房地產企業融資方式及融資成本控制路徑分析

啟東市城市建設投資開發有限公司

引言

受我國社會經濟發展形勢影響，房地產開發企業在融資期間面臨較多困難與阻礙。一方面，受房地產開發企業本身規模影響，融資成本控制期間容易存在管理不足以及人員工作能力不足等問題；另一方面，我國金融市場大環境對于房地產開發企業的影響與限制也逐年提升，不僅為企業融資方式提供了更加嚴峻的考驗，也為房地產開發企業的發展管理提出了更高的要求。

一、房地產企業面臨的經營環境分析

國家為了限制“炒房”，已經對房地產行業提出了較多整改措施，隨著一系列調控政策的出臺與市場環境突發性的轉變，讓較多房地產企業應接不暇，不僅內部分化嚴重，盈利能力與利潤率出現下降情況，國家監督管理嚴也讓一些當地產企業感受到了未來經營發展的重重阻礙。未來時期，想要保障企業經營穩定性，企業融資已經成為必不可少的維穩方式，但傳統銀行貸款等方式對于一些小型房地產企業并不友好，想要突破經營管理問題，不僅需要尋找合適的發展管理方向，也需要在融資途徑上進行合理的創新與改革[1]。

二、融資方式的選擇

傳統時期，房地產開發企業會選擇的融資方式比較單一：民間借貸、買賣、抵押、匯票、票據等渠道都能夠給企業帶來需求資金，但是一般企業投入的成本較高，不僅需要支付大量的利息或者代價，也存在現金流容易無法滿足企業需求的情況。隨著金融市場的不斷發展與改革，房地產開發企業也對融資成本管理進行了精細化的管理與創新改革，由于當代的融資方式比較靈動多變：股權融資、銀行信貸、發行信托產品或債券，融資性售后回租等融資途徑，都為一些小型融資企業帶來了較大的便利性。在企業融資方面企業也不需要投入較大的代價或者成本，另外，融資后資金鏈流通比較順暢，企業同時不需要過于擔心融資風險問題[2]。

三、房地產開發企業融資方式及融資成本控制發展現狀

（一）房地產開發企業目前面臨的融資風險分析

有收益就會有風險，房地產企業在實際經營管理期間，面臨的融資風險比較多，需要企業做好相應的風險管理準備。首先，受房地產本身特殊不可移動性等特征影響，企業融資不僅存在單位價值高、流動性差以及變現周期長等問題，房地產行業想要穩定發展，也需要時刻關注經濟市場以及房地產行業發展情況，避免反應不及時，提升企業經營發展風險；其次，隨著國家對于房地產行業的關注與治理，房地產行業發展政策、投資、金融政策、土地與稅收政策以及限貸限購政策等都發生了重大改變。行業發展形勢的變化讓房地產企業不得不主動改變經營發展策略，大型建筑企業由于本身的經濟實力與發展規模比較穩定，受到的影響相對小一些，而對于一些小型房地產開發企業本身的發展影響就比較大；最后，房地產企業并不僅僅是房地產項目建設與經營管理，需要考慮的管理以及風險防控因素相對較多。尤其是本身就具有資金密集型企業特征的房地產開發企業，其產品的區域性特征比較明顯，實際經營期間也需要考慮房地產項目周圍區域內的交通設施、學校建筑、醫療水平等外界資源配置的關聯度問題與發展情況[3]。

（二）融資市場體制建設存在不足

融資市場雖然相對于傳統時期已經具有較多方面的改革與完善，但是相對于國際整體金融環境依舊存在發展不充分、行業風氣不穩定、企業類型復雜、信貸風險較大以及融資成本較高、缺乏創新機制等問題。想要建設健全的融資市場，不僅需要各企業積極配合管理政策，也需要國家與政府相關部門做好監督管理工作，多方位營造良好金融市場發展環境與氛圍。

（三）成本控制效果不理想

房地產企業在實際融資成本控制期間，需要綜合考慮建筑行業與市場經濟發展等問題，由于其不可控影響因素較多，為企業發展經營期間的融資成本管理也提供了更多的管理風險與管理難度。如果企業本身的品牌影響力、開發規模較小，設計規劃的房型與配套也存在不足，房地產開發公司內部管控模式與營銷方式就需要進行大規模調整，由于一些企業員工的整體素質不能完全適應現代化經濟發展形勢，不僅會導致企業發展的被動性較高，也不利于企業控制融資成本風險與穩定經營管理[4]。

