P 房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險的防范與控制對策分析

張金燦

（沈陽建筑大學(xué)，沈陽 110000）

0 引言

改革開放后，隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)從1990 年開始迅速發(fā)展，目前的房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)中非常重要的產(chǎn)業(yè)之一［1-2］。此外，房地產(chǎn)業(yè)與建筑、鋼鐵和機(jī)械等各個行業(yè)有著密切的關(guān)系。受到房地產(chǎn)業(yè)的巨大影響，民生和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)生了很大的改變，但是房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化程度不高［3］。房地產(chǎn)公司作為資金密集產(chǎn)業(yè)，具有投資大、投資周期長、風(fēng)險高等特點，提高了對房地產(chǎn)市場風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險加劇，如何應(yīng)對各種財務(wù)風(fēng)險，采取適當(dāng)?shù)姆婪洞胧┡c控制對策將成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前急需解決的問題［4-5］。

1 P房地產(chǎn)公司存在的財務(wù)風(fēng)險

1.1 P房地產(chǎn)公司債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理

隨著經(jīng)濟(jì)水平的逐步提高，P 房地產(chǎn)公司的融資手段呈現(xiàn)出多元化發(fā)展，融資的方向和手段越來越廣泛，因此有必要對公司的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行評估。評估的同時不僅要考慮權(quán)益和債務(wù)的狀況，而且還要在融資過程中考慮和分析預(yù)期的債務(wù)償還情況，即使公司的債務(wù)資本與權(quán)益和利息資本之間的關(guān)系呈現(xiàn)正常狀態(tài)，如果內(nèi)部短期和長期債務(wù)組合不合理，公司的財務(wù)狀況也會遇到麻煩，這就要求公司高層需關(guān)注該層面的優(yōu)化。在具有不同還款周期的兩周還款債務(wù)模型中，長期債務(wù)還款風(fēng)險相對短期而言更小，因為長期償還債務(wù)的時間較長，因此在此期間，公司可以通過自身的利潤來償還債務(wù)，但在短期內(nèi)必須實現(xiàn)固定期限內(nèi)的償還行為，因此，后者的風(fēng)險更大，公司需要用流動資金還款。

1.2 P房地產(chǎn)公司融資渠道過于單一

在經(jīng)營過程中，融資是必不可少的。因此，公司不可避免地會有一些債務(wù)，這就要求企業(yè)擁有多元化融資渠道，否則會遇到財務(wù)問題。P 房地產(chǎn)公司的資金主要是通過銀行貸款獲得的。在過去五年中，銀行貸款占貸款總額的80%，這意味著銀行貸款是企業(yè)資金的主要來源。因此，其財務(wù)狀況受到國家政策的很大影響，并且如果銀行利率波動，將會直接影響公司的財務(wù)狀況。總而言之，市場利率的變化將影響企業(yè)經(jīng)營，從消費(fèi)者的角度來看，住房貸款也是購房資金的基本來源之一，這意味著，如果市場利率發(fā)生變化，銀行將改革其住房貸款政策，直接影響消費(fèi)者的購房行為，由于加息和提高首付款比例，極大地影響了消費(fèi)者的購買行為，到最后P 房地產(chǎn)公司的銷售利潤大打折扣，增加了公司的財務(wù)風(fēng)險。

1.3 P房地產(chǎn)公司銷售回款政策不完善

對于P 房地產(chǎn)公司而言，銷售的主要實體是房地產(chǎn)，為了提高市場份額，有必要增強(qiáng)其自身的競爭力。所以，公司采取各種措施來吸引消費(fèi)者，提高銷售額。而如果專注于銷售層面，則會忽略其他層面的工作，從而導(dǎo)致要支付金額增加。由于公司中缺乏完善的銷售系統(tǒng)，因此無法準(zhǔn)確管理公司的銷售行為，無疑增加了公司應(yīng)收賬款的回收難度。除此之外，由于該公司沒有建立完善的信用管理體系，因此無法對用戶進(jìn)行詳細(xì)評估，增加了其財務(wù)風(fēng)險。

