營改增背景下房地產企業稅務籌劃研究

北京昊遠置業有限公司

引言

稅務籌劃作為能夠有效幫助企業節約不必要的稅收，實現企業經濟效益最大化的模式，受到了越來越多企業的歡迎。近年來營改增全面實施，房地產企業也需要根據營改增的要求，針對稅法政策制定籌劃對策，確保房地產企業在激烈的市場競爭中獲得生存與發展。

一、稅務籌劃相關理論介紹

（一）稅務籌劃的基本概念

稅務籌劃概念源自西方國家，隨著稅務籌劃在不同國家和地區的深入研究與討論，目前稅務籌劃指的是在法律法規所允許的范圍內，企業通過合理的籌劃模式，提升經濟效益，對企業各項管理工作進行統籌規劃，從而降低自身的稅務負擔，增加稅后效益。稅務籌劃與偷稅漏稅不同，稅務籌劃的前提是遵紀守法，是在納稅義務發生之前，對事項進行合理的安排。

（二）稅務籌劃的基本原則

目前我國稅務籌劃還不夠成熟，隨著企業市場競爭的日趨激烈，企業為了提高自身的經濟效益就必須注重稅務籌劃工作，相應的稅務策劃機構也應運而生。稅務籌劃對專業性要求較強，如果企業開展稅務籌劃工作不遵守一定的原則，將給稅務籌劃工作帶來巨大的風險，開展稅務籌劃工作主要遵循以下幾方面的原則：

第一，合法性原則。稅務籌劃工作的各項事項都必須要合法合規，納稅人在開展稅務籌劃工作之前，必須要認真學習各項稅法的規定，并對國家出臺的各項公告認真了解，及時與稅務機關溝通，明白稅法的含義，按照法定的程序進行納稅申報，促使企業降低涉稅風險。

第二，前瞻性原則。稅務籌劃中的籌劃是要通過事先的安排與規劃各項活動降低稅負，稅務籌劃工作是對納稅人的各項活動事先進行籌劃，從而降低整體的稅負，提高企業的經濟效益。因此稅務籌劃必須要在納稅義務發生之前開展。

第三，全程性原則。根據我國目前的稅收體系制度，企業每個經營環節都可能涉及相應的稅種，企業在經營活動中也會涉及不同的稅種，不同稅種之間的納稅期限規定也有所差距，因此在開展稅務籌劃的過程中，不能僅考慮到單一稅種的籌劃方式，也不能僅考慮單一的納稅期限。稅務籌劃是企業全生命周期的活動，企業應著眼于整體稅負的降低，使稅務籌劃和企業戰略相結合，實現企業利潤最大化的目標。

第四，長期性原則。企業在稅務籌劃的過程中應長期考慮稅務籌劃的要素，將稅務籌劃理念貫穿于經營的全過程。稅務籌劃對于企業而言至關重要，影響到企業的稅后收益，在稅務籌劃的原則之下開展稅務籌劃工作能提高企業的現金流，從而優化資本結構。

（三）稅務籌劃的理論基礎

1.稅收效應理論

稅收效應包括稅收收入效應和稅收替代效應，對稅務籌劃而言，主要受到稅收收入效應的影響。收入效應在經濟學中指的是當商品價格上漲時，若在納稅人收入不變的情況下，納稅人可以購買的商品減少，相當于其收入下降，導致人們的購買力下降。稅收收入效應理論指當納稅主體的稅收支出增大時，相當于其總體收入下降。企業作為理性的經濟人，在經營過程中必須要在合理合法的方式下降低稅負，以提升其稅后收益，這就需要企業通過合理合法的方式開展稅務籌劃。

2.稅收調控理論

在市場經濟背景下，國家根據所要達到的政策目標制定一系列的稅收政策，從而對納稅人的各類行為進行相應的約束及調整。國家的稅收政策是根據市場經濟的狀況決定的，稅收調控對市場中經濟主體都會產生同樣的效力。納稅籌劃是應對稅收調控的積極反應，雖然稅收政策對所有納稅人都會產生同樣的效力，但是政府出于吸引投資等方面的考慮，會出臺針對特定企業的稅收政策與財政補貼，在一定程度上有利于地方經濟的發展。

