拆分履約義務的困難。同時，因為履約合同是銷售部與客戶協商簽訂的，每個客戶都有不同的購買需求，所以合同中涉及的義務也不一樣，存在多種多樣的組合形式，如果客戶從不同的義務中單獨獲益，必須要進行區分，劃分成不同的履約義務。

（三）交易價格確認困境

確定交易價格是新收入準則的第三步，這一步還是需要會計工作人員完成，一定程度上增加了會計工作的不確定性。眾所周知，銷售部確定合同的價格，但在交易價格確認過程中，企業不但要考慮合同本身價格，還要考慮其他因素，尤其是重大融資，有些財務工作人員不能準確讀出各種信息，計算過程相對復雜，會因為理解偏差導致出現差錯，增大工作量。同時，還會因為客戶付款能力增加收賬風險的問題，這個時候合同中會出現可變對價。新收入規則下，如果存在可變對價，房地產企業需要從期望值出發，確定可變對價的最佳估量值。而在舊收入準則下，當客戶付款能力出現問題時，可變對價是不被考慮在內的，只把壞賬計入，當應收賬款收回時再按發票的具體金額入賬。這種狀況下，財務人員沒能評估用戶付款的可能性，更是缺乏可變對價相關經驗，確定最佳估計值和發票金額時會面臨問題，形成巨大考驗。

（四）收入確認困境

收入確認是新收入準則的第五步，這個過程中，判斷收入確認時點是實施新收入準則的難題，縱觀新收入準則，其提供了兩種主體履行義務的方式，財務人員需要從合同條款和自身的經驗出發，自己判斷實行哪種履約方式，有很強的主觀性。財務人員在判斷履約義務是否在一段時間內履行時會出現困難，企業可以采取一段時間確認收入的方法，根據銷售條款約定以及當地法律進行解釋，這些都需要財務人員的職業判斷作為支撐。可企業法務部制定銷售合同條款，對條款的適用性來說，也只有法務部門比較熟悉，財務人員由于缺乏法律知識，無法做出準確判斷，影響新收入準則的使用。同時，在房地產企業中，還會出現工程管理部與財務部鼓勵履約進度方法不一樣的狀況，在舊收入準則下，企業工程管理部會按著百分比的方法估算進度，與財務部門使用的履約進度估算方法不同，缺乏有效的溝通，導致收入確認的金額出現偏差。

三、房地產企業應用新收入準則的改進策略

（一）收入合同識別困境改進策略

新收入準則注重合同為基礎，通過分析能夠看出房地產企業合同變更會增加合同識別難度，所以想要解決這一問題需要加強法務部門、銷售部以及財務部的合作。具體來說，識別合同時，企業需要專門成立合同制定小組，共同探討制定合同的標準，仔細評估合同條款，找出容易受到影響的合同，分析未完成合同在新收入準則下的處理策略。企業法務部門要加強對合同的審核，看其是否具有法律效力，銷售部要明確合同中的義務和權利，確定為客戶提供的服務內容，找出補充協議的內容，方便識別合同條款。同時，房地產企業需要從實際情況出發，注重法務部門建設，增加法務部門工作人員數量，優化組織架構，培養專項人才。法務部門需要總結企業用到的各類合同，判斷合同之間能夠區分，形成規定，制定完整統一的標準，然后提供給財務部門使用，強化合同識別操作。

（二）履約義務識別困境改進策略

在舊收入準則下，房地產企業財務人員確認收入的時候不必考慮履約義務，缺乏識別履約義務的經驗，所以經常會求助銷售部和工程管理部。所以，企業銷售部在簽訂合同后，需要在把合同信息提交給財務部之前，及時與工程管理部門聯系，明確合同中存在的履約義務，然后銷售部要從具體的合同出發，把存在的履約義務數量等有用數據提供給財務人員，以此來簡化識別履約義務的流程。通過這種方法，既可以提高信息傳遞的準確性，同時也能減輕財務工作人員的負擔。

（三）交易價格確認困境改進策略

有些房地產企業中財務人員是根據銷售人員提供的合同數據判斷和提取信息的，這個過程中，如果銷售員掌握一些財務相關的知識，把信息傳遞給財務人員前，就可以對合同信息進行簡單的預處理；同樣地，如果財務人員掌握基本的業務流程，也能更好地分析銷售人員提供的各項數據，更加準確的判定合同交易價。對此，企業可以在財務部門和銷售部門選擇幾名優秀的人才，要求其到對方部門學習基本的業務知識，把其培養成業務財務雙通的人才，更好地處理數據信息，實現工作效率的最大化。與此同時，這些人才也可以在本部門中發揮指導作用，為其他人員提供盡可能多的幫助。此外，企業還需認真分析客戶的付款能力，確定確認交易價格的方法。具體來說，銷售部門在簽訂合同之前，要仔細評估客戶的付款能力與信用等級，把客戶報告提供給財務部門，對于付款能力不足的客戶來說，要免除賒銷的機會，銷售協議完成后，銷售部門更要持續評估客戶付款能力，判斷款項可收回金額及概率，關注合同是否存在可變對價的情況，此外還要加強對財務人員培訓，使其掌握可變對價估計值的準確方法。

（四）收入確認困境改進策略

企業法務部門要充分發揮自身的能力，從合同和當地法律出發，主動承擔判斷合同中企業是否有權就累計至今已完成的履約部分收取款項這一責任，把信息及時反饋給財務部門，注重和財務部門的溝通和交流。財務部門收到履約義務履行情況報告后，判斷確認收入的方法。兩部門各司其職，共同解決新收入準則下履約義務履行情況判斷問題和收入確認方式判斷問題，充分發揮資源優勢，減輕財務部門工作壓力。與此同時，房地產企業工程管理部門更要積極學習新收入準則，更新估計履約進度的方法，應用投入法完成任務，向財務部門靠攏，尤其是在成本計量方面，更要做到準確，在項目建設初期就要準確估算成本，不斷提高預算的精確性，制定目標成本標準方法，不斷提升成本估算的準確性。通過這些措施，能夠促進新收入準則在房地產行業的準確應用。

結語

隨著市場經濟的日益發展，交易事項的日趨復雜，舊收入準則已經不能滿足房地產行業的實際需要，舊收入準則的修訂成為必然，這也是順應市場經濟發展趨勢的必然選擇。本文主要探索了新收入準則在房地產行業中的應用，分析了新舊收入準則的區別，通過研究新收入準則在房地產行業中應用問題，探討了解決問題的具體策略。企業要加強法務部與財務部、銷售部與工程部之間的合作，優化法務部門，明確合同義務，培養業財融合人才以及判斷用戶付款能力等，為新收入準則在房地產行業中的順利應用提供啟示。