房地產企業在三條紅線影響下財務管理的應對

保利發展控股集團股份有限公司

引言

2019年伊始，房產業內已有專業人士開始呼吁重視現金流管理，更有標桿房企為了能夠達到主管部門所要求的負債率指標，紛紛采取促銷出貨，抓回款，降負債等類似策略，有些房企集團要求負債不高的區域公司提前償還銀行貸款，開始適量控制負債。到2020年8月20日，住建部、央行約談12家房企，并且拋出房企融資新規，即三條紅線政策，再回顧一下這三條紅線：紅線1，剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線2，凈負債率大于100%；紅線3，現金短債比小于1。然后分別依照各家房地產企業踩紅線的不同情況，將各房企一一歸入紅橙黃綠四檔，位列綠檔的房企屬于財務最健康的企業，按照融資新規，綠檔房企次年可有新增15%的融資規模。“三條紅線”監管政策將促進房地產行業更加健康穩定的發展[1]。

一、“三條紅線”政策對房地產企業的影響

“三條紅線”政策即將執行，限制了企業負債規模，會對企業現金流產生直接影響，資金鏈緊張的房企將更趨艱難。國內的信用評級將不再只是重點參考企業規模指標，企業不能再靠主觀選擇實現規模化，而要依靠企業的綜合實力贏得規模化這項高級挑戰。歸結“三條紅線”對房企的現在主要影響是：房企增速會出現新的拐點、增速差異和差距變小、增長模式發生改變、行業的格局會漸趨固化、能夠更加真實地反映出企業實際經營狀況、無形中拉大各企業之間的差距。對企業未來影響較大的是：未來土地市場會相對平穩、未來房企融資成本會更低、預計在三年后房企的盈利會停止下滑。基于此，企業要擴大規模只能通過提高自身運營效率和資金周轉效率實現，房企的盈利能力上限將變成一個固定值，整個行業將會進入穩定時期。在資源競爭過程中，主要是靠企業實力說話。“三條紅線”在政策上對房企負債規模做出明確規定，高負債+周轉率低的虛夸型房企，將逐步退守回歸至真實規模。低負債+周轉率高的穩健型房企，將上升至符合其實力的地位。“三條紅線”監管政策勢必會對房地產行業影響深遠[2]。

二、房地產企業在“三條紅線’監管下經營模式的轉變

在2020年短時期內，中央曾多次表明態度，反復強調“房住不炒”，再加之疫情影響市場出現大幅度下行，中小房企現金流面臨嚴重吃緊情況。“三條紅線”的落地實施，將出現更多家開發商扛不住壓力被迫引入戰略投資者，以緩解企業財務困境。這表明過于激進導致資金斷裂的房企，只能被迫打包賣項目、賣股權，甚至出現被市場淘汰的命運，同時給房企的收購兼并，創造新的機遇。“三條紅線”正式開始以后，土地紅利和金融紅利逐漸遠去，房地產行業將進入向管理要紅利的時期，在新的監管政策下，所有開發商再次站到同一起跑線，以前所有的業績歸零。設置并完善相應的管理體系，房地產企業未來要更加聚焦在運營、服務方面。房企財務管理從財務紀律提高到財經紀律，財務紀律是不能做假賬、成本分攤等，財經紀律要把投資紀律等都含在里頭，“三條紅線”政策監管力度是穿透式的，明股實債、表內表外全方位的覆蓋。曾經有一些財務技巧已經起不到任何作用，對于所有的房地產開發商和房企財務管理工作者都是極大的挑戰。為此，要改變原有的工作模式，以符合政策要求為原則，積極主動去應對，適應監管的變化，憑借管理實力贏得新的轉變[3]。

三、“三條紅線”政策下房企財務管理的應對

（一）確定規范的三條紅線指標

自三條紅線公布，資本結構管理工作首先要格外關注指標的統一口徑，確定完全統一的指標計算公式，使調整有具體的標準，避免出現指標計算結果不一致的情況。在資本結構管理方面，房企的任何一項經營、籌資和投資活動，資本結構會由此產生變化。公式涉及財務報表整體資產、負債、所有者權益，及具體的貨幣資金、有息負債等科目，任何一項會對會計報表科目產生影響的經營業務與管理事項，都會對三條紅線的部分或者全部指標產生影響。明確三條紅線計算公式，可以有針對的實施財務管理。較為規范的三條紅線的計算公式如下：

