房地產企業土地增值稅稅務籌劃

中房（天津）房地產開發有限公司

引言

稅務籌劃屬于財務管理的重要內容，是指在稅法規定的范圍內，通過對企業的經營、投資、理財等活動的事先籌劃與安排，盡可能獲得“節稅”的利益，稅務籌劃具有以下特點，首先，具有合法性，在進行稅務籌劃的過程中，必須遵守有關稅法的規定，對企業的有關經濟活動做出安排。其次，具有籌劃性，它更加強調了事先做出的經濟活動的安排，并且通過提前安排，實現節稅的目的，再次，具有專業性，是指必須有專業的稅務籌劃人員根據稅務政策合理安排各種經濟活動。最后，具有目的性，是指稅務籌劃的目的是降低企業的稅務負擔，通過合理安排各種經濟活動提升企業的經濟收益，以實現企業的進步與發展。

一、房地產企業土地增值稅稅務籌劃必要性分析

對于房地產企業來說，土地增值稅是一種常見的稅種，因此，在企業內部開展土地增值稅稅務籌劃至關重要，主要表現在能夠降低企業成本，合理規劃經濟活動、提升房地產企業的競爭實力等方面。

（一）合理規劃各種經濟活動，提升決策科學性

房地產企業的業務眾多，經濟活動較為復雜，可以分為項目開發建設階段、項目銷售階段、項目合同管理等三個方面，每一方面都包含著較多的經濟業務，在每項經濟業務中，都摻雜著土地增值稅的計算與繳納，例如，在項目開發階段，企業獲取土地使用權的方式不同，計算繳納的土地增值稅金額不同，如果用原價購買政府收購后拍賣的土地就可以免除企業的土地增值稅，因此，通過對土地增值稅進行合理的稅務籌劃，一方面可以對各個經濟活動進行合理的規劃，經濟活動的時間跨度、先后次序、選擇何種方式等都有一個科學的指導作用，根本目的就是通過合理的規劃合法地減免稅務負擔，幫助房地產企業降低成本，另一方面通過合理的稅務籌劃，也可以提升管理層的決策科學性，對于經濟活動的順利進行起到了一定的指導意義。

（二）降低企業成本，實現利潤最大化

房地產企業在經營過程中具有以下特點，首先，開發的產品涉及金額較大、不可移動。其次，開發建設周期較長、經營風險較高。最后，開發經營業務較為復雜，涉及面較廣，近年來，為了防止房價過高，投資過熱等問題，國家出臺了一系列關于房地產企業調控的有關政策，房地產企業的市場環境有所轉變，市場競爭愈發激烈，因此，如何做好企業的成本控制具有重要意義，土地增值稅是房地產企業成本中的重要一環，通過對土地增值稅進行科學的稅務籌劃，一方面可以在有限的納稅空間內降低納稅成本，增加房地產企業的經濟利潤，另一方面，可以對各項經濟活動進行分析，提前判斷稅務風險，制定切實可行的稅務風險控制辦法，對于房地產企業的長遠發展具有重要的現實意義。

（三）優化行業結構，實現行業規范性發展

目前，由于房地產的政策還未落實到位，房地產行業亂象叢生，稅務風險頻發，給企業的發展帶來了很大的隱患，因此，企業的內部控制管理、財務管理水平的提升對于規避相關風險，實現整個行業的健康發展較為重要，通過進行科學的稅務籌劃，可以幫助企業實現以下目標，首先，企業的內部控制、稅務管理、財務控制得以加強，組織得以優化，更具柔性，在激烈的市場競爭中這是十分必要的。其次，與上下游企業、稅務機關等聯系相對加強，對于企業有效的開展活動，規避稅務風險是至關重要的。最后，企業的財務人員、稅務籌劃人員的業務水平有所提升，職業素養有所提高，避免了土地增值稅稅務政策貫徹不到位、核算不準確、繳稅不及時等風險，提升了房地產企業在社會上的公信力，有利于其長遠發展。

二、針對房地產企業土地增值稅稅務籌劃提出的建議措施

通過以上分析可知，房地產企業進行土地增值稅稅務籌劃可以幫助管理層合理規劃各種經濟活動，實現科學決策，降低企業的經濟成本，因此，本文認為，對房地產企業進行土地增值稅稅務籌劃一方面要結合房地產企業的自身的業務特點，另外房地產企業也應該樹立正確的稅務籌劃觀念，堅持依法的原則，在不違背國家的各項法律政策的前提下，結合自身的情況進行合理的籌劃。