二、房地產行業涉稅現狀和稅務籌劃現狀分析

（一）房地產行業涉稅情況和稅負

自從我國全面實施營改增之后，房地產在經營過程中的稅種也產生了一定的變化。在流轉稅中，稅種為增值稅。增值稅是針對房地產企業銷售自行開發的項目時需要繳納的稅種。

在所得稅中，房地產企業需要以境內和境外所得按照規定稅率繳納企業所得稅，房地產企業的所得稅收入來源于銷售不動產、出租不動產等內容。

財產稅收主要包括：第一，土地增值稅。土地增值稅是房地產企業在土地建設完成后的房產銷售階段繳納，若房產用作企業福利、投資也需要繳納土地增值稅。第二，城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅稅額根據地方政府的實際經濟狀況來制定，房企在經營過程中要繳納城鎮土地使用稅。

行為稅主要包括：第一，印花稅。印花稅是房地產企業在簽訂房屋買賣合同、轉移產權書據過程中繳納的。第二，耕地占用稅。房地產企業在前期征用耕地階段需要繳納耕地占用稅，稅按照實際占用的土地面積為計稅依據。第三，契稅。房地產企業向稅務機關繳納的契稅是為房屋購買者代扣代繳的，若企業取得土地使用權或接收房屋投資需要繳納契稅。第四，城市維護建設稅。房地產企業繳納的城市維護建設稅是按照增值稅為計稅依據所繳納的。

（二）房地產企業稅務籌劃現狀

1.房地產企業稅務籌劃現狀

在房地產行業執行營改增之前，房地產企業的各項收入也在逐年增長，稅收占利潤的比重也在增加。近年來我國房地產企業的稅負加重，稅收成本已成為與建安成本、土地成本并列的重大成本。在實施營改增之后，房地產企業的稅務籌劃重點也轉為增值稅籌劃。近年來我國稅收總量逐年增長，房地產企業的稅收總量也在逐漸提高，房地產企業的發展對國家經濟的重要性越來越高。近年來房地產企業的稅收是國家重點管控的內容之一，不斷增長的稅負也為稅務籌劃留下了一定的空間。房地產企業在營改增背景下，需要減輕企業的稅務負擔，降低涉稅風險。

2.房地產企業稅務籌劃存在的問題

我國稅務籌劃工作開展時間較短，企業還沒有形成完整的稅務籌劃體系。大部分房地產企業經營者認為過重的稅負會影響企業的正常經營，但是卻很少有企業主動開展稅務籌劃工作。大部分房地產企業都沒有組建專門的稅務籌劃團隊來開展稅務籌劃工作，稅務籌劃工作僅由財務人員兼職進行。在納稅過程中，部分企業會通過向稅務機關尋租來謀求便利，甚至部分企業偷稅漏稅，只有少數企業具有納稅籌劃意識。雖然部分企業認為稅務籌劃很有必要，但由于人員水平有限，無法滿足稅務籌劃的需求。由此可見，我國房地產企業稅務籌劃水平整體較弱，存在著較多問題。

3.房地產企業稅務籌劃的必要性

一方面，房地產企業涉及的稅種較多，企業存在較高的稅負壓力。目前房地產企業稅收成為我國稅收的主要來源之一，近年來我國房地產行業高速發展，房地產行業在我國經濟的發展過程中地位越來越重要，通過良好的稅務籌劃工作，能促使房地產企業良性發展，優化產業結構。近年來大城市房價居高不下，普通老百姓對房價壓力無法承擔，雖然房地產市場的泡沫較為嚴重，但是不可否認的是房地產企業的高成本使得房價居高不下。通過房地產行業的稅務籌劃工作能夠減輕經營成本，有利于房價的下降，同時也有利于房地產行業的良性發展。

另一方面，房地產企業的課稅對象復雜，納稅種類很多。房地產企業從經營開始的每一個環節都可能涉及稅務，稅務工作的風險點較多，企業開展稅務籌劃能夠緩解各類風險，減少由于各類風險所帶來的不必要支出或不必要的損失。在當代房地產企業必須建立良好的稅收信譽形象，這也是獲得銀行貸款的重要指標。降低稅務風險，有利于避免房地產企業的納稅形象受到損害，從而創造良好的稅務環境。