2 P房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險防范

2.1 調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)在某種程度上可以反映公司償還債務(wù)的能力和籌集資金的能力。P 房地產(chǎn)公司的長期債務(wù)結(jié)構(gòu)比率在2018年為32.28%，而在2019 年則為14.42%。由此可見，P 房地產(chǎn)公司長期債務(wù)結(jié)構(gòu)比率連續(xù)三年下降，長期債務(wù)余額為零，短期債務(wù)的份額處于嚴(yán)重的不平衡狀態(tài)，短期債務(wù)在總債務(wù)中所占的份額過高，短期債務(wù)的償還負(fù)擔(dān)很大，資金鏈很可能斷裂。就P 房地產(chǎn)公司而言，公司資金需求量較大，還款速度相對較慢，并且公司的發(fā)展需要穩(wěn)定的資金來源，因此公司增加了長期債務(wù)并有長期還款期限，應(yīng)該減輕短期還款的負(fù)擔(dān)。此外，公司可以利用與債權(quán)人的溝通，將債權(quán)轉(zhuǎn)換為公司股份，并通過債務(wù)重組改善資本結(jié)構(gòu)。

2.2 拓寬籌資渠道

P 房地產(chǎn)公司現(xiàn)有資金全部從銀行借款，融資渠道相對單一，還本付息負(fù)擔(dān)較大。公司應(yīng)結(jié)合財務(wù)需求和公司現(xiàn)狀，選擇適合自己公司的融資方式，房地產(chǎn)公司的主要融資方式如下：銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資、經(jīng)營性欠款以及預(yù)售房屋。P房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的負(fù)債均來自銀行貸款，由于信用等級相對較低，很難再從銀行獲得貸款。此外，它不符合發(fā)行債券的條件，因為近年來一直處于虧損狀態(tài)。綜合分析表明，公司應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)，通過各種融資方式，繼續(xù)擴(kuò)大融資渠道以增加融資渠道，通過合理分配期限和還款期限來確保公司的正常管理。

2.3 資金回收風(fēng)險控制措施

2.3.1 加強(qiáng)存貨銷售力度

P 房地產(chǎn)公司盈利能力和經(jīng)營能力低下，庫存積聚。首先，有必要提高公司的核心競爭力。P 房地產(chǎn)品牌在市場銷售額中占一定份額，但品牌不具有核心競爭力。核心競爭力帶來品牌效應(yīng)，并使公司的設(shè)計思想和公司的文化思想受到消費(fèi)者的認(rèn)可。P 房地產(chǎn)公司可以通過采取諸如改善產(chǎn)品概念，加強(qiáng)質(zhì)量關(guān)系和建立差異化的設(shè)計思想等措施來提高公司的核心競爭力。其次，P 房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)市場情況積極調(diào)整銷售策略。在分析了收益之后，可以適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r促銷策略，并制定相關(guān)的收益策略來促進(jìn)銷售。

2.3.2 減緩開發(fā)步伐，降低存貨的產(chǎn)出

從根本上說，為了出售P 房地產(chǎn)公司的庫存，公司必須識別庫存發(fā)生的原因。分析可見，P 房地產(chǎn)公司存在盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象，為公司帶來了相對較大的財務(wù)負(fù)擔(dān)和相對較大的資金成本，因此公司必須在評估不同因素（例如土地成本，市場條件和資本投入）的情況下放慢發(fā)展速度，通過較少的資金投入，集中消化現(xiàn)有庫存。

3 P 房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險控制對策

3.1 建立健全的財務(wù)風(fēng)險控制體系

在P 房地產(chǎn)公司改革的同時，組建一個風(fēng)險管理團(tuán)隊，并從總管理部，生產(chǎn)經(jīng)營部，紀(jì)檢監(jiān)察部，資產(chǎn)財務(wù)部，法務(wù)部招募管理人員，匯集各個部門的精英，通過組建管理團(tuán)隊，專注于公司的財務(wù)事務(wù)。培訓(xùn)和鼓勵人力資源也很重要，優(yōu)秀的管理人員可以通過公司的外部表達(dá)方式和財務(wù)數(shù)據(jù)快速發(fā)現(xiàn)、分析公司的財務(wù)風(fēng)險。在財務(wù)風(fēng)險管理工作中，培養(yǎng)具有強(qiáng)大技能的管理人員是財務(wù)風(fēng)險控制結(jié)構(gòu)不可或缺的一部分。在培養(yǎng)管理人員的同時，必須鼓勵他們通過激勵制度表現(xiàn)其主觀主動性。合理的激勵制度可以提高員工的工作效率，規(guī)范員工的短期行為，為公司的長期穩(wěn)定發(fā)展提供保證。

