財務視角下房企現金流管理的重要性與管理措施

合肥中交房地產開發有限公司

引言

企業生產和運作離不開現金流，現金流可視為企業的“血液”。對于房地產企業來講，現金流管理好與壞，直接關系到企業存亡。若現金流管理存在問題，資金回收困難，資金周轉不靈，企業將陷入財務困境。然而，諸多房地產企業在現金流管理中存在著不足之處，不論現金流預算管理，還是現金流風險防范都存在問題。房地產企業應基于財務視角，加強現金流的管理，強化現金流控制。

一、房地產企業現金流的特點

（一）資金額度大

房地產是資金密集型產業，工程項目投資、購置土地、工程施工、竣工銷售、項目運維都需要龐大資金支持，對資金依賴性遠超其他行業[1]。一些項目開發投資動輒幾十億，所以房地產企業對資金流動性和資金規模都有較高要求。且后續開發與運維過程中，還需不斷注入資金來滿足項目開發的資金需求，一旦缺乏現金流，工程項目便無法順利進行建設。因此，房地產企業現金流額度較為龐大。

（二）占用周期長

房地產行業資金運作有著特殊規律，從項目立項、獲取土地、投資建設、清盤決算前后跨度至少三年時間，現金占用周期較長。若項目建設不順利，或產品銷售不佳，必然延長現金流回籠時間。且項目建設中，很多房地產企業為塑造優勢，節約開發成本，會使用大量資金增加存貨。但這些資金一旦投入，就不能流動，也會占用大量資金。大量的資金占用，則會影響企業短期償債能力，因此需要承受巨大風險。若企業出現融資困難問題，非常容易導致資金鏈斷裂情況發生。

（三）現金流量不均衡

傳統企業生產經營周期短，資金流出到獲得收益之間的時間相對較短，產品變現快，現金流波動小，分配更均勻。而房地產工程項目投資量大，建設周期長，現金流入和支出存在明顯異步性，現金流分配不均勻。例如，項目開發建設初期，需大量資金投入，在項目達成銷售條件前，難以回收資金，獲得相應的經濟收益。且在此之前沒有持續的資金投入，項目就無法正常推進，項目投資前一年的凈現金流通常為負，資金鏈安全度較低。而在項目達成銷售條件后，便可回收大額資金，凈現金流為正。現金流分配不均是房地產企業現金流的主要特點之一。

二、當前房地產企業現金流管理的重要性

（一）現金流影響企業償債能力

現金流影響企業的償債能力，關系到企業債務結構。現金流動快，預收賬款發生總量持續穩定，說明償債能力強、運營能力強，能如期償還債務。現金流不穩定，短期償債能力不強，容易誘發債務風險。從房地產“三條紅線”來看，主要是：剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。顯然，這三條紅線都是對企業債務問題進行了描述。實際上，很多破產的房地產企業就是跨越了“三條紅線”，雖盈利豐厚，但現金支付能力薄弱，凈負債率大于100%，現金周轉存在諸多問題，無法按時償還到期債務，最終只能破產清算。且按當前政策要求，房地產企業達到“三條紅線”，則有息負債不可增加，不能發債借錢，勢必給融資造成困難，企業無力償債，將遭受巨大的財務壓力。

（二）現金流影響企業收益質量

收益質量是指會計收益所表達的與企業經濟價值有關信息的可靠程度。收益質量越好，說明企業過去、現在的經濟成果，未來的經濟前景可靠，自身的產品轉變為現金的能力強，企業的業績真實、有效。若企業收益質量低，則說明企業經濟成果的描述有誤導性，不能客觀體現企業價值[2]。收益質量是企業決策，投資者投資決策重要指標。而現金流量是評價企業收益質量的關鍵，通過對現金流量、業務主營利潤、投資收益、凈利潤的對比分析，便可準確體現出企業價值創造的能力，了解到企業收益質量，全面認識企業財務狀態，以提高決策正確性。

（三）現金流影響企業財務風險

任何經濟活動都伴隨風險，房地產經營項目種類多，現金流轉過程更伴隨著風險。例如，部分房地產企業不重視現金流質量，資金的籌措、使用、分配，缺乏全過程控制，預算與執行差距大，資金使用效益低，非常容易出現項目后期缺乏資金現象，甚至沒錢買原材料，最終爆發財務風險。在這種情況下，現金流無法滿足需求，企業通常會選擇融資獲得外部資金支持。但由于自有資金存量低，一旦企業無法快速回籠資金，無力償還債務，便非常容易陷入資不抵債的局面。