4.房地產企業稅務籌劃的可行性

房地產行業作為營改增的四大行業之一，營改增為房地產企業提供了廣闊的籌劃空間。近年來我國稅收法律體系逐漸完善，稅制改革也逐漸規范，為房地產企業開展合理的稅務籌劃提供了保障。稅法規定房地產企業銷售自行開發的房產項目繳納增值稅。與營業稅的全額增稅不同，增值稅實行差額征稅。同時增值稅的計算方法分為簡易計稅法和一般計稅法，簡易計稅法按照銷售額乘以對應稅率，一般計稅法按照銷項稅扣除進項稅，作為計稅依據，房地產企業的小規模納稅人適用簡易計稅法。因此，企業在選擇納稅人身份時，也具有稅務籌劃空間。

在營改增之前，房地產企業的銷售額按照營業稅稅率繳納營業稅。營改增之后，一般納稅人和小規模納稅人的稅率不同，一般納稅人銷項稅可以進行進項稅額抵扣，使整體稅負下降。營改增改變了房地產企業納稅義務發生的時間；若出租或出售不動產，收到款項的時間為納稅義務時間，若在此之前開具了發票，則為開具時間；若預收款項，則按照交房的時間；若先開具了增值稅發票，為開具發票的時間。

三、營改增政策下房地產企業主要稅種籌劃

（一）營改增后房地產企業增值稅的籌劃

1.完善納稅人身份選擇

根據營改增政策的要求，納稅人可以選擇一般納稅人或小規模納稅人的身份，房地產企業規模參差不齊，利潤和進項稅額取得也不同，基于節稅的角度，房地產企業應該通過合理選擇納稅人身份降低企業稅負。如取得的進項稅額較大，企業也可以將每個項目建立小規模納稅人公司單獨核算，以此降低稅負。

2.加強供應商選擇

房地產企業進行進項稅抵扣的前提是取得抵扣憑證。在選擇供應商時，企業要偏向選擇能夠開具增值稅專用發票的一般納稅人。但在實務中，企業也可以考慮選擇小規模納稅人，雖然不能取得進項發票，但是小規模納稅人的折扣力度較大。部分房地產企業選擇小規模納稅人采購原材料，通過買方優勢壓低原材料價格，提升企業利潤。

3.合理利用稅率差異

房地產企業的進項稅主要來源于建筑業務和原材料采購。在外包簽訂合同時，應該將工程合同和材料合同分別簽訂，材料合同可以抵扣更高的稅額，在政策允許的前提下，可以增大材料比例從而加大進項稅抵扣額。

營改增之后，物業管理費屬于現代服務業，與不動產銷售的稅率不同，部分房地產企業將物業外包，分別核算繳納稅款。在實施營改增之后，房地產企業可以通過物業公司來降低稅負，在銷售時將減少的銷售款項轉移到物業公司繳納物業費，在一定程度上減少增值稅稅款的繳納。

4.充分使用稅收優惠政策

房地產企業在2016年4月30日之前開發的老項目，可以使用一般計稅法，也適用于簡易計稅法，因此老項目的計稅依據具有一定的策劃空間，部分房地產企業可能既有老項目也有新項目，因此要進行合理的測算。營改增之前已開發完畢但未銷售的項目，在營改增之后應選擇簡易計稅，通過簡易計稅的方式降低總體稅率。之前簽訂合同但還沒有開發或僅部分開發的項目，在營改增之后應選擇一般計稅，通過取得后期的抵扣憑證降低稅負。

5.提高精裝修住房比例

房地產企業的精裝修費用取得抵扣憑證可以進行抵扣。為了提高房地產房屋銷量，同時形成價格優勢，越來越多的房地產企業開始進行精裝修住房銷售。同時精裝修住房能夠獲得更多的裝修物料抵扣發票。因此，企業應該綜合考慮精裝修住房的比例，降低增值稅稅負。

6.改善銷售方式

營改增之前，房地產企業在銷售房屋時可能會通過贈送家電的方式來促銷，在全面實施營改增之后，房地產企業贈送的家電也需要繳納增值稅，因此贈送家電已不符合當代的需求。房地產企業要轉變銷售方式，采用折扣銷售減少應稅銷售收入，降低稅負，房地產企業在折扣銷售時要綜合考慮各方面的稅負情況。