四、房地產開發企業融資方式及融資成本控制路徑

（一）明確企業發展定位，選擇合適融資方式

為了防范系統性金融風險，保障群眾居者有其屋的需求，國家對房地產政策做出了全面化的調控與管理，尤其是在老、舊小區、棚戶區改造、城市試點租售同權等方面，已經出臺了相應的產業、區域政策，并根據不同項目類別給予不同程度的資金補貼。作為房地產企業，積極適應國家政策的調整與變化，根據企業原有的產品與未來規劃設計內容，選擇合適的企業融資方式，不僅能夠有效提升融資成功率，也能夠加強成本控制管理。

首先，根據企業發展需求，制定清晰的經營規劃目標與企業發展定位，充分了解國家政策性融資形式，選擇適合企業發展的融資方式，能夠有效提升企業風險控制水平；其次，主動完善內部管理制度，可以根據建筑行業發展期間比較領先的《企業內部控制配套指引》相關要求完善企業內部文化氛圍、發展價值觀以及企業精神，通過內部管理制度的不斷完善與宣傳，提升企業內部員工的認同度，結合嚴格規范的監督管理制度，在有效執行相關管理策略、保證內部控制有效性的同時，也能夠提升企業抗風險能力與企業融資的合理性；最后，建立多元化融資渠道。目前來說，房地產開發企業的融資方式相對比較單一，企業為了進一步發展，可以在現有融資方式的基礎上，結合當前國家融資政策和企業自身發展情況，選擇對企業發展有利的融資方式減少企業的經濟支出與債務負擔，保障企業長效、可持續發展[5]。

（二）加強融資成本控制，做好系統管理設計

成本控制是房地產企業在未來管理與發展期間需要考慮的重點問題，融資風險雖然能夠盡量控制，但卻無法完全避免的風險意外問題的發生。企業可以通過增強風險意識，加強融資成本控制等手段，及時根據市場發展變化識別融資風險并做好相應的管理調整與成本控制。

評估風險需要根據企業發展情況與實際需求，采取切實有效的風險防控對策，規避并降低融資風險對企業發展造成的影響，進而保證融資效果的有效性。其中，企業想要完善采購成本管理體系，可以利用一些現代化管理技術完善成本控制體系與成本監督管理制度，通過系統化的資金管理體系的建設與完善，不斷提升企業的抗風險水平與綜合管理能力。另外，提升企業索賠意識也能夠有效避免融資成本控制期間存在的風險問題，結合融資成本風險管理期間涉及的多個環節進行分析研究，提前做好風險應對措施與應急準備方案。尤其是融資成本統計環節，需要重點關注與管控，可從房產項目的實際情況出發，要求企業財務人員重點關注成本核算信息質量以及稅負負擔等內容，通過多方位的精細化管理與完善，在有效確立財務管理在企業融資期間重要性的同時，也能夠實現成本控制的科學、合理有效性，進而推進建筑企業經濟效益的提升與進步。

（三）提高融資風險意識，建立多元化融資渠道

目前房地產開發企業在實際融資期間會將內部融資與外部融資形式相結合，利用股權融資、租賃融資以及項目融資等多元化融資渠道提升企業經濟收益，減少企業資金成本的支出與債務負擔，在企業規模以及管理體系相對較小或者不完善的情況下，可以根據企業發展需求進行合理化的規劃與管理。當企業發展水平與規模逐漸壯大后，可以適當根據項目類型與選擇的融資方式進行過渡與改革，在有效降低房地產企業融資成本的同時，也能夠避免融資風險問題的發生。

（四）優選開發項目區域，健全房款回收體系

房地產開發項目盈利的關鍵因素就是區位。城市交通、學校醫療等資源比較集中的區位，項目盈利空間與周轉效率都會有所提升，反之則會存在一定風險。目前我國一線城市與強二線城市、區域中心城市都存在人口、經濟增長放緩與房地產市場趨于飽和的情況，盲目擴張項目建設進度，可能會為企業帶來融資困難與經營風險等問題。積極開發適銷、對路的項目產品，建立健全的放寬回收體系，不僅能能夠加快房款回收速度，也能夠規避房地產投資風險。房地產項目與消費者的關系并不與其他消費關系有沖突，只有適應市場需求的產品才能夠有效激發消費者的購買欲望。房地產企業在開發前期可以進行充分的市場調研與研究，在充分了解消費者需求后，開發出對路的產品項目，不僅能夠有效提升銷售成果，也能夠加快資金回籠速度，降低融資風險。

結語

房地產開發企業的發展與融資管理，不僅需要企業管理層意識到國家政策與市場經濟的發展變化，也需要根據企業本身的實際情況與發展水平做好融資成本的控制與管理。通過現代化、多元化融資途徑的選擇，加強對企業內部融資成本管理的監督與控制，在有效降低企業發展風險的同時，也能夠提升企業發展管理水平，進而促進建筑行業的發展風氣與環境氛圍的穩定發展。