3.2 完善財務(wù)風(fēng)險控制制度

無規(guī)矩不成方圓，健全的制度是公司控制財務(wù)風(fēng)險的政策保證制度。機(jī)構(gòu)規(guī)范除了確保公司日常管理的規(guī)范性和安全性外，還可以通過對管理人員和生產(chǎn)人員形成約束力來達(dá)到預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的目的。除此之外，P 房地產(chǎn)公司需保證規(guī)范和投資計劃等領(lǐng)域系統(tǒng)的相對統(tǒng)一性，形成完整的管理體系。在風(fēng)險控制的情況下，公司應(yīng)加強(qiáng)和補(bǔ)充對忽視管理風(fēng)險的財務(wù)風(fēng)險的管理，并設(shè)計多種方法。通過建立和合并，可以標(biāo)準(zhǔn)化固定資產(chǎn)的購買規(guī)則，并形成相互解釋的制度框架。

3.3 嚴(yán)肅組織紀(jì)律，提高風(fēng)險意識

良好的風(fēng)險意識和紀(jì)律性在提高控制公司財務(wù)風(fēng)險的能力中起著不可或缺的作用。P 房地產(chǎn)公司可以通過成立黨風(fēng)廉政小組定期開展講座，開設(shè)熱線電話以控制公司內(nèi)部的紀(jì)律問題，并防止因思想腐敗和濫用職權(quán)等問題而造成財務(wù)風(fēng)險。管理和生產(chǎn)部門的大多數(shù)領(lǐng)導(dǎo)人都是黨員，因此，如果通過黨風(fēng)建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行該紀(jì)律，將在管理公司的財務(wù)風(fēng)險中發(fā)揮積極作用。財務(wù)風(fēng)險意識不應(yīng)該只停留在管理層，而應(yīng)該在公共關(guān)系中得到加強(qiáng)，將這種風(fēng)險意識深深地植入公司各部門員工的思想之中。所有成員都參與控制，所有成員都被預(yù)防，增加財務(wù)風(fēng)險預(yù)防知識和安全生產(chǎn)預(yù)防講座的頻率，并舉行風(fēng)險案例討論，把風(fēng)險防范意識覆蓋至公司所有員工的日常工作中。

3.4 構(gòu)建合理的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

合理的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)可以更直觀、更方便地反映公司的財務(wù)風(fēng)險情況。如果想有效地識別公司的財務(wù)風(fēng)險，可以通過建立早期風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來完成，幫助公司管理者解決公司的財務(wù)問題，從而達(dá)到降低財務(wù)風(fēng)險并確保公司穩(wěn)定運(yùn)營的目的。首先，P 房地產(chǎn)公司必須建立一個有效的信息系統(tǒng)，以增強(qiáng)對國家政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的認(rèn)識和理解，結(jié)合市場變化，迅速組織公司自己的財務(wù)數(shù)據(jù)，收集諸如行政政策、稅收優(yōu)惠、政策調(diào)整、供應(yīng)商數(shù)據(jù)和材料市場等信息，但不限于此。此外，可以快速綜合信息分類，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)，并將文本信息轉(zhuǎn)換為定量和標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)信息，從而建立完整的財務(wù)風(fēng)險信息系統(tǒng)。其次，建立預(yù)警系統(tǒng)，并通過分析和處理從已建立的信息系統(tǒng)中獲得預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)。由于公司在不斷變化，因此預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)根據(jù)環(huán)境的變化，結(jié)合自身的發(fā)展和需求而動態(tài)調(diào)整。公司成立之初，面對外部環(huán)境因素和自身的財務(wù)狀況，應(yīng)當(dāng)對標(biāo)準(zhǔn)因素進(jìn)行分析和總結(jié)，對各種因素的影響進(jìn)行綜合評價，并根據(jù)指標(biāo)的變化持續(xù)進(jìn)行預(yù)警和評估。

4 結(jié)語

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為政府的財政收入增長做出了巨大貢獻(xiàn)，同時也促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而中國房價的增長速度非常快，由于國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有所放緩，中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中面臨的財務(wù)風(fēng)險越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視財務(wù)管理。