7.延遲納稅義務發生時間

稅務籌劃目標之一是延遲納稅義務發生時間，房地產企業的預售制度使得增值稅納稅義務發生時間提前，因此企業在銷售過程中應該在取得進項稅額時再收預售款。

8.加強溝通，確保稅務籌劃合規

房地產企業的稅務籌劃工作必須要按照稅法的規定開展，但是對于同一政策稅務機關和企業可能存在一定的理解偏差，同時稅務機關有一定的自由裁量權，因此企業應該加強和稅務機關的溝通，確保熟悉稅法的要求，使增值稅的稅務策劃合法合規。

（二）營改增后房地產企業土地增值稅的籌劃

土地增值稅的征稅對象是土地的增值額。土地增值稅應稅收入是轉讓房產及建筑物的全部收入扣除可扣除項目，包括土地價款、配套設施成本、開發費用以及相關稅金。營改增后，房地產企業不再繳納營業稅。根據土地增值稅暫行條例的規定，普通住宅增值稅在20%以下免征該項稅款，因此房地產企業需要通過合理的方式對土地增值稅籌劃。

第一，普通住宅獨立核算。房企涉及的開發項目既有普通住宅也有商業用房，房地產企業建造普通住宅才能享受免稅政策，因此如果房企項目中既有普通住宅也有商業住宅，那么應該將二者分開核算，從而享受稅收優惠政策的利好。

第二，土地增值稅增值率越高，征收比例也越高。部分房地產企業在計算土地增值稅時，如果土地增值稅在稅率臨界點時，應該通過降低銷售收入或增加可扣除的成本來降低適用稅率。

第三，房地產企業要合理開發代建業務，代建業務是企業與購買方簽訂協議，購買方提供土地和原材料，開發企業負責建造并收取費用。代建項目所有權未轉移，因此不征收土地增值稅。房地產企業在經營過程中可以選擇代建項目，減少土地增值稅支出。

（三）營改增后房地產企業所得稅籌劃

企業取得的國債利息以及居民企業之間的股息、紅利免征所得稅，因此房地產企業在資金充裕的情況下，可以購買國債或投資其他居民企業。同時政府補助、財政專項資金不征所得稅，因此房地產企業要盡可能獲得政府的財政資金支持。

另外，房地產企業要充分利用稅收調整項目，例如對職工福利費、工會經費以及教育經費規定按一定比例稅前扣除，職工教育經費差額部分允許在以后年度扣除。企業應該加大對職工的培訓，將各項補貼計入職工福利，在范圍內予以扣除。此外，房地產企業在經營過程中需要大量的資金，獲得合法合規的憑證的借款，利息可按規定扣除，因此應在不增加財務風險的情況下，選擇適當的銀行借款。此外，公益性捐贈支出不超規定的部分可以予以扣除，因此房地產在進行公益捐贈的時候，要通過公益團體或政府部門捐贈。

（四）其他稅種的籌劃

房地產企業除了以上三大稅種之外，還涉及部分地方性稅種，這些稅種籌劃意義不大。對于城鎮土地使用稅而言，取得土地使用權后可能存在閑置土地，企業應避免土地的閑置，通過各種方式使土地產生收益，例如租借給農業生產者或其他公司，通過租借的營業收入提高企業的收益，在一定程度上緩解資金壓力。

對于契稅而言，若房屋的所有權未發生轉移，則不征收契稅，因此企業在獲取土地使用權時可以通過股權轉讓的方式獲得土地使用權。

印花稅稅率低，稅務籌劃空間較小，根據成本效益原則，房地產企業可以不考慮印花稅的稅務策劃。房產稅針對未出售的儲量房，近年來房地產企業空前火熱，存量房數目較小，因此稅務籌劃空間也較小。

結語

在營改增的背景下，房地產企業要加強對政策的學習，充分利用營改增的利好，規避稅務風險，提升盈利能力。在營改增背景下探討房地產企業的稅務籌劃模式意義重大，企業需要明確營改增后房地產企業可能面臨的問題，并針對所存在的問題開展稅務籌劃的研究，以便制定相應的對策。