（一）項目開發建設階段

項目開發建設階段是房地產企業進行房產建設的首要環節，在這一環節中，獲取土地的方式與房地產企業項目開發階段成本的認定是值得關注的問題，因為獲取土地的方式與開發成本不同，房地產企業的土地增值稅的繳納金額不同，例如，如果房地產企業是通過原價購入的方式收購政府的拍賣用地，那么政府部門就可以減免房地產企業的土地增值稅，另外，由于房地產企業繳納土地增值稅是累進的四級稅率。因此，房地產企業可以選擇增加開發成本來降低增值稅的稅率，比如可以增加綠化面積、增加體育設施、擴大綠化面積等，這些都可以增加開發成本，從而實現房地產企業降低稅率的目的。

（二）項目銷售階段

項目銷售階段是房地產企業進行納稅籌劃的重要環節，房地產企業的稅務人員可以根據稅務政策，結合自身的經驗，對各項經濟業務活動進行稅務籌劃，分為以下幾種情況進行，首先，可以利用征稅范圍或者代建的方式進行稅務籌劃，根據稅務規定，如果房地產企業與其他企業合作建造房屋，建成之后按照一定的比例使用，那么就不屬于商品房的范疇，不予以征收土地增值稅，因此，房地產企業可以根據自身的需要與其他企業合作建造房屋，另外，房地產企業也可以通過代建服務為客戶建造房屋，這種情況也不屬于商品房的范疇，可以免征土地增值稅。其次，可以確定銷售收入進行稅務籌劃，例如，科學定價法，根據稅法規定，納稅人建造、出售標準住宅時，增值額沒有超過扣除項目金額的20%，應該免交土地增值稅，反之，應該按照有關規定進行繳稅，房地產企業可以根據這項內容科學地確定房地產項目的價格。再次，根據稅務政策的規定，房地產企業的土地增值稅采用四檔超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%，因此，在進行稅率測算時，房地產企業可以通過分開核算和合并核算，確定相應的稅額，從而選擇低稅率的核算方法，進行節稅，例如，房地產企業開發兩個項目，兩個項目的銷售收入和允許扣除的金額有所差別，因此確定的增值稅稅率不同，如果分開核算，有可能繳納的增值稅稅額的加總要比總體核算高得多，因此，在符合稅法的有關規定的條件下，可以將兩個房產項目合并，確定統一的土地增值稅稅率，幫助房地產企業達到節稅的目的。再次，扣除項目籌劃法，按照稅法的有關規定，對于從事房地產項目的企業來說，可以享受20%的加計扣除項目金額，而其他企業如果想從事房地產企業開發，由于不屬于房地產行業，所以不能夠加計扣除，因此，其他企業想要進入房地產行業，可以設置關聯企業或者與其他房地產企業合作的形式，享受最大的稅務優惠，實現經濟利益的增長。最后，房地產企業也可以通過費用的轉移來進行合理籌劃，目前，由于稅務政策尚不完善，企業的管理費用、銷售費用以及開發項目間接費用確定還尚不明確，因此，房地產企業仍然有一定的操作空間，可以將一些難以區分的費用或者咨詢的服務費用計入開發成本當中，這樣就增加了企業的開發成本金額，實現了合理的納稅籌劃，這里需要注意的是，計入開發成本要有一定的法律依據，在合法合理的范圍內進行操作，而不是僅僅達到節稅的目的，給企業帶來稅務風險。通過以上分析，可以得知，在房地產企業進行稅務籌劃時，通過銷售收入的確定、合并項目、土地轉讓方式的確定、確定開發成本等形式，都可以幫助房地產企業進行有效節稅，這就要求房地產企業的財務人員熟悉掌握稅務政策以及相關業務，企業也要重視對財務人員的定期培訓。

（三）合同管理階段

合同管理階段是房地產企業進行納稅籌劃的最后一個階段，在這個階段中，房地產企業可以單獨分割各項業務，實現合理節稅，例如，對于房地產企業的商品房已經竣工但是還沒有進行裝修，安裝有關房屋設備時，可以將其當作兩項業務進行處理，簽訂兩項合同，分別是商品房轉讓合同和裝修合同，后者則可以不用繳納土地增值稅從而實現節稅目的。

結語

土地增值稅稅務籌劃是房地產企業面臨的一個重要課題，本文通過分析幾種稅務籌劃的方法，來幫助房地產企業提升稅務籌劃水平，在進行稅務籌劃時，更需要注重對稅務人員的管理，房地產企業應該重視稅務籌劃工作，提高稅務籌劃人員的準入門檻，并且開展必要的培訓、講座等提升其業務水平，從而確保稅務籌劃目標的順利實現。