扣預收資產負債率=（負債-預收賬款）/（總資產-預收賬款）

凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/所有者權益

現金短債比=（貨幣資金-監管資金）/短期有息負債

（二）房企財務管理實際工作重視事項

監管部門關于《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》，要求試點房企在每個月15日前提交。該監測表一共涉及八項財務指標，包括剔除預收款及未剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現金短債比、購地金額、銷售金額、有息負債，最近三年經營活動產生的現金流量凈額是否連續為負、還包括融資“三條紅線”指標。這些都增加了房地產企業日常財務管理工作的難度，除了做好上述指標要求內容，日常管理還應該重視經營活動中收付款、繳納稅金、結轉利潤等業務，包括直接涉及融資類業務，如借款還款等，及其企業收并購類和調整合并范圍業務，這些業務隨時都在對三個指標產生不同程度的影響。財務管理要做好經營活動、籌資活動、投資活動等工作區分，對每一項經濟業務事項對三條紅線的影響作出詳細的分析，最后匯總出針對企業不同觸碰紅線情況該采取的管理策略。

（三）在財務管理方面的應對

“三道紅線”和“五個指標”都與企業財務管理息息相關。為此，對財務結構進行調整是極其必要的。寧可把債務周期拉長，也不可貪小便宜去借高利息短期債。要關注總資產負債表，加強對其進行嚴格的管理，每個月都要檢查、檢討，制定系統完善的管控體系和管控方法，以此來強化資金和投資的監管。資產負債率指標扣除預收款，能更真實地反映負債率，但值得關注的是某些明股實債計入股權的融資并未得到真實反映，修正股權融資的扣預收資產負債率更能反映企業真實負債情況。在監管超強滲透的情況下，未來房地產將不會做股權實債。核心主要是做真實的同股同投資。做實實在在的股權投資，嚴格遵守財務底線。必須要提升兌匯率管理，尤其是房地產行業在境外的一些上市企業，加強匯率管理尤其重要，每一年出現的匯率變動，都對房企財務管理產生較大幅度的影響。

（四）在會計方法上的應對措施

在合理利用會計準則的過程中，注意合理應用會計方法，特別是新會計準則的內容和變化更加復雜，一定要掌控好度。會計核算方法要上下統一，保持一致，標準制定要更為清楚準確，全面保證會計報表質量，所有財務數據都應及時又準確。完善財務系統建設體系是落實到事務本身的，不能浮于表面。企業上下全員思想應該是統一的，管理導向、管理風格、管理語言是統一的，經營意識也是統一的，共同把業財一體化做得更加流暢，業務部門每個月都要上報報表，在三個工作日內做好上一個月報表，這需要有合適的財務系統，使報表能夠保質保量完成，避免在財務業務管理出現問題。同時，應控制好各種復雜事項對財務報表產生的一系列影響，比如說商譽，收并購，衍生工具等這些復雜事項，都會對報表有一定影響，而竣工和銷售反而相對要簡單。強調做好結算工作，如果能提早結算，對于報表也會有重大的改進。要加強與審計師的溝通，減少或避免發生審計風險，實行專業化管理，并且重視精細化管理[4]。

（五）重視成本管理的細化

企業不同的業務和事項，做出不一樣的選擇，都可能對三個指標的正負項會產生不同的影響結果，甚至同一管理動作對不同企業或者同一企業不同階段產生的影響很可能也有所不同。房地產企業開發建造的產品按照建造成本法進行計量與核算。尤其是土地成本是土地增值稅清算的關鍵，是房地產項目開發最重要的成本項目，大約會占整個開發項目成本30%以上。由于土地成本是房企加計扣除費用和開發費用計提基數等重要的構成，如果采取土地成本分攤方法不同，差異也會再次被放大，因此在土地成本分攤方式的選擇上也要特別注意。成本管理在具體操作時要堅持既合理又合規，需要與項目實際情況相互結合，認清自身現狀，選用最恰當成本管理方法，以保證企業稅收成本能夠降至最低水平。

結語

三道紅線加速了房地產企業的分化，房企未來要想走得更遠，首先要提升房企的經營能力和管理能力，將這兩個企業的核心能力做好做透，以經營管理促效益。在具體工作中，首當其沖就是做好財務管理，三道紅線政策下的財務指標是動態變化發展的，面對新政策要求和發展新情況，房企應被某一時點靜態的指標束縛了發展的節奏，房企應該改變傳統經營邏輯，使產品保有競爭力、管理更科學，保持財務穩健，這是今后開發商要追求的目標。