三、財務視角下房地產企業加強現金流管理的措施

（一）加強現金流預算管理

對于房地產企業來講，合理規劃現金流預算至關重要，現金流預算編制直接關系到現金流控制能力[3]。若現金流預算編制不規范，則不能對企業實際資金進行有效規劃，易導致企業資金使用困亂，影響資金使用效率。因此，房地產企業應提高對現金流預算管理的重視，提升現金流預算編制的科學性、全面性，讓預算機構參與現金流管理決策。另外，要量化、細化現金流預算執行指標，并將其落實到現金流管理的各環節中，基于該指標建立現金流預算體系，從而加強預算管理與現金流管理的聯系，為現金流規劃提供導向。此外，對于現金流預算的執行，要根據現金流管理任務，開展績效考核評價，以此提升現金流管理的效率與質量。

（二）豐富企業融資渠道

從現階段房地產行業發展來看，由于房地產相關政策的調整，房地產金融市場開始收緊，銀行放貸標準提高，企業籌資難度越來越大，使得企業獲取現金流的能力越來越差。由于房地產項目資金占用周期長，缺乏現金便難以順利進行項目建設。因此，房地產企業應豐富融資渠道，強化自身現金流獲取能力，削弱對銀行貸款的依賴性。房地產企業可嘗試融資組合的方式，突破現有融資渠道的局限性，降低融資風險，拓寬融資渠道。此外，可改變融資策略，利用自身優勢來完成融資。例如：利用股票融資、負債融資、房地產投資信托基金，通過金融工具融資是最佳選擇。這種資金籌措方式不僅可快速獲得資金，使企業得到充足現金，增強資金流動性，還能提升融資質量，分散融資風險，促進企業收益質量提升。

（三）實施階段化管理模式

由于房地產項目開發階段、建設階段、竣工階段對現金流管理的要求有明顯差異，現金流分布有很大不同。若采取統一管理辦法、管理模式，將難以獲得預期管理效益。因此，為提高現金流管理的針對性，房地產企業可實施階段化管理模式，針對不同階段，對現金流管理要求的不同，采取不同管理方式。工程項目開發初期，要預測現金流的分配和使用，計算凈現值、投資回收期，根據預測指標，建立具有預見性的現金流管理方案，為后續現金流控制提供依據。在項目建設階段，現金流波動大，主要以支出為主。該階段要對現金流支出進行嚴格控制，確保支出符合實際資金需求，避免違規支出，增加項目造價。竣工階段，支出減少，開始出現收益，要分析項目盈利，側重對現金收入管理，要提升資金回流效率。

（四）基于戰略目標管理現金流

對于房地產企業來講，現金流管理水平與戰略目標能否實現有直接關系。企業戰略目標體現現金流向，現金流狀態則為戰略決策提供參考。因此，為提高決策正確性，保障現金流管理作用有效發揮，應基于企業戰略目標開展現金流管理工作。具體來講，現金流管理中不僅要將現金流與日常經營活動聯系起來，控制經營管理中的資金流轉，還要參考企業戰略目標，控制現金流使用，優化負債結構，加速資金回流，規避“三條紅線”，避免資金周轉困難發生。例如，企業在投資多個房地產項目時，要根據各項目對企業戰略目標影響程度，選擇不同現金流管理策略，差異化對待具有不同戰略價值的項目，合理控制相應負債規模，從而加強現金流分配與企業發展戰略的聯系，為戰略目標實現奠定良好資金基礎。

（五）構建現金流風險預警機制

對于房地產企業來講，現金流的獲取、分配、使用過程都伴隨風險。而現階段市場環境變化萬千，一些風險事件的發生，易導致現金流斷裂，往往對于房地產企業是致命的。因此，房地產企業在現金流管理過程中，應重視現金流風險防范，有意識地降低現金流風險對企業的影響程度。首先，應根據需求，設置專門人員對現金流指標進行分析，跟進現金流獲取、分配、使用的全過程，并向管理者及時報告，從而準確識別風險因素。其次，現金流管理出現問題，偏離正常指標時，要根據報告對問題原因進行分析，在風險爆發前進行事前干預，及時采取有效措施解決，降低風險影響力。最后，應將信息技術融入現金流管理，要建立現代化的管理平臺，通過信息平臺來實時追蹤資金流轉，及時收集、處理、分析基礎經濟資料，并提升現金流管理的時效性，從而更為及時的預防風險事件發生。

結語

現階段房地產市場萎縮，相關政策不斷縮緊，市場競爭越來越激烈，融資難度不斷提升。在這種情況下，加強現金流管理，優化現金流分配和使用，預防現金流風險具有重要意義。因此，房地產企業應將現金流管理與戰略目標相結合，實施階段化管理模式，構建現金流風險預警機制，從而全面提升企業現金流的控制能力。